相続した遺産の中に土地が含まれている際は、土地の価値はどれくらいかを査定によって把握しておきたいですよね。
土地の価値を把握しておくと、遺産分割にあたって、土地を売って現金化すべきか、誰かが土地のまま相続するかを決めやすくなります。
本記事では、相続した土地を査定することでわかることや、査定の方法について解説します。
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土地を相続したら査定は必要？
現金以外の遺産に土地がある場合、まずは土地を査定することが大切です。土地は現金と違い価値が分かりにくく、相続する人数での分割もしにくいため、遺産分割協議で亀裂が生じやすいポイントです。
しかし、遺産分割前に土地を査定することで、その土地の具体的な価値を把握でき、どのように相続するのか親族間で話し合いがしやすくなります。
相続した土地で査定が必要な理由について解説します。
相続する土地の時価総額を把握できる
土地はその時によって価格が異なるので、価値が把握しにくいのが難点です。
土地の価値は、以下4つの基準を用いて決められます。
- 相続税路線価格
- 固定資産税評価額
- 実勢価格
- 地価公示価格
地価公示価格は全国3万地点の標準地をもとに、都市計画区域1m²あたりの値段を決めるものです。また、基準値標準価格も同じような基準で値段を決めますが、基準値標準価格は都市計画区域以外の価格を決めます。ちなみに、都市計画区域は都道府県知事や国土交通大臣が指定する、都市計画法で定める区域を指します。
一方で、相続税路線価格は道路や路線の価格をもとに決めています。相続税・贈与税を計算する際にも用いられるのがポイントです。
そして、固定資産税評価額は主に不動産取得税を計算するための基準。市町村役場にある固定資産税課税台帳に正式に登録されています。ただし、4種類どの方法も個人で計算すると、参考程度の価格しか算出できません。
以上のように、不動産の価格は計算が難しく、不動産遺産がある場合は査定が大切。もし個人で「おおまかに〇〇万円だろう」と決めた場合、実際にその不動産を取得した相続人が不利益を被る可能性があります。
後の争いを避けるためには、不動産の価格を鑑定するために、専門家に査定を依頼しましょう。不動産会社に依頼するのもおすすめですが、専門家のなかでも不動産鑑定を専門に行う不動産鑑定士は国家資格を持っています。正式な価格を計算するために、信頼できる専門家に依頼しましょう。
相続不動産には査定が必要！査定方法や遺産分割の方法をわかりやすく解説
遺産分割協議をスムーズに進められる
遺産は相続人がそれぞれ平等に相続することで穏便に解決します。しかし、不動産は価格が分かりにくいうえに、均等に分配できなかったり、ローンが残っていたり、遺産分割協議で揉めそうなポイントが数多く含まれています。
ローンの残債が、売却益を超す場合もあるので、協議の際にはそもそも相続すべきかも議題に上がるかもしれません。協議時に、より的確な判断を下せるように、相続する不動産は査定して価格を把握しておきましょう。
共有分割
共有分割は不動産の権利を共有して所有することを指します。換価分割のように不動産を売らずに、複数人で登記して所有権を共有します。共有分割では査定を行う必要がなく、査定の有無やタイミングは状況に応じて変わるのがポイント。
なお、名義が複数の相続人になると所有権が乱立し、揉めやすくなる傾向があります。現物分割、代償分割、換価分割、共有分割、相続する資産の大きさや状況に合わせて、適切な分割方法を選ぶのが大切です。
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相続した土地の査定を依頼する際の手順
続いて実際に不動産の査定を依頼する際の手順を解説します。
不動産査定は4つの基準に従って価格が決められますが、会社ごとに査定額に差があるのがポイント。また、査定にあたって企業とのコミュニケーションが欠かせないので、説明が丁寧だったり、担当の方との相性が良いと感じる企業を選びましょう。
複数の不動産会社に査定依頼をする
まずはインターネットを使って、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産を相続する際には、実勢価格で評価するとトラブルが起きにくいとされています。
不動産の価格を決める基準のうち、時価公示価格と基準値標準価格は、国が定める適性な価格を指します。対して、相続税評価額と固定資産税評価額は公示価格の7割～8割で算出されるため、相続税評価額と固定資産税評価額で算出した価格で遺産分割すると、後にトラブルに発展する可能性があります。
そのため、実勢価格で時価を適切に判断し、公平な価値をもって分割するのが大切。実勢価格を知るには、不動産の売買を行う不動産会社に査定を依頼します。
ただし、人気の地域や物件だと不動産会社ごとに価格の差が生じます。より公平かつ高い利益を得られるように、複数の会社を比較して決めましょう。
複数の会社に直接査定を申し込むのもよいですが、おすすめは複数の査定依頼が一括で行えるサイトです。戸建て、分譲マンション、土地など条件に合った不動産ごとに査定できるのがポイント。もちろん無料ですぐに使えます。
不動産鑑定士に鑑定を依頼する
不動産会社以外にも、不動産鑑定士に依頼して価格を知る方法もあります。不動産鑑定士は国家資格で、法律に基づいて不動産の価格を算出します。
不動産会社とは異なり、不動産鑑定士の鑑定は法的な拘束力を持つので、より厳正な価格を知りたい方におすすめです。
ただし、不動産鑑定士の依頼には数十万円の費用が発生します。不動産にローンが残っており、売却益と相殺しても負債となる場合があるので、不動産鑑定士に依頼するのが適切か、相続人同士で話し合ってみてください。
不動産鑑定士は費用がかかる分、公的な評価額によって相続争いが起きにくいというメリットもあります。
不動産鑑定の費用の相場はいくら？無料の不動産査定との違いも紹介！
相続不動産を売却しない場合の査定方法
続いて、不動産を売却しない場合の査定方法を紹介します。鑑定は主に、換価分割、代償分割を行う場合に必要です。
それぞれのメリット・デメリットを把握して、よりよい方法を選びましょう。
不動産鑑定士に依頼する
先ほども紹介した不動産鑑定士に依頼する方法は、法的に認められた不動産の価格を知ることができます。遺産相続で揉めそうな場合や、相続人同士が疎遠である場合は、相続分割協議が滞る可能性があるので、不動産鑑定士に依頼するのがおすすめです。
不動産鑑定士の発行した鑑定結果は裁判でも有効です。また、税金を納める際にも役立つので相続分割協議だけでなく、その後も活用できる点がポイント。
したがって、不動産鑑定士の鑑定は、公的な鑑定結果が得られ、公平な相続分割ができる点がメリット。対して、費用が数十万円～と高額な点がデメリットです。
相続税評価額を元に自分で査定する
不動産には価格を決めるための基準が決められているため、その基準を参考に自分で査定する方法もあります。自分で査定する場合は、4基準のうち相続税評価額を使って算出するのがおすすめです。
【土地】相続税評価額から不動産価格を算出する方法
土地は、路線価方式と倍率方式の2種類によって算出できます。
路線価とは路線（道路）に面している宅地の1m²あたりの価格を指し、この路線価と土地の面積を掛け合わせて算出する方法が路線価方式です。
路線価は地域ごとに細かく決められており、国税庁の路線価図・路線価倍率表から閲覧できます。現在はインターネットで公開されており、いつでも確認可能です。なお、下記計算式にある奥行価格補正はビル街地区や繁華街地区などの築区分と奥行距離によって変動します。同様に国税庁のホームページで確認できます。
一方で倍率方式は、固定資産税評価額と一定倍率をかけて計算する方法です。一定倍率は地域ごとに異なります。
【家屋】相続税評価額から不動産価格を算出する方法
家屋の相続税評価額は固定資産税評価額とイコールの関係にあります。
したがって、固定資産税評価額が分かっていれば、家屋の相続税評価額も算出できます。
相続不動産を査定後に売却する際の注意点
最後に、査定後に不動産を売却する場合の注意点を解説します。
とくに重要なのは以下の2点です。
- 不動産の名義
- 特定控除
手続きが複雑で分かりにくい点が多いため、細心の注意が払いましょう。
故人の名義では査定・売却ができない
不動産が故人名義のままでは、売却はおろか査定依頼もできません。まずは代表者を決めて相続登記を行う必要があります。
実際には相続人全員の同意を得てから手続きを行うのが正しいのですが、同意が得られない場合は、ひとまず査定を行うために代表者が登記を行う方法をとります。ただし、相続人の同意を証明するために、署名捺印された委任状を作成しておきましょう。
【ひな形付】不動産売却の委任状の書き方は？書式・注意点についても詳しく解説
特別控除に注意
特別控除のなかでも、居住用の不動産3,000万円分を控除できる制度があります。簡潔にいうと、住んでいた家屋を売った際に最大3,000万円の控除を受けられる制度です。
ただし、売却する不動産あたり最大3,000万円の控除が適用されるため、複数人数で売却益を分け合った場合、納税額に不平等が生じる可能性があります。売却益を分け合うと税金がかさむケースもあるので、相続後の税金にも着目しておきましょう。
相続した土地の売却にかかる税金はいくら？特別控除や基本的な節税対策を解説！
円滑に相続分割を行うためにも不動産の査定が大切
遺産に不動産がある際は、相続人同士で揉めやすいといわれています。不動産は小さな金品と比べて価格が分かりにくく、分割しにくいためです。
相続人全員が公平に相続できるよう、適切な分割方法を選ぶのが大切。また、専門家に査定を依頼し、納得できる価格を得られるようにすると、相続争いを回避しやすくなります。
査定後に売却したい場合は不動産会社の一括査定を、法的な鑑定結果をもとに事務的に済ませたい方は不動産鑑定士の査定を、それぞれ活用しましょう。
