不動産を売却すると、「譲渡所得」が発生し、思った以上に税負担が大きくなることがあります。しかし、ふるさと納税を上手に活用することで節税効果を高めることが可能です。
「ふるさと納税＝余計な負担」と思われがちですが、正しく理解すれば お得な制度 になります。不動産売却を考えている方は、ぜひチェックしてみてください！
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「ふるさと納税」は不動産売却の節税に活用できる
ふるさと納税は、納税という言葉がついていますが、基本的な考え方は寄付です。自治体への寄付金に応じて、所得税と住民税が控除され、節税効果が得られることがふるさと納税の特徴ですが、これには上限額があります。
高い節税効果を得たいなら、上限額を正しく把握し、税金が控除される範囲内で寄付することが大切です。上限額の取り決めは細かく設定されているため、まずは制度の基本的な理解から深めましょう。
ふるさと納税の控除限度額は「所得」に基づく
ふるさと納税の控除限度額は その年の総所得金額等 に基づいて決まります。
不動産を売却すると 譲渡所得 が発生し、これが一時的に所得を押し上げるため、通常よりも控除限度額が増える可能性があります。
不動産売却で得た利益（譲渡所得）は、以下の計算式で求めます。
※マイホームを売却した場合、3,000万円の特別控除（居住用財産の特例）が適用されるケースがあります。
家族構成によっても上限額は違う
ふるさと納税は所得に応じて上限額が設定されますが、それ以外に家族構成も上限額に影響します。仮に同じ所得だとしても、「独身と共働き」「夫婦（配偶者の収入がなし）」の場合では、上限額は異なります。他にも子供の数や年齢によっても上限額は異なるため、自治体に問い合わせて確認しておくとよいでしょう。
所得だけを基準に上限額を考えていると、思わぬところで失敗する可能性があるため、注意しなければなりません。
上限を超えた分は寄付
ふるさと納税による節税効果は所得と家族構成による上限額までと決められており、上限額を超える分は完全に寄付となります。上限額を超えてもふるさと納税の制度自体は利用できますが、金額以上分は控除の対象にならないことは理解しておきましょう。
純粋に寄付目的なら問題はありませんが、節税効果に重きを置くなら、金額は上限額ぎりぎりに留めなければなりません。
自己負担が2,000円
ふるさと納税は上限額までなら、寄付を行った金額すべてが控除されるわけではなく、自己負担分として2,000円が設定されています。控除の対象になるのは2,000円を超えた部分に限られ、2,000円以内の寄付では節税効果は全くありません。
ふるさと納税をしてお得になるとは限らない点はこの自己負担分にもあり、税金が控除されても、自己負担分2,000円で損をすることもあります。もちろん、状況次第では自己負担分を差し引いてもお得になることはあるため、収支を計算してから利用することが大切です。
また、自己負担分についても、返礼品として自治体からプレゼントがもらえるため、買い物をしたと考えるなら全く損をしたとも言えません。2,000円相当の返礼品をもらい、かつ節税効果まで期待できるため、基本的にはお得に節税できるケースが多いでしょう。
不動産売却時に活用できるふるさと納税の節税効果
ふるさと納税は寄付金に応じて所得税と住民税が控除されるため、これだけで十分な節税効果があります。しかし、節税効果を最大限に発揮するには、利用するシチュエーションを選ぶことが大切であり、状況次第では節税効果は大幅に増減します。
節税効果を期待しやすく、活用しやすいのが土地売却時にふるさと納税を活用することです。上手くするとかなりの節税効果が得られます。土地売却とふるさと納税は一見無関係に見えますが、実は深い関わりがあるため、どのように活用できるのか知っておきましょう。
不動産売却で得た利益は所得に
そもそも土地を売却して利益を得ると、所得に該当するため税金の課税額が増えます。税負担は増えるものの、所得が増えることでふるさと納税の上限額も引き上げられ、さらに高い節税効果が期待できるでしょう。ふるさと納税の上限額は、給与所得だけに限らず、全体の所得を合算して考えます。
例えば給与所得が300万円の場合は、300万円基準の上限額までしか控除が利用できませんが、土地が200万円で売れた場合は、合算して500万円基準までの控除が受けられます。土地売却によって上限額が引き上げになるため、より多額の寄付が可能になり、節税効果も高めやすくなるでしょう。
控除で所得税と住民税を減額
土地売却によって所得は増えるものの、一方で所得税と住民税も増額されます。これらは所得に応じて増額されるため、利益が出るほど税負担も大きくなると考えましょう。しかし、所得が増えるとふるさと納税の上限額も増えるため、これを活用することで所得税と住民税は控除が受けられます。
上限額ぎりぎりまで寄付をすることで、所得税と住民税が最大限控除されるため、土地売却で多額の利益を得たとしても、税負担を減らすことが可能です。
控除を受けるには手続きが必要
ふるさと納税による控除を受けるには手続きが必要であり、手順は方法によって異なります。手続きを行わないと、単に寄付をしただけで終わってしまうため、注意しなければなりません。手続きは「確定申告」と「ワンストップ特例」で異なります。
確定申告による手続き
確定申告で控除を受ける場合は、以下の手順で行います。
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自治体を選ぶ
ふるさと納税をする
確定申告をする
税控除
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ふるさと納税を行い、自身で確定申告が必要なため、手間がかかりますが、年に1回の手続きでまとめて控除が受けられることがメリットです。複数の自治体に寄付した場合でも、確定申告の時期にまとめて手続きができるため、寄付先が多い人ほどおすすめな方法と言えるでしょう。
ワンストップ特例の手続き
ワンストップ特例で控除を受ける場合は、以下の手順で行います。
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自治体を選ぶ
ふるさと納税をする
税控除
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ワンストップ特例の場合は、ふるさと納税時に手続きを行うため、別途確定申告の必要がありません。確定申告を面倒に感じる人にはおすすめであり、寄付先が少ないならより便利に利用できるでしょう。ふるさと納税時に手続きが必要なため、寄付先が多いならまとめて手続きができる確定申告のほうが便利な場合もあります。
確定申告＝面倒とイメージする人も多いでしょうが、寄付の状況次第でどちらがスムーズかは異なります。どちらか一方の方法だけで行わず、状況に応じて使い分けることが大切です。
ワンストップ特例の注意点
ワンストップ特例は確定申告なしで控除が受けられるため便利ですが、利用するには以下の条件をクリアしなければなりません。
- ふるさと納税の寄付先が5自治体以内
- 確定申告が不要
ふるさと納税は自治体を好きに選び寄付ができますが、ワンストップ特例を利用するなら5自治体以内に収めなければなりません。6自治体以上になる場合は、確定申告で手続きを行います。また、制限は寄付先の自治体の数にかけられるため、5自治体以内なら何度寄付を行っても問題はありません。
確定申告が不要な条件は、大きく2つで「勤務先での年収が2,000万円以下」「給与所得以外が20万円以下」です。土地売却時に得られる所得は給与所得以外に該当するため、これが20万円以下でないなら、ワンストップ特例は利用できません。
不動産によって価値は異なりますが、土地売却なら20万円を超えるケースがほとんどのため、売却に伴い控除を受けたいなら、確定申告が必須と考えましょう。
相続した土地の売却にかかる税金はいくら？特別控除や基本的な節税対策を解説！
節税対策にはふるさと納税かマイホーム特例か選ぶ
ふるさと納税は土地売却時の節税対策に利用できますが、節税効果が期待できるのは、ふるさと納税だけではありません。土地売却ならマイホーム特例が利用でき、これを使ったほうがお得になるケースもあります。土地売却で節税を考えるなら、ふるさと納税とマイホーム特例どちらがお得なのかを、しっかり考えなければなりません。それぞれの違いを比較して、いつどちらを使うべきかを考えましょう。
ふるさと納税とマイホーム特例は併用できない
大前提として知っておきたいのが、ふるさと納税とマイホーム特例は併用できないことです。利用するならどちらかを選ぶ必要があるため、控除額を計算し、よりお得になるほうを選びましょう。また、マイホーム特例の場合はこの制度ひとつしか利用できませんが、ふるさと納税なら住宅ローン控除の併用が可能です。
基本的には「マイホーム特例」と「ふるさと納税＋住宅ローン控除」のどちらかを利用するか選ぶことになります。
自宅売却ならマイホーム特例
居住目的で使用していた自宅を売却する場合は、マイホーム特例を使ったほうがお得になることが多いです。これはマイホーム特例の控除額が大きいからであり、売却してもほとんど課税されないことが理由です。ふるさと納税を適用することも可能ですが、売却金額によっては、課税対象が出てしまい、税額が大きくなる可能性が高いことは理解しておきましょう。
3,000万円まで非課税
マイホーム特例では、譲渡所得の3,000万円までが非課税です。売却した値段が3,000万円以下なら、どれだけ高値で売れた場合でも税金は発生しません。不動産の状況によっていくらで売れるかは大きく変動しますが、一般的な住宅を売って利益が3,000万円を超えるケースはほとんど稀です。
大抵の場合で3,000万円以内で収まるため、非課税で利益が受け取れるマイホーム特例のほうがお得と言えるでしょう。
相続や投資目的の売却ならふるさと納税
相続で不動産を得た場合や投資目的で購入した不動産の売却なら、ふるさと納税がお得です。これはマイホームと違って課税されやすいことが理由です。そもそも相続で得て居住していない、あるいは居住を目的としない投資目的の不動産は、マイホーム特例は適用されません。
そのため、ふるさと納税による節税しか利用できないのが本当のところですが、ふるさと納税を利用する場合としない場合では税額が大きく異なるため、積極的な利用がおすすめです。
譲渡所得が発生しやすい
そもそも不動産を売却する際は、売却で得た金額がそのまま譲渡所得になるわけではありません。譲渡所得は以下の計算式で算出されます。
| 譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用 |
売却価格は売却時に相手から得られる金額、取得費は不動産を取得した際の費用、譲渡費用は譲渡の手続きにかかるもろもろの手数料などを指します。不動産の価値は変動するため、取得費を正確に算出することが難しく、特に古い土地の場合は取得費が不明になることが多いです。
取得費が不明な場合は、売却額の5%程度と計算するのが一般的です。そのため、1,000万円で売却できた場合は取得費は50万円となり、譲渡費用が100万円かかった場合でも、譲渡所得は850万円です。マイホーム特例が適用されないため、850万円分が丸々課税対象になり、所得税や住民税は跳ね上がります。
簡単に言えば850万円分所得が増えることになるため、その分ふるさと納税の上限額も上がり、より多くの寄付をすることで、控除額を増やし、節税効果を高めることが可能です。
茨城県古河市 / 20代
査定価格1,900万円売却価格1,700万円
東京都練馬区 / 40代
査定価格5,180万円売却価格5,000万円
大分県大分市 / 30代
査定価格4,300万円売却価格3,970万円
長崎県佐世保市 / 60代
査定価格3,000万円売却価格3,000万円
大阪府堺市北区 / 40代
査定価格2,680万円売却価格2,650万円
