50代になり、子供が独立すると、「家が広すぎる」「老後に備えてバリアフリーの家に住み替えたい」と考える人も増えてきます。
しかし、正しい知識なしに住み替えを進めると、二重ローンの負担や売却の失敗で後悔する可能性も。
この記事では、住み替えの適切なタイミング、注意すべきトラブル、50代夫婦におすすめの間取りや資金計画まで詳しく解説。
老後の快適な暮らしを実現するために、安心して住み替えを進めるためのポイントを網羅しています。
住み替えの手順や基礎知識を知りたい方は、あわせてこちらもご覧ください。
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どこに住む？老後の住み替え先5つの選択肢を徹底比較
「老後の住み替え」と一言で言っても、その選択肢は様々です。内閣府の調査である「令和6年版 高齢社会白書（全文）」などでも、住み替え先に期待することとして「買い物の利便性」「医療・福祉施設の充実」「交通の便の良さ」などが上位に挙げられており、暮らしやすさを重視する傾向が見られます。
ここでは代表的な5つの選択肢について、それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。まずは、全体像がわかる比較表をご覧ください。
| 選択肢 | 費用の目安 | 管理の手間 | 暮らしの自由度 | 安心感（サポート） |
|---|---|---|---|---|
| ① コンパクトな住まいへ | 低～中 | 少ない | 高い | 自分次第 |
| ② シニア向け住宅へ | 高い | ほぼ無し | 中程度 | 非常に高い |
| ③ 子供世帯と同居・近居 | 変動大 | ケースバイケース | 低～中 | 高い |
| ④ 今の家をリフォーム | 中～高い | 変わらない | 高い | 自分次第 |
| ⑤ 便利なエリアの賃貸へ | 中（家賃） | ほぼ無し | 中程度 | 自分次第 |
選択肢①：コンパクトな住まいへ（ダウンサイジング）
子供が独立した後の広い家を売却し、管理しやすいマンションや平屋の戸建てなど、より小さな住まいに移る選択肢です。
| メリット | デメリット | こんな方におすすめ |
|---|---|---|
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選択肢②：シニア向け住宅へ
安否確認や生活相談サービスなどが付いた、高齢者が暮らしやすいように配慮された住宅です。「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」や「シニア向け分譲マンション」など様々な種類があります。
| メリット | デメリット | こんな方におすすめ |
|---|---|---|
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選択肢③：子供世帯と同居・近居
子供世帯と一緒に暮らす「同居」や、お互いの家を近くに構える「近居」も有力な選択肢です。
| メリット | デメリット | こんな方におすすめ |
|---|---|---|
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選択肢④：今の家をリフォーム・建て替え
住み慣れた土地やご近所付き合いから離れたくない場合、今の家を暮らしやすく改修する選択肢です。
| メリット | デメリット | こんな方におすすめ |
|---|---|---|
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選択肢⑤：便利なエリアの「賃貸」へ
「家を所有する」ことにこだわらず、売却で得た資金を元手に、より便利なエリアの賃貸住宅へ移るという身軽な選択肢です。
| メリット | デメリット | こんな方におすすめ |
|---|---|---|
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老後の住み替え先はマンションと一戸建てどちらがいい？
今の家からマンションに住み替えるか、それとも戸建てに住み替えるかという選択は今後の人生を大きく左右します。双方のメリットデメリットを比較してどちらに住み替えるのがいいのか考えましょう。
| 比較ポイント | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| セキュリティ | ◎ 管理人やオートロック等で安心度が高い | △ 自己管理が基本。防犯対策が別途必要 |
| バリアフリー | ◎ ワンフロアで段差が少なく移動が楽 | △ 階段や段差が多く、改修が必要な場合も |
| 管理・維持 | ◯ 共用部は管理会社が清掃・維持 | △ 庭の手入れや外壁修繕など全て自己責任 |
| 費用（維持費） | △ 管理費・修繕積立金・駐車場代がかかる | ◯ 維持費は自己采配。固定の月額費用は無い |
| 自由度・ルール | △ ペット不可など規約による制約あり | ◎ リフォームやペット飼育など自由度が高い |
| プライバシー | △ 上下階や隣戸への生活音に配慮が必要 | ◎ 独立性が高く、プライバシーを保ちやすい |
| 資産価値 | ◯ 立地が良ければ価値が下がりにくい | ◎ 建物が古くなっても土地が資産として残る |
マンションに住み替えるメリット・デメリット
ではまずはじめにマンションに住み替えるメリット・デメリットを見ていきましょう。
| メリット／デメリット | 詳細 |
|---|---|
| 【メリット】セキュリティ | 管理人や守衛が常駐していたり、オートロックや防犯カメラが設置されていたりするため、防犯面での安心感が高いです。 |
| 【メリット】バリアフリー | ワンフロアで生活が完結し、共用廊下なども含めて段差が少ない設計のため、加齢による身体的な負担を軽減できます。 |
| 【メリット】管理・維持 | 廊下やエントランスといった共用部の清掃やメンテナンスは管理会社が行うため、手間がかからず快適に過ごせます。 |
| 【メリット】資産価値 | 駅からの距離や周辺環境といった立地に優れていれば、築年数が経っても資産価値が下がりにくい傾向にあります。 |
| 【デメリット】費用（維持費） | 毎月の管理費や修繕積立金、駐車場代といった固定費が生涯にわたってかかります。 |
| 【デメリット】自由度・ルール | ペットの飼育、楽器の演奏、リフォームなどについて、マンション独自の管理規約による制約があります。 |
| 【デメリット】プライバシー | 上下階や隣の住戸への生活音には、戸建て以上に配慮が必要になります。 |
マンションに住み替える最大のメリットとしてはセキュリティ面で安心であるという点とバリアフリー化がなされているマンションが多いということです。老後は1階から2階への階段の移動だけでも非常に大変になったり、段差が多いとつまずいて怪我につながるということがありますがマンションであれば問題ありません。しかし、上述したランニングコストはかかってしまったり、マンション独自のルールがあるといったデメリットも挙げられます。
マンションからマンションを買い替える方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
一戸建てに住み替えるメリット・デメリット
次に戸建てに住み替えるメリット・デメリットを見ていきましょう。
| メリット／デメリット | 詳細 |
|---|---|
| 【メリット】自由度・ルール | 管理規約などがないため、リフォームや建て替え、ペットの飼育、庭いじりなどを自由に楽しめます。 |
| 【メリット】プライバシー | 隣家と距離があり、上下階の音を気にする必要がないため、プライバシーが保たれた伸びやかな暮らしができます。 |
| 【メリット】費用（維持費） | 管理費などの固定の月額費用はありません。修繕なども自分のタイミングと采配で行えます。 |
| 【メリット】資産価値 | 建物が老朽化しても、土地そのものが資産として残るため、将来的に売却や相続で活用できます。 |
| 【デメリット】セキュリティ | 窓や扉が多く、防犯対策はすべて自己責任で行う必要があります。 |
| 【デメリット】バリアフリー | 2階建ての場合、階段の上り下りが負担になります。室内の段差解消にもリフォーム費用がかかることがあります。 |
| 【デメリット】管理・維持 | 庭の手入れや外壁・屋根の修繕など、家のメンテナンスはすべて自己負担・自己手配となり、手間と費用がかかります。 |
戸建てに住み替える最大のメリットはルールなどの縛りがなく、プライバシーがより保てるうえ上下の階を気にする必要がないといった点です。また、建物が老朽化しても土地という資産として残せるという大きなメリットがあります。しかし、防犯面であったりバリアフリーの観点からすると戸建てはデメリットが多いです。
戸建てへの住替えのメリットやデメリットは以下の記事でも詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
マンションと一戸建てどちらがいい？
老後どのような人生を送りたいか、何に重きを置いているかによってどちらが良いか変わってくるので一概にはマンションと戸建てどちらがいいとは言い切れません。しかし、老後は体が今のようには自由が利かなくなったり、防犯をしっかりしてほしいという観点からするとマンションのほうがおすすめといえます。また、以下の表をご覧ください。
こちらは高齢になったときに安心して暮らせるには何が必要だと思うかをアンケート調査した結果です。こちらからもわかるように、バリアフリー化が進んだ住居のほうが安心して暮らせると考えられていることからも住み替えはバリアフリー化が進んだマンションがおすすめです。
なお、不動産ポータルサイトSUUMO「シニアの住み替えポイント10」によると、住み替え前後で一戸建ての割合が減少し反対にマンションの割合が増加しているため、一戸建てからマンションに住み替えた人が多いと想像できます。
また、すまいステップでも実際に住み替えた方の体験談やアンケートを実施して公開しいますので、住み替え先をきめる参考にしてください。
「間取り」で選ぶ住み替え先
マンションに住んでも戸建てに住んでも間取りが暮らしに合っていなければ意味がありません。ここでは老後、足腰が弱くなっても過ごしやすい家の間取りを紹介します。
引用：tatekari
ポイント➀広い廊下
通常の家は部屋を広くするために廊下は狭い作りになっています。しかし、この間取りでは廊下を90cmと大幅に広くすることにより車いす（幅約70cm)でもスムーズに移動を行うことができます。
ポイント➁広いトイレ
年を取るとトイレひとつでも非常に負担のかかる行為になります。ですから、広めに設計することで車いすでの乗り入れもでき将来介護ヘルパーの方に来てもらっても狭くない広さとなっています。水回りはリフォームの際に非常に費用が掛かる場所ですから、設計の際からきちんと考えて設計する必要があります。
ポイント➂すべて引き戸の設計
スペースを有効活用するためにこの家はすべて引き戸になっています。車いすでもドアの開け閉めが容易となっています。
また、その他の設備に関しては、総務省が「令和5年住宅・土地統計調査」で発表している「高齢者のための設備等のある住宅の割合（住宅の建築時期）」を参考に検討してみるとよいでしょう。
| 設備 | 割合 |
|---|---|
| 手すりがある | 44.0% |
| 浴室暖房乾燥機 | 22.9% |
| 段差のない屋内 | 22.3% |
| またぎやすい高さの浴槽 | 20.5% |
「立地」で選ぶ住み替え先
マンションにせよ一戸建てにせよ、老後を見越して生活面に影響を及ぼす立地を重視する必要があります。
以下は、実際に住み替えを完了させたシニアが住居購入の際にどこを重視したかのアンケートです。これを見ると、1位の価格はもちろんですが、2位の日当たり・3位の最寄駅からの時間の二つは特に注目すべき点です。定年後は日中家にいる時間が自然と多くなるため、日当たりが良いのかどうかは、内見時に確かめておきたいポイントです。
また、若いころとくらべて身体面の負荷が大きくなり徒歩での移動が難しくなるため、交通の便は意識しておきましょう。
（引用：不動産ポータルサイトSUUMO「シニアの住み替えポイント10」）
また、老後に何かと頼ることになる、子世帯との住宅の距離も住み替えの際は意識しておくといいでしょう。
以下は、「高齢期における子との住まい方の意向」に関する統計です。これを見ると、年々子世帯と同居する高齢者は減ってきた一方で、子世帯と近い距離に住む「近居」を選ぶ人が増えました。
ここでいう近居とは、「片道１時間未満の場所に住む」程度の距離感です。
後悔しない！老後の住み替え先選び、3つのチェックポイント
住み替え先の選択肢が見えてきたら、次は「どのような基準で物件を選べばよいか」を具体的に考えていきましょう。元気な今だからこそ、20年後、30年後も「ここにして良かった」と思える住まいを選ぶことが大切です。
物件の価格や広さも重要ですが、ここでは後悔しないために特に重視すべき「立地」「建物」「人とのつながり」という3つのチェックポイントをご紹介します。
チェックポイント①：立地・周辺環境
年齢を重ね、車の運転をやめる可能性なども考慮すると、住まいそのもの以上に「立地」が暮らしの質を左右します。後から変えることができない最も重要な要素として、以下の点を確認しましょう。
【医療機関へのアクセス】
かかりつけにできる内科や整形外科、歯科などが徒歩圏内にあると安心です。また、急な体調不良に備え、救急対応も可能な総合病院へのアクセス方法（バスやタクシーなど）も確認しておきましょう。
【買い物の利便性】
日々の食料品や日用品を購入するスーパー、コンビニ、ドラッグストアなどが歩いて行ける距離にあるかは必須の条件です。活気のある商店街が近くにあれば、散歩を兼ねて買い物を楽しむこともできます。
【公共交通機関の充実度】
駅やバス停が近く、本数も十分に確保されているかを確認しましょう。公共交通機関が使いやすいと、自分で運転できなくなっても行動範囲が狭まらず、友人との交流や趣味のお出かけを長く楽しむことができます。
【公園や緑の多さ】
毎日の散歩や軽い運動ができる公園が近くにあると、心身の健康維持に繋がります。緑豊かな環境は、日々の暮らしに潤いと安らぎを与えてくれます。
チェックポイント②：建物・間取り
将来、身体機能が変化しても安全・快適に暮らし続けられるよう、建物や間取りは「バリアフリー」の視点で厳しくチェックすることが大切です。
【基本は「ワンフロア」での生活】
理想は、階段の上り下りが必要ないマンションや平屋の戸建てです。2階建ての住まいを選ぶ場合でも、将来は1階だけで生活が完結できるような間取りになっているかを確認しましょう。
【室内の安全性】
- 段差の有無： 玄関の上がり框（あがりかまち）や、部屋と廊下の間の敷居など、つまずきの原因となる段差がないか、または解消しやすいかを確認します。
- 手すりの設置： 廊下・トイレ・浴室など、転倒の危険がある場所に手すりが設置されているか、または後付けできる下地があるかは重要なポイントです。
- ヒートショック対策： 冬場の温度差によるヒートショックを防ぐため、浴室暖房乾燥機などの設備があると安心です。
- 火元の安全： 消し忘れの心配が少ない「IHクッキングヒーター」は、ガスコンロより安全性が高い選択肢です。
【車椅子でも生活しやすい設計】
将来を見据え、廊下や扉の幅が90cm以上確保されているか、トイレや洗面所に十分なスペースがあるかなども確認しておくと、より安心です。
チェックポイント③：人とのつながり・コミュニティ
家は、暮らしの器にすぎません。孤独を感じず、豊かな人間関係の中で暮らしていけるかどうかは、老後の幸福度を大きく左右します。物理的な住みやすさと合わせて、人とのつながりを育める環境かどうかもしっかり見極めましょう。
【家族や友人との距離】
子供や孫、親しい友人が気軽に訪ねてこられる距離か、また自分からも会いに行きやすい距離かは非常に重要です。「近居」という選択肢が人気なのも、この「いざという時に頼れる・会える」安心感が大きな理由です。
【地域の雰囲気と世代構成】
内見の際には、物件を見るだけでなく、周辺を歩いてみましょう。同世代の人が多い落ち着いた地域か、若いファミリー層が多く活気がある地域かなど、自分たちに合った雰囲気かどうかを感じ取ることが大切です。挨拶を交わす人がいるか、公園で談笑する人々の様子なども参考になります。
【社会参加のしやすさ】
地域の公民館や老人いこいの家、趣味のサークルなどが近くにあれば、新しい友人を作ったり、社会との関わりを持ち続けたりするきっかけになります。家に閉じこもらず、外に出かける楽しみがある場所かどうかもチェックしてみましょう。
老後の住み替えは後悔するケースも多いです。老後の住み替えの注意点については、以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
老後の住み替えベストタイミングを知ろう
老後は長いので、どのタイミングで住み替えを行うかを決めておくと、今後スムーズに事を運ぶことができるでしょう。
ここでは、他の方がどのようなタイミングで住み替えを行っているかを参考にベストタイミングを探っていきましょう。
子供が独立したタイミング
子供が独立し夫婦2人となった場合に住み替えを決意する方は多いようです。
SUUMOの実施した調査（住み替えを行った103名を対象。平均年齢は63.4歳）では、住み替えのきっかけで最も多い答えとなったのは『子供が独立して夫婦2人となったから』でした。
子供が独立すると、どうしても部屋を持て余してしまいます。
こういったタイミングでは、スケールダウンした分譲マンションなどの購入が考えられますね。
定年退職のタイミング
老後の住み替えとなると、誰もがまず検討するのが定年退職後のタイミングです。
仕事との兼ね合いを考慮する必要がなくなるので、より理想の地域へ引っ越しをすることができますね。
定年退職後に住み替えを行う利点としては、退職金を住み替え時の住宅ローンに充てることができるからです。
というのも、ほとんどの金融機関で「ローンの申し込みは70歳まで、返済は80歳まで」という期限が設定されているからです。
退職金を住宅ローンに充てない場合は、親子2代となって払っていく必要もありますので、理想の地域への引っ越しが現実的でなくなります。
仕事場に近くて済めればいいけど、すまない家のローンは厳しいよね。
家の老朽化したタイミング
家の老朽化をきっかけに住み替えを行う方は『子どもの独立』きっかけに次いで2位となりました。（SUUMO調査より）
日本では新築思考が強いため、築年数が20年を超えてくると住み替えの需要もぐっと高まります。
持ち家に備わっている設備（洗面台やキッチン、給湯器や冷暖房設備など）も20年を超えると耐用年数をオーバーしてくることが考えられます。
- お風呂 20~30年
- キッチン 10~20年
- 給湯器 10年～15年
- エアコン 10年
無理ない住み替え予算計画を立てよう
50代～60代での住み替えは無理のない予算計画を立てることが重要です。この章ではどのような手順で予算を組めばいいかをご紹介します。
予算の立て方STEP➀今後の人生をイメージする
予算を立てる前にはまずすべきことがこの「今後の人生をイメージする」ということです。
具体的には「どこに誰と住みたいのか？」「それは都心なのか？郊外なのか？自然の中なのか？子供の近くなのか？」といった具合です。
仮にあなたが現在の家を子供の通学の都合で選んだとするのならば、そのことはもう考えなくてもいいのです。また、50代、６０代で住み替えですと、通勤については優先順位を下げて考えてみてもいいかもしれません。
それより、定年後やリタイヤ後のことを念頭に置いて住み替えをすると良いでしょう。
実際に住み替えを行いたい場所が決まったら、実際にその場所に足を運んでみて、住宅の価格や物価をチェックするのもいいでしょう。
予算の立て方STEP➁今の家を売って手元に残る資金を計算する
住み替えを行いたい場所がイメージできたら、次は手元に残る資金を計算しましょう。今の家が「いくらで売れる」のかだけではなく「いくら手元に残るか」を計算しましょう。
- 家を手放して残る金額
- 無理なく拠出できる自己資本金
- 余裕をもって返済できる住宅ローン借入額
この三つを把握しておきましょう。
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
予算の立て方STEP➂新しい家の予算を立てる
上記の➀～➂の金額を算出できたら
老後に住み替えで失敗しないための注意点
ここまで住み替えに関する基礎的なことを説明してきましたが、次に50代で住み替えをするにあたっての注意点を2点ご紹介いたします。
ローンを増やしすぎないようにしよう
一般的に金融機関の返済年齢制限は70歳から75歳となっています。つまり、50代でも1000万程度の年収がある方であれば6000万～7000万の住宅ローンを借り入れることができます。しかし、借入過ぎには注意が必要です。多すぎる住宅ローンは老後の生活を必ずと言っていいほど圧迫してきます。また、退職金を当てにして多額なローンを借り入れる方もいますが退職金は老後の生活資金として残しておくことをお勧めします。定年前までに返済を終えられるように余裕をもってローンを借り入れましょう。
実際に、50代の世帯主が住み替えを希望していても実現困難な理由上位にあげた、理由のうち最も多かったのが資金の不足によるものです。
| 理由 | 割合 |
|---|---|
| 資金の不足 | 44.9% |
| 物件の不足 | 32.8% |
| 情報等の不足 | 22.8% |
※複数理由から選択(参考：国土交通省「令和5年住生活総合調査」）
特に、「預貯金や返済能力の不足、またはその可能性がある」、「勤務年数などの理由で融資が受けられない、または額が少ない」、「現在の住宅・宅地の売却がうまくいかない」などの返済が難しいという理由で住み替えをやめてしまう方もいます。
ましてや、60代になってしまうとさらに住宅ローンの返済が課題となって住み替えが出来なくなってしまうため、定年までの勤務年数が5年以上ある50代の段階で住み替えを行うことをおすすめします。
しっかりと老後を見据えて住み替えをしよう
理想の老後のために住み替えを検討するのはもちろん必要なことですが、上述したようなローンで苦しめられては元も子もありません。ですので、住み替えはある種のリスクをはらんでいるということを念頭に置いてどんな老後の生活を送りたいのか、どのような家に住みたいのかをしっかりと考え直したうえで住み替えをしましょう。
実際に住み替えを完了させたシニアの約半数は、頭金は貯金から調達しており、ここからもローンの返済額を減らしたり、返済期間を短くするなどの工夫をしていることが分かります。
（参考：不動産ポータルサイトSUUMO「シニアの住み替えポイント10」）
老後の住み替えに関するよくある質問
では最後によくある質問を2点ほど紹介いたします。ぜひ参考にしてみてください。
こちらは何を基準に街を選ぶかというアンケートであり、多くの方はアクセスの良さと治安の良さを非常に重視していることが分かります。
また以下のランキングは50代に聞いた住みたいまちランキングです。上記のアンケートと以下のランキングを照らし合わせ、ご自身の最も住みやすい街を見つけてみてください。
| ランク | 駅名 |
|---|---|
| 1位 | 横浜（神奈川県） |
| 2位 | 吉祥寺（東京都） |
| 3位 | 鎌倉（神奈川県） |
| 4位 | 恵比寿（東京都） |
| 5位 | 大宮（埼玉県） |
| 6位 | 自由が丘（東京都） |
| 7位 | 品川（東京都） |
| 8位 | 浦和（埼玉県） |
| 9位 | 二子玉川（東京都） |
引用：LIFULL HOME’S
