古家付きの土地を所有している方で、売却や再建築のために古家の解体を検討している方に向けて、古家の解体費用について紹介します。
古家は構造や坪数によって解体費用が変わりますので費用のポイントを抑えることが大切です。
この記事では、古家解体にかかる費用や少しでも費用を安くするコツを解説します。
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古家付きの土地の場合、解体しない方が土地が高く売れることが多いです。
なぜなら、「家が立っている」ということに魅力を感じる買主が多いためです。
解体する前に一度査定をし、価格を知ってから検討・相談してみてはいかがでしょうか？
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古家の解体費用の内訳と相場
古家の解体費用は、「解体工事費用」「付帯工事費用費用」「廃材処分費用」の3つに分けられます。
古家の解体費用の坪単価は木造が２万円～４万円、鉄骨造が３万円～４万円、鉄筋コンクリート造(RC造)が4万円〜6万円です。
解体工事費用
鉄骨や鉄筋コンクリート造などの頑丈な建物は、木造よりも解体に時間がかかるため、そのぶん解体工事費用は高額になります。
構造別の解体費用は、以下のようにまとめられます。
▼木造の解体費用
| 坪数 | 木造 |
|---|---|
| 20坪 | 62万〜130万円 |
| 30坪 | 93万～195万円 |
| 40坪 | 124万～260万円 |
| 60坪 | 186万～390万円 |
| 80坪 | 248万～520万円 |
▼鉄骨造の解体費用
| 坪数 | 鉄骨造 |
|---|---|
| 20坪 | 68万～140万円 |
| 30坪 | 102万～210万円 |
| 40坪 | 136万～280万円 |
| 60坪 | 204万～420万円 |
| 80坪 | 272万～560万円 |
▼鉄筋コンクリートの解体費用
| 坪数 | 鉄筋コンクリート造 |
|---|---|
| 20坪 | 70万～160万円 |
| 30坪 | 105万～240万円 |
| 40坪 | 140万〜320万円 |
| 60坪 | 210万～480万円 |
| 80坪 | 280万～640万円 |
付帯工事費用
古家は庭に大きな木が生えていたり、門や塀の造りがしっかりしていることが多いので、そのぶん付帯工事費用がかさむ傾向にあります。
▼付帯工事の一例と費用相場
| 付帯工事の例 | 費用 |
|---|---|
| ブロック塀撤去処分費用 | 2,000円～3,000円/㎡ |
| 門の撤去処分費用 | 一式 30,000円〜110,000円 |
| 庭木の撤去 | 高さ3~4㎡、太さ直系20cmの樹木1本で約1万円 |
| 庭石の撤去 | 1tあたり約1万円 |
| 倉庫・物置の撤去 | 一個あたり2~3万円 |
| 井戸の埋め戻し費用 | 3~5万円 |
廃材処分費用
廃材処分費用の相場は、4tダンプ1台分で60,000円～80,000円、1㎥で3,000円～8,000円となります。
相続した古家の解体では、被相続人であるが生活していた状態のまま解体に出されることも珍しくありません。
その場合、屋内の不用品やゴミが解体後の廃材となるため、処分費用が増えてしまうことがあります。
家具や生活用品などがそのままにしておくよりも、できるだけ空っぽにしておいたほうが費用をかけずに済むので注意しましょう。
古家の解体費用が高くなる要因
解体費用はその土地の個別の要因によって左右されます。
▼解体費用が高くなる要因
- アスベスト建材が使われている
- 地中に埋設物が埋まっている
- 重機が入りにくい
- 解体工事期間がながびく
アスベスト建材が使われている
アスベスト建材とは天然にできた鉱物繊維のことで、1970年～1990年までの建築物によく使用されていました。しかし、人体に有害であると発覚してから使用禁止となり、特殊な講習をうけた解体業者でなければ解体工事ができなくなりました。
アスベストが含まれている建物を解体する場合、専用の技術が必要になるため費用が上乗せされます。
アスベスト建材が使用されているかを一般人が判断するのは難しいです。古家が建築された年を調べて、1970年～1990年に該当するのであれば、解体前に専門の業者に調べてもらうようにしましょう。
地中に埋設物が埋まっている
地中埋設物とは、地中障害物の1つです。建物基礎、井戸や浄化槽などの大きなものから、瓦やコンクリートガラといった残置物、岩など様々なものがあります。
古家を解体していると、思わぬところから地中埋設物が見つかる場合があります。埋設物が売却後に発覚した場合は「契約不適合責任」が追及されるため、買主とのトラブルを避けるために、見つかった場合は必ず除去しておきましょう。
撤去費用は解体業者によって異なりますが、解体費用に追加で加算されます。コンクリートガラ12,000円～/㎡、瓦22,000円～/㎡、タイル25,000円～/㎡など、埋設物の種類によって価格が決まっています。
重機が入りにくい
重機が入れない土地は、手作業が増えるためそのぶん時間がかかり、費用がかさみます。
建物を解体するためには重機（パワーショベルやクレーン車など）が必要です。特に鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物は頑丈なため、重機を利用できると大幅に工期を短縮でき、そのぶん費用を節約できます。
しかし、例えば次のような土地は重機の使用が難しいため、費用が高額になる傾向にあります。
以下は重機が入れない土地の特徴です。
- 住宅密集地
- 旗竿地や狭い小土地
- 傾斜地
- 敷地上に電線が張っている土地（重機のアームがぶつかる）
解体工事期間が長引く
解体工事期間が長引くほど、人件費がかかるため高額になります。
解体作業員の人件費は日給制となっており、1日あたり15,000円が平均的な水準です。
重機が入れず手作業が増えたり、悪天候で工事が中止となったり、廃材の除去に時間がかかる場合は工事期間が延びるため、そのぶんだけ費用が増えていきます。
埼玉県川口市 / 80代
査定価格2,680万円売却価格2,730万円
神奈川県三浦市 / 50代
査定価格700万円売却価格830万円
東京都文京区 / 50代
査定価格4,500万円売却価格4,700万円
大阪府吹田市 / 30代
査定価格5,280万円売却価格5,000万円
愛知県弥富市 / 30代
査定価格630万円売却価格580万円
古家の解体費用を安く抑える方法
建物の解体には、高額な費用が必要になる場合が多いですが、少しでも安くしたいと思うことでしょう。そこで、解体費用を節約する対策を4つ紹介します。
- 複数の解体業者から見積もりをとる
- 見積もりの項目をよくチェックする
- 不要なものはリサイクルに出す
- 自治体の解体補助金・助成金制度を使う
補助金や助成金の有無や内容は、各自治体によるので確認が必要ですが、その他は誰でも簡単に実践できるので、ぜひお試しください。
複数の解体業者から見積もりをとる
解体を依頼する業者を探す際には、複数社から見積もりを取りましょう。一社ずつ見積もりを依頼しに行かなくても、今は「一括査定サイト」という便利なサイトがあり、一度の手続きで複数社の見積もりを取得できます。
また、査定額だけで業者を決めることはおすすめできません。相場より高すぎても低すぎても、あとで問題が出てくる可能性があり不安ですよね。
信頼できる業者を見極めるポイントは以下の通りです。
- 現地調査を丁寧に行ってから見積もりを取っていること
- 見積もりの根拠がしっかりしていること
- 質問に対してわかりやすく答えてくれること
- 知識や情報が豊富なこと
など
これらのポイントを参考に、安心して任せられる業者を見つけましょう。
見積もりに含まれている項目をチェックする
解体費用の内訳は、業者によって異なります。
見積もりの額が安くても、あとで必要な解体の他に別途費用がかかるといわれ、トータルで高額になることもあるので注意しましょう。
そのため、見積もりの額が安いからという理由だけで業者を決めることは危険です。
最終的な支払いが高額になることを避けるために、複数の業者から取得した見積もりの内訳をよくチェックしましょう。見積もりの時点で、丁寧に内訳を明記している業者は安心できます。
廃材を自分で処分する
不要なものは、解体業者に処分を依頼すると楽ですが、その分処理費用がプラスになるので注意が必要です。
費用を節約したいなら、不要なものはリサイクルに出したり、友人や知人に譲ったりして、できるものは自分で処分しましょう。
自治体の解体補助金・助成金制度を使う
国としての補助金や助成金制度はなく、解体の補助金や助成金制度は、各自治体が実施しています。
その内容は、上限付きで解体費用の2分の1の額がもらえたり、3分の1の額がもらえたりと、各自治体によりさまざまです。
ただし、解体の補助金がない自治体も多く、半数以上の自治体は補助金や助成金制度がないといわれています。
補助金や助成金制度の有無や内容は、各自治体のホームページまたは窓口で確認しましょう。
古家を解体するか判断するポイント
更地にするということは、建物という不動産を無くすということです。
更地にするための解体工事が始まってから、「ああしておけば良かった」と後悔しないよう、以下4つの注意点を確認しておきましょう。
本当に建物に価値は無いのか
木造の建物は「築20年を超えるとほとんど価値がない」と言われていますが、売れないということではありません。
購入側にとっては、築30年を超えていても安く買える建物に魅力を感じる場合もあります。
解体しなくても売れる物件であることを見過ごさないよう、建物の価値が無いか確認してから更地化を決めましょう。
建物の価値は需要によるので、地域の特性・需要を理解した不動産会社に相談して決めましょう。
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再建築ができる土地か
一度更地にすると、再び建物を建てられない土地があります。
再建築できない土地は価値が低く、買手が見つかりづらいので、再建築ができる土地か確認してから更地を決めましょう。
再建築ができない土地とは
建築基準法の接道義務を満たしていない土地は再建築ができません。
接道義務は、「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」という決まりです。
また、接道義務が設けられているのは、都市計画区域と準都市計画区域内の土地に限られます。
土地の売却金額で解体費用を賄えるか
土地の価値が低い地方では、土地の売却金額より解体費用の方が高くなる場合があります。
更地を決断する前には、不動産会社に査定をしてもらい「解体して売却した場合いくらで売れるのか」を確認しておきましょう。
土地の売却金額が著しく低かった際は、更地にせずに行う売却も考えてみましょう。
固定資産税が高くなる可能性を考えているか
建物が建っている宅地には固定資産税の減税措置が適用されていますので、更地にすることで減税措置が適用されなくなり、固定資産税が高まる場合があります。
減税措置の内容は、「土地の固定資産税評価額を最大1/6にする」といったもの。そのため、減税措置が適用されなくなると土地の固定資産税が最大で6倍になります。
固定資産税は毎年1月1日の不動産の状況で計算されます。
例えば、売却が長引いてしまい翌年の1月1日を超えてしまったら、土地の固定資産税は高まります。
古家を解体するか迷うなら不動産会社に相談しよう
古家を解体すべきか悩んだら、まずは不動産会社に相談してみましょう。
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現場の人選にもこだわりがあり、「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった、高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たした担当者が査定を対応します。
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