マンションを売却した際、必ずかかる税金を除き、利益がでれば、税金（譲渡所得税）がかかります。
ですが、自宅（マイホーム）を売却する場合、売却益3,000万円までなら非課税になり、税金がかからない可能性が高いです。
本記事では、マンション売却時に税金がかからない条件・節税対策・確定申告の必要性を詳しく解説します
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マンション売却で税金はかからない？
譲渡所得税は、マンションを売却して出た利益（譲渡所得）に対してかかるので、売却しても利益が出なければ当然ながら譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ マンションの売却価格ー（マンションの取得費 ＋ 譲渡費用）
マンションの取得費は、マンションの購入代金などが含まれます。
譲渡費用は、マンションの売却でかかかった、手数料などの諸費用のことを指します。
また、マンションを売却して利益がでても、その売却益（譲渡所得）が3,000万円以下であれば3,000万円特別控除が適用され、譲渡所得税がはかかりません。
仮に、譲渡所得が3,000万円以上であっても、3,000万円特別控除を適用すれば大幅な節税が期待できます。
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【譲渡所得別】マンション売却税金シミュレーション
マンション売却において、ほとんどの場合で税金がかからないことは前述しました。
2章では、どのようにして譲渡所得税がゼロになるのか、また、譲渡所得別で見ると、どのくらい税金がかかるのかを計算例と共に見ていきましょう。
譲渡所得3,000万円以内
譲渡所得が3,000万円以内の場合、譲渡所得税は以下の通りになります。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率（所有5年未満：39.63％、所有5年超：20.315％）
所有5年未満：譲渡所得税＝3,000万円×39.63％
＝1,189万円
所有5年超：譲渡所得税＝3,000万円×20.315％
＝609万円
小数点第一位を四捨五入して算出しています。
以下は3,000万円特別控除を適用した場合の税額になります。控除を適用させる場合は、譲渡所得から控除分を差し引きます。
＝0円
所有5年超：譲渡所得税＝(3,000万円－3,000万円×20.315％）
＝0円
譲渡所得が3,000万円までであれば、マイホームの売却の場合3,000万円特別控除が適用可能なため、税金はかかりません。
譲渡所得3,100万円
譲渡所得が3,100万円の場合、譲渡所得税は以下の通りになります。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率（所有5年未満：39.63％、所有5年超：20.315％）
所有5年未満：譲渡所得税＝3,100万円×39.63％
＝1,229万円
所有5年超：譲渡所得税＝3,100万円×20.315％
＝630万円
以下は3,000万円特別控除を適用した場合の税額になります。控除を適用させる場合は、譲渡所得から控除分を差し引きます。
＝40万円
所有5年超：譲渡所得税＝(3,100万円－3,000万円×20.315％）
＝20万円
以上のように、3,000万円特別控除を適用させることで大幅な節税が期待できます。
譲渡所得4,000万円
譲渡所得が4,000万円の場合、譲渡所得税は以下の通りになります。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率（所有5年未満：39.63％、所有5年超：20.315％）
所有5年未満：譲渡所得税＝4,000万円×39.63％
＝1,585万円
所有5年超：譲渡所得税＝4,000万円×20.315％
＝813万円
以下は3,000万円特別控除を適用した場合の税額になります。控除を適用させる場合は、譲渡所得から控除分を差し引きます。
＝396万円
所有5年超：譲渡所得税＝(4,000万円－3,000万円×20.315％）
＝203万円
以上のように、3,000万円特別控除を適用させることで大幅な節税が期待できます。
マンション売却でかかる税金の種類
マンションを売却する際、必ずかかる税金と利益が出た際にかかる2種類の税金があります。
必ずかかる税金
マンションを売却する際、利益に関わらず、必ずかかる税金は以下の2つです。
印紙税
印紙税は、売買契約時に作成する売買契約書に対してかかる税金です。
売買契約書1通ごとに、収入印紙を貼付して納税します。
| 売買契約書の記載金額 | 税額(※) |
|---|---|
| 100万円を超え 500万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下 | 16万円 |
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より抜粋して引用
※令和6年3月31日までの軽減税率が適応された価格
登録免許税
登録免許税は、法務局に登記を申請する時にかかる税金です。
不動産を売却する時には、借入しているローンの残債を全額繰上げ返済することが多いです。
ローンを完済した不動産の抵当権は自動的には抹消されないので、売却前に「抵当権抹消登記」をしなければなりません。
マンションの抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、2,000円です。
抵当権抹消登記を司法書士に委託する場合には、登録免許税は司法書士に支払う報酬に実費として含まれます。
マンション売却の登記費用はいくら？司法書士の手数料など詳しく紹介
利益が出た際にかかる税金
必ずかかる税金とは別に、売却で利益が出た際は、売却益（譲渡所得）に応じて税金がかかります。
譲渡所得税
不動産の売却で利益が生じた場合、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、国に納める所得税（復興特別所得税）と自治体に納める住民税を合わせて「譲渡所得税」と一般的に呼ばれています。
不動産を売却する人が必ず支払わなければならない税金ではなく、利益が生じた際のみに支払う必要があります。
マンション売却で控除が適用できれば税金がかからない
マンションの売却で利益が出ても、控除が適用できれば税金を抑えることができます。
ここでは、マンションの売却で使える控除について説明します。
3,000万円特別控除の特例
3,000万円特別控除の特例は、居住していたマンションの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
この特例を利用すれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば所得税・住民税が発生しません。特に、購入時よりも値上がりしたマンションを売却する場合には、大きな節税効果が期待できます。
譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけ合わせて計算するため、控除を適用すると課税額をぐんと下げられるとともに、税金がからないケースが多いです。
適用条件
- 自身または家族が住んでいた住宅であること
- 事業用や賃貸用として使用していないこと
- 親族への売却ではないこと
10年超のマイホームを売却するときの特例
所有期間が10年以上のマイホームを売却した際、税率が軽減される制度 です。
通常の譲渡所得税率は短期（5年以下）で最大39%、長期（5年以上）で最大20%ですが、この特例を適用するとさらに低い税率で計算されます。
軽減税率
| 課税譲渡所得 | 所得税率 | 住民税率 |
| 6,000万円以下の部分 | 10% | 4% |
| 6,000万円超の部分 | 15% | 5% |
この特例の特徴は、3,000万円の特別控除と併用できます。
特定居住用財産の買い換え特例
特定の居住用財産の買い換えの特例は、居住用不動産の所有期間が10年を超えて、居住期間が10年以上の場合に利用することができます。
新しくマイホームを購入する場合、売却した際の譲渡所得の課税を 繰り延べできる制度 です。
この制度を活用すれば、売却による税負担を後回しにできるため、新しい住宅の購入資金に充てることが可能になります。
適用条件
- 売却した不動産がマイホームであること
- 買い換える新居の価格が売却価格以上であること
ただし、買い換え後に新居を売却すると、繰り延べた課税分を支払う必要があるため、長期的な計画が重要になります。
東京都江戸川区 / 50代
査定価格3,200万円売却価格3,080万円
福岡県福岡市中央区 / 50代
査定価格6,700万円売却価格6,700万円
茨城県石岡市 / 60代
査定価格980万円売却価格980万円
大阪府高槻市 / 40代
査定価格1,680万円売却価格1,800万円
大阪府堺市中区 / 30代
査定価格1,100万円売却価格900万円
まとめ
マンション売却時に税金がかからないケースとして、「3,000万円特別控除の特例」「10年超のマイホーム売却時の特例」「特定居住用財産の買い換え特例」があります。
これらの制度を活用すれば、譲渡所得を大幅に抑えたり、税金の支払いを先送りしたりすることが可能です。
売却を検討する際は、事前に適用条件を確認し、最適な税金対策を行いましょう。
