日本では、マンションの老朽化が進み、「限界マンション」が社会問題として注目 されています。
築年数が経過すると建物の劣化が進み、適切な管理がされないと老朽化が加速し、住環境の悪化や資産価値の低下につながる ことも。
さらに、限界マンションでは住民の高齢化や貧困化が進み、スラム化のリスク も指摘されています。
本記事では、「限界マンションとは何か」「老朽化が進む原因」「限界マンションにしないための対策」 を詳しく解説します。
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限界マンションとは
限界マンションとは、築年数の古いマンションすべてを指すわけではなく、「適切な管理や修繕が行えなくなったマンション」のことを指します。
マンションは築年数が経過すると劣化しますが、定期的な修繕を行うことで住環境を維持し、快適に住み続けることは可能 です。
しかし、建物の老朽化とともに、空室率の増加や住民の高齢化が進行すると、管理組合の運営が困難になり、必要な修繕ができなくなる ケースもあります。
修繕が行われなくなると、マンションの資産価値が低下し、さらに空室が増加。その結果、
- 不審者が住み着く
- 新規入居者が低所得化し、治安が悪化する
といった悪循環が生まれ、最終的にスラム化してしまう 恐れもあります。
集合住宅だからこそ起こる限界化
「維持管理ができないのならいっそ解体してしまえばよいのでは」と考える方もいるかもしれません。
たしかに、限界集落の戸建て物件などは管理できなくなったときに解体してしまうことも多いです。
しかし、マンションの場合は戸建てとは異なり、物件の入居者が複数います。
入居者の誰か一人が奮起しても、その他大勢の入居者の同意を形成できなければ、修繕・建て替え・解体すら行うことができません。
ただ、このようなマンションの入居者たちの多くは高齢者あるいは低所得者なので、「そのままでいい」「お金をかけたくない」という考えが持っていることがほとんどです。
そうして、誰も状況の改善を行えないまま悪化の一途を辿っていきます。
このようなことから限界マンションは、「誰も処理できない負の遺産」として社会問題になっているのです。
限界マンションの特徴
限界マンションの概要を押さえたところで、「限界マンションの特徴」も確認しておきましょう。
限界マンションには、以下のような特徴があります。
また、今は限界マンションでなくとも、これらの条件に複数当てはまるようであれば、将来的に限界マンション化する可能性が高いです。
【限界マンションの特徴】
- 築年数が古い（築30年以上）
- 管理組合が機能しておらず、メンテナンスや修繕が十分でない
- 住民に高齢者が多い
- 立地条件が悪い
- 相場よりも安い価格で賃貸に出されている
- 空き部屋の割合が高い
なお、築年数が経過しているからといって、すべてが限界マンションになるわけではありません。
仮に築50年でも管理ができていて住環境が整っているなら、限界マンションとは呼びません。
反対にそれほど築年数が経過していないマンションでも、管理組合が機能せず維持管理ができない状態にあると、限界マンションと呼ばれることもあります。
限界マンションになるまでの過程
どのようにして古いマンションが限界マンションになってしまうのか、その過程も知っておきましょう。
限界マンションになってしまう過程は、次の通りです。
- マンションの劣化が始まる
- 空き部屋が増加する
- マンションの管理ができなくなる
これら3つのステップを経て、築古のマンションは限界マンションに至ります。
マンションの劣化が始まる
マンションは時間の経過とともに劣化が進んでいき、外装の塗装がはげたり、ひびが入ったりします。
外装が劣化してくると防水性が下がるため、これによって雨漏りなどの被害が出ることも少なくありません。
マンションの劣化は時間の経過によるものもありますが、それだけではなく、手入れをしているかどうかが最も影響を及ぼします。
劣化が進んでもこまめに修繕しているなら、継続して管理することは可能です。
しかし、リフォームや修繕などの手入れをしておらず、放置した状態が続くと、劣化が急速に進んでいき、住環境に悪影響がで始めます。
空き部屋が増加する
マンションの劣化が進むと住みづらさを感じる人が増え、住み替えで居住者が減少していくと、空き部屋の割合が増えていきます。
また、高齢者が多く住んでいるマンションの場合は、入居者が亡くなることでも空き部屋が増加します。
マンションの管理ができなくなる
空き部屋が増えると、管理組合はマンションを管理するための費用を捻出することが難しくなります。
マンションの住人は、共用部分の管理費用である共益費・大規模修繕の備蓄となる修繕積立金などを家賃とは別で支払う必要がありますが、空室率が高いとこれらの資金が計画通り回収できなくなるのです。
つまり、居住者が減少することでマンションの維持管理にかけられる資金が減り、結果的に劣化を食い止められなくなると考えましょう。
築年数の古いマンションでも、居住者が多いマンションであれば管理の費用も集めやすいため、修繕が定期的に行うことができます。
しかし、空室率の高いマンションでは修繕をしようにも資金が不足しており、結局手つかずのまま劣化が進行するケースが少なくありません。
これによってさらに老朽化が加速し、やがて限界マンションになってしまいます。
限界マンションになる理由
古く老朽化した物件が限界マンションになる理由は、次の通りです。
【限界マンションになる理由】
- 住人の高齢化が進む
- 維持管理費が不足する
- 建て替えの賛成が得られない
- 住人がマンションの将来を考えていない
- 住人の質が低下する
- 投資家による管理の放棄
以下でそれぞれ確認しておきましょう。
住人の高齢化が進む
マンションの住人の高齢化が進み、居住者が亡くなると、当然マンションに空室が出ます。
その空室に新しく入居者を迎えることができないと、マンション全体の入居者数が少なくなってしまい、維持管理にかけられる資金が減ります。
その結果、限界マンションの誕生につながってしまうケースが多いです。
維持管理費が不足する
居住者の減少や支払いの滞納によって維持管理にかけられる費用が徴収できなくなると、資金が不足してしまいます。
その結果、必要な修繕やメンテンスが行えず、劣化が加速していきます。
新たに修繕の必要な箇所が増えても対応できず、維持管理ができなくなってくると、やがては限界マンションと化します。
建て替えの賛成が得られない
マンションは築年数がある程度経過すると、デベロッパーなどから建て替えの計画を提案されることがあります。
しかし、建て替えには住人の5分の4の賛成が必要であり、賛成の数が足りなければ建て替えはできません。
マンションの建て替えでは、建て替え費用として高額の資金が必要であり、この一部をマンションの入居者が負担することが多いです。
その上、入居者は建て替えの間仮住まいを見つけなければならず、生活費が余計にかかってしまいます。
居住者の金銭的な負担が増えやすいことから、建て替えに賛成してもらえないことの方が多いのが一般的です。
これも築古のマンションが限界マンションになっていく理由の一つになっています。
住人がマンションの将来を考えていない
住人の全員がマンションの将来を考え、積極的に維持管理を行おうとするわけではありません。
むしろ共用部分の維持については関心を持たない人も多く、住人の多数が「我関せず」のスタンスを取り続けた結果、維持管理がずさんになってしまうことはよくあります。
維持管理が行き届いていないマンションは限界化の一途を辿るので、他人事と思わず自分からマンション全体の利益のために動くべきです。
投資家による管理の放棄
利益のみを追求する投資家がマンションを管理し、運営している場合も多いです。
投資家はマンションが住みやすいかではなく、投資商品として価値があるかを考えています。
つまり、マンションの管理に興味を持たない人が所有していると、利益が得られなくなったマンションには見向きもしなくなり、結果的に管理を怠って劣化が急速に進行する可能性もあるのです。
秋田県秋田市 / 40代
査定価格1,400万円売却価格1,800万円
神奈川県横浜市鶴見区 / 30代
査定価格3,100万円売却価格2,700万円
福島県郡山市 / 50代
査定価格630万円売却価格750万円
佐賀県佐賀市 / 50代
査定価格2,150万円売却価格2,170万円
北海道石狩市 / 60代
査定価格1,098万円売却価格1,098万円
自宅を限界マンションにしないための対策3つ
築年数が古くなったからといって、すべての物件が限界マンションになるわけではありません。
対策次第では、古いマンションでも限界マンションになることを防げます。
以下では、自宅を限界マンションにしないための3つの対策をご紹介します。
都市計画法改正での取り組み
国内で問題になっている限界マンションは、都市計画法の改正によって、問題の解決が図られています。
マンションの建て替えは、従来では居住者の5分の4以上の賛成が必要でした。
しかし、都市計画法の改正によって、市街地再開発事業かつ自治体が承認する場合は、居住者の3分の2以上の賛成で行えるようになっています。
再開発以外での建て替えについては従来と同じ5分の4以上の賛成が必要ですが、再開発事業の対象の場合は通常よりも軽い条件で建て替えが可能となります。
建物には構造上の限界があるため、ある程度築年数が経過して老朽化が進んだものは、建て替えることが推奨されています。
マンションの場合は、築30年～50年が建て替えのタイミングです。
修繕ができないところまで劣化が進んでいるなら、無理に手を加えるよりも、新しいマンションに建て替えたほうが建物としての寿命は格段に長くなります。
将来の計画を立てる
限界マンションにさせないためには、早い段階で対策を練っておくことが大切です。
そのため、維持管理ができなくなってから居住者に対応を迫るのではなく、劣化がそれほど進んでいないうちに、将来の計画を立てておきましょう。
少しずつ経過について話し合い、将来像を見せておくことで、居住者にもマンション管理の意識が芽生えやすいです。
急な対応を迫ると、修繕や建て替えなどのアイデアを賛成してもらえない可能性が高いため、長期間かけて計画を練るようにしましょう。
築年数が古くならないうちに売る
現在のマンションにこだわりがないのであれば、築年数が古くなりすぎないうちに売るのも一つの手です。
マンションは集合住宅であり、複数の権利者がいるので、ひとりの努力だけではどうにもできないこともあります。
そのような場合は、築年数が20年以内のタイミングで売却し、住み替えることで、自宅マンションの限界化は避けられます。
※築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年｜東日本不動産流通機構）を基に編集部が独自作成
上記の図は、築5年以内のマンションの成約価格を100として、築年数ごとにどれだけ成約価格が落ちていくかをグラフにしたものです。
築20年以内のマンションであれば、平均的に購入価格の6割程度で売却できることが分かります。
現在のマンションが限界マンションの条件に当てはまりそうだと感じる方は、一度マンションの査定を受けて、「自分のマンションはいくらで売れるのか」を知っておきましょう。
実際の査定額を知ることで、限界マンション化対策の選択肢が増えます。
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