急な転勤辞令。大きな悩みとして立ちはだかるのが「今住んでいる持ち家をどうするか」という問題ではないでしょうか。
「将来、またこの家に戻ってくるかもしれないし…」
「住宅ローンがまだ残っているけど、賃貸に出せるのかな？」
「いっそ売却して、転勤先で新しい家を探すべき？」
最適な選択は人それぞれ異なります。安易に決めてしまうと、後々「こうしておけば良かった…」と後悔につながる可能性も。
この記事では、転勤が決まった際に考えられる持ち家の主な選択肢として、「賃貸にする」「売却にする」「空き家にする」という3つの方法をピックアップ。それぞれのメリット・デメリット、注意点、そして売却する場合の手続きの流れまで、分かりやすく解説していきます。
この記事を読めば、ご自身の状況に合ったベストな選択をするためのヒントがきっと見つかるはずです。大切な資産である持ち家について、後悔のない決断ができるよう、一緒に考えていきましょう。
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転勤決定！家どうする？おすすめの3つの選択肢
持ち家をどうするか、考えられる主な選択肢は以下の3つです。
- 賃貸にする
- 売却にする
- 空き家にする
また、転勤前に購入した家をどうしたかの回答（非単身赴任134名）としては次の結果となりました。
出典：東急住宅リース・東急社宅マネジメント調べ
空き家で所有してる：30.6%
売却した：20.1%
賃貸と空き家が約3割、売却が2割を占めています。では、転勤を機に持ち家を貸すのか、空き家にする、売るのかどのようにして決めればよいのでしょうか？
結論、家をどうするかは転勤期間を基準に決めるのがオススメです。具体的にオススメの選択は次の通りです。
いつ戻れるか不明：売却にする
転勤期間が2年以内：空き家にする
賃貸にする
現在お住まいの家を第三者に貸し出し、家賃収入を得るという方法です。将来的に転勤先から戻ってくる予定がある場合や、愛着のある家を手放したくない場合に有力な選択肢となります。
おすすめのケースと理由
転勤期間が「○年後に必ず戻ってくる」と決まっている場合（例えば3年程度）に特に有効です。家を手放さずに資産として活用でき、家賃収入も期待できます。
ただし、借り手が見つからなければ成り立ちません。賃貸需要が見込めるエリアであることが前提となります。また、数年間の期間限定で貸し出す場合、一般的な賃貸借契約よりも借り手が見つかりにくかったり、家賃が相場よりやや低めになったりする可能性も考慮しておきましょう。
賃貸に出す際の重要注意点
転勤から戻ってきた際に確実に家を明け渡してもらうためには、契約期間の更新がない「定期借家契約」で貸し出すことが必須です。一般的な「普通借家契約」では、貸主側の都合（転勤からの帰任など）だけでは退去を要求できない可能性が高いため、注意が必要です。
また、住宅ローンを利用中の場合、必ず事前に借入先の金融機関に相談しましょう。住宅ローンは基本的に自己居住用の低金利ローンであり、無断で賃貸に出すと契約違反となり、金利の高い事業用ローンへの切り替えなどを求められるリスクがあります。転勤というやむを得ない理由であれば、相談の上で住宅ローンのまま賃貸に出すことを認められるケースが一般的です。
売却にする
持ち家を売却して現金化する方法です。転勤先での新しい住まいの購入資金に充てたり、住宅ローンを一括で返済したりすることが可能になります。戻ってくる予定がない場合や、維持管理の手間から解放されたい場合に検討されることが多いでしょう。
おすすめのケースと理由
転勤期間が未定で「いつ戻れるかわからない」「戻らない可能性が高い」場合や、長期にわたる転勤の場合に最も合理的な選択肢と言えます。
また、転勤期間が決まっていても、賃貸に出すのが難しいエリアの場合や、転勤中に現在の家の住宅ローンや固定資産税などの支払い負担が大きいと感じる場合にも、売却を検討する価値があります。
空き家のまま所有し続けると、固定資産税や維持管理費がかかり続けるだけでなく、建物の資産価値も年々低下していきます。転勤先の家賃と二重払いになる経済的な負担も避けられます。家の資産価値がなるべく高いうちに売却活動を始めるのが、経済的な観点からもおすすめです。
空き家にする
誰にも貸さず、売却もせず、そのままの状態にしておく方法です。ごく短期間の転勤ですぐに戻ってくることが確定している場合などに考えられますが、維持管理の手間やコスト、税金面でのデメリットも考慮する必要があります。
おすすめのケースと理由
転勤期間が「2年以内」など、ごく短期間で戻ってくることが明確な場合におすすめです。
1～2年といった短期間では、賃貸の借り手を見つけるのは容易ではありません。もし見つかったとしても、長く住めないという条件から家賃はかなり安くなる可能性があります。また、賃貸に出す前にはリフォームやハウスクリーニングが必要になる場合もあり、その費用や手間を考えると、短期間であればそのままにしておく方が現実的かもしれません。家財道具などもそのままにしておけるメリットもあります。
ただし、「空き家＝放置して良い」わけではありません。最低限、定期的な「換気」「通水」「清掃」「郵便物の確認・処理」「庭木の手入れ」などが必要です。ご自身で管理できない場合は、実家や親戚にお願いするか、空き家管理代行サービスの利用を検討しましょう。管理不全の状態が続くと、自治体から指導を受けたり、固定資産税の優遇措置が適用されなくなったりする可能性もあります。
転勤を機に家を賃貸にするメリット・デメリット
続いて、転勤を期に家を賃貸にするメリット・デメリットを解説します。
転勤を機に家を賃貸にするメリット
転勤で住まなくなった家を賃貸にするメリットは、主に3つあります。
- 今後戻ることが可能（家を手放さなくてすむ）
- 家賃収入が入る
- 家の劣化を防げる
家を賃貸に出しても家の所有権は持ち続けれるため、契約期間満了すれば家を明け渡してもらえ将来的に家に戻れます。
また、賃貸に出せば継続的な家賃収入を得られ、家にローンが残っていても家賃収入をローンの返済に回せ、余った分は貯蓄できます。
さらに、借主に居住してもらうので家の劣化を防ぐにも効果的です。
家に誰かが住んでいることでこうした老朽化リスクから解放されるため、借り手が見つからない人は身内に無料で貸し出す方もいらっしゃるほどです。
転勤を機に家を賃貸にするデメリット
転勤で住まなくなった家を賃貸にするデメリットは、主に3つあります。
- 借主を見つけるのが難しい
- 空き家リスクもある
- 住宅ローン違反の可能性もある
どんな家でも借り手が見つかるわけではありません。
特に一戸建ての場合、借り手は子育て世代に限定されることが多く、立地条件も重視されます。
立地条件を優先すると、一軒家よりマンションの方が利便性が高いので一戸建ての借り手を見つけるのは簡単ではありません。
また、
一般的に、戸建て住宅の賃貸を探しているのは、腰を据えて長く住みたいと考えるファミリー層が中心です。
そのため、転勤期間が1～2年といった短い期間に限定される場合、その条件に合う借り手を見つけるのは、通常かなり難しいと言えます。
もし運良く短期間での入居希望者が見つかったとしても、期間限定という条件から、周辺の家賃相場よりも低めの賃料で妥協せざるを得ない可能性が高いでしょう。
また、住宅ローンを利用して購入した家を賃貸に出す場合、注意したいのが金融機関とのローン契約です。
もともと住宅ローンは、ご自身やご家族が住むことを目的とした家に対して、比較的低い金利が適用されるローン商品です。そのため、家を他人に貸して家賃収入を得る行為は「事業目的」とみなされ、住宅ローンの契約条件から外れてしまう可能性があります。
ただし、転勤というやむを得ない理由で一時的に家を空ける場合に限り、事前に事情を説明し相談することで、特例として住宅ローンのまま賃貸に出すことを認めてもらえるケースも少なくありません。まずは正直に、ローンを組んでいる金融機関の担当者に相談してみましょう。
もし住宅ローンの継続が難しいと判断された場合でも、すぐに融資が打ち切られるわけではなく、多くの場合、アパートローンなどの賃貸物件向けのローン（事業用ローン）へ切り替えることで、融資を継続できる道が残されています。（ただし、金利などの条件は変わる可能性があります。）
【注意点】賃料がそのまま収益にならない！
家を貸して賃料を得たとしても様々な費用がかかるので実質の利益はそれほど多くありません。
例えば賃料を得ることで所得税や住民税が賃料の15%程度かかり固定資産税や都市計画税と合わせて毎年支払わないといけません。
家の修繕費、損害保険料、不動産会社への業務委託料、ローンの利息もかかります。家を賃貸にするにしても出費も多くかかるので大きな収益源にするのは難しいと考えておきましょう。
転勤を機に家を売却するメリット・デメリット
それでは最後に、転勤で家を売却するメリット・デメリットを紹介します。
転勤を機に家を売却するメリット
転勤で住まなくなった家を売却するメリットは、主に2つあります。
- 持ち家を現金にできる
- 維持管理の費用や手間がない
売却金額を住宅ローンの返済に充てられます。
家の維持費や固定資産税、火災保険料も不要になるので資金的余裕が生まれます。
住宅ローン残債よりも高く売ることができれば、新生活に向けてまとまった資金を手にできるかもしれません。
売却後は家の管理も不要なので管理にかける費用や時間的コストも節約できます。
早めに売却をするなら金銭的なメリットは大きく、転勤先での家の購入や賃貸などの選択肢が広がることも売却のメリットです。
長期間利用の予定がない家を持ち続けることで起きるリスクから解放されるので「こんなことなら売っておけば良かった」と後悔することもなくなります。
【完全版】家を売るには？手順や注意点、費用や事前準備のポイントを徹底解説！
転勤を機に家を売却するデメリット
転勤で住まなくなった家を売却するデメリットは、主に2つあります。
- 持ち家を手放すことになる
- 買主を見つける手間がかかる
せっかく手に入れた家を手放すのに抵抗がある人もいらっしゃるでしょう。
売却すると家の所有権は買主に移るので家に戻りたくても戻れなくなります。
また、買い手探しに関しても半年ほどの期間がかかるのが一般的です。
不動産会社に買い取ってもらうならすぐに売却できますが、仲介で売却するより安くなってしまいます。
家を売るには様々な制約条件があるため、家の売却を検討している場合はすぐに不動産会社に相談しましょう。
【注意点】ローンを完済しないと売れない！
家を売却したい！と思っても住宅ローンが残っている家を勝手に売ることはできません。ローンが残っている家を売るにはローンを返済して抵当権を抹消しなければいけません。
まずは家の売却額でローンを返済するのが理想のため、まずは不動産会社に家がいくらで売れるか査定してもらうことをオススメします。
家の売却価格で返済が難しい場合は貯蓄を切り崩すことになります。それでもローンの返済が難しいなら買い替えローンを利用するなど返済金の準備が必要になります。
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東京都文京区 / 50代
査定価格6,900万円売却価格6,900万円
東京都荒川区 / 30代
査定価格5,900万円売却価格6,300万円
愛知県日進市 / 40代
査定価格2,800万円売却価格2,700万円
佐賀県唐津市 / 40代
査定価格230万円売却価格10万円
宮城県登米市 / 50代
査定価格800万円売却価格800万円
転勤を機に家を空き家にするメリット・デメリット
この章では転勤中に空き家にしておくメリット・デメリットを紹介します。
転勤を機に家を空き家にするメリット
空き家にするメリットを解説します。
転勤で住まなくなった家を賃貸にするメリットは、主に2つあります。
- 自分のタイミングで戻れる
- 入居者とのトラブルが起きない
空き家にしておけば、どのタイミングで転勤から戻ったとしてもすぐに居住できます。
家族がいる場合でも一緒に一時的に住居を移して別荘のように使うことも可能です。
また、人にもよりますが他人に家を貸すことで発生しうるトラブルや心理的な不安を感じずに済むのもメリットと言えるでしょう。
すぐに戻れる環境がある安心感があるため、短期間の転勤なら空き家のままでもメリットがあります。
転勤を機に家を空き家にするデメリット
転勤で住まなくなった家を賃貸にするデメリットは、主に2つあります。
- 住んでなくても税金や維持費がかかる
- 定期的にメンテナンスしないと、老朽化する
固定資産税は居住の有無に関係なく課税されるため、住んでいない期間も税金の支払いは必要です。
1~2年であれば大きい出費にはなりませんが、数年分になると使っていない家のために費用を支払うのはもったいなく感じるでしょう。
また、人が住んでいない家は急速に劣化が進むため空き家にする場合は定期的なメンテナンスが必要です。
長期的に空き家にする場合は委託管理サービスを利用し業者に管理してもらうこともできます。費用は多少かかるものの、家を空けている間の劣化を防げます。
【注意点】管理できないと税金が6倍になる！
近年では、増加する空き家に対する対策のために、「空家等対策特別措置法」が2015年5月から施行され、自治体が認定した「特定空き家」に対して強制的に補修や撤去が行われるようになりました。
この「特定空き家」に認定されると、固定資産税や都市計画税の優遇措置を受けることができなくなり毎年固定資産税が6倍、都市計画税は3倍もかかります。
最悪の場合には、役所によって家が取り壊され、解体費用が請求されるという事態にまで発展します。撤去や補修の費用は、所有者の負担となります。
そのため、空き家のまま所有するなら「短期間で家に戻る」または「定期的にメンテナンスができる」ことを条件に選択しましょう。
家を売却する5つのステップ
転勤に伴い、持ち家を「売却する」と決断した場合、具体的にどのような流れで進めていくのでしょうか。
不動産の売却には、価格設定、契約手続き、法的な確認事項など、専門的な知識や経験が必要となる場面が多くあります。そのため、一般的には信頼できる不動産会社に仲介を依頼し、サポートを受けながら進めることになります。
ここでは、不動産会社に仲介を依頼して家を売却する際の、基本的な5つのステップをご紹介します。売却活動を始める前に、まずは全体像を把握しておきましょう。
査定依頼をする
売却を決めたら、まず最初に行うのが不動産会社への「査定依頼」です。
これは、ご自身の家が市場でどのくらいの価格で売れそうか、いわゆる「売却相場」を知るための非常に重要なステップです。適正な価格を知ることで、現実的な売却計画を立てることができます。
査定方法には、物件情報（所在地、築年数、広さなど）からおおよその価格を算出する「机上査定（簡易査定）」と、実際に不動産会社の担当者が家を訪問し、状態を確認してより詳細な価格を算出する「訪問査定」があります。
多くの不動産会社が査定を無料で行っています。査定価格は会社によって異なる場合があるため、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された価格とその根拠、販売戦略、担当者の対応などを比較検討しましょう。
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媒介契約を結ぶ
複数の不動産会社の査定結果や提案内容を比較検討し、「この会社に売却活動を任せたい」と思える不動産会社が決まったら、その会社と「媒介契約」を結びます。これは、不動産会社に家の売却活動を正式に依頼するための契約です。
媒介契約には、主に以下の3つの種類があります。
- 専属専任媒介契約:1社にのみ仲介を依頼する契約。売主自身が買主を見つけること（自己発見取引）はできません。不動産会社からの報告義務が最も手厚い。
- 専任媒介契約: 1社にのみ仲介を依頼する契約。売主自身が買主を見つけることができます。
- 一般媒介契約: 複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約。
どの契約形態がご自身の状況や希望に合っているか、不動産会社と相談しながら決めましょう。契約時には、売出価格（販売価格）、仲介手数料の金額と支払い時期、契約期間などをしっかりと確認することが重要です。
販売活動をする
媒介契約を締結すると、いよいよ不動産会社による本格的な販売活動がスタートします。
不動産会社は、以下のような様々な方法で買主を探します。
- 不動産流通標準情報システム（レインズ）への物件登録
- 自社ホームページや大手不動産ポータルサイトへの物件情報掲載
- 新聞折り込みチラシやポスティング広告の作成・配布
- オープンハウス（現地販売会）の開催 など
売主としては、購入希望者が家を見学に来る「内覧（案内）」に備えて、家の中を整理整頓し、清潔に保つことが主な役割となります。内覧の日程調整など、不動産会社からの連絡にスムーズに対応することも大切です。
売買契約を結ぶ
販売活動の結果、購入を希望する人が現れ、価格や引渡し時期などの条件について売主・買主双方で合意に至ると、「売買契約」を締結します。
契約当日は、通常、不動産会社の事務所などで、宅地建物取引士から物件に関する法的な制限や権利関係などの重要事項について説明を受けます（重要事項説明）。内容を十分に理解・確認した上で、売買契約書に署名・捺印します。
この際、買主から「手付金」（通常は売買代金の5%～10%程度）を受け取ることが一般的です。
物件を引き渡す
売買契約で定められた「引渡し日」に、買主に物件を引き渡して、売却に関するすべての手続きが完了します。
引渡し日までに、売主は以下の準備を進めておく必要があります。
- 住宅ローンが残っている場合は、金融機関と完済・抵当権抹消の手続き
- 家の中の家財道具などをすべて搬出し、空の状態にする（引越し）
- 最終的な清掃
引渡し当日は、買主から売買代金の残額を受け取り（通常は銀行振込）、それと同時に、所有権移転登記などの手続きを司法書士に依頼します。最後に、家の鍵を買主に渡して、無事に引渡し完了となります。
転勤で家をどうするか迷ったら不動産会社に相談！
転勤時の持ち家の選択肢をご紹介しましたが、限られた時間の中でご自身だけで最適な判断をするのは難しいかもしれません。
家の扱いに迷ったら、まずは不動産の専門家である不動産会社に相談するのがおすすめです。不動産会社に相談すれば、売却した場合の価格や賃貸に出した場合の家賃の目安を知ることができ、あなたの状況に合わせた最適な選択肢を一緒に検討してくれるでしょう。
どの不動産会社に相談すれば良いか分からない場合は、「不動産一括査定サイト」の利用を検討してみてください。これは、インターネット上で物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて無料査定を依頼できるサービスです。忙しくて時間がない方や、信頼できる不動産会社を効率よく探したい場合に特に便利です。
すぐに査定を依頼したい方は、下のボタンをクリックして一括査定サイト すまいステップ で査定依頼ができます。
すまいステップは一度に最大4社の査定結果を比較でき、登録しているのも優良業者ばかりのため信頼できます。
信頼できる不動産会社を見つけ、転勤の事情を話して持ち家をどうすべきか相談すると、自分では考えてもいなかったよりよい選択肢を提案してもらえる可能性もあります。
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転勤が多い方のマイカーの持ち方はこちらの記事で解説されています。
