家査定での注意点は？売却前に知っておきたいポイントを詳しく解説

家を売却する場合、不動産会社に査定を依頼するところから始まります。

近年ではインターネット上で手軽に家査定の依頼ができるようになりました。

ですが一方で、多くの不動産会社の中からどこを選べばいいのか、不安に感じる方も少なくないでしょう。

本記事では、家の査定前に知っておきたい注意点や、不動産会社の選び方について解説します。

併せて、一括査定サイトのメリット・デメリットも紹介しているのでご参考にしてください。

家査定の流れや損しないための注意点、事前準備を分かりやすく解説

家査定を依頼するときの注意点

家を売却する際には不動産会社への査定依頼から始まり、査定金額や担当者の対応に納得ができた上で媒介契約へと進むのが一般的な手順です。

まずは、家査定を依頼する前に知っておきたい次の注意点を把握しましょう。

1. 査定依頼は3社以上に
2. 不動産会社の実績を事前に確認する
3. 査定額が売却額とは限らない
4. 家の査定から売却までには期間が必要

それぞれ順に解説します。

査定依頼は3社以上に

家査定は、できれば3社以上に依頼しましょう。

不動産会社によって査定額が異なるためです。

下記の表は、すまいステップが行った「不動産売却に関するアンケート」の調査結果です。

「何社に査定依頼をしましたか？」の質問に、3社と答えた方が35.88％と一番多いことが分かります。

査定金額は、家の立地条件や築年数、状態などさまざまな要素によるものの、不動産会社によって査定額が300万円〜500万円ほど異なるケースも珍しくありません。

複数の不動産会社に家査定を依頼をすることで、売却価格の相場を把握したり、不動産会社の対応を比較したりできるメリットがあります。

反対に、1社だけの場合には比較対象がないため、損をしてしまう可能性もあるでしょう。

不動産会社の実績を事前に確認する

家査定を依頼する前に、不動産会社の評判や実績も確認しましょう。

家を売却する上で最も重要なのは、不動産会社選びとも言えます。

家の売却に伴う多くの業務を不動産会社が担うため、不動産会社の質は売却額に影響します。

ご自身の大切な資産である家の査定と、納得のいく売却のためにも、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

そのためには、SNSでの利用者の口コミや、会社HPに掲載されている実績などを確認することをおすすめします。

査定額が売却額とは限らない

不動産会社から提示された査定額が、最終的な売却額になるとは限りません。

査定額は、あくまで査定時点の予想価格だからです。

そのため、査定額より高い売却額になる場合や、反対に査定額を下回る場合もあります。

不動産会社によっては、あえて高い査定額を提示し、媒介契約をしてから、価格を下げる提案をするケースもあるため注意が必要です。

他にも、買主との価格交渉により、売却額を下げなければならないことも多くあります。

家の査定から売却までには期間が必要

家の売却には一般に3ヶ月〜6ヶ月程度の期間が必要となります。

家の築年数や立地条件、不動産会社の広告活動などによるものの、早くても3ヶ月程度の期間が必要となることに注意しておきましょう。

とはいえ、事情によっては3ヶ月も待てない、という方もいるかもしれません。

その場合は、「仲介」ではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。

広告活動や買主との仲介が不要となるため、1ヶ月程度で売却できることもあります。

ただし買取の場合、売却希望額の6割〜7割ほどの買取金額になってしまう点に注意しましょう。

家査定に「一括査定」を利用するメリット・デメリット

不動産会社に査定依頼をする場合、どの不動産会社を選ぶか、迷う方は少なくありません。

そこで一括査定サイトの利用もおすすめします。

一括査定サイトとは、家や売主の情報を登録するだけで、サイトと提携している複数の不動産会社から、無料で一括査定を取り寄せられるサービスを提供している企業サイトです。

ここでは一括査定サイトを利用することのメリット・デメリットと、利用の際の主な流れについて解説します。

一括査定サイトを利用する3つのメリット

一括査定サイトを利用するメリットは下記の通りです。

1. 無料で複数の不動産会社に査定依頼ができる
2. 複数の査定額を比較し、相場の把握ができる
3. 質の良い不動産会社を見つけやすい

従来の査定依頼は、複数の不動産会社に依頼することが大きな手間となっていました。

しかし一括査定では、インターネット上で一度に依頼ができるため、手間も少なくスムーズに進められます。

一括査定サイトを利用する3つのデメリット

一括査定を利用することには次のようなデメリットもあります。

1. 複数の不動産会社に対応する手間が発生する
2. 地方によっては十分な対応ができない可能性がある
3. 度重なる営業を受ける可能性がある

複数の不動産会社に一括査定を依頼することによって、査定結果や担当者からの連絡が増えてしまいます。

場合によっては仕事中などの忙しい時に連絡が入る可能性もあるため、デメリットと言えるでしょう。

他にも、家の所在地が都市部ではなく地方になるほど、対応できる不動産会社の数が限られてしまい、一括査定のメリットを活かせないことがあります。

また、場合によっては度重なる営業を受ける可能性もあります。その際には、査定依頼をした一括査定サイトに相談することで対応が可能です。

一括査定サイトを利用する主な流れ

一括査定サイトを利用した場合の、主な流れは下記のようになります。

1. 一括査定サイトのフォームに必要事項を入力
2. 「訪問査定」か「机上査定」かを選ぶ
3. 不動産会社を選択して査定依頼
4. 机上査定の場合は数時間程度で査定額がメールなどで届く
5. 訪問査定の場合は不動産会社と査定スケジュールの調整
6. 査定当日に担当者が訪問（おおむね30分程度）
7. 査定結果がメールや郵送で届く

査定には、担当者が訪問せずに相場や過去の取引、家の立地などの情報から見積もり価格を出す「机上査定」と、担当者が実際に訪問して細部まで確認する「訪問査定」の2種類があります。

訪問査定は、机上査定よりも具体的な査定額を得られますが、対応やスケジュール調整の手間が伴います。

そのため、まずは机上査定を依頼し、不動産会社を厳選した後に訪問査定へと進める方法がおすすめです。

（すまいステップホームページより）

なお「すまいステップ」では、累計100件以上の売買仲介実績、5年以上の仲介営業経験、市場相場よりも高値で売買した経験を有するなど、厳しい審査基準を通過した優良企業のみと提携しています。

そのため、質の良い不動産会社を見つけやすく、執拗な営業の心配も抑えられる一括査定サイトとなっています。

家の査定で確認される部分とは

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家査定では、家の状態はもちろんですが、周辺の環境や利便性など、さまざまな観点が価格査定の対象となります。査定額に影響する主な部分は下記です。

1. 立地条件
2. 築年数
3. 眺望・陽当たり・風通しのよさ
4. 家の状態・不具合など

それぞれ順に解説します。

立地条件

査定額に最も影響するのは立地条件です。

家の状態がどんなに良くても、周辺環境や利便性などの生活に必要なインフラが周辺に整っていないと住みにくい家と判断されてしまうからです。

例えばファミリーには、治安の良さや学校までの距離、病院などの公共施設や商業施設が整っていると好まれます。

共働きのご夫婦であれば、通勤に利用する交通の便が良かったり、最寄駅までの距離が短かったりする場所も利便性が高いでしょう。

家の立地条件は査定額に大きく影響します。

築年数

築年数は、短いほど家の状態も良いため買主からのニーズも高く、査定額に大きな影響を与えます。

下記の表は、レインズ（東日本不動産流通機構）が公表している、築年数による価格の変化です。

築年数が長いほど成約価格は下がり、築25年以降では価格の下落が顕著に現れています。

また、築年数の目安としては、家の耐用年数も参考になります。

下記の表は、国税庁が定めた、建物の「法定耐用年数」です。

不動産の減価償却を計算するために定められたものですが、家としての品質や価値があるのはどのくらいの築年数までか、一つの判断材料となります。

この耐用年数は税制上の目安のため、実際にはメンテナンス状況が良ければもっと長く住めます。

引用元：国税庁ホームページ「耐用年数（建物／建物附属設備）」

眺望・陽当たり・風通しのよさ

部屋からの眺望や日当たり、風通しのよさも査定額に影響します。

日当たりが悪ければ、洗濯物の乾きが悪くなり、日中でも室内に暗い印象を与えてしまうからです。

また、風通しのよさも重要です。

風通しが悪く換気が行き届かないと、ニオイが充満してしまいますし、室内に湿気がこもればカビ発生の原因にもなります。

家の状態・不具合など

築年数にもよりますが、長く生活をすることで、家のさまざまな部分が劣化します。

たとえば、壁や天井などが劣化して雨漏りがするとシミができてしまったり、水回りの設備や床部分などが傷んだりするケースです。

家の状態の劣化は、見た目の印象を悪くしてしまい、リフォームをするにも費用が発生するため、査定の評価を下げてしまうことになります。

そのため、日々の掃除やメンテナンスは大切です。

査定日に向けての注意点

査定依頼を行い、訪問査定日のスケジュールが決まったら、査定日までに以下のことを確認しておきましょう。

1. 住宅ローンの残債を確認する
2. 自宅の価格相場を確認する
3. 必要書類を準備しておく
4. 家の瑕疵（かし）を確認しておく

それぞれ順に解説します。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンを組んでいる場合、家査定の際には住宅ローンの残債がいくらかを確認しておきましょう。

一般的に、家の売却には、抵当権の解除とそのための住宅ローンの完済が必要です。

抵当権とは、住宅ローンを借り入れる際に、金融機関側が貸付の担保として家に設定する権利です。

なお、抵当権は、住宅ローンを完済しても自動的になくなるわけではないため、抵当権抹消のための登記手続きが必要となる点にも注意しましょう。

自宅の価格相場を確認する

査定日までには、自身で家の相場価格も確認しておきましょう。

事前に相場を把握しておくと、査定額の根拠を確認する際に役立ちます。

家の売却価格の目安確認には、国土交通省の「土地総合情報システム」の利用がおすすめです。

査定する家の周辺地域の不動産取引価格を、地図から簡単に確認できます。

必要書類を準備しておく

訪問査定時には、必要書類も準備しておきましょう。

必要となる主な書類は下記の通りです。

• 身分証明書
• 実印・印鑑登録
• 登記簿謄本・登記済権利書
• 土地と建物の測量図
• 建築確認済証
• 境界確認書

なくても査定ができないわけではありませんが、より適正な査定のためには、できれば揃えておきましょう。

家の瑕疵（かし）を確認しておく

家の中の目に見えない部分の瑕疵（かし）を把握している場合は、担当者に伝えましょう。

もしも買主に瑕疵を伝えないまま売却した場合は、「契約不適合責任」に問われる可能性があるからです。

不動産の瑕疵とは、土地や建物に不具合がある状態のことで、劣化や生活上の傷、家の欠陥などが該当します。

例えば、雨漏りによる腐食や排水管の劣化による損傷など、普段は目に見えない部分の不具合などが瑕疵に含まれます。

なお、契約不適合責任とは、契約に適合していない品質の住宅を取引した際、買主側が売主側に「契約に適合した品質にするよう請求できる権利（民法第562条 買主の追完請求権）」で、売主側に修理の要求などができる権利です。

不動産会社との信頼関係を損なわず、売買後のトラブルを避けるためにも、瑕疵がある場合には正直に伝えましょう。

注意点を正しく理解して査定依頼しよう

家を売却するには、不動産会社に査定を依頼するところから始まります。

ですが、不動産会社は数が多く、依頼の方法や手順、必要となる期間など、初心者では戸惑うことも多いでしょう。

信頼できる不動産会社と、納得のいく売却をするためにも、家査定に伴う知識や注意点をぜひ把握しておきましょう。

なお、一括査定をご検討の場合は「すまいステップ」もお試しされてはいかがでしょうか。

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