旗竿地（はたざおち）とは、道路に接している部分が細長く（竿）、その奥に敷地が広がっている土地（旗）の形状をした不動産のことです。見た目が「旗」と「竿」に似ていることから、このように呼ばれます。
一般的に、旗竿地の評価は「路線価方式」または「倍率方式」によって決まりますが、旗竿地ならではの評価減が適用されることがあります。
この記事では旗竿地の売買を検討している方に向けて、旗竿地の評価方法やメリット・デメリットを解説します。
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旗竿地の評価は低いのか
長方形や正方形の土地とは異なり、細長い通路のような部分がある土地を旗竿地と言います。ここでは、どのような特徴があるのかを解説します。
旗竿地(はたざおち)とは
旗竿地とは、出入りする公道とつながる竿の先部分があり、そこから竿のように長く細い土地が伸びていて、奥に建物が建てられる四角い部分がある土地です。
この名前からもわかるように旗の形をしています。土地が四角いと建物も建てやすく土地を有効に活用できるのですが、旗竿地には、建物の建築に適さない細い土地があるのが特徴です。
土地の使用に制限がかかるため、周りの土地よりも比較的安い価格で手に入れられる可能性があります。
都会だと、同じエリアで通常の整形地であれば手に入らない価格でも、旗竿地なら安くなり希望のエリアに家を建てられる可能性があります。
旗竿地の評価が低くなる理由
旗竿地はその独特な地形故に評価が低くなることが多いです。
まぜなら、旗竿地は、一般的に道路に接する部分（竿部分）が狭いため、車の出入りや建築の自由度が制限されます。また、十分な幅がないと再建築不可のリスクがあるからです。
日本の建築基準法では、建物を建てるためには「接道義務」を満たす必要があります。具体的には、幅4m以上の道路に2m以上接していることが原則です
そのため、旗竿地の竿部分が2m未満の場合、土地のままだと住宅用の土地として活用できなかったり、住宅型って居ても建物が老朽化しても再度立て直すことができないため、土地としての資産価値が大幅に下がることになります。
旗竿地の評価が低い理由を詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
旗竿地が売れないと言われる4つの理由と売却成功へのコツ・注意点
旗竿地の評価方法
旗竿地も、整形地のように土地の評価額を計算することが可能です。不動産会社に本格的に査定を依頼する前に、ある程度の価格の目安を知っておきたいという人は、次の評価方法を参考にしてみてください。
評価方法の手順は大きく次の２つです。
- 整形地だった場合の評価額を出す
- 隣接地評価額を求め差し引く
以下で詳しく説明していきます。
ステップ①：整形地だった場合の評価額をだす
まずは土地が整形地だと仮定した場合の評価額を出していきます。
評価額は路線価を用いて求めます。
路線価とは、市街地的形態を形成する地域の路線に面する宅地の、1m²当たりの評価額のことです。この路線価は「路線価図・評価倍率表」で簡単に調べることができます。
調べた路線価で、土地の評価額を求める計算式は以下のようになります。
しかし旗竿地の場合、家の建っている場所が間口より奥まっていて、敷地全体が縦長になっていることが多いです。そのため土地の評価額に対して、奥行の長さに応じて評価を下げる補正を行います。
計算には、以下の表の補正率を利用します。
参考：奥行価格補正率表｜国税庁
ご自身の土地の間口から奥の土地までの長さ（奥行）に対応する補正率を表から調べます。
調べた補正率を、計算式に組み入れると以下の通りになります。
ステップ②：隣接地評価額を求めて差し引く
次に、整形地だった場合の評価額から隣接地の土地分（土地のへこんでいる部分）の評価額を引いていきます。
隣接地の評価額の求め方はステップ①と全く同じです。隣接地の土地部分についても、奥行価格の補正を行うことに注意してください。
同じ計算で隣接地の評価が求められたら、ステップ①で求めた「旗竿地が整形地だった場合の評価額」から「隣接地の評価額」を引き算をします。
まとめると、旗竿地の評価額を求める計算式は以下のようになります。
旗竿地のメリットとデメリット
旗竿地に家を建てて住む場合には、どのような良い点や悪い点があるのかを事前に知ることが重要です。事前にデメリットを知っておくと、対策を立てることができます。
旗竿地のメリット
プライバシーが確保しやすい
旗竿地は、家を建てている場所が直接道路に接していません。整形地であれば道路に面している部分に窓などがあると、道路わきを通行する人の視線が気になる人は多いのではないでしょうか。
しかし、住居部分が人の通りから離れた場所にあるこの土地は、通行人の視線が気になったり、洗濯物を干す場所に困ることがありません。
音や視線からプライバシーが守られて、安心して生活できるというメリットがあります。
土地の値段が安い
オフィスまで短時間で通勤できる街中や、子供の通学に便利な場所など、少しでも通勤通学の負担を減らしたいと考える人は多いのではないでしょうか。
しかし、都心の土地は高く、なかなか手がでないという人もいるでしょう。
形がいびつで、利用しにくい部分がある土地なので周辺の土地と比べると価格は安く設定されています。
人気のエリアで土地が購入できないと思っていても、旗竿地なら予算内に収まる可能性があります。
固定資産税が安い
住宅の建設に適した正方形や長方形の土地と比較すると、建物を建てるために使えない部分があるため評価は低く、価値は下がります。
そして、土地の評価が低いと固定資産税も安くなります。また、都市計画税も評価額をもとに計算されるので、低くなります。
このように、旗竿地は購入後の税金の支払いを抑えられるというメリットがあります。
旗竿地のデメリット
防犯面の心配がある
奥まった部分に住居がある土地なので、家が建っている部分は道路から死角になり、不審者が侵入しても人に見つかることが少ないというデメリットがあります。
そのため、旗竿地では、防犯対策をしっかりと行う必要があります。ホームセキュリティーを利用したり、庭に砂利を敷いたりなどの防犯対策を行うとよいでしょう。
建築の制限がある
土地の細長い部分は、主に出入り口として利用されます。この幅が狭い場合には、建物の建築に制限が設けられています。2メートル以上ないと建築の許可が下りません。
また、幅が狭いと大型の重機やトラックが通れず、建築の際に重機が使用できないというデメリットがあります。
このように、旗竿地では、土地を使用する際に制限される可能性があります。
日当たりが悪い
旗竿地は、周りを建物に囲まれていることが特徴です。
建物同士が密接して建っていると、建物の建て方によっては日当たりが悪くなる可能性があります。また、風通しが悪くなる場合もあります。
このように、旗竿地は、建物を建てるときには日当たりや風通しがよくなるように工夫するなどの対策が必要です。
建築費が高くなる
家の建築や解体の際には、重機を使用して作業を行います。しかし、旗竿地の場合、この重機が進入できない場合があります。
進入経路が狭いと、手作業になり時間や人手がかかります。また、小型の重機が使える場合でも、大型の重機を使用するよりも、作業効率が悪くなり作業に時間がかかる場合があります。
このように、建築や解体の際の手間や時間がかかる可能性が高く、建築費用が高くなる可能性があります。
再建築不可の土地もある
4メートル以上の道路に2メートル以上接する義務を満たしていない場合、建物の再建築が行えません。
旗竿地の古い建物の中には、この建築基準法ができる前の建物もあります。
このような場合、購入後建物を解体してしまうと、建物を建てられません。古い建物をそのまま利用する場合にはよいのですが、もし、新しく家を建築する予定がある場合には、購入前に接道義務を満たしているか確認をしましょう。
旗竿地の評価を調べるなら
旗竿地は整形地と異なり、建物を建てるために使えない土地があるため評価が下がります。
しかし、売却を検討するなら少しでも高く売却したいと考える人がほとんどでしょう。所有している旗竿地を売却するときには、その特性を理解して、利用しにくい部分を改善して売り出すと売れやすくなるでしょう。
どのようにすれば売れやすくなるのか、高く売れるのかは不動産会社に相談するとよいでしょう。
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通常の土地よりも評価は下がる
旗竿地は、形が特殊な土地なので利用しにくく敬遠されがちです。土地の利用に制限があったり、利用しにくい形なため、価格は安く設定されています。
そのため、希望エリアで予算内で土地を購入するために旗竿地を選ぶ人もいます。
しかし、将来売却するときに買手が見つかるとは限りませんし、安くしか売却できない可能性もあります。
このように、売却には少し手間や時間がかかる旗竿地ですが、優良な不動産会社を見つけられるとスムーズに売却につなげられる可能性があります。
一括査定を利用すると簡単に優良な不動産会社が見つけられます。優良な不動産会社を見つけて、少しでも高く売却しましょう。
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