アパート経営を副業にする人は多いので、「簡単だ」と思っている人がいるかもしれません。
しかしアパート経営は1つの「事業」ですから、企業と同じように収支を計れば赤字・黒字が明確に出ます。黒字ならよいのですが、赤字ならいずれアパートローンの返済ができなくなってしまい、せっかくのアパートを手放さざるを得なくなってしまいます。
そのためにはまず、アパートローンそのものについて物件を手に入れる前にしっかり調べ上げ、自分に最も有利な融資を得なければなりません。
その基本となる「アパートローンとはなにか」から順を追ってアパート経営の難しさを見てみましょう。
アパートローンとはどんなローンのこと
親族から相続でもしない限り、アパートを手に入れ経営するにはアパートを買わなくてはなりません。多少の頭金はあっても、ほとんどの人がアパート・ローンを利用します。アパート・ローンは住宅ローンと同じように「不動産を買うための資金を借りる仕組み」
ですが、住宅ローンとはさまざまな点で違いがあります。
アパート・ローンと住宅ローンの違い
住宅ローンは原則として、「住むための家を買うため」に利用します。それは生活する上で欠かせないものであると同時に、それだけ「きちんと返済すること」を前提として融資します。金融機関の立場で考えると、一番きになるのが「完済まで返済を続けることができるか」です。返済能力があれば、申請額のまま審査を通るでしょうが、ない場合は融資額を減額されるか融資されません。
ところがアパート経営の場合は事情が違います。アパート「経営」ですからこれは歴とした1つの「事業」です。経営する人はその事業の責任者であり、審査されるのは返済能力だけでなく、経営することで見込める利益」です。当然事業の根幹をなす「物件の価値」「予想される利回りやリスク」なども審査の重要な項目になりますから、住宅ローンとは全く違う「厳しさ」があります。
また住宅ローンでは築年数の古いものでも30年のローンにすることもできますが、アパート・ローンでは経営に見合う物件価値があるとされる「減価償却する場合の耐用年数」までしかローンが組めないこともありますし、金利も高めに設定されます。
アパート・ローンの使い方
アパート・ローンは基本的に投資用不動産に対してのみ適用されるため、あくまで「事業」として融資審査されます。金融機関によってはアパート・ローンを商品としていない場合もあり、その場合は「プロパーローン」を利用することになります。
プロパーローンとは、事業の開業資金や運転資金などのための事業用融資全般を指します。アパート・ローンとは違った「事業性融資」として個別に審査され金利も個別の事業を審査することで設定されるため、やや高くなる場合があります。
利用者の制限と使用目的の限定
アパート・ローンを利用するための条件は「満20歳であること」と「安定した収入があり前年度税込み年収200万円以上であること」ですから、成人して会社に勤めていればほとんどの場合利用できます。
アパート・ローンは主にアパートやマンションなど不動産投資物件の建築・購入・リフォームや、他行のアパート・ローンの借り換えに使用します。細かくいうと火災保険料や解体工事費用、近隣対策費、仲介手数料などに使えますが、金融機関によっては「土地の購入」が対象外となる場合もあります。
融資の上限額は住宅ローンより高い場合が多く、複数の金融機関を使えば会社員でも3億円以上の融資を受けることも可能です。利用に際し頭金として2割程度の自己資金を求められることが多いのですが、住宅ローンと違い物件の収益性や担保評価も加味されるため、物件評価が高ければ頭金ゼロでも利用できる場合があります。
収益物件の購入に住宅ローンは使えるのか
住宅ローンの金利の方が安いのなら、住宅ローンでアパートを買うことができないのでしょうか。住宅ローンは基本的に自分や家族が住む住居のためのローンなので、アパートに対しては融資はされません。
しかし、現実的には例えば「住宅ローンで買ったマンションを、賃貸にして自分は別の場所に住んでいる」ことが発覚しても銀行が資金を引き上げることはまずありません。自分が住もうと思っていたら転勤になってしまいきゅうきょ賃貸にすることはよくあるからです。
問題なのは、不動産投資で物件を増やすときです。経営するアパートに対して住宅ローンを利用すると、次の物件の融資が通りにくくなる恐れがあります。「事業向け融資以外」のローン残高が多いためです。今後不動産投資によって資産を拡大していきたいと考えるのであれば、短期的なメリットのある住宅ローンではなくアパート・ローンを選ぶのが賢明だといえます。
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アパート・ローンの種類
アパート・ローンには種類と特徴があります。不動産の状況や入手方法・種類などによって適切なローンを選ばなくてはなりません。
リコースローンとノンリコースローン
リコースローンとは、住宅ローンのように返済できずに担保物件を処分しても残債がある場合、債務者や連帯保証人が返済義務を負います。
一方、ノンリコースローンは返済できなくても、担保物権以上の返済義務を負いませんが、その分事業性が重視され審査は厳しく金利も高くなります。
提携ローンと非提携ローン
提携ローンは、ハウスメーカーや不動産会社等と金融機関が提携して提供しているローンです。提携している会社での建設や購入を前提としているため自由度は落ちますが、比較的審査は緩く金利が下がる可能性もあります。
非提携ローンは、利用者が金融機関に直接申し込むローンで、自由度が高い反面金融機関によっては取引実績が必要な場合や融資額が少なくなったり、審査が厳しくなるなどのデメリットがあります。
・住宅ローンとは違う審査
・投資にはアパート・ローン
・審査が緩いと金利が高い
アパート経営に必要なローンの金利
アパート・ローンで融資を受ける場合、金利は概ね1.5％から5％の範囲で設定されます。大きな幅ですが、これは金融機関によって金利設定が異なるためです。
金融機関ごとの金利水準
ちなみにアパート・ローンの金利が安い順で金融機関の種類を並べると、まずメガバンクが1％程度、ついで地方銀行が1％後半から2％後半、次が信用金庫・日本政策金融公庫・商工中金が3％程度、最も高いのはノンバンクで4％以上、となっています。
この順番は「ローンの審査が厳しい順」と考えてよいでしょう。融資に対する金融機関の姿勢や個人に対する評価などにも違いがあるため、金利水準はあくまで目安ですが、同じ金融機関でも支店や担当者によっっても変わる場合があります。
金利方式の種類
アパート・ローンの金利は、短期プライムレートに連動する変動金利や固定金利などの方式がありますが、そのうち代表的なメガバンクのアパート・ローンの金利方式は次のようになります。
連動金利方式
短期プライムレート連動長期貸出の金利方式で、短期プライムレートの変動によって、アパート・ローンの金利も適宜変更されます。
固定金利選択方式
固定金利適用期間中は一定金利で固定となり、提供期間は2年・3年・5年・10年・20年などから選択することができます。
全期間固定金利方式
借入時の適用金利がアパート・ローンの期限まで固定で適用され、借入期間中に金利の見直しや変更はありません。
・金融機関で金利は異なる
・金利が安いと審査は厳しい
・方式の違う3種類のローン
アパート・ローンの審査基準は
土地活用や賃貸経営の検討で資金計画を作らなくてはならないが「自分でも借りられるのだろうか」と心配している人もあるでしょう。
アパート・ローンで重視されるのは事業計画
アパートだけでなく不動産経営で最も重視されるのは「事業計画」です。どんな事業を経営しようと、融資を得るには返済するための原資を稼ぐ、つまり「事業でそれだけ利益を得る」ことが不可欠です。同時にアパート・ローンを組んで少なくとも十数年間にわたりそれを「続けられる」ことが求められる、つまり「事業をどう運営していくか」の見込みとその根拠が主に審査されるのです。
逆に言えば、利益が継続的に得られるような準備を整え、万が一に備えることと賃料の設定や店子の確保についてもあらゆる手段を使う手はずを整えておけば、たとえ年収の低い人であっても比較的簡単に長期間融資を引き出すことも可能なのです。
アパート・ローン審査の実際
一般にアパート・ローンの審査は住宅ローンのそれより厳しいとされていますが、具体的な審査項目や基準については金融機関によってかなり差があります。大手銀行・地方銀行・ノンバンクの順に審査が厳しいとされますが、審査が緩いほど金利が高いのが現実です。
金利は少しでも安い方がいい
「金利は安い方がいい」のは当然ですが「頭金なし、全額ローンで調達する」場合は特に、金利には注意が必要です。融資額が大きく返済が長期にわたるため、金利がほんの少し高いだけでもトータルの返済額に大きな違いが出ます。今は支払えると思えても、アパートに空室が増えたり、想定外の改修費用がかかれば高額の支払いが発生します。それに備えて少しでも節約できるに越したことはありません。
金融機関も利益のために融資する
金融機関の審査が厳しいのは、融資で得られる利益が「確実かどうか」が最大の問題だからです。そのため、アパート・ローンでは、月々の賃料で返済が可能かだけでなく、経営そのものが頓挫してしまう「権利関係」が複雑であったり、なんらかの法規制にかかるかどうかなど法的な問題についても審査します。
もちろん修繕費用の積み立てや、万が一のための保険の費用、管理を任せるなら管理費の負担などを、ある程度の空室発生率を想定して収支を計画した「事業計画書」が最も効果を発揮します。可能とは思えない利益が出る計画書はかえって不審に思われますし、逆に利益がなさすぎても事業として成り立たず融資されないかもしれません。
審査に有利な条件とは
金融機関の融資担当者が見ているチェックポイントは、担保価値と事業収支の安全性、借入人の属性の3つです。これらに問題がなければ基本的には融資を受けることが可能ですが、足りない項目がある場合は事業計画を変更したり審査基準の緩い金融機関に変更するなどの対策が必要です。
担保価値
融資を受ける場合、計画地の土地と新築物件に抵当権がつけられ、万が一返済ができない場合には金融機関が土地と建物を差し押さえて競売にかけることで残債を回収できるようになっています。したがって、担保提供される土地と新築建物の価値を下回る借入に限り可能となります。
事業収支の安全性
アパート・ローンは事業性融資ですから、この事業収支の安全性が最も重要です。賃料収入から差し引かれる経費と将来的な賃料下落リスクを考慮するため、多くの金融機関では当初の想定賃料収入の60％から70％が正味返済原資とされます。
さらに金利上昇リスクを考慮し、金利が5％まで上昇したとしても正味返済原資の中で返済可能かというのが大まかな判定の基準です。
借入人の属性
いくら事業性ローンとはいえ、当然ながら借入人の信用力を含めた属性についても審査されます。いわゆるブラックに該当する場合は融資困難ですが、重要なのは「計画の上で発生する賃料収入が、生活費や他の借金の返済等に使われて正味返済原資が減ってしまうことはないか」と確認することです。
もし当てはまるようなら、正味返済原資が大幅に低く見積もられるため、事業性いかんでは融資不可となる場合もあります。
・重視されるのは事業計画
・担保価値のバランス
・事業価値の安全性
アパート・ローンが受けられる金融機関の特徴
アパート・ローンはさまざまな金融機関で受けることができますが、それぞれ利用に際し特徴があります。
メガバンク三井住友銀行・みずほ銀行・三菱東京UFJ銀行・りそな銀行
メガバンクは地方銀行や信用金庫などと比べてアパート・ローンの金利は安く、優遇金利の適用により0％台で融資が受けられる場合もあります。支店が全国にあり融資エリアが広く使いやすいのもメリットの一つです。
しかし一方で融資審査基準は非常に厳しく、審査にも時間がかかります。もともと顧客に富裕層が多いため収益物件へのアパート・ローン融資についても年収や自己資金などの属性ハードルが高く、年収は1,000万円前後・自己資金数千万円でやっと審査の土台に上がることができると言われていますから、それ以上でなければ融資を受けるのは難しいようです。
地方銀行スルガ銀行・静岡銀行・千葉銀行・横浜銀行など
地方銀行は、融資などにより企業の資金調達を通じて、その地域の経済発展に寄与することを目的としているため、一部の銀行を除いて融資を申し込む本人の居住地に視点があることが求められます。金利は1％後半から2％後半ほどで、アパート経営向けの金利でパッケージローンを作っている場合もあります。
信用金庫・信用組合 西武信用金庫・大阪構成信用組合など
信用金庫や信用組合は、信金法・協同組合法によって該当エリアの居住者しか会員になることはできず、パッケージングされた金利のアパート・ローン商品もありません。そのため融資審査は基本的に全て事業融資として扱われ、金利は3％台と比較的高くなります。
しかし付き合いが深まると金利水準も柔軟に対応してくれることもあるなど、オーナーの人物面や信用度を重視する傾向があるため、融資申込の際はできるだけ紹介者を伴っていくと良いといわれます。
ノンバンク ジャックス・アプラス・三井住友トラストL&Fなど
ノンバンクは不動産に対して積極的に融資する傾向があり、審査も比較的早いというメリットがあります。年収が低く自己資金が少ない人にも貸し出すためアパート・ローンの融資は受けやすいがその分金利は4％と高めです。また他の金融機関で融資を受ける場合、金利の高いノンバンクから借り入れがあると審査に影響するといわれており注意が必要です。
政府系金融機関 日本政策金融公庫・商工中金など
政府系金融機関も不動産には積極的ですが、こちらは金利は比較的安くなっています。日本政策金融公庫は物件評価に独自の計算式を使うため築20年超など古い木造にも融資しますが、期間は10年から15年程度と短くなる場合が多いためかなり高利回りな物件でなければキャッシュフローは出ません。商工中金は耐用年数を厳しく評価するため、比較的新しい物件の融資には適しています。
金利と審査のバランス
アパート・ローンを組むなら金利は安い方がよいはずです。時間に余裕があるなら、金利の安い順から融資を申し込み、順に金利の高い金融機関にシフトするとよいでしょう。あたりをつけて「このあたりで」と中間ほどの金融機関の審査に通っても、それより金利の安い金融機関にも申し込むなどできる限り金利の安いアパート・ローンにこだわりたいところです。それは、長期にわたりダイレクトに「収益」に関わる要素だからです。
・メガバンクは金利が安い
・信金・信組は人柄も影響
・ノンバンクは避ける
アパート経営の成功を左右するローンの選び方
アパート・ローンはアパート経営が成功するかどうかを大きく左右します。その主な要因は「金利」ですからそれを最重要視すればよいのですが、金利が安くなるほど審査が厳しくなるという難点があります。とすれば、「審査を通る金融機関のうち最も金利の安い」ところで利用すればよいということになります。
しかし融資に関しては利用する上で他にもさまざまなポイントがあります。それを1つずつ詳しく知って、バランスの取れるアパート・ローンを選択しましょう。
融資額と借入期間
どちらも金融機関の審査によって大きく変わる要素です。満額融資が降りず、返済可能な借入期間が断られたとしても、諦めず複数の金融機関に当たりましょう。基準が違うゆえに審査に通る可能性があるからです。
金利・金利固定期間
アパート・ローンの最も重要な要素が金利ですが、金融機関の審査によって1％・2％違うことはよくあります。金利の差で返済利息は大きく変わりますから、0.0数％といった小さな数字でも極力こだわって低くなるように比較・交渉しましょう。
金利固定期間が長いほど金利上昇リスクは減りますが、その分金利は高く設定されます。仮に将来金利が上がったとしても借り換えなど他の対応策も検討できます。まずは金利そのものを安く抑え、いかに長期間固定してもらえるかを交渉しましょう。
返済方法
返済方法は大きく分けて「元金均等返済」と「元利均等返済」があります。元金均等返済はそう返済利息は少なくて済みますが当初の返済額が多く、元利均等返済は返済額が一定ですがそう返済利息は多くなります。どちらが有利なのかは状況とニーズ次第です。
連帯保証人
アパート・ローンんは事業に対する融資ですから原則事業継承者という意味で法定相続人の連帯保証が求められます。対象は金融機関によって、「法定相続人全員」という場合や「最低1名の法定相続人でよい」場合などさまざまです。連帯保証が難しい場合は保障料がかかりますが、政府系金融機関等で保証協会による保証でよい場合もあります。
資金の使い方の制限
アパート・ローンでは、賃貸事業用物件の取得必要な建築費や、購入費は使徒として認められていますが、金融機関によってはローン契約前にかかった敷地調査費用や、物件取得後にかかる不動産取得税等の諸経費が認められていない場合があります。
特に不動産取得税は取得から数カ月後に10万〜100万円単位でかかる高額な税金ですから自己資金のない人は十分に注意しなくてはなりません。
返済開始時期
自己資金ゼロの場合、まだ入居者からの賃貸収入がないうちからローン返済が始まれば、手持ち資金から持ち出さなくてはなりません。そのため、金融機関によっては返済開始時期を遅らせたり、利息分のみ支払えば元本返済が据え置けることができます。できるだけ早い時期に確認するとよいでしょう。
繰上げ返済
長期間利用するアパート・ローンでは、将来的な金利変動による条件の見直しや、借り換えなどさまざまな可能性を常に検討しておくことが大切です。中には金利固定期間中の繰上げ返済が制限されていたり、多額の手数料がかかる場合もありますから事前に確認しておきましょう。
審査の厳しさ
金利を含めできるだけよい条件でアパート・ローンを利用したいものですが、案件次第で条件が変わりますから、審査が厳しいメガバンクの方が悪い条件となる場合もあります。審査基準が同じくらいの金融機関などさまざまな融資元を常に比較することでよりよい条件を見つける可能性は高くなります。
・金利を最重要視する
・金利と他の条件のバランス
・計画的・現実的な返済計画
もしもアパート・ローンを返済できなくなったら
アパート経営は事業ですから、収支によってはアパート・ローンの返済が難しくなることも十分考えられます。そんなときどんな対処方法があるのでしょうか。
返済が滞れば差し押さえが入り、いずれは競売になります。もし売却金額が融資残高を上回っているなら売却も可能ですが、そうでない場合は結局抵当権抹消のために持ち出し資金が必要になってしまいます。それが難しければ「ローンの借り換え」を検討しましょう。元のローンより金利が安く交渉できれば返済計画も改善するからです。
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アパートの経営に困ったら売却を検討しよう
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もしまだ経営が順調でも、万が一に備え「売却するとしたら」という選択肢も検討しておくとより安心です。できるなら、アパート経営をこころざし物件を買う「前」にここまでは検討しておきたいものです。
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