「住み替えを考えているけど、もし家が売れなかったらどうなるんだろう…？」
住み替えでは持ち家の売却と購入を同時に行うため、資金的・精神的な負担とリスクが大きく、このような不安を抱える方は少なくありません。
家の状態や周辺環境によっては、なかなか売れなかったり、売却までに時間がかかることもあります。
そこで本記事では、住み替えで家が売れない場合どうなるのかの解説と、売れなかった場合の要因と対策方法についてわかりやすく解説します。
住み替えをスムーズに進めるために、ぜひ参考にしてください！
住み替えの手順や基礎知識を知りたい方は、あわせてこちらもご覧ください。
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住み替えで家が売れないとどうなる？
住み替えで万が一家が売れないとどうなってしまうのでしょうか？
この章では、家を売ってから家を買う「売り先行」の場合と、家を売ってから家を買う「買い先行」の場合に分けて解説します。
「売り先行」の場合
売り先行は、住んでいる家の売却利益を購入資金に住み替えをする人におすすめの住み替え方法です。
売り先行で家がなかなか売れないと、次のようなリスクがあります。
- ライフプランが破綻してしまう
- 売れ残りにより家の価格が下がってしまう
- 売れない家の維持費がかかる
それでは一つずつ解説していきます。
ライフプランが破綻してしまう
「子どもの入学に合わせて学区内に引っ越したい」「転勤までに新居を決めたい」といったように、住み替えには期限があるケースも少なくありません。
しかし、売却が予定よりも長引くと、こうした計画が実現できず、ライフプランそのものが破綻してしまうこともあります。
また、売却が決まらない間にも不動産市場は動き続けています。
「ここに住みたい」と思える理想の物件が見つかっても、今の家が売れていなければ購入に踏み切れず、他の人に先を越されてしまうなんてこともあります。
こうした機会損失が重なることで、思い描いていた暮らしやタイミングが次々と崩れていくリスクがあります。
売れ残りにより家の価格が下がってしまう
売却までに時間がかかると、「売れ残っている物件」というネガティブな印象を持たれやすくなります。
購入希望者の目には、「何か問題があるのでは？」と映り、敬遠される可能性が高くなるのです。
その結果、当初の想定よりも大幅に価格を下げないと売れなくなってしまうことも。売却価格が下がれば、そのぶん新居の購入予算にも響き、選べる物件の幅が狭くなってしまいます。
売れない家の維持費がかかる
売却が決まるまでの間も、持ち家にはさまざまなコストがかかり続けます。
たとえば、固定資産税や都市計画税、マンションであれば管理費や修繕積立金など、住んでいなくても毎月・毎年発生する支出です。
【例：都内マンションの場合】
管理費・修繕積立金：月平均2〜3万円
固定資産税・都市計画税：年10〜15万円程度
仮に半年〜1年売却が長引けば、合計20万円以上のコストがかかることも珍しくありません。
こうした維持費は、知らず知らずのうちに新居購入にまわせる予算を圧迫してしまうため、見過ごせない出費と言えます。
「買い先行」の場合
購入したい物件が見つかっていて、今の家の住宅ローンと新居の住宅ローンを2重で契約できる人は「買い先行」で住み替える人が多いです。
買い先行で先に家を買ったけど、その後家がなかなか売れない場合は次のようなリスクがあります。
- 2重のコスト負担による家計の圧迫
- 「売り急ぎ」により、安く買い叩かれてしまう
- 競売になるリスク
ダブルローンになる期間が長引く
不動産売却が長引くと、「今の家」と「新居」の両方にお金がかかる状態、いわゆる“二重負担”が発生します。これは家計にとって深刻なリスクとなり得ます。
もっとも大きなリスクが、住宅ローンの二重支払いです。
現在の家のローンが残っている状態で新居を購入すると、それぞれの返済が同時に始まります。
月10万円のローンが2本あれば、月20万円の返済がのしかかることに。日々の生活費や貯蓄に回す余裕がなくなり、キャッシュフローは大きく圧迫されます。
ローンだけではありません。
持ち家には固定資産税や都市計画税などの税金、マンションであれば管理費や修繕積立金といったコストも発生し続けます。
売却が半年〜1年と長引けば、それぞれの物件にかかる維持費が数十万円単位で積み重なることもあります。
このように、ローンと維持費のダブルパンチにより、当初想定していた予算計画が大きく崩れてしまう可能性があるのです。
「売り急ぎ」により、安く買い叩かれてしまう
売却が長引けば長引くほど、二重ローンや維持費といった負担が重なり、「一日でも早く売らないと…」という焦りが大きくなっていきます。
そのプレッシャーから、本来ならもう少し高く売れるはずの物件でも、相場より大幅に値引いた価格での購入を受け入れてしまうことも少なくありません。
たとえば、4,500万円で売る想定だった家を、「早く手放したいから」と4,000万円以下で売却してしまう…そんな判断を、焦りの中で下してしまうリスクがあります。
競売になるリスク
二重ローンの返済がどうしても続けられなくなった場合、最後に待っているのが「競売」という強制的な資産売却です。
競売は、金融機関が債権回収のために家を差し押さえ、強制的に売却する手続きですが、その売却価格は通常の市場価格より2〜3割以上も低くなることがほとんど。
つまり、大切な家を手放した上に、ローンの残債だけが重く残るという、最も避けたい事態に陥る可能性があります。
さらに競売は、任意売却とは異なり「売却時期・金額を自分で決められない」うえ、周囲に知られてしまうリスクや精神的ストレスも大きな負担になります。
住み替えで家が売れない7つの主な原因
「もし自分の家が売れなかったら…」という不安の正体は、実は漠然としていることが多いものです。まずは、家が売れないケースにどんな理由があるのかを知ることで、冷静に状況を把握し、的確な対策を打つことができます。
原因は大きく分けて、家そのものにある「物件の原因」と、売り方にある「売却活動の原因」の2種類があります。ご自身の状況と照らし合わせながら、チェックしてみましょう。
【物件そのものの原因】
価格設定が相場より高い
家が売れない最もよくある原因が、価格設定の問題です。長年住んだ愛着のある家ですから、「できるだけ高く売りたい」と思うのは当然です。しかし、買主は周辺の物件と比較して「この家は価格に見合っているか」をシビアに判断します。売主の希望価格と、市場の客観的な評価（相場）に大きな乖離があると、内覧の問い合わせすら入ってきません。
物件の印象が悪い
内覧時の第一印象は、売却の成否を大きく左右します。玄関を開けた瞬間の空気感、部屋の明るさ、清潔感などで、買主の心証はほぼ決まってしまうと言っても過言ではありません。
具体的には、以下のような点が挙げられます。
- 室内が片付いておらず、物が多すぎて狭く感じる
- 水回り（キッチン、浴室、トイレ）にカビや汚れがある
- ペットやタバコ、生活臭が残っている
- 日中でも室内が暗い印象を与える
売主自身は「慣れ」で見過ごしがちなポイントも、買主は敏感に感じ取ります。
立地条件に難がある
自分では変えることのできない立地条件も、売れ行きに影響します。例えば、以下のようなケースです。
- 最寄り駅から徒歩15分以上かかる
- 急な坂道の途中にある
- 日当たりや風通しが悪い
- 近隣に墓地や工場、ゴミ処理場といった「嫌悪施設」がある
- 線路沿いや大通り沿いで騒音が気になる
これらの条件があるからといって絶対に売れないわけではありませんが、価格設定などで他の物件に対する優位性を示す必要があります。
建物や設備の状態が悪い
買主は「この家に長く安心して住めるか」という視点で物件を見ています。そのため、建物や設備のコンディションは非常に重要です。
- 雨漏りの跡や壁のひび割れがある
- 築年数が古く、耐震性に不安がある（特に1981年以前の旧耐震基準）
- 給湯器やエアコン、キッチンなどの主要設備が古すぎる、または故障している
こうした点は、買主にとって購入後の大きな出費につながるため、売れ残る原因になりがちです。
【売却活動の原因】
広告・宣伝活動が不十分
今の時代、買主のほとんどはインターネットの不動産ポータルサイトで物件を探します。どんなに良い物件でも、広告の質が低ければその魅力は伝わらず、内覧にすらつながりません。
- 掲載されている写真が暗い、枚数が少ない
- 物件の魅力（例：眺望の良さ、収納の多さ）が説明文でアピールされていない
- 間取り図が不正確、または分かりにくい
これらは不動産会社の担当領域ですが、売主としても広告内容をしっかりチェックすることが重要です。
不動産会社の対応が悪い
売却活動のパートナーである不動産会社の力量や誠実さは、売れ行きに直結します。売主からは見えにくい部分ですが、以下のような対応をされている場合は注意が必要です。
- 問い合わせや内覧希望への対応が遅い
- 売却活動の状況を定期的に報告してこない
- 物件の魅力を十分に理解せず、通り一遍の案内しかしない
- 両手仲介を狙うあまり、他の不動産会社からの紹介を断る「囲い込み」をしている
信頼できる不動産会社を見極めることが、売却成功の鍵となります。
売却のタイミングが悪い
不動産市場には、売買が活発になる「繁忙期」と、動きが鈍くなる「閑散期」があります。一般的に、新生活が始まる前の2月～3月や、転勤シーズンの9月～10月は繁忙期とされ、買主の動きが活発になります。一方で、年末年始や真夏は閑散期となり、売れにくくなる傾向があります。また、近隣に魅力的な競合物件が同じタイミングで売りに出された場合なども、売却の難易度に影響します。下のグラフは、2024年の中古マンションの成約件数を表しています。
参考：レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」
住み替えで家がなかなか売れない場合の対策方法
住み替えで早く家を売却したいのに家が売れないとき、どうすればよいのでしょうか？
この章では家が売れないときの対策方法について解説していきます。
- 売出価格の見直し
- 不動産会社との連携強化・変更をする
- 買取保証を利用する
- はじめから「業者買取」に切り替える
- 「売る」のをやめて「貸す」という選択をとる
売り出し価格の見直し
売り出してから1〜3ヶ月経っても問い合わせがほとんどない、または内覧があっても成約に至らない場合は、価格設定が市場と合っていない可能性が高いです。この段階で、初めて「価格の見直し（値下げ）」を具体的に検討します。
不動産会社の担当者と相談し、周辺の類似物件の売出価格や、最近の成約事例を再度確認しましょう。
ただやみくもに下げるのではなく、買主の目に留まりやすい価格設定を意識するのがポイントです。
例えば、「2,050万円」で反応が薄いなら、一気に「1,980万円」まで下げることで、「2,000万円以下」で探している買主の検索にもヒットするようになり、注目度が格段に上がることがあります。
不動産会社との連携強化・変更をする
価格の見直しなど、様々な対策を打っても3ヶ月以上状況が改善しない場合は、売却活動そのもの、つまりパートナーである不動産会社との関係を見直す時期かもしれません。
① まずは担当者と今後の戦略を協議する
まずは、担当者としっかり話し合いの場を持ちましょう。これまでの活動内容の報告を求め、現状の課題と今後の具体的な売却戦略について確認します。ここでの提案内容や熱意に納得できない場合は、次のステップに進みます。
② 不動産会社の変更を検討する
不動産会社を変更することで、新たな販売網や異なる視点からのアプローチが期待でき、状況が好転するケースは少なくありません。ご自身の媒介契約の種類を確認し、変更を検討しましょう。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | 〇 | × | × |
| 買主を自分で見つけて直接取引 | 〇 | 〇 | × |
| 他社への通知義務 | 〇 | × | × |
| 契約期間 | 指定なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
| レインズへの登録義務 | 任意 | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| 業務状況の報告義務 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
担当者を変えるだけでも、売却活動が活発になることもあります。遠慮せず、信頼できるパートナーと共に売却成功を目指しましょう。
買取保証を利用する
これは、不動産会社と仲介での売却活動を始める際に、あらかじめ利用できるか確認が必要なサービスです。
「一定期間（例：3ヶ月）仲介で売れなかった場合、事前に約束した価格で不動産会社が直接買い取ってくれる」という保険のような制度です。
- メリット：「最悪でもこの金額で、この時期までには必ず売れる」という保証があるため、売れ残るリスクを完全に回避できます。住み替えの資金計画やスケジュールが確定するため、精神的な安心感が非常に大きいのが特長です。
- デメリット：保証される買取価格は、市場価格の8〜9割程度になるのが一般的です。また、全ての不動産会社がこのサービスを提供しているわけではなく、対象となる物件にも条件がある場合があります。
はじめから「業者買取」に切り替える
仲介での売却を諦め、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法に切り替える選択肢です。
一般の買主を探す「仲介」とは異なり、買主が不動産会社そのものになります。そのため、スピーディーに売却を完了させることができます。
【メリット】
- 圧倒的なスピード：最短数日〜1週間程度で現金化が可能です。
- 手間がかからない：内覧対応や買主との交渉は一切不要です。
- 仲介手数料が不要：不動産会社が直接の買主となるため、仲介手数料はかかりません。
- 契約不適合責任の免除：売却後に物件の欠陥が見つかっても、売主が責任を問われないケースがほとんどです。
【デメリット】
- 最大のデメリットは、売却価格が最も安くなる点です。買取価格の目安は、市場価格の6〜7割程度となります。「とにかく早く、手間をかけずに現金化したい」という場合に有効な手段です。
「売る」のをやめて「貸す」という選択をとる
すぐに現金化する必要がなく、物件を手放すことに抵抗がある場合は、賃貸に出すという選択肢も考えられます。
売却活動を一旦中断し、賃貸物件として貸し出して家賃収入を得る方法です。
【メリット】
- 大切な資産を手放さずに、毎月安定した家賃収入を得ることができます。将来、不動産市況が回復したり、周辺環境が良くなったりしたタイミングを待って、再度有利な条件で売却を目指すことも可能です。
【デメリット】
- 管理の手間：入居者募集や家賃の集金、トラブル対応、設備の修繕といった管理業務が発生します（管理会社への委託も可能ですが手数料がかかります）。
- ローンに関する注意点：住宅ローンが残っている場合、原則として賃貸用のローン（アパートローンなど）に借り換える必要があります。一般的に金利は高くなります。
- 空室のリスク：借り手が見つからなければ、収入はゼロのまま維持費だけがかかります。
立地が良く、賃貸の需要が見込める物件であれば、有力な選択肢の一つとなるでしょう。
住み替えで家が売れなかったら対処法を実施してみよう【まとめ】
家は売り出してから3～6ヶ月以内に売却するのが望ましいとされており、1年を超えると様々な弊害が出てくる可能性があります。
ただし、家の状態や立地条件によってはそれ以上の期間が必要となることもあります。
家が売れない場合は原因を追求して各対処法を実施してみましょう。
また、家の売却には不動産会社選びがとても重要です。
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