「マンションの売買を検討しているけれど、いつがベストタイミングが分からない……」
マンションの価格は国の政策や経済情勢、社会情勢など様々な要因で変動します。価格推移の予想は、専門家の間でも意見が分かれるため、数ある情報に右往左往してしまう方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、今後のマンション価格の推移について、特に重要なトピックをもとに予想・解説していきます。
マンションの売却を検討していて、具体的にご自身のマンションの価格が知りたいという方は、一括査定サイトを使って不動産会社に相談してみてください。
下のフォームを入力すれば、完全無料で複数の不動産会社にマンションを査定してもらえます。
マンション売却の相場や売り時はを知りたい方は、あわせてこちらもご覧ください。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
最新マンション価格の推移と現状
今後2～3年にかけてマンションの価格が突然大きく下がる可能性は低いといえます。
2024年までの過去12年間に右肩上がりで上昇してきた価格は頭打ち感がありますが、価格を上昇させる要因が残っているためマンションの価格が急落する見込みは薄く、しばらく高止まりが続くと予想されます。
この章では、過去12年間の首都圏の新築・中古マンションの平均成約価格の推移から、今後の動向について解説します。
新築マンションの価格推移
過去12年間の首都圏の新築マンションの平均価格の推移を、以下のグラフにまとめました。
（不動産経済研究所「マンション市場動向」を元にすまいステップ編集部が作成）
この12年間、新築分譲マンションの価格は概ね右肩上がりを続けています。
短期的に平均価格が下がることもありましたが、大幅な落ち込みは見られません。
コロナウィルスの流行やオリンピック開催後の不動産不況、生産緑地開放による「2022年問題」などを理由に、価格が下落する予想が何度も立てられてきましたが、実際にはマンションの価格は上昇の一途を辿ってきました。
2023年は大きく上がり、8,000万円を超えました。それと比べると2024年は少し下がりましたが、2022年を大きく上回っています。首都圏の新築マンションの価格はまだまだ値上がり基調にあると言えます。
中古マンションの価格推移
過去10年間の首都圏の中古マンションの平均価格の推移を、以下のグラフにまとめました。
（「東日本不動産流通機構」を元にすまいステップ編集が作成）
こちらも新築マンション同様に、右肩上がりの状況が続いています。
中古マンションの相場は、新築マンションの相場に連動して推移します。これは、予算の関係で新築マンションの購入を見送る人が、中古マンションの購入に流れるからです。
新築マンション価格が依然として値上がり基調にあるため中古マンション相場も今後数年間は下がらないと予想されますが、マンションの買い替えを控えていた人が住宅ローンの金利が上昇する前に駆け込みで売買して中古マンションの供給数が急増した場合には、相場が落ち込む可能性があります。
【2025年以降】今後のマンション売却相場はどうなる？
2025年現在、全国的にマンション売却相場は上昇傾向にあります。一方で、今後はどうなるのでしょうか？
特に最近では、東京都中央区の大規模マンション「晴海フラッグ」の空室が目立つというニュースがあったり、2024年8月に政策金利の利上げが発表されたり、中国の不動産バブル崩壊など、不動産市場に影響を与えそうな事柄が多く起きています。
今後も上昇を続けるのか、はたまたどこかのタイミングで急落するのか、不安な方は多いかと思います。
ここでは、2025年以降のマンション売却相場について、不動産市場の専門家の視点から解説します。
首都圏の価格高騰がついに止まる？
ここ数年、特に首都圏のマンション価格は右肩上がりで上昇を続けてきました。しかし、数年後はこの上昇傾向に変化が現れる可能性が高いと多くの専門家が予測しています。その理由としては、少子高齢化の進行や購入者の所得水準との乖離、そして金利動向などが挙げられます。
ただし、価格の下落が即座に始まるわけではありません。むしろ、2025年以降しばらくは、価格の横ばいもしくは緩やかな上昇が続く可能性が高いでしょう。急激な価格変動は市場に混乱をもたらすため、緩やかな調整が行われると予想されます。
2024年8月の政策金利上昇の影響は？
2024年8月の日本銀行による政策金利の引き上げは、不動産市場に影響を与えると考えられています。主に住宅ローン金利の上昇と投資マンション需要の変化という2つの経路で影響が現れるでしょう。
ただし、この影響は即座に現れるわけではなく、2025年以降徐々にその影響が顕在化していくと予想されます。
金利上昇の影響は地域や物件によって異なります。都心の高額マンションは投資需要の減少により価格調整が進みやすい一方、郊外の実需向けマンションは比較的影響が小さい可能性があります。
中国の不動産バブル崩壊は関係ある？
中国の不動産市場の動向は、間接的ではあるものの、日本のマンション市場にも影響を与える可能性があります。世界経済への影響、外国人投資家の動向変化、不動産市場の心理的影響などが考えられます。
ただし、これらの影響は直接的なものではなく、また日本の不動産市場の特性によって緩和される面もあります。
したがって、2025年以降のマンション売却相場を考える際、中国の不動産市場の動向は一つの要因として注視する必要はありますが、過度に悲観的になる必要はないでしょう。むしろ、日本国内の経済動向や人口動態、政策変更などの要因の方が、より大きな影響を与えると考えられます。
【結論】緩やかな上昇があと数年続き、その後徐々に下落する
2025年以降のマンション売却相場は、当初は緩やかな上昇が続き、その後横ばいまたは微減傾向に転じ、2030年以降は緩やかな下落傾向に入ると予想されます。
2025年以降にマンションの売却を考えている方は、定期的に市場価値のチェックをしておきましょう。不動産市場に変化が現れたら、適切なタイミングでの売却判断、専門家のアドバイスの活用などの対策を考えることをおすすめします。
ご自身のマンションが売りどきかな？と感じた方は、ぜひ以下のフォームから査定依頼をしてみませんか？
すまいステップで、実績のある不動産会社のみに一括で複数社に査定依頼ができる査定サービスです。
すまいステップで適正な査定額を知り、マンション売却を成功させましょう！
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
マンション価格が今後も下がらない理由
マンション市場の動向や社会情勢などの様々な要因が絡み合って、マンションの価格高騰は続いてきました。
この章では、今後もマンション価格が下がらないと予想される理由を解説します。
理由①：マンションの供給戸数が減少しているから
新築マンション・中古マンションともに発売される戸数が減少していることは、マンションの価格を押し上げる要因となっています。
マンションの供給を需要が上回っている状態であるからです。
理由②：新築マンション市場の大手寡占化が進んでいるから
リーマンショック以降、商社系・財閥系の大手不動産会社のディベロッパーが新築マンション開発の担い手の大勢を占めるようになっていることも、新築マンション価格の高止まりに関係しています。
系列会社の多い大手企業は他の部門で採算を取れるため、短期的に新築マンションの販売数を減らしてでもマンションの価格を下がらないように調整できます。
また、発売したマンションの売れ行きが多少悪かったとしても、売り捌くために安易な値下げを行わないため、平均成約価格が下がりません。
今後も新築価格が維持するようにマンションの開発は進むだろうと考えられるため、マンション価格の暴落は考えにくいといえます。
理由③：本格的な金利上昇前の「駆け込み需要」が続いているから
2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除し、日本の金融政策は歴史的な転換点を迎えました。しかし、2025年7月現在でも、住宅ローン金利、特に大多数の人が利用する「変動金利」は、いまだ歴史的な低水準で推移しています。
これは、金融機関同士の顧客獲得競争が激しく、日銀の利上げ分を住宅ローン金利に完全には転嫁できていないためです。
しかし、この状況が永遠に続くわけではありません。むしろ、市場では「日銀は2025年後半から2026年にかけて追加利上げに踏み切る」との見方が大勢を占めています。
そのため、現在は「本格的な金利上昇が始まる前に購入したい」という駆け込み需要が市場を強く下支えしている状況です。
例えば、5,000万円を35年ローンで借りる場合、金利が1%違うだけで総返済額は1,000万円近く変わってきます。このインパクトは非常に大きく、多くの購入検討者が「物件価格が多少高くても、金利が低いうちにローンを組んだ方が得だ」と判断しているのです。
この「低金利の最後のチャンス」を捉えようとする動きが、高値圏にあるマンションの需要を維持している大きな理由となっています。今後、日銀が追加利上げを行えば、この駆け込み需要も終わりを迎える可能性があるため、金融政策の動向は引き続き最大の注目点です。
理由④：円安の状況が続いているから
2023年現在も依然として円安ドル高の状況が続いています。
円安の状況は、海外から日本の不動産を買う動きを後押しします。
特に、資産価値の高い都心の高級マンションは円安によって「お得に購入できる」ため、海外投資家による購入が加速しています。
理由⑤：建築費の高騰が続いているから
建築工事にかかる費用が値上がりしたままであることも、マンションが高騰し続けている大きな原因です。
2010年代後半から2021年にかけて、東京オリンピック・パラリンピックの関連施設の建設ラッシュにより、国内の建築費が高騰していました。
しかし、オリンピック終了後も、長引くウクライナ戦争と円安の進行、慢性的な人手不足の影響で建築費は今もなお高騰し続けています。
中古マンションの売却を考えている方は、まずは一度、無料査定を受けてみることをおすすめします。
もしかすると、お持ちのマンションの価格は購入時よりもグッと上がっているかもしれません。
また、いつまでに売却すればマンションの価格高騰の恩恵が受けられるか、査定を通じて不動産会社の人に相談できます。
気になる方は、以下のフォームから無料の一括査定を申し込んでみてください。一度の申込みで、最大4社の不動産会社にまとめて査定依頼ができます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
今後マンションの価格が下落するとしたら？考えられる5つのシナリオ
現在のマンション価格高騰はいつまでも続くわけではありません。楽観的な見通しだけでなく、価格が下落に転じる可能性についても冷静に見ておくことが重要です。
ここでは、今後のマンション価格に下押し圧力がかかる可能性のある、5つのシナリオをご紹介します。
シナリオ①：住宅ローン金利の本格的な上昇
最も直接的で、影響が大きいのが「金利の上昇」です。
2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除し、日本の金利は歴史的な転換点を迎えました。2025年7月現在、住宅ローン金利への影響は限定的ですが、今後、日銀が追加利上げに踏み切れば、状況は一変する可能性があります。
【なぜ価格が下がるのか？】
住宅ローン金利が上がると、買主の毎月の返済額が増加します。例えば、4,000万円を35年ローンで借りる場合、金利が1%上昇するだけで総返済額は700万円以上も増える計算になります。
これにより、「ローンを組める人が減る」「希望の予算では買いたい物件に手が届かなくなる」といった事態が起こり、マンションを買える人が減少します。結果として、需要が減退し、価格は下落に向かうというシナリオです。
シナリオ②：日本経済の景気後退
マンションのような高額な商品は、経済全体の動向（景気）に大きく左右されます。
もし今後、世界経済の悪化や国内の構造的な問題によって日本経済が本格的な景気後退に陥れば、マンション価格にもブレーキがかかります。
【なぜ価格が下がるのか？】
景気が悪化すると、企業の業績が下がり、ボーナスカットや賃金の伸び悩み、最悪の場合はリストラにつながります。人々の収入が減り、将来への不安が大きくなると、当然ながら高額な買い物である住宅の購入を見送るようになります。
このように消費マインドが冷え込むと、マンションを買おうとする人が減り、価格は下がらざるを得なくなります。
シナリオ③：人口・世帯数の減少が本格化
日本の人口減少は、不動産市場にとって最も根源的で、長期的な下落要因です。
特に、2030年頃から日本の総人口と世帯数の減少がさらに加速すると予測されており、これは「2030年問題」とも呼ばれています。住宅の主な買い手である現役世代（生産年齢人口）が減っていく未来は、すでに確定しています。
【なぜ価格が下がるのか？】
理由はシンプルで、住宅を「欲しい人（需要）」の絶対数が減っていくからです。買い手よりも売り手が多くなれば、需給バランスが崩れて価格は下落します。
この影響は全国一律ではなく、利便性の高い都心部よりも、人口流出が続く地方や郊外エリアでより深刻になります。将来的には「買い手がまったくつかない」空き家マンションが増加し、周辺の物件価格まで引き下げるというシナリオも考えられます。
シナリオ④：中古マンションの供給過多（売りたい人の増加）
需要の減少だけでなく、「供給の増加」も価格下落の要因となります。今後、中古マンションの売り物件が市場に溢れる可能性が指摘されています。
その背景にあるのが、日本の高齢化です。2025年には団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となり（2025年問題）、次のような動きが加速すると見られています。
相続物件の売却： 親からマンションを相続したものの、すでに持ち家があるため、住む予定のない子供世代が売却に出すケースの増加。
【なぜ価格が下がるのか？】
同じエリアで似たような条件の売り物件が増えれば、買い手はより条件の良いもの、安いものを選ぶようになります。売り手同士の競争が激しくなり、結果として成約価格が下がっていく可能性があります。
シナリオ⑤：法律や税制の大幅な変更
政府の政策変更も、マンション市場を冷え込ませる要因になり得ます。
特に「住宅ローン減税」は、これまで住宅購入を後押ししてきた強力な制度ですが、その内容は年々縮小傾向にあります。
【なぜ価格が下がるのか？】
2024年の改正では、省エネ基準を満たさない新築住宅は減税の対象外となるなど、制度は厳格化されています。今後、この減税制度がさらに縮小、あるいは廃止されるようなことがあれば、購入のインセンティブが大きく失われ、駆け込み需要の反動で市場が急激に冷え込む可能性があります。
また、固定資産税の評価額が実勢価格に合わせて大幅に引き上げられるなど、マンションの「保有コスト」が上昇するような税制改正が行われた場合も、購入意欲の減退につながるでしょう。
結局どうするべきか？2025年以降の最適なアクションプラン
ここまで、マンション価格の現状、今後の予測、そして価格を左右する様々な要因を見てきました。
これらを踏まえて、「結局、私たちはどうすればいいのか？」という疑問にお答えします。
結論から言うと、【売りたい人】にとっても、【買いたい人】にとっても、2025年は行動を起こすべき重要な年と言えそうです。一見矛盾しているように聞こえますが、それぞれに明確な理由があります。
マンションを【売りたい人】はなぜ「今」なのか？
もし、あなたがマンションの売却を少しでも検討しているなら、2025年はここ数年で最も有利な条件で売却できるチャンスとなる可能性が高いです。その理由は3つあります。
理由①：市場が活況で、高値での売却が期待できるから
まず何よりも、現在の市場が「売り手」にとって非常に有利な状況だからです。
新築マンションの価格高騰を受け、状態の良い中古マンションに目を向ける購入希望者が増えています。需要が供給を上回っているため、多少強気の価格設定でも買い手が見つかりやすく、実際に多くの物件が過去最高水準の価格で取引されています。
この活況な市場の恩恵を受けられるうちに売却活動を始めることが、高値売却を実現する上で最もシンプルな戦略です。
理由②：金利上昇で「買い手」が減ってしまう前に売るべきだから
今後、住宅ローン金利が本格的に上昇すれば、マンションを買える人は確実に減っていきます。
買主はローンを組んでマンションを購入するため、金利が上がれば予算を下げざるを得ません。つまり、今の金利ならあなたのマンションを買えたはずの人が、将来は予算オーバーで検討対象から外してしまうリスクがあるのです。
買主の購買意欲と返済能力が高いうちに売却することが、スムーズな取引の鍵となります。
理由③：築年数の経過による資産価値の目減りを最小限に抑えるため
不動産は、基本的に時間とともに価値が下がっていく資産です。どんなに人気のあるマンションでも、築年数の経過による価値の目減りからは逃れられません。
しかし、市場全体が上昇している「今」であれば、その経年によるマイナス分を市場の勢いがカバーしてくれます。むしろ、数年前に購入した価格よりも高く売れる「含み益」が出ているケースも少なくありません。
この有利な状況はいつまでも続きません。貴重な資産の価値を最大化するためにも、早めの行動が賢明です。
マンションを【買いたい人】はなぜ「今」なのか？
「こんなに価格が高いのに、なぜ今買うべきなの？」と感じる方も多いでしょう。その気持ちは非常によく分かります。
しかし、それでも「今」の購入を検討すべき、3つの重要な理由があります。
理由①：歴史的な「低金利」の恩恵を受けられる最後のチャンスかもしれないから
これが最大の理由です。マンション価格は高いですが、住宅ローン金利は未だ歴史的な低水準にあります。そして、物件価格の値下がりを待つより、低金利のメリットを活かす方が、総支払額を抑えられる可能性が高いのです。
例えば、5,000万円を35年ローンで借りるケースを比べてみましょう。
金利0.5%の場合： 毎月返済額 約12.9万円 / 総返済額 約5,418万円
金利1.5%の場合： 毎月返済額 約15.2万円 / 総返済額 約6,384万円
金利がわずか1%違うだけで、総支払額に約960万円もの差が生まれます。将来、物件価格が数百万下がったとしても、金利が1.5%に上がっていれば、総支払額は今より多くなってしまうのです。
2024年の政策金利引き上げにより、この低金利時代は終わりを迎えつつあります。有利な条件でローンを組める時間は、限られているかもしれません。
理由②：「待ち」続けても、好立地物件の価格は下がらない可能性が高いから
「価格が下がるまで待とう」という戦略には大きなリスクが伴います。
なぜなら、誰もが欲しがるような駅近の物件や、将来性のある再開発エリアの物件など、資産価値の高いマンションは、景気が多少悪化しても価格が大きく下がらない傾向にあるからです。
価格下落を待っている間に、条件の良い物件は市場からどんどん消えていき、気づけば金利だけが上がっていた…というのが、最も避けたいシナリオです。
理由③：ただし「資産価値が落ちにくい物件」を厳選することが絶対条件
高値圏で買うからこそ、将来価格が下がりにくい、「資産価値が落ちにくい物件」を厳選する視点がこれまで以上に重要になります。いわば、高値掴みを避けるための「守りの戦略」です。
以下のポイントを参考に、物件を慎重に見極めましょう。
- 立地の優位性： 最寄り駅から徒歩7分以内か？ターミナル駅へのアクセスは良いか？
- 管理状態の良さ： 管理組合は機能しているか？長期修繕計画や修繕積立金は十分か？
- 周辺環境と将来性： スーパーや学校は近いか？街に活気があるか？近隣で再開発計画はないか？
- ハザードマップの確認： 浸水や土砂災害のリスクは低いか？
これらの条件を満たす物件であれば、将来にわたって価値を維持しやすく、安心して購入に踏み切れるはずです。
まとめ
2024年現在、「マンション価格の高騰状態は続く」という見解が主流となっています。
しかし、不動産の価格はいくつもの要因が複雑に絡んで決まるものなので、完全に予想することは専門家でも難しいです。
そのため、マンションの売買をするなら、一つの意見のみを信用するのではなく、様々な見解を見た上で判断しましょう。
「マンションの売却について、複数の意見を参考に決めたい！」という方は、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
マンション売買のプロである不動産会社に、査定を通じて売却の相談をしてみましょう。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
- 監修木村 ゆり
- 地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士・宅地建物取引士・相続診断士など【URL】株式会社よつば不動産鑑定
