マンション売却を成功させる見積もりの見極め方|注意点も解説

マンションを売却するときには、マンションの価格がわからないと、どれくらいの価格で売れるのかがわかりません。

しかし、マンションは住んでいるうちに価値が下がります。

そのため、マンションを売ろうと思うなら、初めにマンションの価格を調べることから始めます

この価格を調べるには、不動産会社に相談するのが一番です。

不動産会社に連絡すると、すぐに見積もりを出してもらえます。

マンションの売却では、見積もりを取って価格を把握してから、その後の手続きを進めることになります。

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マンション売却で行う見積もりとは

マンションを買って、そこで生活を行い、時間が経ってくると、購入時の価格からどんどん下がっていきます。

それは、時間の経過とともに下がりますが、どの家も同じように下がるわけではありません。

その家の使用状況や劣化具合によって、価格は異なります。

そして、マンションを売るときには、マンションがいくらで売れるかが最も大きな関心事ではないでしょうか。

前述のとおり、マンションの価格は、時間とともに下がっていますが、いくらくらいなのかは予測もつかない人が多いでしょう。

そのため、マンションを売るときには、いくらで売れるかを不動産会社に見てもらいます。

これを「見積もり」と言います。この見積もりがマンションの売却の初めの手続きです。

マンション売却で見積もりが必要な理由

自分の住んでいるマンションの現在の価格がはっきりとわかる人は少ないでしょう。

マンションの価格がわからないと、売却の際に損をしたり、資金計画が立てにくくなったりします。ここでは、見積もりが必要な理由を解説します。

ローン残債がなくなるかどうか確認する必要がある

家を買うときには、高額なため住宅ローンを利用する人が多いでしょう。

そして、住宅ローンの支払いは何十年と続くため、売却時に残債がある人も少なくありません。

しかし、家を売るときには、完済しないと売却できません。そのため、その残債を清算するためにいくらで売れるのかを確認する必要がでてきます。

売却金額が残債を上回るなら、スムーズに売却手続きが進められます。

もし、売却しても支払いきれない可能性がある場合には、預金などを使って完済する必要があります。

このように、ローンの残債を売却金額で払えるかを確認するためにも見積もりが必要です

売出し価格を決めるため

家を売るときには、価格を設定して購入希望者を探します。この売出し価格を決めるにも、見積もり価格が参考になります。

この売出し価格は、高く設定しすぎても安く設定しすぎても、購入希望者から避けられる可能性があります。

割高な物件を避けるのはもちろん、安すぎると何か問題がある物件ではと勘繰られます。

スムーズに購入希望者を見つけるためには、適正な価格で売り出すことが大切です。

見積もりで出される金額は、その不動産会社で3ヶ月程度で売却できそうな金額を提示しています。

見積もり金額を見比べることで、相場価格を確認し、相場に合った適正価格で売り出すためにも見積もりが必要です。

マンション売却の見積もり方法

マンションの見積もりにはどのようなものがあるかご存知でしょうか。

ここでは、見積もりの種類と内容を解説します。

机上査定

家の間取りや場所、築年数、床面積などの情報を不動産会社に伝えて、今までの取引事例や法的規制などを加味して見積もる方法です。

電話でも依頼できますし、近頃では、インターネットで簡単に申し込みできます。

また、そのときの市場動向も参考にしています。

ただし、実際に物件を見て出す見積もりではなく、物件データだけで出される見積もりなので誤差がある場合があります。

訪問査定

机上査定の際のデータに加えて、実際に家を見て出される見積もりです。

家の周辺環境や隣地との境界、前面道路の状況などの確認もします。

家の中の設備の使用状況なども細かく確認して、計算されます。

そのため、見積もりが出るまでに数日かかる場合もありますが、机上査定より正確な金額が出されます。

売却を予定している場合には、必要な査定です。

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不動産査定

不動産の価格査定方法

マンションの価格はどのようにして見積もられているのでしょうか。

ここでは、不動産の見積もりに使われる査定方法を紹介します。

取引事例比較法

マンションの見積もりを出すときによく利用される方法です。

周辺にある似たような間取りや築年数の物件の取引された実績を調べて金額を予測します。

しかし、よく似た物件を見つけても、取引日から日にちが経過していたり、ほかに日照や騒音などさまざまな条件が異なるケースがほとんどです。

そのため、それぞれの物件の条件を見ながら、金額を修正して見積もりが出されます。

原価法

同じ物件を、同じ材料を使って建て直しをした時にかかる費用を計算して出される見積もりです

ただし、見積もりを出す対象の建物は、建築から数年が経過しているものがほとんどです。

そのため、その経過年数に合わせて、金額を修正して見積もりが出されます。

この方法は、戸建の見積もりのときに使用される方法です。マンションではほとんど使われません。

収益還元法

その建物が将来どれだけ利益を生み出すかに注目して、現在の建物の価値を見積もる方法です。

主に投資用の物件を見積もるときに使われます。

例えば、賃貸用のマンション、賃貸アパートなどの物件の見積もり額を出すときに適しています。

居住用のマンションの見積もりでは、あまり使われない方法です。

マンション売却見積もりの注意点

見積もり額がそのマンションが売れる価格ではありません。見積もり額が妥当なものかを見極めるためには、いくつかのポイントがあります。

ここでは、見積もりの金額を見るときの注意点を解説します。

相場と見積もり額が大幅に違う場合がある

見積もりを取るときには、数件の見積もりを取ることが鉄則です。そして、それらを比較することが大切です。

不動産会社には、高い見積もり額を出す会社と、低い見積もり額を出す会社があります。

特に、高すぎる場合や、低すぎる場合には注意が必要です。

高い場合には、とりあえず媒介契約を結びたい場合や、すでに見込み客がいて売れる可能性が高い場合など理由があります。

対して、低い場合にも理由があり、利益が少なくなりそうな案件で受けたくない場合や、取引実績がない種類の売却で、売れるかどうか自信がない場合などがあります。

このように高すぎる、低すぎるには理由があるので、見積もりを比べる場合には、しっかりと見積もり額の根拠を確認することが大切です。

自分で価格を調べる

提示された見積もり額が妥当なものであるかを確認するには、事前に相場価格を把握しておくことが大切です。

国土交通省の土地総合情報システムやレインズマーケットインフォメーションを利用すると、売買の成約事例が確認できるのでおおよその相場価格が確認できます。

このように、マンションの見積もりを取る場合には、相場価格の確認をしてから行うとよいでしょう。

見積もりの根拠を聞く

見積もり額を見たときに、高すぎる場合や、低すぎる場合には、その理由が気になる人も多いでしょう。

マンションの見積もりの場合、この理由を確認することはとても大切です。

なぜ、低い見積もり額になっているのか理由がわかれば、納得して売却ができます。

高すぎる場合には、本当にその金額で売れるという確証が持てれば売却に出す決断ができるでしょう。

マンションを売る際には、信頼できる不動産会社に依頼したいものです。

見積もり額の根拠をしっかり確認できて、それが納得できるか、信頼できるかを判断し依頼するとよいでしょう。

また、色々なことを直接確認したり、話したりすることで、担当者や不動産会社を信頼できるかの判断することに使えます。

複数社から見積もりを取る

マンションを売るときの見積もりは、複数の会社に依頼しましょう。複数の見積もりを比較すると、おおよその相場価格が確認しやすくなります。

また、いくつかの不動産会社を比較することで、そのエリアに強い会社、マンションの売却が得意な会社を選べます。

見積もり額は、会社によって大きな差がでる場合があります。より高くスムーズに売却を進めるためにも、あなたの家の売却に合った不動産会社を見つけるために比較が必要です。

時期によって価格は変わる

マンションの価格は、売る時期によって変動します。時期によっては、少々価格が高くても売れる可能性があります。

誰もマンションを探していない時期には、安く売りだしても売れ残る可能性があります。より高く売りたい場合には、需要が高い時期を見極めることが大切です。

地域にもよりますが、一般的に春の進学の時期や秋の転勤の時期に需要が増えると言われています。このように高い時期を選んで売ることも1つの方法です。

なお、見積もりを取ってから日数が経過している場合には、価格が変動している場合があるので再度見積もりを取ることをおすすめします。

見積もり前にリフォームをしない

家を売るときに、リフォームをして壁紙やフローリングをきれいにしておくと、高く売れるかもと考える人がいるかもしれません。

確かに、家がきれいな方が購入者の目にとまりやすく、売れる可能性が上がります。しかし、リフォームを行ったからといって、大きく売却価格が上がるわけではありません。

特に、中古のマンションを探している人の中には、好みのリフォームを行いたいと考えている人も多いです。

そして、少しでも安く購入したいのに、リフォーム価格が上乗せされて、周辺物件よりも割高になると敬遠されることとなります。

このように、売れにくくなる可能性もあり、高く売れるとも限らないので、リフォームは行わない方が無難です。

マンション売却見積もりに影響するポイント

マンションの見積もり額には、どのようなことが影響しているのでしょうか。ポイントを押さえておくと、より高く売れる時期が選べます。ここでは見積もりに影響するポイントを解説します。

マンションの程度や条件

不動産会社は見積もりをするとき、どのような場所を見ているのでしょうか。

家の場所や階数、間取り、床面積など物件の基本的な情報が見積もりに影響します。そして、最も影響するのが築年数です。築浅なほど高くなります。

場所は駅に近いほど高くなり、階数は上の階ほどよいようです。床面積は需要に合った広さが好まれます。マンションでは、40から50平米が需要が多いようです。そして、間取りも影響します。

もちろん、日当たりのよさや、キッチンや浴室の設備のグレードも見積もりに影響を及ぼします。また、角部屋や南向きの部屋が好まれる傾向があるため、これらの物件はほかの部屋よりも高くなります。

近隣のライバル物件

同じエリアの中に同じようなマンションが建っているという人も多くいるのではないでしょうか。その場合、売り出すときには注意が必要です。

同じ時期に似たような物件が売り出されている場合、購入希望者は比較して物件を選びます。そのため、見積もりを出す時点で、高すぎても安すぎても売れなくなるため、その価格に近い見積もりになる可能性があります。

競合物件の影響を受けて見積もり額に納得できない場合には、売出時期をずらすなどの対策が必要です。

見積もり時の経済状況

マンションの価格は、そのときの景気にも影響を受けます。景気が低迷しているときには、家の購入を検討する人が減り、需要が減るので価格も下がりがちです。

また、住宅ローンを組むときの金利も影響します。金利が低いときには、借入がしやすいため、マンションの購入を検討する人が増え、価格も上昇します。

このように、見積もりを取るときには景気の状況や金利を見ながら、不動産市場がどのような状況かを確認することが大切です

マンション売却の流れ

売却の流れを理解しておくと、スムーズに手続きが進められます

  1. 見積もりを依頼する
  2. 媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動
  4. 売買契約の締結
  5. 引き渡し

初めに見積もりを依頼して、価格を確認します。

そして、不動産会社から出された見積もりを比較して、あなたのマンションの売却に合った不動産会社が見つけられたら媒介契約を結びます。

媒介契約には、自身で買手を探せる一般媒介契約や専任媒介契約と、自身では買手を探せない専属専任媒介契約があります。

一度に契約できる不動産会社の数も変わるので、自身の状況に合った契約を結びましょう。

買手が見つかれば、売買契約を結んで引き渡しを行います。時期や物件の状態にもよりますが、スムーズに進むと3ヶ月から半年程度で買手が見つけられます。

不動産会社を探すときには、複数の不動産会社に査定を依頼して結果を比較して選びます。何社もの不動産会社に1社1社査定を依頼するのは、時間もかかりますし、手間もかかります。

一括査定のサイトを利用すると一度に複数の不動産会社に査定が依頼できます。

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見積もりは必ず複数の会社から取ることが大事

見積もりを複数の会社に依頼するのは、手間がかかりそうで面倒だと感じる人は多いでしょう。

しかし、見積もりは、1社だけ見てもそれが妥当なものかを判断できません。

マンションを売るときには、見積もりを複数の会社から取って、必ず内容を比較しましょう。

比較することで、相場価格の把握ができますし、適切な売出価格の設定ができてスムーズな売却につなげられます。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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