「自己資金なしでも住み替えは可能なのか？」「自己資金がないと売却や購入に影響が出るのでは？」
住み替えを検討する際、自己資金がなくても売却や購入ができるのか、不安に感じる方も多いのではないでしょうか？
本記事では、自己資金なしで住み替えを行う方法や、注意すべきポイント を詳しく解説します。
自己資金なしでも住み替えを検討している方は、ぜひ最後までご覧ください！
住み替えの手順や基礎知識を知りたい方は、あわせてこちらもご覧ください。
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住み替えは自己資金なしでもできる！
結論、自己資金なしでも住み替えは可能です。 しかし、資金計画を誤ると売却や新居購入がスムーズに進まなかったり、住宅ローンの条件が厳しくなったりするリスクもあります。
そのため、自己資金なしで住み替えを成功させるには、売却のタイミングやローンの選び方など、事前に準備すべきポイント があります。
住み替えを自己資金なしで行う方法は3つ
自己資金なしで住み替える方法を3つ紹介します。
自己資金なしで住み替える方法
- フルローンを利用する
- 住み替えローンを利用する
- つなぎ融資を利用する
住み替え方法①：住宅ローンを利用する
最も基本的な住み替えの方法は、新たに住宅ローンを組んで新居を購入する方法です。
自己資金がない場合でも、現在お住まいの家の売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、この方法で住み替えを実現できます。対して、「オーバーローン」の状態であると、自己資金が無いと基本的に住み替えはできません。
具体的には、まず家の売却で得た資金を使って現在の住宅ローンを完済します。その際に余った売却益を、新居の購入にかかる頭金や諸費用に充当します。そして、足りない金額を新たに住宅ローンとして借り入れる、という流れです。
この方法であれば、売却益を自己資金の代わりとして活用できるため、手元に現金がなくてもスムーズに住み替えを進めることが可能です。
さらに、金融機関によっては物件価格の100%を借り入れられる「フルローン」や、物件価格に加えて諸費用まで含めて借り入れられる「オーバーローン」という商品もあります。これらのローンを活用すれば、売却益がほとんど出なかった場合でも、自己資金なしで住み替えを実現できる可能性があります。
住み替え方法②：住み替えローンを利用する
住み替えローンは、現在の家の住宅ローン残債分と新しい家の住宅ローンをまとめて借りる方法で、頭金を用意する必要がありません。
住み替えローンを利用して住宅ローンを一本化すれば、返済の窓口が一つになり、月々の支払いを管理しやすくなります。
しかし、審査が厳しいので収入や借入額などの条件を満たす必要があります。
また、返済期間が延びることや総返済額が増えることがあるので自分に合った返済プランを選びましょう。
住み替えローンの利用方法や適応要件については、以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
住み替え方法③：つなぎ融資を利用する
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が始まるまでの間に発生する費用を賄うために一時的に借り入れる融資です。
住宅ローンの融資が始まったら一括返済することが前提です。
つなぎ融資は無担保・短期間のローンですが利息や事務手数料が発生するので、利用する時は適切な借入額と返済計画をしっかりと立てることが重要です。
また、住み替えローンと同様に審査が厳しいので事前に十分な準備をしておきましょう。
住み替えを自己資金なしで行う前にしておくべき準備
自己資金なしで住み替える場合、事前にしておくべき準備が5つあるので紹介します。
しっかり確認してスムーズな住み替えを行いましょう。
- 住宅ローンの残債を確認しておく
- 家がどれくらいで売却できるか確認しておく
- 住み替えに必要な費用を確認しておく
- ローンの審査に落ちないように対策する
- 住み替えのスケジュールを立てておく
住宅ローンの残債を確認しておく
まず初めに住宅ローンの残債がどれくらいあるのか確認しておきましょう。
基本的に、住宅ローンが残ったままだと家を売却することはできません。
家を売却するには、家に設定されている「抵当権」の抹消が前提であり、住宅ローンを完済しないと抵当権は抹消できません。
住宅ローンを完済するための自己資金を用意できるのか、家の売却代金で一括返済が可能なのか知るためにも、まずは住宅ローンの残債を確認しましょう。
また、新たにローンを組む場合は現在の住宅ローンの返済状況も審査に影響するので滞納などがないかも事前に確認が必要です。
家がどれくらいで売却できるか確認しておく
次に、家がどれくらいの価格で売却できるか確認しておきましょう。
ローンの残債がある場合、家の売却代金でローンを一括返済できる「アンダーローン」であれば問題なく家を売却できます。
しかし、ローンの残債が家の売却代金を超える「オーバーローン」であれば、自己資金を用いたり新しいローンを検討するなどの対策が必要です。
家がどれくらいで売却できるか早めに確認し、必要であれば資金の準備などの対策に取り掛かりましょう。
住み替えに必要な費用を確認しておく
自己資金なしで住み替えを検討する場合でも、諸費用がどれくらいかかるのかを事前に把握しておくことは非常に重要です。なぜなら、これらの費用を住宅ローンや住み替えローンに含めて借り入れる必要があるからです。
一般的に、不動産の売却には売却価格の3%、購入には購入価格の5〜8%程度の諸費用がかかると言われています。売却と購入、それぞれで発生する主な費用をみていきましょう。
【家を売るときにかかる費用】
| 費用項目 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬 | (売却価格 × 3% + 6万円) + 消費税（上限） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代 | 売却価格により異なる（例：1,000万円超5,000万円以下で1万円） |
| 登記費用 | 住宅ローン完済に伴う抵当権抹消など | 1～5万円程度 |
| 譲渡所得税 | 売却によって利益が出た場合に課税される税金 | 所有期間や各種特例の適用により異なる |
【新しい家を買うときにかかる費用】
| 費用項目 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬 | (購入価格 × 3% + 6万円) + 消費税（上限） |
| 印紙税 | 売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代 | 購入価格や借入額により異なる |
| 登記費用 | 所有権移転登記、抵当権設定登記など | 購入価格や借入額により変動 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に課税される地方税 | 土地・建物の評価額に基づくが、軽減措置あり |
| ローン手数料・保証料 | 金融機関に支払う手数料や保証会社の保証料 | 借入額の2.2%（税込）や定額制など金融機関により異なる |
| 固定資産税・都市計画税清算金 | 引渡し日を基準に、売主と買主で日割り精算する税金 | 物件の評価額による |
| 火災保険料・地震保険料 | 住宅ローン利用時に加入が必須の場合が多い保険料 | 補償内容や期間による |
これらの費用は、家の売却で得た資金や、新たに組むローンでカバーすることになります。事前に不動産会社から諸費用の見積もりを取り、正確な金額を把握しておきましょう。
住み替え全体で価格費用や税金については、以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
ローンの審査に落ちないように対策する
住み替えは、よほどの資金がなければ新たなローンを組むケースが一般的です。
ただし、住み替え時に利用できるローンは審査が厳しい傾向にあるので、あらかじめ審査項目を知っておくと良いでしょう。
以下は住み替え時に利用できるローンの審査項目です。
- 現在の家のローンの残債額
- 過去のローン返済履歴
- 年収
- 勤務先や勤務年数
- 健康状態
金融機関からすれば「この人はちゃんと返済してくれるのか」を重視して審査しています。
そのため、現在のローン残債が多く残っていたり、過去に滞納したりしているとわかれば、審査にマイナスな影響を与えます。
もし、審査に通らないようであれば、現在のローン残債を減らしてから再審査するのがよいでしょう。
住み替えのスケジュールを立てておく
住み替えには、「売り先行」と「買い先行」という2つの基本的な進め方があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、ご自身の状況に合わせて最適なスケジュールを組むことが成功の鍵となります。
| 売り先行 | 買い先行 | |
|---|---|---|
| 資金計画 | 立てやすい | 立てにくい |
| 仮住まい | 必要になる可能性が高い | 原則不要 |
| 新居探し | 売却活動と並行して行うため、時間に制約がある | じっくり探せる |
| 二重ローンのリスク | ない | ある |
| おすすめな人 | ・資金計画をしっかり立てたい人<br>・売却に時間がかかりそうな人 | ・購入したい物件がすでに見つかっている人<br>・資金に余裕がある人 |
売り先行
現在の家を売却してから、新しい家を探して購入する方法です。
【メリット】
- 売却価格が確定しているため、資金計画が立てやすい。
- 売却で得た資金を購入の頭金に充てられる。
【デメリット】
- 新居が見つかるまで仮住まいが必要になる場合がある（家賃や引っ越し費用が余分にかかる）。
- 希望の条件に合う物件がすぐに見つからない可能性がある。
買い先行
新しい家を購入してから、現在の家を売却する方法です。
【メリット】
- 気に入った物件をじっくり探せる。
- 仮住まいの必要がなく、引っ越しが一度で済む。
【デメリット】
- 売却価格が未定なため、資金計画が立てにくい。
- 売却がスムーズに進まないと、二重でローンを支払う期間が発生するリスクがある。
- つなぎ融資などが必要になる場合がある。
住み替えの方法や手順については、以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
住み替えを自己資金なしで行う時の注意点
自己資金なしでも住み替えは可能ですが、注意しなければならない点が3つあります。
それぞれ解説するのでしっかり理解した上で住み替えを行いましょう。
- 頭金なしだと金利や返済額が大きくなる
- 住み替えローンは審査が厳しくなる
- 住み替えローン利用時はスケジュールに注意する
頭金なしだと金利や返済額が大きくなる
住み替えで新しくローンを組む際、頭金なしの場合は月々の返済額が高くなります。
また、金融機関によっては金利が高くなり、返済額がさらに大きくなってしまうことがあるので注意しましょう。
審査も厳しくなる傾向にあるので、十分な返済計画を立てておくことをおすすめします。
住み替えローンは審査が厳しくなる
住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債額と、新居の購入費を合わせて借り入れるローンです。
新居の価格よりも高い融資をすることになるので、収入はもちろん、これまでの返済状況やクレジットカードの利用歴など様々な観点から審査されます。
また、住み替えローンの金利は高く設定されていることがほとんどなので、無理のない返済プランを立てられる借入額を検討しましょう。
住み替えローン利用時はスケジュールに注意する
住み替えローンを利用する場合は、現在の家のローンの完済と新居の購入を同日に行う必要があります。
住み替えローンは現在の家のローンと新しいローンを一本化します。
そのためには、現在の家の抵当権抹消と新居の抵当権設定を同時に行わなければならないのです。
住み替えローンを利用する場合は、現在の家の売却と新居の購入を並行して進めていくためのスケジュール調整が必要です。
住み替えで頭金はどれくらい必要？
住み替えは自己資金がなくても、事前準備をしっかり行い対策すれば可能です。
ですが、住み替えには通常どのくらいの頭金が必要になるのでしょうか？
この章では住み替えに必要な頭金の目安と、頭金を用意できない場合のデメリットも合わせて解説します。
- 頭金の目安は購入する家の価格の10～20％
- 頭金なしで住み替えるデメリット
頭金の目安は購入する家の価格の10～20％
住み替えで必要な頭金は、購入する新居の価格の10～20％が一般的です。
頭金とは、新居の購入資金を貯金などの自己資金から賄う部分を言い、住宅ローンを組む際に必要です。
しかし、金融機関によっては頭金がなくても新たにローンを組めます。
実際、住み替えた人のうちの半数は頭金を10％程度しか用意しておらず、頭金なしで住み替える人も少なくありません。
頭金なしで住み替えるデメリット
用意できる頭金が少なかったり、頭金なしで住み替えるにはデメリットがあります。
中古住宅に住み替える場合、中古住宅は担保価値が低く評価額も下がります。
そのため、金融機関によっては金利が高くなったり新たなローンの借入が難しい場合があります。
また、頭金なしで新たなローンを組む場合は借入額がその分大きくなるので、返済期間の長期化や月々の返済額が負担にならないか注意しましょう。
【まとめ】ローンを活用すれば住み替えは自己資金なしでも可能
自己資金がなくても「フルローン」「住み替えローン」「つなぎ融資」を活用すれば住み替えは可能です。
それぞれのローンの注意点を理解した上で、自己資金なしの住み替えを検討してみましょう。
自己資金なしで住み替えを検討している方は、すまいステップの利用をおすすめします。
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