3,000万円で土地を売却した場合にかかる税金は、必ずかかる税金を除いて、ほとんどの場合で税金はかかりません。
本記事では、土地の売却でかかる税金について詳しく解説します。記事後半では、3,000万円特別控除についても説明します。
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3,000万円で土地を売却した場合にかかる税金
3,000万円で土地を売却した場合にかかる税金は、必ずかかる税金を除いて、ほとんどの場合で税金はかかりません。
譲渡所得税は、土地を売却して利益が出た際に、売却益にかかる税金です。よって、利益が出てなかった場合、税金はかかりません。
また、利益が出ても、3,000万円までであれば、特別控除が適用可能なため、多くの場合で税金はかからないことになります。
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
土地の売却を考えるのであれば、すまいステップの一括査定がおすすめです。一度に複数の不動産会社に査定の依頼ができます。完全無料のサービスですので、まずはお気軽にご相談ください。
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土地を売却した際にかかる税金
土地を売却した際は以下の税金がかかります。
必ずかかる税金
土地を売却した際、利益に関わらず「印紙税」と「登録免許税」がかかります。
- 印紙税
印紙税は、売買契約時に作成する売買契約書に対してかかる税金です。
| 売買契約書の記載金額 | 税額(※) |
|---|---|
| 100万円を超え 500万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下 | 16万円 |
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より抜粋して引用
※令和6年3月31日までの軽減税率が適応された価格
- 登録免許税
登録免許税は、法務局に登記を申請する時にかかる税金です。
土地を売却する時には、借入しているローンの残債を全額繰上げ返済することが多いです。
ローンを完済した不動産の抵当権は自動的には抹消されないので、売却前に「抵当権抹消登記」をしなければなりません。
不動産1件につき、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、1,000円です。土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は2,000円になります。
ただし、売主から買主へ所有権を移す「所有権移転登記」は、一般的に買主が登録免許税を負担します。
利益が出た際にかかる税金
土地の売却では、利益が生じた際「譲渡所得税」がかかります。譲渡所得税には、所得税と住民税が含まれます。
- 所得税
所得税は、不動産の売却益（譲渡所得）に対して課税され、国に治める税金です。
土地を売却する人が必ず支払わなければならない税金ではなく、利益が生じた際のみに支払う必要があります。
- 住民税
住民税は、不動産の売却益（譲渡所得）に対して課税され、不動産のある自治体に収める税金です。
住民税は、所得税と同様、不動産を売却する人が必ず支払わなければならない税金ではなく、利益が生じた場合のみに支払う必要があります。
土地を売却した際にかかる税金の計算方法
土地を売却した際、利益が生じた場合は譲渡所得税がかかりますが、譲渡所得税の計算は少し複雑です。
ここでは譲渡所得税の計算方法について詳しく解説します。譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
税率は、土地の所有期間に応じて税制上の区分が異なります。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が変わります。
| 所有期間 | 譲渡所得の区分 | 所得税(※) | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下の場合 | 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 5年超の場合 | 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% | 20.315% |
（※2037年12月31日までの復興特別所得税を含めた税率）
譲渡所得とは、土地の売却で得た利益のことです。譲渡所得は、以下の式で求められます。
- 譲渡費用
譲渡費用とは、土地を売却をするためにかかった費用のことです。たとえば、次のような費用が譲渡費用に当たります。
譲渡費用に含まれる費用の例
- 印紙税
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 取得費
取得費とは、売却した土地を購入した時にかかった費用の一部です。
取得費に含まれる費用の例
- 家の購入代金
- 家の購入時の仲介手数料や税金
（登録免許税や不動産取得税など）
- 特別控除
土地の売却では、条件によって適用できる特例があります。
特例を適用することで、課税のベースとなる譲渡所得の金額を小さくできるため、高い節税効果があります。
特例は、適用要件を満たす場合に、確定申告で適用を申請することで利用できます。
特別控除については次章で詳しく説明します。
3,000万円で土地を売却した際にかかる税金の計算例
例えば、以下の条件のもと3,000万円で土地を売却した場合、税金がいくらになるか計算してみましょう。
| 土地の売却価格：3,000万円 譲渡費用：106万円 取得費：1,000万円 所有期間：9年 適用可能な特例：3,000万円特別控除 |
譲渡所得税は「譲渡所得税＝譲渡所得×税率」で計算できます。
譲渡所得とは、土地の売却で得た利益のことで「譲渡所得＝土地の売却価格 – 譲渡費用 – 取得費 –（特別控除）」で求めることができます。
計算方法については、3章で詳しく説明します。
譲渡所得＝3,000万円 – 106万円 – 1,000万円
＝1,894万円
特例を適用させずに税金を計算すると以下の通りになります。
＝385万円
小数点第一位を四捨五入して算出しています。
以下は3,000万円特別控除を適用した場合の税額になります。控除を適用させる場合は、譲渡所得から控除分を差し引きます。
譲渡所得税＝(1,894万円－3,000万円）×20.315％
＝0円
譲渡所得が3,000万円までであれば、3,000万円特別控除が適用可能な場合、税金はかかりません。
土地売却の税金に使える「3000万円控除」とは
3,000万円特別控除とは、土地を売った際に生じた売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除でき、譲渡所得税を抑えることができる制度です。
3,000万円控除には大きくわけて2種類の特例があり、それぞれ適用要件が異なります。
以下に適用要件を一部掲載していますが、利用できそうか確認してみてください。
▼2種類の3,000万円控除
| 種類 | 適用要件（一部） |
|---|---|
| 相続空き家の3,000万円控除 |
|
| 居住用財産の3,000万円控除 |
|
相続空き家の3,000万円控除
「相続空き家の3,000万円控除」は、被相続人が生前単身で住んでいた土地を売却する場合に利用できる特例制度になります。
【適用要件】
- 被相続人の居住の用に供されていた家屋や土地であること
- 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
- 相続の開始があった日から3年を経過する日に属する年の12月31日までに売却すること
- 相続から売却までのあいだに、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
- 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
- 建物を取り壊している場合、相続から取り壊しまでのあいだに、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていないこと
参考｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
注意したいのは、昭和56年5月31日以前に建築された建物に限定されることと、相続から売却まで、居住用に利用されていない土地であるということです。
居住用財産の3,000万円控除
「居住用財産の3,000万円控除」は、自分が住んでいた土地を売却する場合に利用できる特例制度になります。
【適用要件】
- 自分が住んでいた土地の売却であること
- （別荘や賃貸用の家、仮住まい用の住宅に使用していた土地は不可）
- 家屋の取り壊しから1年以内に土地の売買契約が結ばれていること
- かつ、取り壊し前の家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
- 家屋を取り壊した土地を売却までに別の用途（貸駐車場など）に使用していないこと
- 災害によって家屋を滅失した場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
- 売却相手が親子や配偶者などの特別な関係にある人（法人含む）ではないこと
- 売った年の前年・前々年に以下の特例の適用を受けていないこと
- 同じ特例（ただし相続空き家を売却した場合に適用される3000万円特別控除は除く）
- マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
- マイホーム買い換えによる特例
- その他土地収用による控除などの特例
- 住宅ローン控除の併用も不可
この特例は、所有期間の長短に関わらず適用を受けることができます。
また受けられる控除は1人につき最大3,000万円であるため、所有が夫婦の共有名義であれば合わせて6,000万円まで控除を受けることが可能です。
控除を受けられる額を超過した所得分については、所有期間に応じた税率が適用されます。
| 所有期間の区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡（所有期間5年超～10年以下） | 15.315％ | 5% |
| 短期譲渡（所有期間5年以下） | 30.63% | 9% |
所得税率に復興特別所得税として所得税額の2.1%相当が上乗せされています
東京都町田市 / 40代
査定価格2,200万円売却価格2,350万円
奈良県奈良市 / 50代
査定価格700万円売却価格780万円
埼玉県川口市 / 70代
査定価格1,115万円売却価格750万円
岡山県岡山市北区 / 40代
査定価格2,300万円売却価格2,400万円
埼玉県ふじみ野市 / 40代
査定価格500万円売却価格550万円
3000万円控除を利用するなら確定申告で申請
特例制度を利用するなら、土地を売却した翌年の確定申告時に必要書類を揃えて申請しなければいけません。
確定申告の期間は毎年2月16日～3月15日となっているため、忘れずに申告しましょう。
「3,000万円控除を利用すると税額がゼロになるから申告しなくてもよい」にはなりません。申告しないと特例は適用されないため注意してください。
