土地の相続をするときに知っておきたい基本事項

土地の相続が決まったらどんなことをしたらよいか、初めから知っているという方は多くないでしょう。自分が相続する立場になって初めて直面する疑問です。相続に関係するのはあなただけではなく、複数の相続人が関係することもあります。土地の相続が決まったら知っておくべき基本的な事を順にみていきましょう。

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土地の相続をしたら相続登記をしよう

土地の相続をする際にすべての人に共通して必要な手続きが「相続登記」と呼ばれる手続きです。これは亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産の名義を相続した方の名義に変更手続きです。不動産の所有者の変更をするためのものです。
相続登記は所有者が亡くなったから必ず行わなければならいという義務は無く、期限もありません。そのため所有者が無くなった後にもそのままにしておくケースもあります。しかし、そのまま放置しておくことはデメリットやリスクを伴います。どんなデメリットがあるでしょうか。

相続の行われていない土地は売却や借金の担保にすることができない

相続登記を行っていないと土地の所有者が自分ではありませんから、自由に土地を売却する事や借金の担保にする事ができません。相続登記をおこなって自分の名義に変更してからでなければ、第三者に対して自分の所有であることを主張できるというわけです。

手続きが複雑になってくる

土地の所有者が無くなり、法定相続人が複数名いる場合、遺産分割協議が決まるまでその土地は相続人の中で共有している状態になります。相続登記を行う前に１人の相続人が亡くなり、その人の相続人が所有権を相続することになりますので、関係協力者が増えていくことになります。協力者増えるということは当然手続きも増え複雑になっていきます。極端に言うと、どんどん関係する人が増えていき相続登記をすること自体ができなくなってしまう事もあります。
これらを考慮するなら、相続登記を先延ばしにすることで発生するデメリットは大きいので、遺産分割協議がまとまり、相続が決まった時点でできるだけ早く相続登記を行っておくことは大切です。

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相続発生から相続登記までの流れ

土地を相続することがわかり、相続登記までどのような手順があるのか事前に知っておくならスムーズに準備に取り掛かれるでしょう。遺言書のある場合と、遺言書がない場合に分けて見ていきましょう。

遺言書がある場合

相続財産調査

初めに取り掛かるべきは、相続の対象となるものがどれだけあるかを調査することです。それには土地や住居のような不動産や現金や株券、自動車や船舶、貴金属類といった動産も含まれます。また、マイナスになる遺産も調べる必要があります。住宅ローンや借金、支払いが終わっていない医療費や税金といったものです。それらの相続の対象となるものを調べて確定させておきます。

遺言書による遺産分割

遺言書がある場合には、その記載されている内容に従って土地の相続登記を行います。遺言書がある場合でも相続人全員と話し合って遺言書とは違う内容にすることも可能です。

遺言書がない場合

相続財産調査

遺言書がない場合でもやはり初めにすべきは相続財産の調査です。どのような財産が残されているかを初めに確定させます。

相続人での分割協議

法定相続人すべてと相続財産の分割について話し合います。必ずしも全員が一度に集まって話し合いを持つ必要はありませんが、相続人全員で話し合って土地をだれが所有するかを決めます。

遺産分割協議書の作成

分割協議が終わったら、次に「遺産分割協議書」を作成しましょう。これはすべての相続人が遺産分割協議で合意した内容を書面に取りまとめた文書のことです。書き方には決まった書式はありませんが、相続人と第三者がみて内容が明確に分かるように記載をします。

相続登記手続き

遺産分割協議書が作成され相続人全員の合意が得られて、土地の相続を誰がするかが決まったら相続登記手続きを行います。ここで土地所有者の名義を相続人に変更することができます。
相続登記まで順調に進むことが理想的ですが、どうしても遺産分割協議がまとまらないということもあります。遺産分割協議不成立の場合には、遺産協議調停の申し立てがなされます。それでも協議がまとまらないなら審判が行われ、それでも決まらない場合には最高裁での審理が行われることになります。

公平に土地を分割して相続する方法とは

土地を分割相続するには、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割があります。それぞれを少し詳しく解説します。

現物分割：土地を分筆（一つの土地を複数の土地に分割して分ける事）して分割相続する方法です。一般的に良く用いられる方法ですが、法令や立地などによって公平な分割が難しい場合があります。

代償分割：相続人のうち１人が土地を相続しその財産価値分の金額を他の相続人に支払う方法です。この場合は土地を単独で所有する相続人に資力が必要です。

換価分割：相続した土地を売却してお金に換え、相続人で分割して相続する方法です。この方法は財産を公平に分けることができるのでよく用いられる方法です。

共有分割：土地を物理的に分割することなく、相続人がそれぞれの割合で共有で所有する方法。相続登記をしていないので自分一人で決定して売却や利用ができないため後のトラブルを引き起こすデメリットが多いです。

以上の事から特殊な場合を除いて、公平な相続には換価分割をお勧めします。

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相続後の税金について

いざ、財産を相続するとなると、それには費用がかかります。通常の土地取得のさいにかかる税金とは少し違いますので相続後にかかる税金についても抑えておきましょう。

固定資産税

相続時には必要ありません。固定資産税は毎年１月１日に固定資産を所有している人に対して課税されるものなので、相続後その土地を所有し続けた場合に課税されるようになります。

都市計画税

固定資産税と同じく、毎年１月１日に固定資産を保有している人に課税されます。相続後土地を保有し続けると課税されます。

譲渡所得税

これは相続した時には課税されません。不動産を売却や譲渡をしたときに発生する利益に対して課税されます。相続した不動産を売却や譲渡すると課税されますが、所有期間によって税率が変わります。
（1）短期譲渡所得：売却・譲渡した年の１月１日時点で不動産の所有期間が５年以下の場合、譲渡所得に対して所得税30％、住民税9％の合計39％が課税されます。
（2）長期譲渡所得：売却・譲渡した年の１月１日時点で不動産の所有期間が５年超10年以下の場合、譲渡所得に対して所得税15％、住民税5％の合計20％が課税されます。
（3）低率分離課税：売却・譲渡した年の1月1日時点で不動産の所有期間が10年を超えている場合、「住居用財産の軽減税率の特例」が適用され、譲渡所得の6000万円以下の部分が所得税10％住民税4％の合計14％の課税がされます。6000万円を超えている分については長期譲渡所得と同じく所得税15％、住民税５％の合計20％が課税されます。
（4）相続財産を譲渡した場合の取得費の特例：この特例は、相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内（相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで）に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。一定の条件を満たすなら控除を受けることができます。

住民税

相続時には課税されません。譲渡所得と同じく不動産を売却・譲渡したときに不動産の所有期間に応じて課税されます。

相続税

相続税は相続が開始した時点で課税されます。正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた残りの額を、民法に定める相続分によりあん分した額に税率を計算して決定されます。税率と基礎控除額を以下の表にまとめました。

土地相続にはどんな書類が必要となるのか

次に、土地の相続をするときに必要な準備しなければならない書類にはどんなものがあるか確認しておきましょう。

被相続人の身分証明や住所証明できる書類：

被相続人（亡くなった人）の死亡時の住所がわかるものが必要になります。亡くなった方住民票は除票という形で発行してもらえます。最後の住所地の役所で請求をしますが除票については死亡後5年経つと発行されないことがありますので早めに請求しましょう。5年以上経過してしまった場合には戸籍の附票を用いることができます。

相続人の戸籍謄本

法定相続人が誰かを確定するために、被相続人の生まれた当時まで（兄弟姉妹が相続人の場合は親の代まで）遡って戸籍謄本を準備します。確定した相続人は生存確認のできる戸籍謄本（被相続人の死亡日以降の日付のもの）を準備します。

遺産分割協議書

相続人全員の合意を得たのちに作成された遺産分割協議書が必要です。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書が本人たちの意思によるものであることを証明するために実印を押して印鑑証明書を添付することが一般的なルールです。あらかじめ相続人全員の印鑑証明書を準備しておきましょう。

登記事項証明書

法務局で取得できます。相続登記に提出は必要ありませんが相続する不動産の特定に必要なものです。こちらも用意しておきましょう。

固定資産税評価証明書

相続登記をする時、登録免許税を計算するために必要なものです。相続する土地の所在地の役場で取得ができます。毎年4月1日に更新されますので、最新のものを準備しておきましょう。

相続人の住民票

相続登記の申請時、相続人は住民票の提出が必要です。あらかじめ住民票を準備しておきましょう。
他には、遺言書がある場合には遺言書を準備します。
遺言執行人が指定されていない場合には執行者の専任審判書謄本が必要です。
これは、家庭裁判所に「遺言執行者選任申立て」を行い、審判が下った後、申告者と遺言執行者に送られます。申し立てに必要な費用は、対象となる遺言書1通に対して800円の収入印紙と郵送のための切手代が必要です。
相続登記は準備する必要書類や手続きの難易度が高いため、自分で行うにはハードルの高い手続きです。遺産分割協議も考えると時間や手間が膨大にかかってしまうので、結果として自分で申請するのをあきらめてしまう事になりかねません。トラブルを避けるためにも司法書士に依頼して進めてもらうのがスムーズでしょう。

相続にかかる費用はいくらなのか

相続に関連して税金のほかにも費用が掛かることを覚えておきましょう。

調査費用：約2000円〜3000円

不動産が増えればそれだけ費用がかさみます。自宅のみを所有していた方が無くなった場合の金額としては、約2000円〜3000円程度です。

名寄帳：一通300円

相続した不動産に漏れや間違いがないか確認するための書類です。相続した土地のある市区町村役場で発行してもらいます。

固定資産評価証明書：不動産1件につき数百円

相続した不動産の評価額を調査する為に必要な書類です。これも、相続した土地がある市町村役場で取得します。

登記事項証明書：一通600円

相続した不動産に抵当権等の担保がついていないか、他の共有者の有無を調べるために必要な書類です。法務局で取得することができます。

必要書類費用：1万円〜3万円

相続登記の申請の為に必要な書類を集めるためにかかる費用です。戸籍謄本や住民票など相続人が増えると費用が増えていきます。

• 被相続人の出生から死亡までつながりがわかる戸籍謄本：一通450円〜700円
• 被相続人の住民票の除票：一通200円〜400円
• 相続人全員の戸籍謄本：一通450円程度
• 不動産を相続する人の住民票：一通200円〜400円
• 相続人全員の印鑑証明書：一通200円〜400円
• 証明書等の取得するための郵送費（往分）：1件につき500円程度

登録免許税：相続時は土地の価格に対して4/1000の税率で課税

これは土地の所有者の名義を変更したときにかかる費用です。所有権保存登記や移転登記等をします。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。

登記を司法書士へ依頼したときにかかる報酬：約5万円〜10万円＋実費

不動産に関する権利や登記を専門分野としているのは司法書士です。相続登記に関しては司法書士に依頼するとスムーズに進みます。報酬額は個々の司法書士によって変わりますが相場としては5万円〜10万円くらいです。それに収入印紙や書類取り寄せにかかる費用が加わります。

不動産会社への仲介手数料と印紙税

これは換価分割で土地を売却したときに発生する費用です。売却に関わる不動産会社への仲介料と印紙税がかかります。

もめないためにも手続き手順をきちんと把握しよう

土地を相続するためには、様々な手続きや、話し合いが必要なことがお分かりいただけたと思います。相続する場面が突然やってくる前に手順を知っているなら、その時になっても焦らず、関係する人もできるだけストレスが少なく相続を進めることができるでしょう。

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