「マンションの査定で評価されるポイントは何だろう・・？」
マンションを売却する際に、査定時に不動産会社に見られているポイントを知っている方は少ないと思います。
この記事では、マンション査定で見られるポイントを余すところなく紹介していきます。
また、不動産会社が売主に行うヒアリングのポイントまで解説するので、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。
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マンション査定のポイント
マンションをできるだけ高く・スムーズに売却するには、不動産会社に正しい査定額を出してもらうことが大切です。
まずはマンション査定を受ける時にやっておくべきことについて見ていきましょう。
- 簡単な掃除・修繕はしておく
- 複数の不動産会社に査定依頼する
- 自分でも相場を調べておく
ポイント①簡単な掃除・修繕はしておく
マンション査定前は、簡単な掃除や修繕はできるだけ行っておくことをおすすめします。
基本的に、査定前の大がかりなリフォームは不要ですが、人に見せられる程度の掃除や片付けはしておきましょう。
掃除しているかどうかが査定額に大きく影響するわけではないものの、人が査定しにやってくる以上は心理的な部分も少なからず影響します。
他者を招くマナーとして、掃除や片付けは行っておくようにしましょう。
また、比較的に安価で実施できる簡易的な修繕はやっておくとよいでしょう。
ポイント②複数の不動産会社に査定依頼する
正確な査定額を知るには、複数の不動産業者に査定依頼することが大切です。
不動産会社によって査定で見るポイントは同じだったとしても、査定方法が異なるので会社によって査定額にも差が生じます。
不動産会社の中には、あなたのマンションを高い価格でも買いたいお客を抱えている場合もあります。
1社にしか査定をしていなければ、その会社が出した査定価格が高いか低いか判断できず、安い価格で売り出すことになりかねません。
複数の不動産会社から査定を受ければ、各社が提示する査定額を比較できるので、高い査定額を得やすく、結果的に高額売却できる可能性も高まります。
ポイント③自分でも相場を調べておく
マンション査定を受ける時、事前に売却相場を調べておきましょう。
いくらで売却できそうなのか目安を付けておくことで、不動産会社が提示する査定額が適正かどうか判断できます。
売却相場の調べ方には以下のような方法があります。
- レインスマーケットインフォメーションを利用する
- マンションマーケットを利用する
- 査定シミュレーションする
マンションマーケットは「日本最大級のマンション相場サイト」というキャッチコピーの通り、100万件以上の価格データから算出した相場価格を確認できます。
マンション名を入力すると、相場価格を算出するだけでなく「過去の売買価格」「資産評価」、またマンション内に現在販売中の物件があると「現在販売中の中古物件」として表示されるので、自分のマンションの売り出し価格の相場を調べるにはうってつけです。
ただし、掲載されている価格は、実際に売買契約を結んだ価格（成約価格）ではありません。
売り出し価格とは、売主側が「この金額で売りたい」という価格であり、必ずしも売り出し価格で成約するわけではないことに注意しましょう。
また、すまいステップの「マンション査定シミュレーション」もおすすめです。
以下のフォームにマンション情報を入力するだけで、その場で想定売却価格が表示されます。
マンション査定で高く評価されるポイント一覧
マンション査定では、大きく分けて「立地条件」「築年数・耐震基準・構造」「室内（専有部分）」「不動産会社によるヒアリング」「周辺相場・景気の動向」の5つのポイントが査定額に影響します。
さらにこの5つのポイントの中で、不動産会社がよく見る項目を以下の表にまとめました。
| マンション査定で見られるポイント | |
|---|---|
| 立地条件 |
|
| 築年数・耐震基準・構造 |
|
| 専有部分 |
|
| 共有部分 |
|
| 周辺相場・景気の動向 |
|
| 不動産会社によるヒアリング |
|
| その他 |
|
マンション査定とは、売り出し価格を決めるために不動産会社が行う営業活動の1つで、以上のポイントからマンションの価値を算出します。
マンション査定を行うことで、自分のマンションがいくらで売れそうなのかを知ることができ、売り出し価格の決定だけでなく資金計画を立てる時にも役立ちます。
マンション査定には以下の3種類あり、それぞれ特徴や知ることができる価格が異なるので、違いを理解しておきましょう。
マンションの場合は、それぞれのマンションの売却実績をもとにAIが売却価格を算出する「マンションAI査定」がおすすめです。
マンションAI査定は以下のボタンから体験できます。
マンション査定で対策できるポイント
査定に影響する要因は後から変えられないポイントばかりですが、売主でもできる対策を解説しました。
この章では、以下の3つのポイントを紹介します。
- 壁紙の状態
- 水回りの状態
- 部屋の清潔感
壁紙の状態
部屋に入ってまず見られるのが、壁紙やクロスの状態です。傷や汚れ、色褪せなどがないか確認されます。
著しく汚れていたり劣化している場合は、新しいものに取り替える必要があるため、交換が必要かどうかもチェックされています。
多額の費用をかける必要はありませんが、経年劣化以上に傷んでいる箇所だけ部分的に張り替えるなどの対策が有効的です。
水回りの状態
キッチン、お風呂場、洗面化粧台などの水回りの設備のグレードや保存状況も念入りにチェックされるポイントです。
高級システムキッチンや大型の給湯機があれば、査定額が上がる可能性は高いでしょう。
長年生活していれば水回り設備は劣化していきます。査定前にリフォームする必要はありませんが、清潔に保てるように普段からこまめなメンテナンスが大切です。
部屋の清潔感
直接査定につながるポイントではありませんが、査定時はできるだけ部屋をきれいにし、清潔感を出しておくことをおすすめします。
実際にマンションを売却するとなると、売り出すために部屋の写真を撮ることもあります。購入希望者が部屋を見た時に、「きれいな部屋だな」と思えるように整理整頓しておきましょう。
専用の庭やバルコニーがある場合は、査定額にプラスになることが多いです。
雑草だらけで物置状態になっていると査定額を下げる原因になるので、事前に片付けておきましょう。
また、部屋の片付けだけでなく、カーテンを開けて採光することで、部屋全体を明るく見せられておすすめです。
マンション査定に影響するポイント
- マンションの立地条件
- マンションの築年数・耐震基準・構造
- マンションの専有部分
- マンションの共有部分
- 周辺相場・景気の動向
- その他
マンションの立地条件
マンション査定では、主に立地条件によって査定額が左右されます。
交通利便性の高さは、査定額に与える影響が大きく、駅に近ければ近いほど評価は高い傾向です。
物件の売り込み文句などで「駅チカ」という言葉を聞くことがあると思いますが、特に駅から徒歩10分圏内にあるマンションは需要が高いため、査定額も高くなりやすいです。
反対にアクセスが悪く、人口も減少しているエリアは利便性が低いとみなされて査定額が下がるでしょう。
▼近くにあると評価が高くなりやすいもの
- 駅（複数の路線が通っている・最寄り駅が2つ以上ある）
- バス停
- スーパー・コンビニ・商店街
- 学校・幼稚園・保育園・公園
- 病院・郵便局
- 大きな商業施設・ショッピングモール
マンションの築年数・耐震基準・構造
立地条件と並んで査定額に大きく影響するポイントが「マンションの築年数」です。
築年数とは、マンションが建築された年月から査定年月までの日数のことをさします。築年数が査定に与える影響は大きく、築年数が古いほど査定額は低くなる傾向があります。
（引用：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）」）
上記のグラフは中古マンションの築年数と平均価格の相関性を示したグラフになりますが、築年数が経つほど価格が下がっていくことが分かると思います。
内装に目立った傷がないマンションでも、目には見えない建物の構造部分は築年数の経過とともに劣化が進むため、査定額も低くなることを覚えておきましょう。
また、築年数に付随して、耐震基準やマンションの構造も査定額に影響するポイントです。
マンションの専有部分
マンション査定では、不動産会社の担当者が訪れ、室内に入って調査します。
専有部分で見られるポイントは以下のとおりです。
基本的には、専有面積が広いほど査定額も高くなる傾向ですが、間取りで重視されるのは生活動線や家事動線が確保しやすいか・収納が十分にあるかどうかです。
マンションの間取りは、個性的なものよりも生活動線が取りやすい正方形や長方形が好まれるため、査定額も高くなります。
また、防犯面から、3階以上の部屋は人気が高く需要も高いため、査定額が高い傾向です。
他にも、以下のような後から付けることが難しい設備や、設置に高額な費用がかかる設備があると査定額にプラスに働きます。
- 浴室乾燥機
- キッチンのディスポーザー
- 床暖房
- 追い炊き機能付きガスふろ給湯器
- ガス式衣類乾燥機
- カメラ付きインターホン
マンションの共有部分
マンションの査定では、専有部分以外の箇所、つまり共有部分もチェックされるポイントです。
その他にも、以下のようなポイントが見られます。
周辺相場・景気の動向
マンション査定では、マンションそのものだけでなく、周辺マンションの相場や景気全体も影響します。
同じマンションの別の部屋が売りに出ていたり、すでに売却されている場合は、その売却価格が査定額の基準となります。
同じマンション内だけでなく、近隣のマンションの売り出し状況や似た条件のマンションも競合として見られ、競合マンションが極端に安く売り出されていると査定額が安くなることがあります。
また、駅や新路線の誕生、大型スーパーなの商業施設の建設予定、公園など、今後人口が集中しそうな都市や地域のマンションは査定価格が上がる可能性が高いです。
たとえば、2027年に開通が予定されているリニア中央新幹線によって、名古屋駅周辺のマンション価格は5年後に大幅に上昇すると予想されています。
（参考記事：PRESIDENT Online「AIが選ぶ物件価格が上がる町下がる町」）
反対に、近隣に別のマンションが建てられたり、ビルの建設によって日当たりが悪くなる可能性があれば、査定にマイナスの影響が出るでしょう。
他にも、金融緩和による住宅ローン金利の引き下げや東京オリンピックによる新築・中古マンションの価格高騰など、査定額に影響する外部の要因はいくつもあります。
その他
これまで紹介したポイントの他に、査定額に影響が出やすいものを以下にまとめました。
維持管理状況とは、マンション全体の維持管理状況のことを指し指します。
この項目は、さらに以下の3つに分けられます。
- 修繕・管理状況
- 保守・清掃状況
- 管理員の勤務形態
修繕・管理状況の項目は、マンションを修繕するための月額費用に焦点が当てられ、修繕積立金や管理費の住民負担額が高いと評価は悪くなります。
保守・清掃の状況は、実際にマンションの共用部分がきれいに清掃されている状態かを見られています。
また、管理員の勤務形態は、勤務頻度を中心に評価が付けられ、週3～5日は管理人がいる日勤の状態は良い評点を得られます。
マンション査定で不動産会社に聞かれるポイント
マンション査定では、不動産会社の担当者が室内や建物を見るだけではなく、売主へのヒアリングも行われます。
ヒアリングでは、住んでいるからこそ分かる情報を聞き出そうと、マンションについて様々な質問がされます。
また、売主にしか分からないようなパーソナルな情報を知りたいため、込み入った質問をされることもあります。
この章では、不動産会社からヒアリングされるポイントを以下の7つ紹介します。
- マンションの購入理由
- マンションの売却理由
- 過去のリフォーム・修繕履歴
- 故障や不具合（瑕疵）の有無
- 住宅ローンの残債の有無
- 周辺のエリアの治安
- 左右の部屋の隣人関係
マンションの購入理由
まず聞かれることが「マンションの購入理由」です。
なぜこのマンションを購入したのかを聞くことで、買主目線のマンションの魅力が分かり、売り出す時のアピールポイントになります。
差支えのない範囲で正直に答えましょう。
マンションの売却理由
購入理由に続いてよく聞かれることが「マンションの売却理由」です。
マンション売却では、なぜ売却したいのかによって売却方法や進め方が変わるからです。
過去のリフォーム・修繕履歴
これまでにリフォームや修繕した履歴があれば、査定額がプラスになることがあります。
せっかくリフォームしても買主のニーズに合わなければ無駄になり、かえって売却しにくくなることがあります。
マンション売却にリフォームについては、以下の記事を参考にしてみてください。
故障や不具合（瑕疵）の有無
マンション査定では、マンションの室内で故障している箇所や不具合などの瑕疵が無いかどうかはよく聞かれます。
故障や不具合があれば、隠さずに必ず不動産会社に伝えましょう。
瑕疵を隠したまま売却してしまうと、売主は契約不適合責任に問われることになってしまいます。
後から瑕疵が見つかれば大きなトラブルへと発展するため、把握している瑕疵がある場合は隠さずに全て伝えましょう。
瑕疵には以下のようなものがあります。
- 物理的瑕疵：住むことに影響の出る要因。雨漏り、シロアリ被害、耐震性など。
- 心理的瑕疵：住むには問題はないが、心理的に住むことがためらわれる要因。殺人事件、住人の自殺や孤独死など。
- 環境的瑕疵：マンションそのもの以外の周辺環境による要因。近隣に暴力団施設や廃棄物処理場などの嫌悪施設があるなど。
住宅ローンの残債の有無
売主の財務状況も、不動産会社にとっては聞いておきたいポイントです。
特に住宅ローンの残債があるような場合は、マンションの売却代金で返済できるかどうかに関わります。
今すぐ売却すべきかどうかの判断や、マンションの販売戦略にも影響するので、包み隠さず伝えておきましょう。
周辺エリアの治安
周辺環境の1つとして、エリアの治安も確認されることが多いです。
治安が悪いエリアは一般的に需要が低くなるため、需要に合わせて物件の評価が下がる可能性があります。
例えば、子育て世帯は、購入予定のマンションがどの学校の校区内にあるのか、その学校の治安はどうなのかまで見ていることが多いです。
反対に、治安が良いエリアであれば評価が上がることを期待できます。
左右の部屋の隣人関係
不動産会社にとっても買主にとっても、隣人がどんな人なのか、関係性については気になるポイントです。
しかし、隣人関係に関しては調べて分かる情報ではないので、売主に聞く他はありません。
また、隣人トラブルがあって売却を考えているような場合は、心理的瑕疵に該当する可能性があるので、こちらもできるだけ正直に伝えるようにしましょう。
山梨県甲府市 / 60代
査定価格2,780万円売却価格2,780万円
佐賀県佐賀市 / 50代
査定価格2,150万円売却価格2,170万円
埼玉県鴻巣市 / 50代
査定価格650万円売却価格690万円
静岡県静岡市清水区 / 90代
査定価格1,310万円売却価格1,310万円
岡山県岡山市東区 / 40代
査定価格900万円売却価格700万円
まとめ
マンション査定では、どこを見られるのかポイントを把握し、簡単な掃除や片付けなどの事前準備を行って臨みましょう。
マンション査定で見られるポイントは以下の通りです。
▼室内（専有部分）
- 間取りや広さ
- 所在階
- 庭やバルコニー・設備
- 壁紙の状態
- 水回りの状態
- 部屋の清潔感
▼建物全体
- マンションの築年数
- マンションの方角
- 耐震基準・構造
- 維持管理状況
- 管理費・修繕積立金
- 共有部分の状態
- 施工・販売会社
▼立地条件
- 交通の便
- 生活利便性の高さ
- 周辺の騒音や景観
▼ヒアリングポイント
- マンションの購入理由
- マンションの売却理由
- 過去のリフォーム・修繕履歴
- 故障や不具合（瑕疵）の有無
- 住宅ローンの残債の有無
- 周辺エリアの治安
- 左右の部屋の隣人関係
▼外的ポイント
- 周辺物件の価格
- マンション周辺の開発予定
- 売却時の景気動向
マンション査定で見られるポイントは、後から変えられない要因がほとんどです。
しかし、どんなポイントが査定額に影響するのか知ることで、査定額に納得感を得やすくなったり、事前に対策できそうな部分が見えてくるでしょう。
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