不動産の売買では税金が発生することが多く、金額が大きいだけに税負担も莫大です。場合によっては税金だけで数十万、数百万円かかることもあるため、できるだけ税金の負担を軽くしたいと考える人は多いでしょう。
通常、家を買い換える際には「家を売る」「家を買う」の両方で税金がかかります。
しかし、「特定居住用財産買換え特例」を活用すれば、売却時の譲渡所得税を繰り延べることができ、税負担を軽減できます。
この特例を適用すると、売却した家の譲渡益に対する税金を、新しく購入した家の取得価格に繰り延べられるため、住み替え時の納税額を抑えられます。
ただし、適用には要件があり、新居の価格が売却した家の価格以上であることや、一定の居住要件を満たす必要があります。
本記事では、特定居住用財産買換え特例の適用条件やメリット・デメリット、申請方法について詳しく解説。
税金を抑えながらスムーズに住み替えを進めるために、ぜひ参考にしてください！
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特定居住用財産の買換え特例とは
マイホームを売却した金額より、新しく購入したマイホームの取得金額が大きい場合、売却時の譲渡所得税が課税されない制度が「特定居住用財産買換え特例」です。
ただし、この制度は税金を免除するものではなく、課税の繰延べ（後回し）**となります。
この特例を適用すると、売却時に本来発生する譲渡所得税は買い換えたマイホームの取得費に引き継がれ、売却時の課税が先送りされます。
ただし、注意点として、「取得費」は引き継がれますが、「取得日」は引き継がれないため、将来の売却時に長期譲渡所得の適用ができない可能性があります。
譲渡所得の計算方法
特定居住用財産の買換え特例は、売却した家の金額より、新たに購入した家の金額が大きい場合に適用し、譲渡所得の課税を将来に繰り延べします。マイホームを売却した場合、通常なら譲渡所得に応じて譲渡所得税が課税されます
譲渡所得の計算式は以下の通りです。
| 譲渡所得＝売却額−（取得費＋売却費用） |
仮に売却額が2,000万円、取得費が500万円、売却費用が200万円の場合、譲渡所得は1,300万円であり、譲渡所得税の課税対象になります。
譲渡所得税も支払い、かつ新居の購入代金も支払うとなると、費用負担が大きいため、これを軽減させるのが特例居住用財産の買換え特例です。
特例を使った場合、新居の値段が3,000万円なら譲渡所得の1,300万円は新居購入代金と考えられ、課税の対象にはなりません。
売却時の譲渡所得の課税が一時的に繰り延べられる分、新居の購入費用を捻出しやすく、買換えをしやすいことが、特定居住用財産の買換え特例の魅力です。
免除ではないため注意
特例を使うことで売却時の譲渡所得への課税を繰り延べできますが、これは将来に先延ばしにしているだけで、免除されているわけではありません。
売却時に得た譲渡所得は、新居を売却する際に上乗せして計算し、新居売却で得た譲渡所得と合わせて課税対象になることは覚えておきましょう。
例えば買換え特例で古い家の譲渡所得が1,300万円、新しい家を売って得た譲渡所得が2,000万円の場合、両方を合わせた3,300万円が譲渡所得税の課税対象になります。
一時的に税負担は軽くなるものの、将来的にはまとめて精算が必要です。
繰り延べにすることで、後々自身の首を絞める可能性もあるため、適用時には注意しなければなりません。
特定居住用財産の買換え特例の適用条件
特定居住用財産の買換え特例を適用させるには、細かく条件があります。条件を満たしていないと買い換えでも適用はできないため、あらかじめチェックしておくことが必要です。売る家と買う家、それぞれの条件を満たす必要があるため、両方の条件を把握して、事前準備を進めておきましょう。
売る家の条件
売る家の条件は非常に細かく設定されているため、特に注意が必要です。ひとつでも条件をクリアできていないと、その時点で特例は適用できません。
居住年数10年以上
買換え特例を受けるには、売却時点で居住年数が10年以上必要です。居住年数は取得した日から10年ではなく、取得してから何回1月1日を迎えたかで決定します。例えば2000年の5月1日に取得した場合、2001年の1月1日を迎えた時点で居住年数は1年とみなされます。
取得日から起算して居住年数を考えていると、ぎりぎりの場合年数が足りず、特例を適用できない可能性もあるため、注意しなければなりません。また、居住年数は連続で住んでいる必要はなく、通算で10年です。単身赴任や海外赴任で1年家を空けた場合でも、居住年数がリセットされるわけではありません。通算10年以上が特例適用の大前提であるため、年数が足りない場合は別の特例の適用を考えましょう。
転居後3年以内
すでに転居している場合でも、転居から3年以内なら特例を適用させることは可能です。マイホームの買換えの場合、家を売りに出している間は仮住まいに転居することもありますが、現在住んでいない場合でも、特例を受けることはできます。
家の売却から買い換えには時間がかかることも多く、3年でも期間ぎりぎりになることはあるため、早めから行動することが大切です。買い換えはスムーズに進めることが大切なため、転居後3年も余裕があると考えず、年内に決めるくらいの気持ちで動きましょう。
家屋と敷地・借地権両方の売却
売却の際には、住宅と敷地、あるいは借地権を一緒に売る必要があり、建物だけの売却だと、原則買換え特例の適用は認められません。また、敷地の所有期間も同様に10年以上必要なため、土地と建物はセットで考えるとイメージしておきましょう。
特例を受けていない
特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率の特例などは、併用できませんが、同時に使うだけではなく、過去2年以内の使用も認められません。買い換えの前々年までに、特例を使用している場合は、その他の条件を満たしている場合でも、特定居住用財産の買換え特例は適用できないため、注意が必要です。
特例はその時だけではなく、数年にわたって効果を発揮するため、適用させる際には将来のことも考えなければなりません。
国内の不動産が対象
買換え特例を適用できるのは、国内の不動産に限定されており、海外の不動産は全て対象外です。これは新しく購入する家にも該当します。特例は全て国内での不動産売買にのみ適用されるため、海外への移住を考えている人は、買い換え特例は使用できません。
売却代金1億円以下
売却代金が1億円を超える場合も、特例は適用されません。しかし、マイホームの売却で1億円を超えることはまずないため、それほど気にしなくても大丈夫でしょう。不動産投資での売却なら、1億円を超える場合もありますが、そもそも投資目的では特定居住用財産の買換え特例は適用できません。
投資用ではなく、居住を目的としたマイホームの買い換えのみが適用対象であるため、1億円の制限はほとんど関係しないでしょう。
買う家の条件
特定居住用財産の買換え特例では、新しく購入する家の条件もあるため、注意が必要です。買い換え特例は「売る」と「買う」の両方を満たしてはじめて適用できます。買う家の条件もきちんと確認して、両方を満たして特例を適用させましょう。
翌年の12月31日までに購入
新居は旧家の売却から翌年の12月31日までに購入しなければなりません。正確には休暇を売却した前年の1月1日から、翌年の12月31日までが期限となるため、通常2〜3年程度の猶予があります。これを超える場合は特例の適用はできませんが、売却が翌年になる旨を税務局に申請すると、期間を延長できます。申請なしでの延長はできないため、間に合わない場合は必ず税務局に申請しましょう。
床面積の制限
新しい家の床面積は、50平方メートル以上、500平方メートル以下に制限されます。あまりに狭すぎる家、あるいは広すぎる家の場合、特例の適用対象から外れるため、注意しなければなりません。床面積の制限はあるものの、特殊な家に住む場合以外は、それほど関係はないでしょう。また、これらは登記簿面積を参考にするため、心配な場合は登記簿の情報も確認しておくことが大切です。
取得日の翌年12月31日まで居住
新しい家はすぐに購入し、すぐに売却できるわけではなく、最低でも取得日の翌年12月31日まで居住しなければなりません。短期間での売買の場合、居住用とはみなされない可能性があるため、注意が必要です。また、期間を延長して旧家の売却の翌年に新しい家を購入した場合は、翌々年の12月31日まで居住が必要です。
中古住宅の場合
新しく購入する家が中古住宅の場合、「新築後25年以内」、「新耐震基準に適合」などの条件を満たしている必要があります。古すぎる家の場合は、築年数、新耐震基準両方を満たしていない可能性があるため、購入前に確認しておきましょう。
確定申告が必要
特定居住用財産の買換え特例を適用するには、売る家と買う家の条件すべてを満たし、確定申告をしなければなりません。確定申告をしないと、条件を満たしても特例は適用されないため、注意が必要です。確定申告に必要な書類は、以下の通りです。
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提出する書類で、条件を満たしているかを確認するため、不備のないよう事前に準備しておきましょう。また、分からないことがあるなら、税務署で聞くことも可能です。確定申告の時期は限られているため、早めから準備して、期間内に申告できるようにしましょう。
3,000万円特別控除との違い
マイホームに適用できる特例では、3,000万円特別控除が挙げられますが、これは居住用財産の買換え特例とは大きく異なります。特例の併用はできないため、どちらか一方を適用させる必要があり、状況に合わせて使い分けることが大切です。
3,000万円特別控除も、利便性の高い制度であるため、特定居住用財産の買換え特例との違いを知って、どちらがお得か考えてみましょう。
3,000万円特別控除は売る場合のみ
特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除の大きな違いは、大前提の適用条件にあります。特定居住用財産の買換え特例は、名前の通り買い換えを前提としていますが、3,000万円特別控除は、住宅の売却のみが対象です。
買い換えは「売る」と「買う」両方の行為があるため、3,000万円特別控除を適用させることは可能ですが、買い換えなしで「売る」だけの場合、買換え特例は使えません。
どちらがお得かは状況によって異なる
特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除、どちらを適用させるべきかは状況によって異なります。基本的には譲渡所得が3,000万円以下なら3,000万円特別控除を適用させ、3,000万円以上なら税負担を抑えるために買換え特例を適用させることが普通です。
しかし、買換え特例だと課税を繰り延べているだけのため、将来的に譲渡所得分丸々の課税額を支払わなければなりません。仮に3,000万円以上の譲渡所得でも、控除を使って所得を引き下げることで、税負担を軽くすることは可能です。
買い換え時に新居購入費用＋譲渡所得の税金を支払う余裕があるなら、3,000万円特別控除を使って先に払ったほうがお得です。状況に合わせてどこまで費用を負担できるかは異なるため、安く先払いするか、繰り延べて余裕ができてからまとめて支払うかを考えましょう。
