「確定申告で必要な書類は？」
「どう集めればいいの？」
このような疑問を持つ方は多いと思います。
そこで、この記事では、土地売却の確定申告で必要な書類や集め方について解説します。チェックリストもついているため、ぜひご活用ください。
まずは、ご自身に申告が必要かどうか、最初のステップから見ていきましょう。
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そもそも確定申告は必要？
結論から言うと、
- 売却によって利益（譲渡所得）が出た場合→必須
- 利益が出ていない（損失が出た）場合→原則不要(申告することで払いすぎた税金が戻ってくる（還付される）ケースがある)
となります。
ケース1：利益（譲渡所得）が出た →【確定申告が必須】
土地の売却価格が、その土地の購入にかかった費用や売却経費の合計を上回った場合、利益（譲渡所得）が出たことになり、確定申告の義務が発生します。
「特例を使って税金がゼロになる場合も必要？」と疑問を持つ方もいるでしょう。特例を適用するためには、確定申告を行うことが条件なので、必須になります。申告を忘れると、控除が受けられず多額の税金を納めることになりかねないので注意が必要です。
ケース2：損失（譲渡損失）が出た →【確定申告は任意（ただし申告を推奨）】
土地の売却価格が、購入費用や売却経費の合計を下回った場合、損失（譲渡損失）が出たことになります。この場合は、利益が出ていないため確定申告の義務はありません。
しかし、マイホーム（居住用財産）の売却で出た損失については、確定申告をすることで、給与や事業所得といった他の所得と相殺して所得税を減らす「損益通算」という特例を使える場合があります。
さらに、その年だけでは相殺しきれない損失額を、翌年以降最長3年間にわたって繰り越せる「繰越控除」という制度もあります。
これらの特例を利用すれば、納めた税金が還付される可能性が高いため、損失が出た場合でも確定申告をすることをおすすめします。
【全員共通】土地売却後の確定申告に必要な書類と集め方
この章では、確定申告する人全員が共通で必要な以下の書類について解説します。チェックリストで実際に書類が手元にあるか確認しながら進めていきましょう。
集め方や自分で保管しているはずの書類がない場合の対応については4章で詳しく解説しています。
| 共通で必要な書類 | 集め方 | |
|---|---|---|
| | 確定申告書 | ネットで取得 |
| 確定申告書第三表（分離課税） | ネットで取得 | |
| 譲渡所得の内訳書 | ネットで取得 | |
| 土地を購入・売却した時それぞれの売買契約書 | 自分で保管 | |
| 譲渡費用を証明するための領収書 | 自分で保管 | |
| 取得費を証明するための領収書 | 自分で保管 | |
| 本人確認書類 | 自分で保管 |
確定申告書
確定申告書の第一表と第二表にあたる書類です。
以前は用紙にはAとBの2種類がありましたが、現在は一つに統一されています。
申告者の収入や所得、受ける控除（差し引かれる金額）、支払う税金額を記入して申告します。
確定申告書第三表（分離課税）
土地売却で、譲渡所得がある（売却利益が出た）場合に提出する書類です。
土地の売却による収入や所得、支払う税金額を記入して申告します。
譲渡所得の内訳書
課税のベースとなる「譲渡所得金額」を計算して申告するための付表です。全部で4枚あります。
（譲渡損失がある場合は、提出必須ではありません。）
土地を購入・売却した時の売買契約書
- 購入時の契約書：売却した土地を「いくらで購入したか（取得費）」を証明するために必要です。相続した土地の場合は、被相続人（亡くなった方）が購入した当時の契約書がこれにあたります。
- 売却時の契約書：「いくらで売却したか（譲渡価額）」を証明するために必要です。
どちらも原本ではなく、コピーを提出します。
譲渡費用を証明するための領収書
土地の売却にかかった費用の証明のために必要です。
- 土地会社に支払った仲介手数料
- 収入印紙代（印紙税）
- 売却に伴って行った測量の費用
- 建物の取り壊し費用
提出する時はコピーを取って添付します。
取得費を証明するための領収書
土地の取得・購入にかかった費用を証明するために必要です。
- 土地会社に支払った仲介手数料
- 収入印紙代（印紙税）
- 土地取得税
- 登録免許税
- 登記申請を依頼した司法書士への報酬
- 固定資産税の精算金
- 取り壊すこと前提で購入した建物の費用や取り壊しの費用
- （相続した土地の場合）相続登記にかかった費用
提出する時はコピーを取って添付します。
本人確認書類
マイナンバーカードがある場合は、マイナンバーカードの表面と裏面のコピーを添付します。
マイナンバーカードがない場合は、個人番号が確認できる書類（通知カードや住民票）のコピーと、身元確認書類（運転免許証やパスポート、健康保険証など）のコピーの2種類を添付して提出します。
【特例を適用する人】土地売却後の確定申告に必要な書類
この章では、控除や損益通算などの特例を利用する時に、添付する必要がある書類を紹介します。ご自身が使用される特例をチェックしてみてください。
居住用財産の3,000万円特別控除の特例
| 特例の適用時に追加で必要な書類 | 集め方 | |
|---|---|---|
| | 戸籍の附票や、附票の除票、除附票の写しなど（※） | 役所・役場 |
（※）売買契約日の前日時点で、住民票に記載の住所が、売却した土地の所在地と異なる場合に提出します。
居住していた実態の確認に必要です。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
| 特例の適用時に追加で必要な書類 | 集め方 | |
|---|---|---|
| 売却した土地の登記事項証明書 | ネットで申請 | |
| 戸籍の附票や、附票の除票、除附票の写しなど（※） | 役所・役場 |
（※）売買契約日の前日時点で、住民票に記載の住所が、売却した土地の所在地と異なる場合に提出します。
10年を超えて所有していた事実や、居住していた実態の確認に必要です。
特定の居住用財産の買換え特例
| 特例の適用時に追加で必要な書類 | 集め方 | |
|---|---|---|
| | 売却した土地の登記事項証明書 | ネットで申請 |
| 戸籍の附票や、附票の除票、除附票の写しなど（※1） | 役所・役場 | |
| 買い換えた家・土地の登記事項証明書、または売買契約書のコピー | ネットで申請 | |
【築25年を超える中古住宅に買い換えた場合】以下3つ内いずれか1つ
| 不動産仲介会社に依頼 | |
| 【買い換え先の家の取得がまだの場合】買換（代替）資産の明細書（※2） | ネットで取得 |
（※1）売買契約日の前日時点で、住民票に記載の住所が、売却した土地の所在地と異なる場合や、売却した日の前10年以内に住民票に記載の住所を異動したことがある場合に提出します。
（※2）家を買い換えてから、4ヶ月以内に「買い換えた家・土地の登記事項証明書」や耐震基準の証明書類を提出しなければなりません。
被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例
| 特例の適用時に追加で必要な書類 | 集め方 | |
|---|---|---|
| | 譲渡所得の内訳書（5面） | ネットで取得 |
| 売却した土地の登記事項証明書 | ネットで申請 | |
| 被相続人居住用等確認書 | 役所・役場 |
1～4面までのものとは別に、譲渡所得の内訳書の「5面」を記入して提出する必要があります。
相続財産に係る譲渡所得の取得費加算の特例
| 特例の適用時に追加で必要な書類 | 集め方 | |
|---|---|---|
| | 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書（平成27年1月1日以後相続開始用） | ネットで取得 |
| 相続税の申告書のコピー | ネットで取得 |
相続税の支払いをしたことを証明する必要があります。
居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
| 特例の適用時に追加で必要な書類 | 集め方 | |
|---|---|---|
| | 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表） | ネットで取得 |
| 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の明細書 | ネットで取得 | |
| 売却した土地の登記事項証明書 | ネットで申請 | |
| 戸籍の附票や、附票の除票、除附票の写しなど（※1） | 役所・役場 | |
| 買い換えた土地の登記事項証明書、または売買契約書のコピー（※2） | ネットで申請 | |
| 買い換えた土地の住宅借入金等の残高証明書、または住宅ローンの残高証明書（※2） | 銀行 |
（※1）売買契約日の前日において、住民票に記載の住所が、売却した土地の所在地と異なる場合に提出する必要があります。
（※2）売却の翌年に買い換える場合は、翌年分の確定申告書に添付して提出します。
特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
| 特例の適用時に追加で必要な書類 | 集め方 | |
|---|---|---|
| | 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表） | ネットで取得 |
| 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書 | ネットで取得 | |
| 売却した土地の登記事項証明書 | ネットで申請 | |
| 戸籍の附票や、附票の除票の写し、除附票の写しなど（※1） | ネットで取得 | |
| 売却した土地の住宅借入金等の残高証明書（※2） | 銀行 |
（※1）売買契約日の前日において、住民票に記載の住所が、売却した土地の所在地と異なる場合に提出します。
（※2）売買契約日の前日時点のもの。
売却前までに土地が利用されていなかった事実を証明するために必要です。
東京都台東区 / 30代
査定価格2,500万円売却価格2,500万円
兵庫県神戸市灘区 / 30代
査定価格4,100万円売却価格3,900万円
東京都品川区 / 50代
査定価格4,700万円売却価格4,700万円
大阪府大阪市淀川区 / 30代
査定価格4,000万円売却価格4,100万円
兵庫県芦屋市 / 50代
査定価格1,030万円売却価格1,030万円
土地売却後の確定申告の必要書類の集め方
この章では、確定申告に必要な書類の集め方を具体的に説明していきます。
自分で保管している書類
自分の手元で保管しているものを提出に利用する書類です。
もし、これらの書類がない場合の対応は以下のようになります。
土地を売却した時の売買契約書が手元にない場合は、売却を依頼した土地会社に売買契約書のコピーを貰えないか確認しましょう。
土地を購入した時の売買契約書が見つからない場合は、他に価格が証明できそうな書類を揃えて税務署や税理士に相談しましょう。
購入金額がどうしてもわからない場合は、土地の購入金額を概算取得費（売却価格の5％の金額）で申告・計算することになります。
直近で支払った費用の領収書が見つからない場合は、再発行を依頼してみましょう。
（できない場合もあります。）
「住宅ローンの残高証明書（住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書）」は、毎年10月～11月頃に自宅に郵送されます。
年末にローンの契約をした場合は、初年は翌年1月頃に郵送されます。
紛失した場合は、ローンを借り入れている銀行に請求して再発行してもらいます。
インターネットで取得できる書類
以下の書類は、国税庁のサイトで用紙をダウンロードできます。
または「確定申告書等作成コーナー」で記入を済ませたものをダウンロードできます。
- 確定申告書B
- 確定申告書第三表（分離課税）
- 譲渡所得の内訳書
- 譲渡所得の内訳書（5面）
- 買換（代替）資産の明細書
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書（平成27年1月1日以後相続開始用）
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
- 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
リンク：国税庁｜申告書・申告書付表と税額計算書等一覧（申告所得税）
リンク：国税庁｜申告書添付書類一覧（所得税及び復興特別所得税（譲渡所得・山林所得関係）申告書添付書類）
リンク：国税庁｜確定申告書等作成コーナー
インターネットで申請できる書類
インターネットで取得の申請ができる書類です。
- 登記事項証明書（全部事項証明書）
法務局のサイトから請求の手続きができます。
受け取りは窓口か郵送かを選択でき、500円前後の費用がかかります。
または、以下の「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」を提出すれば、登記事項証明書の添付を省略できます。
参考：国税庁｜譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書（PDF）
市町村役所・役場で申請する書類
お住まいの自治体に請求して取得する書類です。
申請の手続きは自治体によって異なる可能性があるため、ホームページや窓口などで確認しましょう。
本人または親族、代理人が請求して取得します。
必要なもの：本人確認書類、委任状（代理人が請求する場合）
費用：300円/通
土地の相続人が複数いる場合は、特例の適用を希望する相続人ごとに申請が必要です。
申請用の書式は各自治体のHPでダウンロードできます。
必要なもの：相続人全員の住民票、売買契約書の写し、閉鎖事項証明書、相続から売却までの間に空き家であったことが確認できる書類、家屋取壊し後の写真。
被相続人が老人ホームに入居していた場合は、介護保険被保険者証や入居施設の記録など。
銀行に請求して取得する書類
- 住宅借入金等の残高証明書
ローンの借り入れをしている金融機関の支店に発行を依頼します。
「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」のために発行を依頼する場合は「売買契約日の前日」を基準日に発行してもらいましょう。
「居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」のために提出する証明書は、「住宅ローンの残高証明書」で代用可能です。
必要なもの：届出印
費用：数百円（金融機関によって異なる）
不動産仲介会社に依頼する書類
- 耐震基準適合証明書
- 建設住宅性能評価書の写し
- 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証明する書類
これらの書類は、仲介を依頼する土地会社に「これらの特例を利用したいので、必要な書類の取得についてサポートしてほしい」と事前に伝えておくことでスムーズに入手できます。
確定申告の流れ
確定申告と聞くと「手続きが複雑で難しそう」と感じるかもしれませんが、全体の流れを把握すれば、落ち着いて進めることができます。
土地売却後の確定申告は、大きく分けて以下の4つのステップで進みます。
- STEP1：必要書類を準備する
- STEP2：確定申告書を作成する
- STEP3：税務署へ提出する
- STEP4：納税または還付を受ける
それぞれのステップについて、具体的に見ていきましょう。
STEP1：必要書類を準備する
まずは、前の章で解説したチェックリストを参考に、申告に必要な書類を集めるところからスタートします。
特に「売買契約書（売却時と購入時の両方）」や、仲介手数料などの経費がわかる「領収書」は、売却による損益を計算する上で不可欠です。特例を使う場合は、その証明となる書類も忘れずに揃えましょう。
書類がすべて揃っているかどうかが、この後のステップをスムーズに進めるための鍵となります。
STEP2：確定申告書を作成する
書類が準備できたら、いよいよ申告書を作成します。作成方法は主に2つです。
① 自分で作成する
国税庁のウェブサイトにある「確定申告書等作成コーナー」を利用するのが最もおすすめです。画面の案内に沿って売買金額や経費などを入力していくだけで、税額が自動計算され、必要な申告書一式が完成します。初めての方でも比較的簡単に作成できる便利なシステムです。
ただし、知識がないとミスや漏れが起こりやすく、誤った内容で申告をしてしまうおそれがあります。
② 税理士に依頼する
「計算が複雑で不安」「特例の適用がよくわからない」「忙しくて時間がない」という場合は、税務の専門家である税理士に依頼するのも有効な選択肢です。費用はかかりますが、最も確実で手間のかからない方法です。
＜申告書作成の順番＞
ご自身で作成する場合、以下の順番で書類を作成していくとスムーズです。
最初に「譲渡所得の内訳書」を作成する
まず、土地売却の利益や損失を計算するための「譲渡所得の内訳書」から作成します。手元に集めた「売買契約書」や「領収書」の内容を見ながら、売却価格、取得費、譲渡費用などを転記していきます。
次に「確定申告書 第三表（分離課税用）」に転記
「譲渡所得の内訳書」で計算した所得金額などを、「確定申告書 第三表」に書き写します。土地や建物の譲渡所得は、給与所得などとは分けて税金を計算する「分離課税」の対象となるため、この第三表が必要になります。
最後に「確定申告書 第一表・第二表」を仕上げる
第三表で計算した内容や、給与所得（源泉徴収票を見ながら転記）、各種所得控除などを「第一表・第二表」に記入し、最終的な納税額または還付額を確定させます。
「確定申告書等作成コーナー」を使えば、この一連の流れが自動的に行われるため、書類間の転記ミスなども防ぐことができます。
STEP3：税務署へ提出する
完成した確定申告書は、原則として翌年の2月16日から3月15日までの期間内に、ご自身の住所地を管轄する税務署へ提出します。
主な提出方法は以下の3つです。
- e-Tax（電子申告）
- メリット：自宅から24時間提出可能で最も便利。還付も早い傾向。
- 注意点：マイナンバーカードと、それを読み取るスマホまたはICカードリーダライタが必要。
- 郵便または信書便
- メリット：税務署に行かずに提出できる。
- 注意点：期限内の「通信日付印（消印）」が有効。普通郵便ではなく「信書」として送付する。
- 税務署の窓口へ持参
- メリット：直接提出できる安心感がある。時間外収受箱への投函も可能。
- 注意点：開庁時間内に行く必要がある。確定申告時期は非常に混雑する。
STEP4：納税または還付を受ける
申告書の提出が終わったら、内容に応じて納税または還付の手続きを行います。
- 納税する場合：
- 申告書で算出された税額を、申告期限と同じ3月15日までに納付します。主な納付方法には、金融機関や税務署窓口での現金納付、口座からの振替納税、クレジットカード納付、コンビニ納付などがあります。
- 還付を受ける場合：
- 譲渡損失の特例を適用した場合など、税金が戻ってくる（還付される）場合は、申告から約1ヶ月～1ヶ月半後に、申告書に記入したご自身の銀行口座へ還付金が振り込まれます。
以上が、確定申告の一連の流れです。一つひとつのステップを着実に進めていきましょう。
土地売却後の確定申告は余裕をもって準備しよう
本記事では、土地を売却した後の確定申告について解説しました。
もしも確定申告書を作成しているときに疑問点があれば、税務署や相談会などで相談できます。
期限ギリギリになってしまうと、不明点が出てきても、相談が間に合わない恐れがあります。そういった点からも、早めの準備を心がけましょう。
