不動産価格の今後を予測｜売却損を出さないためのポイントとは

不動産売却を考えているなら、今後の値動きに注目しましょう。東京オリンピック開催の影響もあり、マンション価格は上昇していますが、今後は価格が下がると予測されています。不動産売却で損をしないためには、さまざまなポイントがあります。それらを参考にしながら、不動産売却を慎重に行いましょう。

東京23区・首都圏では特にマンション価格が上昇

2002年〜2017年の15年間で、マンションの平均価格は東京23区で1.51倍、首都圏で1.47倍に高騰しています。2017年は15年間で最高価格にまでなりました。一方で、戸建て価格と土地価格はほとんど変わっていません。マンション価格の高騰は、東京23区や首都圏が中心です。

東京23区・首都圏のマンションの価格推移

東京23区と首都圏のマンションの価格は、2007年頃に急騰しました。個人でも不動産投資ができるようになったことも影響し、価格が高騰。この時期は「不動産ミニバブル期」「ファンドバブル期」と呼ばれています。
2008年になってリーマンショックがあり、不動産ミニバブル期は終了。不動産会社の破綻も相次ぎました。2011年の東日本大震災後は、一時期ですが不動産の取引が鈍くなっています。
そして、2013年に東京オリンピック開催が決定し、首都圏のマンション価格が上昇。特に再開発が進む湾岸エリアのマンション価格が高騰しました。円安も影響して、海外の投資家が都内マンションを購入する流れもあり、首都圏では2007年の不動産ミニバブル期を超えるほどのバブル状態。2017年には15年間で最高価格になるまで価格が上昇しました。

マンション価格も「頭打ち」の兆しが出始めている

マンション価格の高騰が続いていますが、2017年にピークを迎えてから、「頭打ち」の兆しが出始めています。日本の経済状況は好調を維持していますが、世界的には株式が大きく下落するなどして金融市場は混乱。日本の経済が好調でも、海外の影響も不動産価格に反映されることがあるので、今後はどのように変動するかは注目です。
今後の不動産価格は、好調を維持するという意見もあれば、下落していくという意見もあります。引き続き不動産価格の推移をチェックしながら、今後を予測するしかありません。

・マンションは高騰
・高騰は東京が中心
・高騰は頭打ちの兆し

【2024年最新】マンション価格は今後も下がらない？価格推移の予想を解説！

今後不動産価格が下がると予想される理由について

2019年に、不動産価格が下がると予測される要因が同時に発生するといわれています。このことは不動産市場では「2019年問題」といわれており、大きな転換期を迎える可能性があるのです。2019年問題とは、具体的にどのようなことがあるかを見ていきましょう。

世帯数の減少が始まる

2019年に世帯数がピークアウトし、減少が始まるとされています。世帯数が減少すると売れない物件が増えてしまうので、不動産価格が下落すると予測されているのです。
国立社会保障・人口問題研究所が公表したデータによると、日本の世帯総数は2019年に5,307万世帯でピークになり、2035年には4,956万世帯になると推計されています。世帯数が減少すると、不動産価格は下落し、空き家は増加。これも「2019年問題」の1つです。

外国人投資家の減少

首都圏のマンションの新規販売戸数の減少が続いています。高級マンションの販売数の下支えになっているのは、中国人富裕層だといわれているので、新規販売戸数が減少しているのは、外国人投資家による高級マンションの「爆買い」が落ち着いたと推測できるのです。オリンピック開催発表直後より高値で買う外国人投資家が減っているとみることもできます。
この流れでは、これ以上価格が上昇することは期待できません。外国人投資家が不動産を売却し始めたら、不動産価格が一気に下落。オリンピック開催の前年である2019年から、外国人投資家が不動産を売り始め、同時に不動産価格が下落する可能性があります。

外国人投資家の不動産売却

2013年にオリンピック開催が発表され、2019年には開催発表から5年が経過します。2013年にマンションを購入した場合、「長期譲渡所得」が適用されて税金が安くなるのは2019年です。それまで待ってから売却する外国人投資家が多いと、2019年以降に不動産価格が下落すると予測できます。

長期譲渡所得とは

不動産の売買で得た利益である譲渡所得には、譲渡所得税が課税されます。この譲渡所得税は、不動産の保有期間に応じ、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられるのです。短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点での不動産保有期間が5年以下の場合。長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点での不動産保有期間が5年を超える場合です。それぞれ税率が異なり、長期譲渡所得のほうが、課税される税金が大幅に少なくなります。

例えば、不動産売却で4,000万円の譲渡所得があったとします。その場合の所得税は、短期譲渡所得が1,200万円、長期譲渡所得が600万円。600万円も差が出ます。住民税は、短期譲渡所得が360万円、長期譲渡所得が200万円。160万円の差です。
実際の数字で税金の差を比較すると、差額の大きさがわかります。譲渡所得税は、日本国外に住んでいる外国人投資家も課税対象です。譲渡対価の10%が源泉徴収で、その後確定申告が必要になります。

空き家の増加

空き家が増加していることも問題になっています。地方の過疎化が進んでいたり、借り手がいなかったために大家が不動産を手放したりと、さまざまな理由で空き家が増えているのです。
また、世帯が減少していることも空き家が増加している原因の1つ。世帯が減少しているのに以前と同じペースで新築住宅を作っていたら、住宅が供給過剰になり余ってしまいます。需要が少なくなるので、不動産価格が下がってしまうのです。

「賃貸」が主流になりつつある

マンションの価値は、基本的には建物のみ。土地30%、建物70%だといわれています。タワーマンションとなると、90%が建物の価値です。不動産としては、年数が経つごとに建物の劣化が進んでしまうので、古くなると価値が大幅に下がります。
そのため、購入するよりも賃貸のほうがよいと判断する人が増えているのです。また、マンションは区分所有なので、自分の思い通りにリフォームなどの工事ができないという不満も出てきます。理由はさまざまですが、賃貸を選ぶ人が増えているのが現状です。

消費税が10％になる

2019年10月1日に、消費税が10%に引き上げられる予定です。不動産の売買は高額なので、税率が上がると負担が大きくなります。例えば、3,000万円の建物の消費税は、8%の場合は240万円ですが、10%になると300万円になり、60万円も差が出るのです。
そのため、増税になる2019年10月になる前に、駆け込み需要が高まると予測できます。また、増税になり支払う税金が多くなると、消費マインドが低下して経済不況を招きかねないです。不動産コンサルタントなどの専門家の多くが、「駆け込み需要で一時期不動産市場が過熱するかもしれないけれど、増税後は市場全体が冷え込むだろう」という見解を示しています。

景気の良し悪しのほうが重要

消費税が10%になることも、不動産価格が下がる要因の1つになりますが、それよりも景気の良し悪しのほうが重要です。消費税は、土地については課税対象外なので、増税だけが不動産価格の下落の原因になるとはいえません。
それよりも、景気の良し悪しのほうが不動産の価格に与える影響が大きいです。オリンピック開催決定やアベノミクスによる景気の上昇により、東京全体の地価が1%程度上昇しました。現状では地価の上昇は起こっていませんが、景気の良し悪しは不動産の価格に大きな影響を与えることは間違いないです。

・2019年は転換期
・世帯数減少が原因
・外国人投資家が売却

不動産価格の2024年までの推移と2024年の推移予想を解説！【2024年最新版】

不動産売却で損をしないためのポイント

不動産価格には波があるので、タイミングを逃すと損をします。売却するタイミングを見極めるポイントをおさえておきましょう。

売却するタイミングを見極める

不動産価格は上がったり下がったりの波があり、タイミングを逃すと売却が難しくなります。例えば、2007年頃に一時期ピークを迎えますが、2008年のリーマンショックで急激に下落。2013年以降は持ち直し、不動産価格は上昇を続けています。
2020年のオリンピックの開催直前は、おそらく地価のピークとなるでしょう。オリンピック特需があるのは東京23区や首都圏などで、都心から離れている地方は、オリンピック特需の影響はほとんどありません。その他、再開発が予定されている地域も、地価が上昇するとされています。

東京オリンピック特需で価格は上昇

やはり、東京オリンピック開催の影響は大きいです。居住目的ではなく、投資目的や観光客相手として、不動産購入の動きが活発になっています。
東京オリンピック特需による不動産価格の上昇は、2013年の東京オリンピック開催の決定のときから始まりました。現在でも上り調子ではありますが、徐々に落ち着き始めており、2020年のオリンピック開催前に不動産売却の動きが進むと予測されています。

東京オリンピック特需はエリアが限定されている

東京オリンピック特需を受けているのは、東京の湾岸エリアなど、再開発が進んでいる地域などにエリアが限定されています。オリンピックとは直接関係のないエリアや、再開発が予定されていない地域では、価格の伸び率はそれほど高くありません。

価格は季節でも変動する

季節によっても価格が変動します。不動産が最も高く売れる季節は2月〜3月です。4月の引っ越しシーズンに合わせて、1月〜3月までの間に不動産が最も高く売れます。
4月になると、すでに新生活が始まっているので、3月までに勢いはなくなり、全く売れなくなるのです。高く売りたいなら、1月から売却活動を始めて、2月〜3月に売却成立を狙うのがベストなタイミングだといえます。

築年数で売り時を決める

築年数により、売り時を見極めることができます。

戸建の場合は築15年まで

戸建ての場合は、築11年〜15年までが10%程度減額になるとされています。築15年〜26年くらいまでは価格の下落が続き、その後はほぼ一定価格。築26年以降はほとんど下落せずに一定価格になるのは、建物価格が0円で、ほとんど土地価格のみの取引になるからです。
築15年以上になると、多額の修繕費用等がかかるので、不動産価値が急降下します。そのため、築15年までが売り時。築26年以降であれば、その後何年経っても価格はほとんど変わらないので、好きなタイミングで売却できます。

マンションの場合は築6年〜15年の間が売り時

マンションの場合は、築25年までの間に下落を続けます。また、マンションの場合は「新築プレミアム」という言葉があるほど、新築の価値が重視される傾向があるので、築5年までの間に2割程度は価格が下落。その後築6年〜15年までの間は、価格の下落が一旦落ち着きます。
しかし、築15年を超えると価格の下落が激しくなり、築21年以上になると、価格の下落が落ち着き、ほとんど価格が変わらなくなるのです。このことから、マンションの売り時は築6年〜15年。築21年を超えたら、いつ売っても価格の変化はほとんどありません。

立地条件がよい不動産を選ぶ

立地条件がよい不動産は、新築時の販売価格とほとんど変わらなかったり、それ以上で売却していたりします。その理由は、資産価値が安定しているからです。
資産価値の基準は、立地が9割を占めるといわれています。立地は変えることができない財産なので、資産価値に大きく影響するのです。

人気エリア

人気のあるエリアは、資産価値が安定して高い傾向があります。東京の場合、首都圏では港区、渋谷区、江東区、住みたい街として代表的なのが、吉祥寺、武蔵小杉、自由が丘です。

駅から近い

駅から遠いほど坪単価は下がります。駅から徒歩5分以内の物件は、比較的すぐに売れることが多いです。駅から近い物件は、不動産価値にもプラスになります。さらに、最寄り駅の交通機関の使い勝手の良さもポイントです。例えば、複数の路線が利用できる駅である、始発駅である、急快速の停車駅であるなど、利便性の高い駅かどうかも不動産価値に影響します。

住環境がよい不動産を選ぶ

住環境がよいと、生活が豊かになります。逆に、住環境が悪いと、毎日の生活の中でストレスになることが出てくるので、住環境がよい不動産を選ぶことが大切です。

管理体制が良好

不動産を購入する際には、管理組合が機能しているかどうかまたは信頼できる管理会社が入っているかどうかをチェックしましょう。管理体制がよくないと、毎日の生活に支障をきたすだけでなく、資産価値の面ではマイナスの影響になります。

日当たりや眺望が良好

日当たりは南向きがベストなので、南東や南西など南が入った方角がよいです。北向きは、カビが発生しやすいなどのデメリットがたくさんあります。眺望が良い上層階も人気です。目の前に公演があるなど、眺望を妨げる高層建物が建つ可能性が低いことも資産価値が高くなる要因になります。

災害リスクが少ない

裏に山や崖があるので土砂崩れの心配があるなど、災害リスクがあると不動産価値は下がります。今はよくても、前は川や水田だった場所を埋め立てて造られた建物は要注意。地盤が弱く地震に耐えられない可能性があると見なされ、災害リスクがあると判断される可能性があります。災害リスクが少ない不動産が安心です。

その他

その他にも条件は色々あります。例えば、近くに線路がある、大きな道路がある、飲み屋があるなど、騒音の心配がある不動産は売りにくいです。騒音をチェックし、日常生活に支障がないかを確認しましょう。
近くにスーパーがある、銀行などの金融機関がある、病院があるなど、日常生活に必要な施設が近くにあることも、それぞれ不動産価値にプラスになることです。

自分に合った売却方法を見つける

不動産の売却方法は、大まかに分けて買取と仲介です。一般的には「仲介」のほうが高く売れるといわれています。それぞれの特徴を知り、自分に合った売却方法を見つけましょう。

不動産業者の直接買取

直接買取をする場合、不動産業者に売却したら、その後の物件販売には一切かかわりません。その分手間は少なくなりますが、一般的には、直接買取は仲介より安くなるといわれています。
買取後に不動産業者が個人に向けて販売するため、その利益を得るために価格が安くなっているのです。また、直接買取したらそのまま売却するので、その資金はすぐに回収できます。

不動産業者の仲介による売却

不動産業者に売主と買主の仲介に入ってもらい、売却する方法です。仲介による売却であれば、不動産業者と相談しながら自分で価格を決められます。その後、不動産業者が物件広告を出すなどして、販売活動をサポートしてくれるのです。
一般的には、仲介による売却のほうが直接買取よりも高く売れるとされています。ただし、直接買取と違い、売れるまで時間がかかることがあるので注意が必要です。売れなかった場合は、値下げも検討しなければなりません。また、仲介手数料が必要になることも、忘れないようにしましょう。

不動産業者の仲介による売却の方がよい。

不動産業者の仲介による売却のほうが高く売れます。自分で価格を決められることも大きなメリットです。ただし、高すぎる金額を設定しても売れません。価格は相場を参考にして決めることが重要です。相場を調べるため、または買取をしてもらうために、複数の業者に査定を依頼しましょう。

見積もりは数社に依頼する

業者に見積もりを依頼するなら、少なくても3社以上に査定依頼することは必須です。1つの業者だけでは、正確な査定価格かどうかを判断できません。また、査定額だけではなく、信頼できる優良な不動産業者を選ぶことも大切です。
ポイントは、売買物件の媒介業務を取り扱っている不動産業者を選ぶこと。不動産業者探しと無料一括査定なら、すまいステップが便利です。早く高く売って不動産売却を成功させるためには、不動産業者選びにかかっています。

・売却のタイミング
・立地条件と住環境
・良い業者を選ぶこと

家の売却を検討している方はこちらの記事が参考になります。

不動産価格を調べる方法

相場の参考にするために不動産価格を調べたいなら、近隣の不動産の相場や販売状況を調べる方法があります。物件情報サイトの中で、最寄り駅、また最寄駅からの距離、広さ、築年数、間取りが似た物件を調べるのがポイントです。
ただ、物件情報サイトにある金額は売主の希望価格なので、その金額通りに売れることはほとんどなく、実際はその金額よりも低くなる傾向があります。物件情報サイトで似た物件の情報を調べることが難しいのであれば、60秒で無料一括査定ができるすまいステップを利用すると便利です。

家の査定方法と正しい依頼方法を解説

今後は不動産価格の下落が予想されているので不動産売却は慎重に行う

今後の不動産価格の動向をチェックし、売却は慎重に行いましょう。

不動産業者選びと無料一括査定はすまいステップが便利

不動産の売却で失敗しないためには、不動産業者選びが重要なポイントになります。すまいステップは、簡単60秒で一括査定ができる便利なサイトです。
利用をおすすめするのは、利便性の高さだけが理由ではありません。すまいステップは、信頼できる優良な不動産業者が対応していることもおすすめする理由です。全国の厳選された不動産業者の中から、最大4社の査定価格を比較できます。

・すまいステップが便利
・60秒で一括査定
・最大4社の査定比較