ペットのいるマンションは売却額が下がる？査定のチェックポイントと対策

ペットを飼っているマンションの売却を検討した際、ペットを飼っていたという理由で売却価格が下がってしまうのでは？と気になる人は多いのではないでしょうか。

この記事では、

について解説しています。

記事を最後まで読んで頂ければ、ペットを飼っていたことで残ってしまったマンションの負債を事前に取り除き、安心して売却活動に臨めるはずです。

【2023年7月】マンション売却相場はいくら？売り時や調べ方を解説

ペットがいるマンションの査定額は下がる

以下の画像は、東京都のマンション価格と東京都のペット可のマンション価格を比較した画像です。

参考：レインズ「月例速報マーケットウォッチ2022年1月度」

画像の通り、ペット可のマンション価格は東京都の平均価格と比べ約480万円も低いです。これは査定時点で、相場より低く査定されている可能性があります。

ですが、「ペットを飼っているから」という理由だけでマンションの査定額は下がりにくいです。

ではなぜ査定額が下がってしまうのか、それはペットを長年飼育していたことによる“部屋の劣化”によってマンションの査定額が下がる可能性があります。

マンションの劣化具合にもよりますがひどい場合、売却価格が数十万円下落することもあるので、劣化した部分を修繕するようにしましょう。

査定額と売り出し価格の違う

査定価格とは、不動産会社の担当者が算出する「このくらいなら売却できる」という価格のことで、あくまで目安の価格です。

売り出し価格は売主が価格を設定でき、査定価格以上の価格に設定しても売却できる可能性はあります。

しかし明らかに高い価格で設定すると、買主が見つからず長期間マンションが売れ残ってしまうため、売り出し価格を設定するときは不動産会社に相談しながら決めましょう。

ペットのいるマンションを売却する時の対策

売り出し価格を設定する時、査定額から1割高めに売り出し価格を設定してみましょう。

なぜなら、中古マンション売買の多くは「値引き交渉」に発展します。値引きをして相場よりも低く売却しないためです。

また東日本不動産流通機構（レインズ）の調査によると、現在は売り手市場となっており、売り出し価格よりも成約価格の方が高い価格で売却できます。

参考：レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2021年）」2022年1月発行

高く売れやすいと言って、売り出し価格を高く設定すると中々売れなくなる可能性があります。

その際に大幅に値下げをして「低い価格で売却した」とならないよう、「売り出し価格は査定額の1割高めに設定」と覚えておきましょう。

実際に査定額が下がるか不動産会社に相談しよう

実際に査定額が下がるのかは、不動産会社に相談してみないと分かりません。

「相場より安く売却したくない」など売却にこだわりがある場合は、複数の不動産会社に査定依頼してみることをおすすめします。

すまいステップでは、簡単な物件情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社とマッチングし、複数社に一括で査定依頼ができます。

信頼できる不動産会社と、「どうして価格が下がってしまうのか」、「価格が下がらないようにする対策」などを相談してみると良いでしょう。

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ペットがいるマンションの査定額が下がる理由

マンションの売却価格が下がる理由は、ペットが原因の部屋の劣化です。その他にも、マンションの売却価格が下がる理由になるものがあります。

ペットがいるマンションの売却価格が下がる理由は以下の通りです。

上記の要因によって物件自体の状態が悪くなり、高く売ることが困難になるということです。以下で詳しく解説していきます。

壁や床に出来た“ひっかき傷”

ペットを飼っているマンションは部屋中の壁や床に爪による“ひっかき傷”が出来てしまい、ボロボロになってしまうケースが多いです。

特に猫は爪とぎで日常的に壁や床をひっかていますので、部屋が傷だらけになりやすいです。長年に渡る爪とぎで付いてしまった傷は、購入希望者の内覧時に最も悪い印象を与えてしまいます。

部屋全体に染み付いてしまった“臭い”

毎週欠かさずにペットを洗っていたとしても、動物独特の臭いは気付かない内に壁や家具、カーテンなどに染み付いてしまうものです。

特にクロスなどの素材は臭いを吸収しやすく、なかなか落ちるものではありません。部屋に染み付いたペット独特の臭いは査定価格を下げる大きな要因と言えるでしょう。

ノミやダニの発生

近年ではペットに関する医療も発達し、予防注射などによりノミやダニの発生は抑えられています。しかし、未だに「ペットがいる部屋＝ノミやダニが発生している」というイメージは払拭できていないのが現状です。

子供がいる家庭ではハウスダストの心配もあるでしょう。

「ペット可」と「ペット共生型」マンションの違い

ペット可のマンションとは、読んで字の如くペットを飼育することが許可されているマンションです。

必ずしもペットと暮らしている人が入居する訳ではないため、築年数が古いマンションの場合はペットと暮らすことを前提とした設備や工夫が施されておらず、売却価格が下がりやすいです。

ペット共生型のマンションはペットと暮らすことを前提としているので、

などの設備が充実しており、もちろん入居者もペットと共に入居することになるのでマンションの価格は下がりにくいと言われています。

ペット共生型マンションの例（出典：ペット共生型マンション | アトラス企画ラボ）

ペットがいるマンションの査定額を下げないための対策

前章では、ペットの飼育による部屋の劣化によって価格が下がることを解説してきました。これらの要因は必ず事前に修繕なり対策をしておきましょう。

以下に事前にしておいた方が良い修繕をまとめした。修繕にかかる費用相場も併せて記載していますので是非チェックしてみてください

壁や床に付いた傷の修繕

猫や犬の爪についた傷は必ず修繕しておきましょう。「修繕」と言ってもいきなリフォーム業者に依頼するのではなく、自分で出来る範囲であれば自分で修繕するようにしましょう。

以下ではペットの飼育によって傷がつきやすい、

の2つの観点で修繕方法を説明します。

壁（クロス）の修繕

まずは壁面の素材に使われるクロスの補修方法ですが、「ジョイントコークA」という瞬間接着剤を使用します。破損部分にキレイな壁紙を貼り付ける時に使うことができ、チューブになっているので、手を汚さずに使えます。

ジョイントコークA

クロスが剥がれてしまっている場合は接着剤でくっ付け、クロス自体がなくなっている場合は全く同じ素材のクロスを購入し貼り付けましょう。多少凹凸が出来るかもしれませんが、指で軽く押し込んで上手く周りと馴染ませるようにしましょう。

床（フローリング）の修繕

フローリングの修繕はテープを貼ることで修繕可能です。テープとはフローリングとマッチする木目調のテープです。様々な色のバリエーションが存在するので、自分のマンションの床のフローリングの色とマッチするものを選びましょう。

また、床に凹んでしまった部分がある場合は補修パテを使って凹み部分を埋める方法がおすすめです。インターネット等で「室内補修用かべパテ」を探しましょう。金額も1000円以下で購入することができます。

部屋に染み付いた臭いの除去

次に、ペット独特の臭いを除去するようにしましょう。ひっかき傷とは違い目には見えないものですが、内覧者に悪い印象を与えてしまう大きな要因です。

以下に臭いの除去のための細かい対策を記載します。

カーペットやソファ、カーテンなどの布製品の処分

買ったばかりのカーペットやソファなどは問題ないですが、長年使用していると本人も気づかない内にペット独特の臭いがしみ込んでいるものです。水拭きぐらいでは効果が薄いので、思い切って処分するのがおすすめです。

消臭クロスへの張替え

壁のクロス素材にも表面に防臭剤を加工してある「消臭クロス」というものが存在します。クロスに特殊な加工をもたらし臭いを分解するというものです。

壁紙の張替えを全て自分で実施するのは困難なので、こちらは業者に依頼することになります。以下に一例ですが、業者に依頼した際の費用相場を掲載しておきます。

劣化が酷い場合は業者によるハウスクリーニング

あまりにも部屋全体の劣化がひどく、自分ではどうにも出来ない場合や、費用に余裕がある場合は業者によるハウスクリーニングを利用しましょう。

長年のペット臭を完全に取り除けるのはもちろん、ペット臭以外の単純な汚れも取り除けるのが魅力です。多少金額はかかりますが、マンション売却の利幅を考えると安い買い物だと捉えましょう。

以下がハウスクリーニングの一般的な料金相場となります。

ハウスクリーニング相場はいくら？場所や間取り別に費用を解説

リフォームは基本的に不要！

ハウスクリーニングは検討したとしても、リフォームは不要です。

ハウスクリーニングと比べリフォームは費用が膨大で、売却時に回収できない可能性があり、結果的に損失につながることがあります。

次の買主がペットを飼う予定であれば、修繕してもまた傷がつくので、その分値引きなどの交渉で成立する可能性もあるからです。

 内覧当日はペットを外に出しておく

内覧当日はペットを人に預けるなり、家族に散歩させるなど外出させておくようにしましょう。

臭いの対策も兼ねていますが、ペットが興奮したり買主にアレルギーがある可能性を考え、ペットは家の外に外出させておくほうがよいでしょう。また、内覧ギリギリまで換気と掃除は怠らないようにしましょう。

買主がペットをすでに飼っていたり購入する予定であれば、散歩コースや動物病院、ペットショップ情報などペットと暮らしやすい環境をアピールするのもよいです。

経験豊富な不動産会社に依頼する

これはペットの有無に関わらない話かもしれませんが、マンション売却を成功させる上で不動産会社はパートナーとも言える存在です。事実、営業マンの能力差で売れるまでの期間や最終的な売却価格に大きな差が出ています。

不動産会社に連絡をする際は必ず「ペットのいたマンションを売却した経験はあるか」「どのような戦略で売却をしたのか」ということを質問するようにしましょう。経験があることに越したことはありません。

おすすめは複数の不動産会社に一括で見積もりを取る方法ですが、インターネットの不動産一括査定サービスを利用するようにしましょう。

特にすまいステップは自分にあった不動産会社を、最大4社紹介してくれるサイトです。また、優良な不動産会社しかないというのは、お客からクレームの多い会社は、徹底的に排除しているからなのです。無料見積もりですので、売却するときに一度試してみてはいかがでしょうか。

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その他のマンション査定でチェックされるポイント

ペット以外にもマンションを査定する時にチェックされるポイントがあります。この章では、ペット以外の査定でチェックされるポイントを紹介しています。

マンション査定でチェックされるポイントは以下の通りです。

築年数

マンション査定をする際に大きく与える項目が、築年数になります。

以下の画像は、レインズが発行している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」を基に作成したグラフになります。

参考：レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」2022年2月発行

上記のグラフを見てわかる通り、築年数が古くなると売却価格も下がっていきます。

新築～5年以内のマンションが約6,000万円に対して築20年のマンションは約4,000万円まで下がってしまうのです。

このことから築20年を過ぎると、築浅物件より大幅に価値を落としてしまっています。

立地

マンション査定でもう一つ大きな影響を与える項目が「立地」です。

以下の画像は「駅からの徒歩分数でどのくらい査定の評価が変わるのか」をグラフで作成したものです。

参考：不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」

基本的には、駅から徒歩10分以内の駅近マンションの方が需要があり好条件で売却できます。

駅から遠いマンションでも、住みやすい環境が整っていれば売却しやすいです。

所有しているマンションの周辺をもう一度確認して、アピールポイントをたくさん見つけておきましょう。

マンションの階数

マンションは部屋の階数が高いほど査定の評価も上がります。

なぜなら、マンションの上層階の場合、日当たりや眺めがよく、騒音の軽減などがあり査定額が高くなります。

ですが、低層階でも「気軽に外出ができる」や「エレベーターの待ち時間が少ない」などが挙げられ、低層階ならではのメリットがあります。

マンション査定では3階以上の方が評価は高いですが、低層階の場合は上述のようなメリットをアピールすると良いですね。

間取り

マンションの「間取り」も査定で大きな影響を与えます。

査定で評価されやすい間取りは、2LDKや3LDＫが評価されやすいです。

なぜなら、1LDKだと面積が小さく、4LDKだと面積が大きくなるという理由があります。
このことから、2LDKや3LDKの人気が高く、査定でも評価されているという事です。

その中でも、特に一番需要が高い間取りが3LDK。ファミリー層やカップル層にニーズがあります。

管理・設備の状況

マンションは売却する部屋の評価だけでなく共用部も査定に含まれます。

具体的な項目は以下の通りです。

上記の4つが主に評価されています。

修繕・管理の項目は修繕積立金・管理費の価格が見られており、近隣の類似マンションと比較して価格が高いと評価は下がります。

清掃の状況は、実際にマンションの共用部分がきれいに清掃されている状態かチェックされています。もちろん共用部分が汚い場合は、評価が下がります。

管理組合の機能は管理員の勤務状態を指しており、週5日以上勤務や24時間管理は評価が上がります。

設備の状況は、マンションの外観、エントランス、セキュリティシステム、インターネットの対応の有無が評価されます。

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