「仲介手数料ってどんな費用なんだろう」「絶対払うの？高すぎない？」
「仲介手数料ゼロの会社もあるらしいけど、大丈夫なの？」
不動産会社に支払う仲介手数料がどういった費用なのか、疑問を抱えながら売却を進めている方も少なくありません。
妥当な手数料っていくらなんだろう。
この記事では、仲介手数料がどんな費用でいくらかかるのか、本質的な内容を解説した後、半額や無料などの仲介手数料の実態を解説します。
最後まで読んでいただければ、妥当な仲介手数料が分かり、より信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
不動産売却にかかる費用を知りたい方は、あわせてこちらもご覧ください。
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不動産売却時の仲介手数料とは
不動産売却時の仲介手数料とは、売買契約が成立した際に、成功報酬として不動産会社に支払う費用です。
また、不動産売買の仲介における不動産会社の利益は仲介手数料のみです。
成功報酬のため、買主との売買契約まで達しなかった場合は、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料に含まれる業務
不動産会社が行う仲介業務は以下のようなもので、仲介手数料にはこうした業務で発生する経費が含まれていると言えます。
- 不動産売却に関する適切なアドバイス
- チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載（広告掲載）
- 購入検討者への物件案内
- 不動産売却条件の交渉や契約手続き
仲介手数料は法的に上限額が決まっているため、上記のような仲介業務に含まれない業務を依頼した場合は別途費用が掛かります。
例えば、「不動産会社のサービス範囲を超えた広告依頼」や「遠方の買主への交渉にわざわざ不動産会社を派遣する」といったお願いをする場合に仲介手数料以上の額がかかります。
悪質な業者に騙されないように、どこまでが仲介手数料の範疇か確認しておこう！
仲介手数料はいくら？
仲介手数料の上限は法律で決まっている
仲介手数料は、宅建業法により請求できる手数料の上限額が決まっています。
あくまでも上限額ではありますが、ほとんどの不動産会社が上限額でそのまま請求するため、上限額を知ることで仲介手数料の相場が見えてきます。
仲介手数料の計算方法【速算式を使えば簡単】
上限額は下表のとおりで、売却金額に応じて決められた割合をかけて求めます。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格×5％（+消費税） |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格×4％（+消費税） |
| 400万円を超える部分 | 売却価格×3％（+消費税） |
「200万円以下の部分には5%」「200万円を超え400万円以下の部分には4%」「400万円を超えるなら3%」と、金額部分ごとに割合が変わります。
一見複雑な計算をしていますが、3パターンの速算式を知っていると簡単に計算することができます。
- 売却価格200万円以下の場合：売却価格×5%（＋消費税）
- 売却価格200万円超400万円以下の場合：売却価格×4%+2万円（+消費税）
- 売却価格400万円超の場合：売却価格×3%+6万円（＋消費税）
上限額は売却価格に対し一定なので、下の早見表を見れば簡単に相場がつかめます。
| 売却価格 | 仲介手数料（税込み） |
|---|---|
| 100万円 | 55,000円 |
| 200万円 | 110,000円 |
| 300万円 | 154,000円 |
| 400万円 | 198,000円 |
| 500万円 | 231,000円 |
| 600万円 | 264,000円 |
| 700万円 | 297,000円 |
| 800万円 | 330,000円 |
| 900万円 | 363,000円 |
| 売却価格 | 仲介手数料（税込み） |
|---|---|
| 1千万円 | 396,000円 |
| 2千万円 | 726,000円 |
| 3千万円 | 1,056,000円 |
| 4千万円 | 1,386,000円 |
| 5千万円 | 1,716,000円 |
| 6千万円 | 2,046,000円 |
| 7千万円 | 2,376,000円 |
| 8千万円 | 2,706,000円 |
| 9千万円 | 3,036,000円 |
| 1億円 | 3,366,000円 |
下のシミュレーションツールでは、不動産会社の査定を受けていない状態でも、推定の査定価格と仲介手数料額を自動で算出することができます。
仲介手数料の支払いタイミング
仲介手数料は、売買契約が成立したタイミングで確定し、売買契約完了時と物件引渡しの際の2回に分けて半額づつ支払います。
100万円近くかかることも多い仲介手数料ですが、2回に分けて支払うため、引渡しの際に決済される売却金額をそのまま仲介手数料に充てることもできます。
不動産を売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。
不動産の売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。
正しい手取り額を知るためには、正確な査定額を把握する必要があります。
『すまいステップ』なら、厳選されたエース級の不動産会社から、無料で精度の高い査定を受けられます。
以下のフォームを入力して、査定を受けてみましょう。
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仲介手数料「無料」「半額」のからくり
仲介手数料は不動産の売却金額のおよそ3~5%かかるのが一般的ですが、中には「仲介手数料無料」や「半額」を売りにする不動産会社もあります。
不動産の売却仲介における不動産会社の利益は仲介手数料になりますので、手数料をカットする場合、何かしらの仕組みがあると疑いましょう。
ここからは、仲介手数料「無料」「半額」のサービスの仕組みやデメリット、他に安くする方法を紹介します。
仲介手数料を安くできる仕組み
仲介手数料が安くなる仕組みのほとんどは、売主からではなく買主から仲介手数料をとれるようにしたものです。
売却時の仲介手数料は当然売主が払いますが、その裏では不動産を購入するために不動産会社に赴いている『買主』が存在します。
不動産の購入が決定したら、買主も不動産会社に仲介手数料を支払うのです。
一般的な売買であれば、売主は依頼した不動産会社Aに、買主は依頼した不動産会社Bに別々に仲介手数料を支払っています。
上図のような取引では、『売り情報を発信する不動産会社』と、『買い手を探す全国の不動産会社』が購入希望者を探すため、買い手見つかりやすくあります。
一方で、売主の仲介手数料を安くする場合は、買主から手数料をもらう必要がありますので、以下の様に、不動産会社Aが売り出しと買い手の発見をこなし、仲介手数料を確保します。
安い仲介手数料のリスク
「一つの会社が売り出しと買い手の発見を行う」
これ自体には問題がないのですが、中には他の不動産会社に買い手をとられないために、物件の情報を正しく伝えない場合があるのです。
これは囲い込みと呼ばれる悪質な方法で、買い手が見つかる可能性が格段に落ちる他、なかなか売れずに物件の値下げを余技なくされる場合もあります。
不動産会社が合意もなく勝手な費用を上乗せするのは違法ですのでその場合は指摘しましょう。
妥当な仲介手数料はいくら？信用できる不動産会社とは
仲介手数料には上限額があること。そして、安い仲介手数料には、不動産会社が利益を上げるカラクリがあることも分かりました。
では、妥当な仲介手数料はいくらなのでしょうか。
上限額、上限額付近が妥当
不動産売却の仲介では、不動産会社の利益は仲介手数料のみです。
加えて、仲介業務を行う上で大きな経費、人件費が発生しています。
不動産会社も慈善事業ではないので、利益（仲介手数料）が減れば、どこかで利益を補填するか、仕事の優先度を下げます。
場合によっては囲い込みが行われます。
いずれの場合も、物件が売れにくくなる可能性があり、結果的に売却価格を下げざる負えない状況に陥りやすくなります。
仲介手数料を数十万円～100万円程度安くした結果、売却価格が100万円単位で下がってしまっては本末転倒ですし、無駄に時間もかけてしまいます。
仲介手数料は極端に安くしようとせず、上限額付近、不動産会社も十分に利益を確保できる状態であるほうが、勢力的に仲介業務を行ってもらいやすくなるのです。
仲介手数料が安くても信用できる不動産会社もある
手数料は半額又は無料とされている場合は、何かしら不動産会社が儲かる仕組みがあると考えるが安心です。
しかし、中には誠実な営業努力で仲介手数料を安くしようとしている会社も存在します。
仲介手数料上限額も安くしている不動産会社に出会ったら、仲介手数料が安くなる理由についてしっかり聞いておきましょう。
『囲い込み』を認知していることが伝わるだけでも、囲い込みの抑止力になります。
加えて、不動産会社が物件の売買情報を掲載する『レインズ』というサービスの「登録証明書」を請求して、自ら物件情報を確認してみましょう。
もし、自分が囲い込みをされていると感じたら、他も不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。
また、「家を売る基礎知識を知りたい」方は家を売る記事が参考になります。
仲介手数料以外にかかる費用
印紙税（いんしぜい）：売買契約書に必要な税金
印紙税とは、不動産の売買契約書という「課税文書」を作成する際に課せられる税金です。契約書に「収入印紙」を貼り付け、消印することで納税します。
金額は売買契約書に記載された金額（成約価格）によって決まっており、以下の通りです。
| 契約金額（売買価格） | 税額 （2027年3月31日まで） |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 6万円 |
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
本来の税額はもっと高いのですが、現在は軽減措置が適用されています。なお、売買契約書は売主用・買主用に2通作成することが一般的で、それぞれが自身の保管する契約書分の印紙税を負担します。
登記費用（とうきひよう）：ローンの記録を消す手続きの費用
登記とは、その不動産の権利関係を法務局の登記簿に記録することです。売却時には、この登記簿の内容を書き換えるための費用がかかります。売主に関係する登記は主に「抵当権抹消登記」です。
抵当権抹消登記（売主が負担）
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の「抵当権」が設定されています。これは「この不動産を担保にお金を貸しています」という公式な記録で、売却して買主に引き渡す前には必ず抹消しなければなりません。
- 登録免許税： 法律で定められた税金です。不動産1つにつき1,000円かかります。土地と建物であれば合計2,000円です。（土地が複数に分かれている場合、1筆ごとにかかります）
- 司法書士への報酬： この手続きは自分でもできますが、手続きが複雑なため司法書士に依頼するのが一般的です。報酬として1.5万円～3万円程度かかります。
所有権移転登記（買主が負担）
なお、不動産の名義を売主から買主へ変更する「所有権移転登記」も行われますが、その費用は物件の新しい持ち主となる買主が全額負担するのが商慣習です。売主が負担することはまずありません。
住宅ローン関連費用（ローンが残っている場合）
住宅ローンが残っている物件を売却する場合、買主への引き渡しと同時に、売却代金でローン残高のすべてを一括で返済します。
この「繰り上げ一括返済」を行う際に、金融機関へ支払う手数料が発生します。手数料は金融機関や返済方法（窓口、電話、インターネットなど）によって異なり、無料～3万円程度が目安です。ご自身の利用している金融機関に事前に確認しておくと安心です。
譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）：利益が出た場合にかかる税金
譲渡所得税は、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税される税金です。売却価格が高額だからといって、必ずかかるわけではありません。
【利益の計算式】
譲渡所得 = 売却価格 – （その物件の購入代金 ＋ 購入時の諸経費 ＋ 今回の売却費用）
「買った時より高く売れたから税金がかかるかも…」 と心配された方もご安心ください。
ご自身が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合、「3,000万円の特別控除」という特例が利用できます。これは、計算上の利益が3,000万円までであれば、税金がまるごとゼロになるという制度です。
日本の不動産市況では、ほとんどのマイホーム売却がこの特例によって非課税となっています。ただし、投資用物件の売却や、購入時より数千万円も高く売れたケースなどでは課税対象になる可能性があるため、不動産会社に確認しましょう。
譲渡所得の計算方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
その他、必要に応じてかかる費用
すべての人にかかるわけではありませんが、物件の状況や売却戦略によっては以下のような費用が発生することもあります。
- 測量費（30万円～80万円程度）： 隣地との境界線が曖昧な場合に、土地家屋調査士に依頼して境界を確定させる費用です。
- 解体費（100万円～）： 築年数が古い家を解体し、更地として売る場合にかかります。
- ハウスクリーニング・リフォーム代： 物件の印象を良くし、より高く・早く売るために行う場合の費用です。
- 引っ越し代・不用品処分費
費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
- 監修畑中 学
- 不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
- 【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
- 【URL】武蔵野不動相談室株式会社
