住宅ローンを完済すると、支払い義務から解放され、大きな安心と達成感を得られます。
しかし、ローンを完済しても、登記簿上の「抵当権」は自動で消えず、所有者が手続きしなければ正式な所有権とはなりません。
「抵当権抹消登記」は、不動産の正式な所有者となるために必要な手続きです。
手続きはそれほど難しくなく、司法書士に依頼せずに自分で行うことも可能です。
自分で申請すれば、費用を抑えられるため、コストを気にする人にもおすすめです。
本記事では、抵当権抹消登記の流れや必要書類、手続きを自分で行う方法について詳しく解説します。
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抵当権抹消登記の委任状の必要性
住宅ローンを完済した際に、抵当権が設定された登記を変更する必要があります。その際「委任状」が必要ですが、この「委任状」とはどういったものでしょうか。
抵当権抹消登記とは
抵当権抹消は不動産に設定されている抵当権を解除するための手続きです。一般的に不動産などの購入時に住宅ローンを使用しますが、ローンを組んだ時点で不動産には抵当権が設定されます。
住宅ローンの支払いが完了したら、抵当権を抹消する手続きを行わないと法的に不動産の正式な所有者になれません。ローンを完済しても、手続きを行わない限り抵当権は解除されません。したがってローンの完済後速やかに、抵当権を解除するための抵当権抹消の登記の手続きを行います。
抵当権抹消登記の手続きは、不動産の権利者である所有者と抵当権の権利者である債権者すなわち金融機関との両者で行います。
抵当権の権利者は債権者である金融機関なので、抵当権を抹消する権利があるのも債権者（金融機関）です。抵当権抹消登記は、債務者（所有者＝登記権利者）と債権者（金融機関＝登記義務者）の二者で申請します。
抵当権抹消登記の手続きになぜ委任状が必要か
抵当権抹消登記の手続きに委任状は必要書類です。自分で手続きを行う場合も委任状は必要です。本来委任状は、自分以外の特定の誰かに手続きを任せる時に用います。所有者自身が抵当権抹消登記の手続きを行う場合、委任状は不要と思いがちですが、抵当権抹消登記は2者の権利の関係上、必要になる理由を正しく理解してください。
抵当権抹消登記の手続きの際は、債権者（金融機関）が債務者（所有者＝自分）に抵当権を抹消する行為を委任する形になります。手続きを自身で行う場合は、債務者（所有者＝自分）が第３者に手続きを委託するための委任状は必要ありませんが、債権者（金融機関）分の委任状が必要です。
なお、配偶者が自分の代わりに法務局の窓口に行って種類を提出するだけの場合は「委任」ではなく「代理」といいます。代理は単に手続きを代行するだけなので、別途委任状は不要です。
司法書士に手続きを依頼する場合
登記手続きを司法書士に依頼するケースもよくあります。この場合は、債権者（金融機関）と債務者（所有者＝自分）の両者が司法書士に抵当権を抹消する行為を委任する形になります。したがって、債務者（所有者＝自分）から司法書士への委任状と、債権者（金融機関）から司法書士への委任状の２通が必要です。
・委任状は必ず必要
・司法書士依頼は２通必要
抵当権抹消登記に用いる委任状の書き方と注意点
抵当権抹消登記の手続きは、不動産に関係する手続きの中でも難しいものではありません。経験のない人でも、ポイントさえ間違わなければ自分で行うことが可能です。抵当権抹消登記の手続きに必要な委任状の書き方を説明します。
最初に銀行の記入欄を必ず確認
住宅ローンを完済すると、抵当権抹消登記に必要な書類が金融機関から受け取ります。その中に「委任状」が含まれています。書式については金融機関によって多少異なりますが、重要な部分はどの金融機関も同じです。
委任状の記入を始める前に委任者の記入欄がきちんと埋まっているか確認してください。金融機関の委任日が空欄になっている場合は、住宅ローンの完済日を記入しましょう。
自分で登記抹消手続きをする場合
所有者自身で手続きを行う場合は、通常、登記申請書の代理人の欄が空白になっています。「申請人兼義務者代理人」の欄に登記簿上の所有者の名前と住所を記入します。抵当権抹消の日付は住宅ローンを完済した日です。委任事項欄が空白になっている場合は、「登記原因証明情報たる解除証書記載通りの、抵当権抹消に関する一切の件」「○年○月○日登記原因証明情報たる解除証書記載の通りの、抵当権抹消登記に関する一切の件」等と記載してください。
司法書士に手続きを依頼する場合
登記申請は法務局で行います。法務局は平日の昼間しか開いていないため司法書士に手続きを依頼するケースも多いでしょう。この場合、金融機関から受け取った委任状の他に、依頼する司法書士事務所に手続きを委任するための委任状が必要です。
委任状は、司法書士事務所が用意していますので、司法書士から用紙を受け取る、もしくは司法書士事務所のホームページからダウンロードすることが可能です。書名捺印を行った後司法書士事務所に郵送などで渡します。不動産が家族と共有名義になっている場合は、1人につき1枚必要です。
配偶者に手続きを依頼する場合
抵当権抹消登記の書類を自身で作成し、配偶者に法務局に書類の提出だけをしてもらう場合は、配偶者の氏名を受任者（事務処理の委託を受ける者）の欄に記載する必要はありません。申請人兼義務者代理人の欄も権利者である所有者の名前を記入します。
配偶者が書類を提出する行為は「委任」ではなく「代理」となるためです。法務局で本人確認が行われることはほとんどありません。
・委任日はローン完済日
・書類提出だけは委任状不要
委任状に使用する印鑑と不測の事態への対応
委任状を作成する際、記入は非常に簡単ですが細かい部分が気になってしまいます。使用すべき印鑑や紛失、時間が経ってしまって記載内容が変わった場合の対応について説明します。
使用できる印鑑の種類
抵当権抹消登記の委任状に押印する必要がありますが、押印に使う印鑑は認印で問題ありません。もちろん実印も使用可能ですが、できれば実印は避けることをおすすめします。不用意に実印を使う必要はありません。認印で十分ですが、自動印（シャチハタなど）は使用しないのが一般的です。
書類を紛失してしまった場合
抵当権抹消登記の手続きには特に期限はありません。つい後回しになり銀行から受け取った委任状を紛失してしまった場合は、事情を説明すれば再発行は可能です。ただし、銀行によっては時間がかかる場合があります。委任状には有効期限はありませんが、銀行にも迷惑をかけてしまいます。抵当権の抹消に必要な書類は失くさないようにしっかり保管し、到着次第速やかに行いましょう。
委任状に記載された代表者が退任した場合
数年前にローンを完済し、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取っていたが、手続きをしない間に金融機関の代表者が変更していることもあるでしょう。委任状に記載された代表者名は現在の代表者とは異なります。
この場合は、手続き時に提出する抵当権抹消登記申請書に、代表者の代理権限が消滅していることを記載する必要があります。「義務者」の項目には現在の代表者名を記入し、添付情報項目に「登記義務者の代表者〇〇〇〇の代表権限は消滅しているが、代表権限を有していた時期は平成○○年〇月○○日から平成○○年〇月○○日である。」を記載します。
もちろん委任状の再発行は可能です。事情を説明して再度郵送してもらい方法もあります。金融機関が合併などで、名称が変更した場合については、金融機関に問い合わせることをおすすめします。
・紛失の場合は再発行可能
・代表者変更時も使用可能
抵当権抹消登記の委任状の記載例
抵当権抹消登記の委任状は金融機関からの書類とともに送付されます。書式については金融機関によって異なりますが、記載された内容はおおよそ同じです。
金融機関から送付される委任状の記載例
□□市□□区□□町□丁目□番□号 氏名 に登記を申請する権利者（登記に記載されている所有者）の情報を記入します。共有名義の場合も一名の記載です。
日付を記入はローン完済日を記入します。
委任状の下部に不動産の情報記載欄がある場合、不動産情報を記載する方法もありますが、「平成〇年○月○日、登記原因証明情報記載のとおり」と記入することも可能です。
| 委 任 状 私は、 □□市□□区□□町□丁目□番□号 氏名 に 次の権限を委任します。 記 １ 平成〇〇年○月○日 登記原因証明情報記載の通りの、 抵当権抹消登記申請に関する一切の権限１ 登記が完了した後に通知される登記完了証を受領すること １ 登記の申請に不備がある場合に，当該登記の申請を取下げ、 又は補正をすること １ 上記のほか、抵当権抹消登記申請に関し必要な一切の権限平成〇〇年○月○日 東京都東京区東京町一丁目１番１号 バ ン ク 銀 行 株式会社 代表取締役 銀 行 一 郎 |
金融機関から送付される委任状には、説明書が添付されていたり、記入すべきところに印をつけてくれている場合もあります。黒色インクまたは黒色ボールペンで記入します。
委任状に記載された代表者が変更した場合の登記申請書の記載例
抵当権抹消登記の手続きが遅れた場合、金融機関の代表者が変更している場合があります。その際、すでにある委任状を使用する場合は、登記申請書にその旨を記載する必要があります。
義務者の項目には。金融機関の現在の代表者名を記入します。
| 登 記 申 請 書 登記の目的 抵当権抹消（順位番号後記のとおり） 平成〇年〇月〇日申請 ○○法務局（又は地方法務局） 申請人兼義務者代理人 不動産の表示 |
・共有名義の場合も1名記入
・申請の義務者は今の代表
登記相談コーナーを活用しよう
抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼する場合は、すべての作業を司法書士が行いますので、不明点などは相談が可能です。
自分で手続きを行う際、記入方法や書類の揃え方など不安を感じる場合は、法務局の無料相談コーナーを活用しましょう。法務局には、一般の人を対象に無料で登記相談ができるコーナーを設けています。法務局により予約が必要なところもあるので、管轄の法務局に事前に電話で問い合わせをおすすめします。
登記の相談、申請書類の確認などについて相談が可能です。
