離婚で任意売却する場合とそのメリット・デメリットを解説

離婚によって家やマンションを売却するという人もいるでしょう。

不動産は夫婦の共有財産に当たるため、財産分与の対象となります。

ただ、物件の場合には折半することができないため、売却して現金化し、出た利益を折半するという方法を取るのが一般的です。

売却するには、不動産会社に仲介を依頼して通常売却する方法と任意売却を行う方法があります。ここでは、特に任意売却について詳しく解説します。

不動産の売却額だけではローンの残高を支払いきれない場合に行う売却方法です。

ローンが完済できないと競売にかけられてしまい、近隣に離婚のことや経済的事情を知られてしまう可能性が高くなります。

そうなる前に任意売却の手続きを行うことで、見た目は通常売却と変わりない状態で家やマンションを手放すことができるようになります。

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任意売却とは

売却を行う場合、通常は住宅ローンの残高を完済する必要があります。家やマンションを売却したお金でローンを完済できれば問題ありませんが、売却額でローンを完済できない場合は物件を売却することはできません。

売却額でローンが完済できないオーバーローンの場合は、借入先の金融機関の許可を得ることができれば売却を進めることができます。

これを任意売却と呼びます。オーバーローンの場合は、金融機関に許可を得なければ売却はできません。

許可が取れたらあとは不動産会社に依頼して通常通りに売却手続きを進めることができます。

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任意売却したほうがいいケース

オーバーローン、任意売却、競売などというとなんとなくマイナスのイメージを持つ人も多いでしょう。

ただ、離婚をきっかけに新しい生活をスタートするための前向きな選択と捉えることもできます。

場合によっては通常売却よりも高額で売却できる可能性もあるでしょう。支払い能力がない場合でも、競売にかけられることなく売却して後々の生活を立て直していくこともできます。

任意売却にはメリット・デメリットどちらもあります。詳しくは後半の項目で説明しますので参考にしてください。

それを踏まえた上でここからは任意売却をしたほうがいいケースについてみていきましょう。

離婚後にどちらも住まない場合

離婚をした後、所有している住宅にどちらも住まないことが決まっている場合は、任意売却を選択するのもひとつです。

住宅ローンの返済がまだかなり残っている場合、売却額だけでは完済できないケースもあります。そうなると預貯金などで補填する必要が出てきます。

預貯金で補填するとその後の生活に支障が出る、毎月の返済が負担になるという場合には、任意売却を選択するといいでしょう。

任意売却で少しでもローンを返済しておけば、毎月の負担を減らすことができるため、離婚後の生活にも多少の余裕を持つことができるでしょう。

市場の状況が良い場合

離婚をしたタイミングの不動産市場の状況を確認してみましょう

市場が比較的良い状態の場合は、物件が比較的高く売れる可能性があります。

オーバーローンを覚悟していたとしても、市況が良く想像以上に高額で売れたため、完済できたというケースもあります。

完済まではできなくても少しでもローンの残高を減らすことができるでしょう。

支払い能力がない場合

離婚原因に経済的理由を含む場合、住宅ローンの返済をしていくことが難しいケースもあるでしょう。

夫婦で生活していたときには経済的に支払いが可能であっても、個々に生活するようになると急にローンの支払いが負担になることもあります。

もしも支払いを滞納するようなことがあり、どちらかが連帯保証人になっていると離婚後にトラブルが生じる可能性もあります。

トラブルを回避するためにも、返済がスムーズにできない可能性が高い場合には、任意売却をおすすめします。

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任意売却を離婚前にする理由

任意売却をすると決めた場合、離婚前と離婚後のどちらに行うほうが良いのか迷っている人もいるでしょう。

基本的には、任意売却は離婚前にすることをおすすめします。これは、売却の手続きを夫婦共同で行う必要があるケースが多いからです。

名義が共同になっていたり、どちらかが連帯保証人になっている場合は、特に共同で手続きを行うことが多くなります。

そのため、離婚後に何度も顔を合わせることに抵抗があるのであれば、離婚前に手続きをすませておくほうが良いといえます。

任意売却を離婚前にしたほうが良い理由はほかにもあるため具体的に解説します。

離婚後に協議が進まなくなる可能性がある

離婚してから、任意売却の手続きをすれば良いと考えて先に離婚届を提出してしまうと、協議が進まなくなる可能性があります。

離婚してしまうとできるだけ相手と連絡を取りたくなくなるものです。そうなると売却したくてもなかなか協議が進まずに、住宅ローンの支払いだけが続いてしまうことになります。

離婚後に払えなくなるリスクを回避する

どちらかが物件に居住し続けて、相手が住宅ローンを負担するというケースもあるでしょう。

この場合に起こりやすいトラブルは、離婚した相手に対してローンを支払い続けることが嫌になり、ローンの返済が滞ることです。

連帯保証人になっている場合は、自分に支払い請求がくるようになり、さらに、支払いができない場合は住宅を競売にかけられてしまうリスクがあります。

このようなトラブルを避けるためにも、離婚前に住居は任意売却して、新しい生活をスタートしておくことも大切です。

財産分与がやりやすくなる

離婚のときには、共有財産を折半することが通常です。預貯金であれば分けることができますが、物件は分けることができません。

ほかに資産があまりない場合も、物件を現金化して折半しておくほうが後々のトラブルを回避することができるでしょう。

連帯保証人の負担をなくしたい場合

住宅ローンを組んだ段階で妻もしくは夫が連帯保証人になっているケースも少なくありません。この場合、物件を売却することでローンの残債がなくなり、連帯保証人からも解放されます。

もしも住宅ローンを残したままで離婚してしまうと、後々どちらかに支払い能力がなくなった場合には、連帯保証人に責任がかかってきます。こうしたトラブルを避けるためにも、売却して連帯保証人から外れておくことも大切です。

任意売却のメリットとデメリット

ここからは任意売却のメリットとデメリットについて解説します。

任意売却のメリットは以下のようなものになっています。

【任意売却のメリット】

  • 通常の不動産取引と同様に、多くの購入検討者の中から売却先を決めることができる
  • 競売による強制的な売却に比べて市場価格に近い価格で売却できる
  • 住宅ローンの滞納を近隣に知られることなく売却可能
  • 離婚後の収入や生活状況を考慮した返済方法を提案してもらえる
  • 不動産会社に支払う諸経費を売却代金から支払うことができる
  • 債権者と交渉することで、売却代金から最高30万円の引っ越し費用を融通してもらえる可能性がある

一方、任意売却のデメリットは以下のとおりです。

【任意売却のデメリット】

  • 自分で不動産会社を探して査定を依頼する必要がある
  • 査定額を借入先の金融機関に報告して売却許可をもらう必要がある
  • 内見に協力する必要がある
  • 価格交渉、売買契約書を作成する必要がある
  • 必ずしも希望額で売れるとは限らない
  • 任意売却すると住宅ローンを数か月以上滞納することになるためブラックリスト状態に近くなる

売却後に返済額を見直すことができる

任意売却を選択した場合、売却後に住宅ローンの残債が残った場合でも毎月の支払額の見直しが可能です。

離婚したことで経済的に余裕がなくなるケースもあるでしょう。そのような場合でも借入先が生活面を配慮した返済計画を提案してくれるため安心です。

競売に比べて高く売れやすい

任意売却を選ばずにローンの滞納を続けていると、物件を強制的に競売にかけられてしまう可能性が高まります。

競売にかけられると周囲に経済的に困窮していることを知られてしまう可能性もあり、離婚後に周辺には住みづらくなってしまいます。

さらに競売で売却した場合には市場価格の8割程度の額での売却となることが多いため、希望価格よりも低い値段で手放さなくてはならなくなる可能性が高くなります。

リースバックにすることで住み続けられる

リースバックを利用する方法でそのまま住居に住み続けることも可能です。

リースバックとは、自宅を第三者に売却し、そのまま賃貸物件として借りて住み続けることです。

毎月の家賃の支払いは発生しますが、離婚後も環境を変えずに生活できる点では、子連れ離婚の場合などはメリットが大きいといえるでしょう。

続けている限り、離婚の後も、一般的な賃貸マンション等と同じく子どもと住み続けることが可能です。

買い取ってもらう相手は親族でも構いません。リースバックを専門にしている不動産会社もあるため利用するのもひとつの方法です。

持ち出し金が無い

任意売却の場合、売却価格の中から諸経費を支払うことができます。通常売却の場合は、不動産会社に支払うための仲介手数料などの諸経費を別で用意する必要があります。

任意売却の場合は、諸経費に関して自己資金を使う必要がない点はメリットといえるでしょう。

周囲に知られず売却できる

住宅ローンを滞納し続けていると強制的に競売にかけられてしまいます。そのため、近隣に売却することを知られてしまいます。

競売の担当者は場合によっては近隣に調査をかけることもあるためです。

こうしたことを避けるためにも、離婚によって住宅ローンの支払いが厳しくなる可能性が出てきた場合には、任意売却を利用することで周囲に知られることなく売却することが可能となります。

売却時期の融通がきく

任意売却は、ローンの借入先と話し合うことで売却時期の調整をすることも可能です

離婚の時期がある程度決まったら、それに合わせて売却予定時期を決めることができます。

売却時期が先に決まってしまうと、それに合わせて離婚の手続きを急がなくてはならないというケースも出てきます。

その点、任意売却では自分たちのペースで離婚手続きを進めることができる点はメリットといえるでしょう。

ブラックリストに近い状態になる

任意売却では、売却が完了するまでローンが滞納状態になります。

そのため、クレジットやローンの返済記録がブラックリストに近い状態になる点はデメリットといえるでしょう。

ブラックリストは、信用情報機関の事故情報名簿のことを指します。信用情報機関には、銀行系、信販・クレジットカード系、消費者金融系の3種類があります。

ブラックリストに名前が記載されると、最低でも5年間は新たにクレジットカードを作ることや、金融機関から融資を受けることができなくなるため、注意が必要です。

債権者との交渉が必要

通常の売却の場合は、不動産会社に仲介を依頼して売主を探すという流れを取ります。

任意売却の場合は、借入先の金融機関などと話し合いを行う手間が必要となります。

借入先の許可が出ない限り売却することができないため、交渉を行わなくてはならない点はデメリットといえるでしょう。

任意売却の流れ

ここからは任意売却の流れについてみていきましょう。大まかには以下のような流れになります。

  1. 所有物件を不動産会社に査定してもらう
  2. 借入先の金融機関に査定書を提出して任意売却の許可をもらう
  3. 売却活動を開始する
  4. 買い主と契約を交わして、引き渡しを行う

基本的には、通常売却と変わりません。借入先の許可を取る必要があるという点にだけ注意が必要です。依頼する不動産会社は任意売却に強いところを選ぶこともポイントです。

すまいステップは、独自の運営方針をもっており、厳しい審査に通過した優良企業のみが登録することができる査定サイトです。任意売却を行う場合は、金融機関との交渉などもあるため、信頼できる不動産会社を見つけることは重要はポイントになります。

優れた能力をもつスタッフが多い不動産会社を見つけて、損をしない売却方法を考えましょう。

任意売却の際の注意点

任意売却を検討する場合には、いくつか注意しておきたい点があります。

債務整理をしない場合は残債の支払いがある

離婚によって物件を売却する場合、任意売却か競売かは関係なく、残ったローンは支払う必要があります。売却しても返済できなかったローンの残高を支払う義務を負うのは、最初の債務者です。多くの場合は、夫名義でローンを組んでいるでしょう。ただし、妻が連帯保証人になっていたり両者の名前でローンを組んでいた場合には、離婚しても両者に支払いの義務が残ることになります。

離婚後にどうしても住宅ローンの支払いが難しいという場合は、債務整理を選択することもひとつです。債務整理をしないのであればローンを支払い続けなくてはなりません。

住宅ローンの支払いの滞納がない場合は利用できない

任意売却は、支払い能力があると判断された場合には利用できません。離婚前から住宅ローンの滞納があったり、離婚後に極端に収入が減ったり、離婚の原因に経済的問題が含まれている場合には金融機関の許可を得られる可能性が高くなります。ただ、そうでない場合には継続してローンの支払いができると判断されるため、任意売却を利用することはできません。

登記上の名義と売却人の一致が必要

任意売却を利用する場合、登記上の名義と売却人が一致している必要があります。さらに、登記上の住所・氏名と契約上の住所・氏名が必ず一致していなければならないため、離婚後に物件を売却する場合には登記上の住所や姓と一致しなくなるケースもあるでしょう。

離婚前に手続きをしておけば、登記変更をする必要なくスムーズに手続きできますが、離婚後に売却するとこうした手続きが加算される点には注意が必要です。

オーバーローンなら任意売却がおすすめ

離婚をきっかけにマンションを売却する場合、オーバーローンになるケースも少なくありません。

オーバーローンの場合は、自己資金を用意する必要がありますが、自己資金を使ってしまうとその後の生活に支障が出ることもあるでしょう。そこで利用したいのが任意売却です。

任意売却の方法や、メリット・デメリットについてしっかりと理解して離婚後の生活がスムーズにスタートできるようにしましょう。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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