「2,000万円で土地を売却すると税金はいくらになるんだろう？」
土地売却の税金は売却代金ではなく、売却益（譲渡所得）と土地の保有期間（税率）によって決まります。
本記事では、2,000万円で土地を売却した場合にかかる税金の種類や、課税の仕組み、いくらになるかのシミュレーションを解説しています。
売却活動だけでなく、売却後に税金がいくらかかるのかや、税金の支払い方法についての相談も承ります。
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2,000万で土地を売却するとかかる税金
土地売却には「印紙税」「登録免許税」「所得税」「住民税」の4種類の税金がかかります。
売却代金に応じて決まる「印紙税」
印紙税とは売買契約手続きにかかる税金のことです。土地の売却代金が2,000万円なら印紙税は1万円となります。
なお、令和9年3月31日の売買契約では、軽減税率が適用されます。
不動産売却の印紙税はいくら？税額早見表＆節税のポイントを解説
抵当権抹消時に支払う「登録免許税」
「登録免許税」とは抵当権抹消登記の際に支払う税金です。
相続した土地に抵当権が設定されている場合のみ必要（土地1筆につき一律1,000円）になります。
抵当権が設定されている土地は原則売却不可なので、売り出し前に抵当権抹消登記が行われているかを確認するようにしましょう。
土地を売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。
土地の売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。正しい手取り額を知るためには、正確な査定額を把握する必要があります。
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譲渡所得にかかる「所得税」と「住民税」
土地売却の利益（譲渡所得）には「所得税」「住民税」が課税されます。
売却代金が2,000万円の場合、譲渡所得は土地の2,000万円から取得費（土地の購入にかかった費用）と譲渡費用（土地の売却にかかった費用）を差し引いて決まります。
また、譲渡所得がゼロの場合は非課税、プラスであれば税率を掛け合わせて税額を算出します。
【譲渡所得税の計算方法】
- 譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率
- 譲渡所得 ＝ 売却代金2,000万円 – (譲渡費用 ＋ 取得費）
税率は土地の所有期間が5年を超えているかで決まり、5年以下であれば39.63%、5年超えであれば20.315%となります。
| 所有期間に応じた税率 | 所有期間5年以下 | 所有期間5年超え |
|---|---|---|
| 所得税率 | 30.6% | 15.3% |
| 住民税率 | 9% | 5% |
| 平均税率 | 39.63％ | 20.315％ |
※2037年12月31日までの売却には、復興特別所得税として所得税額の2.1%が所得税に上乗せされます。
簡単に土地の売却でかかる税金の額を知りたい方は、不動産売却の税金シミュレーションで算出できます。
あなたの譲渡所得税はいくら？ケース別シミュレーション
土地売却の税金の大部分を占めるのが譲渡所得税です。ご自身の状況に近いケースを見て、税額の目安を掴みましょう。
（※前提：土地の取得費500万円、譲渡費用100万円として計算）
| ケース | 売却する土地の状況 | 譲渡所得 | 税額（譲渡所得税＋住民税） |
| ① 長期譲渡 | 自分で購入し、所有期間5年超 | 1,400万円 | 約284万円 |
| ② 短期譲渡 | 自分で購入し、所有期間5年以下 | 1,400万円 | 約555万円 |
| ③ 取得費が不明 | 先祖代々の土地などで取得費が不明（所有期間5年超） | 1,800万円 | 約365万円 |
| ④ 相続した土地を売却（取得費加算特例を利用） | 相続税を支払い、その一部（※）を取得費に加算 | 1,100万円 | 約223万円 |
| ⑤ 特別控除を利用(※) | マイホームの土地や相続した空き家で特例を利用 | 0円 | 0円 |
※ケース④は、支払った相続税のうち300万円を取得費に加算できたと仮定。
※ケース⑤の特例は3章で解説、3000万円控除の適用要件については2章で解説。
※復興特別所得税（所得税額の2.1%）を含んだ概算金額です。
費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
2,000万で土地を売却した場合の譲渡所得税の計算方法
本章では2,000万円で土地を売却する場合における、譲渡所得税の計算式を解説します。
以下の条件で売却した場合のシミュレーションをしましょう。
- 売却代金：2,000万円
- 取得費：800万円（土地代＋諸費用）
- 譲渡費用：140万円
- 所有期間：8年
- 抵当権抹消の必要あり
譲渡所得を計算する
売却代金2,000万円から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得です。
よって、2,000万円から購入価格800万円と譲渡費用140万円を差し引いて、譲渡所得は940万円となります。
譲渡所得
＝売却代金 – （譲渡費用 ＋ 取得費）
＝2,000万円 -（140万円 ＋ 800万円）
＝2,000万円 – 1,060万円
＝940万円
税率を掛け合わせる
前述したとおり、税率は土地の所有期間に応じて変わります。
土地の所有期間が5年の以下なら「短期譲渡所得」で39.63%、5年超えなら「長期譲渡所得」で20.315%となります。
所有期間が5年以下なら『短期譲渡所得』なので「940万×39.63%＝372万円」です。
一方、所有期間が5年超えなら『長期譲渡所得』なので「940万×20.315%＝190万円」となります。
よって、譲渡所得税は190万円となります。
抵当権抹消のための登録免許税が1,000円、印紙税1万円を合算すると、合計税額は191万1,000円となります。
▼2,000万円で売却した場合の合計税額
| 種類 | 金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 1,000円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 譲渡所得税 | 190万円 |
| 合計税額 | 191万1,000円 |
3,000万円特別控除を利用すると非課税にできる
売却代金が2,000万円の場合、3,000万円控除で確実に非課税にできるので、積極的に利用しましょう。
なお、3,000万円控除には「相続空き家の3,000万円控除」と「居住用財産の3,000万円控除」の2つがあり、それぞれ適用要件も異なります。
【相続空き家の3,000万円控除】は被相続人が生前1人で住んでいた土地を、相続開始から3年経過する日に属する12月31日までに売却する場合に適用されます。
また、【居住用財産の3,000万円控除】は自分が住んでいた土地を取り壊しから1年以内に売却する場合に適用されます。
その他詳しい適用要件の詳細は以下に掲載していますので、ご自身が該当しないか確認してみてください。
▼2つの3,000万円控除
| 種類 | 適用要件（一部） |
|---|---|
| 相続空き家の3,000万円控除 |
|
| 居住用財産の3,000万円控除 |
|
参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
税金控除について詳しく知りたい方はこちらも御覧ください。
ちなみに、3,000万円控除を利用する場合の譲渡所得の計算式は以下です。
譲渡所得
＝売却代金2,000万円 – （譲渡費用 ＋ 取得費）- 控除額3,000万円
東京都町田市 / 30代
査定価格3,000万円売却価格3,650万円
宮城県仙台市泉区 / 30代
査定価格3,000万円売却価格3,000万円
神奈川県茅ヶ崎市 / 60代
査定価格3,230万円売却価格2,950万円
東京都練馬区 / 60代
査定価格2,680万円売却価格2,650万円
長野県大町市 / 30代
査定価格150万円売却価格120万円
土地売却の税金を安くする5つの方法
所有期間「5年超」で売却し、税率を約半分に
前述のように、所有期間が5年を超えると譲渡所得税の税率が約半分になるため、最も基本的で効果の高い節税策です。
| 所有期間に応じた税率 | 所有期間5年以下 | 所有期間5年超え |
|---|---|---|
| 所得税率 | 30.6% | 15.3% |
| 住民税率 | 9% | 5% |
| 平均税率 | 39.63％ | 20.315％ |
【重要】「5年」の数え方に注意！
この所有期間は、単純に購入日から売却日までを数えるわけではありません。「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかで判断します。
例えば、2020年8月1日に土地を取得し、2025年10月1日に売却したケースを考えてみましょう。
単純計算：所有期間は5年2ヶ月で、「長期」に見える。
税法上の計算：2025年1月1日時点での所有期間は4年5ヶ月。したがって「5年以下」と判断され、税率の高い短期譲渡所得となります。
期間がギリギリの方は、不動産会社などの専門家に確認し、売却のタイミングを慎重に検討しましょう。
【マイホーム売却なら】「3,000万円特別控除」で税金が0円になることも
2章で紹介していますが、ご自身が住んでいた家と土地（マイホーム）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる、非常に強力な特例です。売却益が3,000万円以内であれば、この特例だけで譲渡所得税が0円になります。
この特例を利用するには、必ず確定申告が必要です。要件は細かく定められているため、国税庁のホームページで確認するか、専門家に相談しましょう。
【相続した土地なら①】相続税を支払ったなら「取得費加算の特例」
相続時に相続税を支払っている場合、その相続税の一部を、売却時の経費（取得費）に上乗せできる制度です。課税対象となる譲渡所得を圧縮できるため、節税につながります。
この特例は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却することが条件です。
【相続した土地なら②】相続した空き家なら「空き家の3,000万円特別控除」
こちらも2章で既に紹介していますが、亡くなった親などが一人で住んでいた実家を相続した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。取得費が不明で税額が高額になりがちなケースでも、大きな節税効果が期待できます。
この制度は、相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までに売却する必要があり、2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。
【特定のケースなら】その他の特例も確認
公共事業のために土地を売った場合など、特定のケースではさらに大きな控除が受けられることがあります。該当する可能性があれば、必ず確認しましょう。
| 売却の内容 | 特別控除額 |
| 公共事業のために土地を売却したとき | 5,000万円 |
| 特定土地区画整理事業等のために土地を売却したとき | 2,000万円 |
| 特定住宅地造成事業等のために土地を売却したとき | 1,500万円 |
| 平成21・22年に取得した土地を売却したとき | 1,000万円 |
土地を2000万円で売却した場合の税額を計算しましょう
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