「家を売ろうかな」と考えたとき、まず気になるのが「今って高く売れるの？」という疑問ですよね。
ニュースでは「不動産価格が上がっている」と聞くけれど、自分の家にもそれが当てはまるのか、築年数が経っていても売れるのか…はじめての売却となると、わからないことだらけですよね。
本記事では、2025年時点の不動産価格の動向を国土交通省の最新データをもとに解説しながら、
- 2025年の住宅価格の推移
- 築年数ごとの売却相場の考え方
- 自分の家の相場を調べる方法
といった、「家の売却前に知っておきたいこと」を、プロの視点でやさしく解説していきます。
家を売るための売却相場を知りたい方はぜひ参考にしてください。
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【2025年】家の売却相場は？今は売り時？
家を売ろうと思ったとき、まず気になるのが「今って高く売れるの？」ということですよね。
特にここ数年、住宅価格が上がっているというニュースをよく耳にするけれど、実際はどうなのでしょうか。
この章では、国土交通省が公表している不動産価格指数（公式統計）をもとに、2020年以降の価格推移と2025年時点の最新状況を解説します。
| 種別 | 2023年12月 | 2024年12月 | 2025年2月(速報値) | 対前年比（2024→2025） |
|---|---|---|---|---|
| 住宅総合 | 135.9 | 140.6 | 140.0 | -0.6% |
| 戸建て住宅 | 116.8 | 117.7 | 114.9 | -2.8% |
| マンション（区分） | 196.3 | 207.7 | 211.8 | +4.1% |
2025年現在、不動産価格は全国的に見ると高水準を維持しており、「売却には良いタイミング」と言える状況です。
特にマンション市場では、ここ数年にわたって価格の上昇が続いており、最新の国土交通省「不動産価格指数（令和7年2月・第4四半期）」によると、全国平均で前年比＋4.1％と大きく上昇し、過去最高水準になっています。
この高値圏での推移は、価格が大きく崩れていない証拠です。
特にマンションは2020年以降の上昇トレンドが衰えることなく続いており、依然として「売主にとって非常に有利なマーケット」と言えるでしょう。
一方で戸建て住宅や土地は、マンションほどの勢いはなく、前年比ではわずかな下落が見られるなど調整局面に入っています。それでも、2020年頃と比較すれば依然として10%以上高い価格水準にあり、長期的な視点で見れば十分な売却益を狙える状況です。
さらに2025年は、専門家の間で「価格上昇が本格的に落ち着く転換点」と見られています。
背景には、日銀による金融緩和の修正（マイナス金利解除）とそれに伴う住宅ローン金利の上昇、資材価格の高止まりなどがあり、今後は価格が伸び悩む、あるいはエリアによっては下落に転じる可能性も指摘されています。
したがって、今のうちに動き出しておくことで、
- 「高値圏で売れる可能性」
- 「買主がまだ積極的に動いている時期に売却できる」
という、2つのメリットをのメリットがあります。
もちろん、物件の種類や所在地によって事情は異なりますが、全国平均で見たとき、2025年は「売る側にとって有利なタイミング」と言えるトレンドにあることは間違いありません。
住宅市場は全国平均ではわからない事が多く、実際の価格はエリアや築年数、駅距離、土地の形状などによって価格は大きく変わります。
そこで活用したいのが、不動産一括査定サイトです。たとえば、すまいステップでは、信頼できる複数の不動産会社から無料で査定を受け取ることが可能です。査定依頼はフォームから簡単60秒でお試しいただけますのでぜひご利用ください。
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築年数別で見る家の売却相場
まずは、築年数別の売却相場を解説します。
築年数の経過とともに家の売却相場は下落していくと一般的に言われています。不動産情報サイト「REINS TOPIC」が公表しているデータを見ても、築年数によって以下のように成約価格が異なります。（※築0～5年を100%としたときの下落率を記載）
REINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年01～03月】」 を参考にすまいステップ編集部が作成
築年数が経過するほど成約価格が下がっており、特に築25年を超えると一気に下落しているのがわかります。築40年を超えると築0年の40%の価格まで低下します。
このように、家の価格は築年数が大きく影響するため、売却を検討している方は自分の家の築年数と照らし合わせて確認しておくのが大切です。
次に、築年数ごとの特徴や下落する要因などを解説します。「なぜ価格が下がるのか」を把握しておきましょう。
築0～5年の家売却相場：5,164万円
築0～5年は新築以外で最も価値が高い時期です。
外観や室内状況、設備状況なども新築と遜色ないため、とても綺麗な状態を維持できているケースが多くあります。
そのため、買い手からの人気も高く、高額売却に期待できる時期でもあります。
なお、各エリアごとの成約価格の平均は以下のとおりです。
| エリア | 成約価格 | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 東京都 | 6,506万円 | -5.3% |
| 埼玉県 | 4,096万円 | +6.4% |
| 千葉県 | 4,120万円 | +3.3% |
| 神奈川県 | 5,107万円 | +7.3% |
| 首都圏平均 | 5,164万円 | ±0.0% |
参考：REINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年01～03月】」
▼築5年以下で売却すると税金が多くかかるので注意
家を売却して売却益を得た場合は譲渡所得となり、譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税とは、譲渡所得に対して所得税と住民税が課せられることで、不動産の所有期間によって以下のように税率が異なります。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 15.315% | 30.63% |
| 住民税 | 5% | 9% |
| 合計 | 20.315% | 39.63% |
参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
短期譲渡所得と長期譲渡所得で約2倍も税率が異なるため、売却後の税金を抑えたい方は所有期間が5年を超えたタイミングで売却するのがよいでしょう。
築6～10年の家売却相場：4,871万円
築6年を超えると築0年時と比べて、家の価値が6％前後下落します。
グラフを見ると、築15年までは新築時の93%と高い価格水準を保ちますが、それを過ぎると85%まで大きく価値が下がります。
また、成約件数に関しても築31年に次いで高い数値のため、売却に適した時期といえるでしょう。
参考：REINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年01～03月】」
なお、エリア別と購入価格別の売却相場は以下を参考にしてみてください。
| エリア | 成約価格 | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 東京都 | 6,605万円 | +7.9% |
| 埼玉県 | 3,367万円 | -8.2% |
| 千葉県 | 3,597万円 | -8.7% |
| 神奈川県 | 4,348万円 | -8.8% |
| 首都圏平均 | 5,164万円 | -0.8% |
参考：REINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年01～03月】」
| 購入価格 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 |
|---|---|---|---|
| 下落率（6%）適用後の価格 | 2,820万円 | 3,760万円 | 4,700万円 |
▼住宅ローン減税を利用している人は売却に適したタイミング
住宅ローン減税は10年間の控除期間があるため、購入後11年目から適用されなくなります。そのため、11年目以降は所得税や住民税額が上がります。
そこまで大きな金額ではないですが、売却を検討しているのであれば11年を超えたタイミングで売却するのがよいでしょう。
築11～15年の家売却相場：4,811万円
築11年を超えても価格は大きく下がらず、築0年時と比べた下落率は7%に留まります。
グラフからも分かるように、この時期は価格が急落する築16年以降を目前に控えた最後の高値圏です。
建物の劣化が本格化する前に、新築時に近い価格で売却できるラストチャンスとも言えるため、売却を検討するなら非常に重要な時期と言えるでしょう。
なお、エリア別と購入価格別の売却相場は以下を参考にしてみてください。
| エリア | 成約価格 | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 東京都 | 6,576万円 | +0.3% |
| 埼玉県 | 3,197万円 | -5.1% |
| 千葉県 | 3,417万円 | +3.7% |
| 神奈川県 | 4,570万円 | +6.9% |
| 首都圏平均 | 4,811万円 | -2.0% |
参考：REINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年01～03月】」
| 購入価格 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 |
|---|---|---|---|
| 下落率（7%）適用後の価格 | 2,790万円 | 3,720万円 | 4,650万円 |
▼売却するならローン完済できるか確認しておく
住宅ローンを組んで購入している方は売却資金でローン完済できるかどうかを確認しておきましょう。
住宅金融支援機構によると、2019年度の住宅ローン平均完済期間は16年でした。(2020年以降はこの項目が削除されているため、最新の平均完済期間は正確にはわかりません。)
※参考：住宅金融支援機構「2020年度 住宅ローン貸出動向調査」
もちろん、人によって借入期間や借入額は異なるため、一概に16年で完済できるとは言い切れません。
現在のローン返済状況を確認して、売却資金で完済できるようであれば、早めに完済した方が余計な利息を払う必要がなくなるので検討してみましょう。
築11～築15年の家の査定を依頼する際は、ぜひすまいステップをご利用ください。
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築16～20年の家売却相場：4,394万円
築20年に近づくと成約価格は築0年時より15%も下落します。
これまで緩やかだった価格下落がここで一気に加速する時期です。
背景には、建物の本格的な劣化や大規模修繕の必要性が高まることがあり、買い手からも「築古物件」と見なされやすくなるため、高値での売却は難しくなってきます。
ただし、適切なリフォームなどで物件の魅力を維持・向上できれば、売却の可能性は十分にあります。
なお、エリア別と購入価格別の売却相場は以下を参考にしてみてください。
| エリア | 成約価格 | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 東京都 | 6,393万円 | +11.2% |
| 埼玉県 | 2,612万円 | -18.4% |
| 千葉県 | 2,836万円 | -11.1% |
| 神奈川県 | 4,131万円 | +8.8% |
| 首都圏平均 | 4,394万円 | +2.1% |
参考：REINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年01～03月】」
| 購入価格 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 |
|---|---|---|---|
| 下落率（15%）適用後の価格 | 2,550万円 | 3,400万円 | 4,250万円 |
築21～25年の家売却相場：4,407万円
築21～25年の売却相場は築20年とそこまで差がありません。
成約比率もほぼ同じのため、買い手からの需要は変わりないと見てよいでしょう。
ただし、築20年よりも年数が経過しているため、外観が古くなってきたり設備が古くなってきたりするため、状況に合わせて交換や修繕が必要になる可能性があります。
なお、エリア別と購入価格別の売却相場は以下を参考にしてみてください。
| エリア | 成約価格 | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 東京都 | 6,868万円 | +21.5% |
| 埼玉県 | 2,650万円 | -0.9% |
| 千葉県 | 2,698万円 | +14.0% |
| 神奈川県 | 3,630万円 | -8.2% |
| 首都圏平均 | 4,407万円 | +9.7% |
参考：REINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年01～03月】」
| 購入価格 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 |
|---|---|---|---|
| 下落率（15%）適用後の価格 | 2,550万円 | 3,400万円 | 4,250万円 |
▼築23年で建物の価値はゼロになる
建物には耐用年数が定められています。
耐用年数を迎えると、使用できるかどうかに関係なく建物としての価値が「0」とみなされてしまいます。価値がないとみなされてしまえば売却価格にも当然影響するため、高額売却にも期待できなくなります。
なお、耐用年数は建物の種類によって以下のように異なります。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造（店舗用・住宅用） | 22年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造（住宅用） | 47年 |
一般的な戸建ては木造のため、耐用年数は22年です。つまり、築22年を迎えると建物の価値は「0」とみなされ、土地の価値のみで判断されてしまいます。
このように、築21～25年のタイミングは建物価値がなくなるタイミングでもあるため、売却を検討している方は早めに行動するのがよいでしょう。
築26～30年の家売却相場：3,755万円
築26年を超えると価格がさらに大きく下落します。築0年時より27%も下落するため、高額売却は非常に難しい状況となります。
また、建物の状態も悪くなっている傾向があり、場合によってはリフォームしなければ買い手が付かない可能性もあるでしょう。もしくは、安い家を探している買い手にターゲットを絞って、リフォームしないで相場より安い価格で売り出せば買い手が見つかるかもしれません。
どちらにせよ、普通に売り出しても買い手が付きにくい築年数のため、売却のためには工夫が必要になるでしょう。
なお、エリア別と購入価格別の売却相場は以下を参考にしてみてください。
| エリア | 成約価格 | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 東京都 | 5,480万円 | -2.8% |
| 埼玉県 | 2,271万円 | +19.6% |
| 千葉県 | 2,379万円 | +9.9% |
| 神奈川県 | 3,738万円 | -9.1% |
| 首都圏平均 | 3,755万円 | +7.8% |
参考：REINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年01～03月】」
| 購入価格 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 |
|---|---|---|---|
| 下落率（27%）適用後の価格 | 2,190万円 | 2,920万円 | 3,650万円 |
築年の高い価格でも、損することなく相場どおりの価格で売るためには、売却な得意な不動産会社に売却を依頼するのが成功のカギです。
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築31年～の家売却相場：2,612万円
築31年を迎えるとさらに価格は低下し、築0年時より51%も下落します。
この築年数になると外観もボロボロになっていたり設備も使えなくなっていたりするケースもあります。
当然買い手の需要もなくなってきていますが、「安く家を購入したい」と思う買い手からは非常に需要のある時期でもあります。
前述した、築年数別の平均成約件数のグラフを再度見てみましょう。
参考：REINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年01～03月】」
築31年以降の家が最も売れているのがわかります。
築31年以降の古い家は高額売却には期待できませんが、ほかの築年数よりも安い価格で売り出されているため、安い家を求めている買い手からは非常に需要があるといえます。
なお、エリア別と購入価格別の売却相場は以下を参考にしてみてください。
| エリア | 成約価格 | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 東京都 | 4,324万円 | +6.9% |
| 埼玉県 | 1,482万円 | +0.9% |
| 千葉県 | 1,382万円 | -4.7% |
| 神奈川県 | 3,050万円 | -8.1% |
| 首都圏平均 | 2,612万円 | +3.4% |
参考：REINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年01～03月】」
| 購入価格 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 |
|---|---|---|---|
| 下落率（49%）適用後の価格 | 1,530万円 | 2,040万円 | 2,550万円 |
▼安く買ってリフォームしたい買い手が多い
不動産ジャパンの調査によると、中古住宅購入後に自分でリフォームした人の割合は47.9%でした。(参考：不動産ジャパン)
このように「安く買って好きなようにリフォームしたい」と思う人は多くいるため、築年数の経過した古い家でも十分に売れる可能性はあります。
しかし、なかには「この状態では売れない」と判断して、自己判断でリフォームしてしまう人がいますがおすすめしません。
リフォームすれば、リフォーム費用分を上乗せした価格で売り出すことになり、買い手からすれば「相場よりも高い家」と判断される可能性があります。
古い家はあえてそのままの状態で売り出した方が売れる場合があるため、自己判断でのリフォームは避けた方がよいでしょう。
自分の家の現在の売却相場を調べる方法
この章では、よりピンポイントにご自身の家の売却相場を知りたい方に向けて、相場の調べ方を解説します。
匿名査定シミュレーションで調べる
手軽に自分の家の売却相場を調べたい方には「匿名査定シミュレーション」の利用がおすすめです。
メールアドレスや電話番号を不動産会社に知らせずに相場を調べられるため、査定後に不動産会社から営業電話がかかってくる心配もいりません。
「気軽に査定したい」「不動産会社には依頼したくない」と思う方には特におすすめです。
ただし、シミュレーターでわかるのは過去の売買データに基づいた大まかな予想金額のため、不動産会社の訪問査定と比べると査定の精度で劣る点は理解しておきましょう。
売り出し中の競合物件から調べる
売り出し中の競合物件からも売却相場を調べられます。
- SUUMO
- ホームズ
- at home
これらの不動産ポータルサイトを利用すれば簡単に周辺で売り出されている物件を検索できます。
ただし、不動産ポータルサイトで表示されるのはまだ買主が見つかっていない物件であることには注意しましょう。
相場とぴったりの価格や相場よりも安い物件はすぐに買い手がつき、サイト上に表示されなくなるからです。
過去の成約事例から調べる
「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」を利用して、過去に実際に成約した取引から相場を調べる方法もあります。
たとえば、レインズマーケットインフォメーションでは、地域や築年数、間取り、駅からの距離といった条件で、過去1年間に売買が成立した物件の情報を調べられます。
売りたい家と条件の類似している物件の㎡単価と、売りたい家の面積から、おおよその売却相場を算出できます。
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家の売却相場に関するよくある質問
最後に、売却相場に関するよくある質問をいくつかご紹介します。
相場を調べるうえで抱きやすい疑問を確認しておきましょう。
Q：そもそも2025年は売り時なの？
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」
2015年から成約価格が上昇しており、2024年の平均価格は3,948万円と直近10年間で最も高い価格となりました。
このことからも、戸建ての価値は上昇しており、購入価格よりも高い価格で売れる可能性もあるといえるでしょう。
ただし、価格が高騰している要因は2021年に起こったウッドショックも関係しています。
世界的に起こったコロナ禍により世界中で「リモート化」が進み、住宅の需要が大きく上昇しました。しかし、戸建てを建てる際は木材を使用するため、世界中で木材不足に陥りました。
特に日本の木材の約6割は輸入に頼っていたため、ウッドショックの影響を直撃したといえます。
令和3年の林野庁の資料によると、国内で流通する木材の6割が輸入でした。
総需要は前年より増えており、国内生産、輸入量ともに増加していました。
引用：エコプラン
これらの理由により、戸建ての成約価格が高騰しているといえます。なお、今後はウッドショックの傾向が弱まりつつあるため、戸建て価格も低下していく可能性があります。
Q：相場どおりの価格で売るためには？
売却できるかどうか、理想の価格で売れるかどうかは不動産会社選びが非常に重要です。
不動産会社に売り出し価格を設定してもらっても実際にその価格で売れるとは限りません。
以下のグラフは、すまいステップ編集部が独自に行った「戸建てを売却した経験のある方83名へのアンケート（調査期間：2023年12月28日～2024年1月10日）」より、戸建て売り出し時の設定価格と実際に売れた金額（成約価格）との乖離率をまとめたものです。
全体の約6割の方が、価格差10％以内で売却できている一方で、20％以上の価格差が生じている人もいます。
このように、売り出し価格どおりに成約できるとは限らないため、不動産会社選びが重要となります。
不動産会社選びで悩んでいる方は、すまいステップの不動産一括査定がおすすめです。
物件条件を入力するだけで、おすすめの優良不動産会社4社へ査定依頼できます。
売却物件に向いている不動産会社を自動で選出するため、自分で選ぶ手間も必要ありません。
不動産売却が初めてで「どこに依頼したらいいんだろう？」と不安に感じている方は、ぜひ以下のフォームよりお試しください。
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Q：より具体的な相場を知るためには？
この記事では売却相場について解説しましたが、より具体的な相場を知るためには不動産会社の訪問査定を受けるのがおすすめです。
できれば3～4社に査定してもらい、それぞれの査定額を比較するのがよいでしょう。
実際に、すまいステップ編集部が戸建てを売却した経験のある方83名に行ったアンケート（調査期間：2023年12月28日～2024年1月10日）でも、3社から査定を受けた方が全体の約3割超で最も大きな割合を占めました。
また、査定額は不動産会社によって基準や算出方法が異なるため、「不動産会社の査定＝正しい」とは限りません。なかには契約を取るために意図的に相場より高い価格で算出する企業もあります。
複数の査定額を比較していなければ、その査定額が適正かどうかの判断がつかず、知らないうちに相場からかけ離れた価格で売り出してしまうケースもあるでしょう。
このように、複数の査定額を比較することで適正な査定額を把握しやすくなるため、査定時はいくつかの不動産会社へ査定依頼してみましょう。
まとめ：家の売却相場は築年数やエリアによって異なる
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