今住んでいる家を「古くなってきたから売却して、新しい家に住み替えたい」「親から家を引き継いだけれど、自分は使わないので売りたい」と考えた時に不動産会社に「仲介」を依頼する方法は広く知られていますが、中古物件を売却する際の方法として知っておきたいのが「買取再販業者」の存在です。
買取再販業者と言われても、ピンと来ない方のほうが多いと思います。買取再販業者とはどんな存在なのか、仲介業者とどのように異なるのかをみていきましょう。
買取再販とは
買取再販とは、既存住宅を買い取り、リフォームやリノベーションをした上で販売する事業形態のことを指します。
買い取った中古住宅のリノベーションと販売
買取再販業者は先程説明したとおり「買取」「リノベーション」「販売」を行う業者のことを指します。中古物件を競売や他の不動産業者からの紹介、近年注目されている任意売却などで相場より安く買取り、間取りの変更や畳をフローリングに変更するなど、リノベーションを施して住宅の質を向上させ再度販売します。
リノベーションの内容としては、間取りの変更の他に、住宅設備を充実させる省エネルギー化やバリアフリー化、1981年以前に建てられ耐震に不安が残る場合の耐震補強工事などが含まれます。
買取再販業者は不動産売買に弱い
買取再販業者はリノベーションを主に行うこともあり、建築業者が多く不動産会社に比べ不動産に対する知識が少ないと言われています。しかし、買取再販業者でも宅建など、不動産関連の資格を所持していることが多く、知識というよりは不動産売買の部分では弱いと言えるでしょう。
買取再販業界に参入してくる業者は、さまざまで異業種からの事業者も多いのが特徴です。業界最大手のカチタスは創業当時、石材業で住宅にはほとんどと言ってほど関連のない業種でした。近年では大手不動産会社などが事業の一貫として参入し、業界の競争が激しくなっています。
・売買の経験は貧弱
・多種多様の事業者が参入
買取再販業者と仲介業者の違い
不動産を売却するときに思いつくのが仲介業者ですが、事業内容や買取再販業者と異なる点をみていきましょう。
仲介業者は売主と買主を引き合わせる
買取再販業者は、売主から物件を買い取り再販するのに対し、仲介業者は売主から物件を預かり、販売活動をします。不動産ポータルサイトや自社のホームページ、チラシなどの広告を使って買主を探し出し売主とマッチングさせます。
買取再販業者は、再度売出したときに得る売却価格から買取価格とリノベーション費用を差し引いたものが利益となるのに対して、仲介業者は買主・売主双方からの「仲介手数料」が主な利益となります。
売却や購入だけでなくアフターフォローも徹底している
売主・買主と同時に取引する相手が増えるので、売りたい物件の査定や物件調査、購入希望者への物件案内など売買に関わる仕事は多岐にわたります。
また、不動産会社によっては売主から預かっている土地の草むしりや立て看板の設置、買主の安心材料となる近隣への聞き込みなどを行ってくれます。
売買が成立したあとの売買契約書の取り交わしや重要事項説明、住宅ローンの手続きのフォロー、決済などの対応を行うのも仲介業者の仕事になります。
・利益は仲介手数料
・手続きのフォローも仕事
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買取再販業者と仲介業者のメリット・デメリット
物件を売りたいが買取再販業者と仲介業者、どちらに依頼すればいいのか迷う…そんな時にはメリット・デメリットを知り、自分にとってどちらが良いのか確認しましょう。
買取再販業者を使うメリット
リノベーションを目的として不動産購入を行う買取再販業者との取引は売主にとって業者が相手になるので、買主を見つける必要がなく、安心して取引ができると言えます。他にどのような利点があるのでしょうか。詳しくみていきましょう。
すぐに現金化できる
買主を探す必要がないので、早ければ最短で1~2日程度、長くなっても1カ月程度で契約が完了し、物件の売却金額を支払ってくれます。
買取再販業者との取引となり、買主を探す必要がなく売却した段階で利益が発生します。仲介業者に依頼する場合、買主が現れ、無事成約となるまで利益を得ることができず仮に、買主が1年見つからない場合1年利益を得ることができません。その際、ローンの残債が残っている場合はその間ローンを払い続けなければならないのです。
早く現金を手にしたい場合は買取再販業者に依頼することをおすすめします。
近所に内緒で売れる
仲介業者に依頼すると、不動産ポータルサイトや業者のホームページなど、誰でも見ることのできるインターネットに物件の外観や情報などが掲載されてしまうので、第三者や近隣の方、知人に家を売りに出しているということが知られてしまう可能性があるのに対し、買取再販業者は業者にのみ知られるので、プライバシーの面でも安心です。
瑕疵担保責任がない
建物が伴う売買では、瑕疵（かし）担保責任といって売却後にシロアリや欠損などなんらかの欠陥が見つかった時に、売主が買主に対して負担しなければならない決め事です。
売主は欠陥に対しての補修を負担します。また、欠陥の程度によっては、損害賠償請求や契約解除などを求められるケースもあります。
仲介の場合は、この瑕疵担保責任は引き渡してから数週間から3カ月程度の範囲で設定されますが、買取再販の場合は、瑕疵担保責任は免除となり不動産会社に責任が移るので、瑕疵担保責任という不安要素が取り除かれるでしょう。
中古住宅の買取相場はいくら？相場の調べ方、高く売るコツを解説
買取再販業者を使うデメリット
買取再販業者は業界の中でも比較的新しい分野であり、長い歴史があるわけではありません。そのことで、売主にとってマイナスになる部分はあるのでしょうか。
安心して任せられる担当に出会うかは運次第
買取再販業者について業界自体が比較的新しく、異業種からの参入も多いので業界全体をみても担当する営業の実力に差があります。担当は基本的に選ぶことができないので、自分が安心して任せられる営業マンに委ねなければならない場合もあります。
また、長年買取再販業者として仕事をこなしている方が多いとは言えず、新人や異業種で仕事をしてきた人が本来の業務に加えてこなしている場合も多いのが実情です。そうなると、対応に遅れがでたり、質問にすぐ答えることができず話がスムーズに進まない可能性が出てきます。
売却価格の相場の設定が低い
買取再販業者に物件を売る場合、相場の売却価格より1～3割程度下回るのが通常です。時には5割となる場合もあります。仲介業者に依頼するなど一般の方に売るのと比較すると高く売ることは難しいと言えます。
買取価格が安くなる理由は主に2つあります。
1つ目は「修繕費用が差し引かれる」からです。
不動産会社は買い取った物件に対して、リフォームを施したうえで再販をするので修繕費用分を差し引いた額でした買い取ってくれません。
2つ目は「不動産会社の利益分が差し引かれる」からです。
不動産会社は安く買い取った不動産を高く売ることで利益を出しているので、必ず自社の利益になる価格でしか不動産を買い取りません。
仲介業者を使うメリット
物件の売買を得意としている仲介業者は安心して任せられるイメージがありますが、実際のところどうなのでしょうか。詳しくみていきましょう。
専門業者が介入するので安心して任せられる
仲介業者はあくまでも売主と買主をマッチングさせることなので、取引の条件を見直したり、契約書の書類作成、ローン返済の進め方など売買契約に関わる業務を安心して任せることができます。仲介業者は不動産売買に関しての知識が豊富であり、イレギュラーなことでもすぐに対応してもらえます。
また、売主と買主の間でトラブルが起きたとしても、間に仲介業者が入り対応してもらえるので、トラブルが大きくなるのを防ぐことができます。
売却価格の相場が再販業者より高い
仲介業者の利益は仲介手数料となるので、買取再販業者のようにリフォーム費用を考慮して売却価格を相場より下げられてしまうことはありません。
売りたい物件の査定を行い、適正な相場を調査し、売主と売却価格を相談しながら決めて行くので、売主の希望額に近づけてくれます。
仲介業者を使うデメリット
仲介業者には買主を探し出し、契約するだけでなく、書類の準備やローンの手続きまで手厚く行ってくれますが、マイナス点はあるのでしょうか。
仲介手数料が発生する
仲介業者は「仲介」をするので売主・買主双方に手数料が発生します。仲介手数料には消費者である売主と買主が不当な利益を被ることがないように、上限がありますが決して安いとは言えません。ただし、仲介手数料が発生するのは売買契約が無事に成約した場合に限るので、仲介業者が買主を見つけ出すのにかかった広告費や人件費などが含まれていますが、契約に至らなければ別途請求されることはありません。
仲介手数料の上限は消費者が不利益を受けないように法律で定められており、家の売買価格によって以下の様に変動します。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | (売却価格×5％)+消費税10％ |
| 200万円を超え400万円以下の場合 | (売却価格×4％+2万円)+消費税10％ |
| 400万円を超える場合 | (売却価格×3％+6万円)+消費税10％ |
・査定は複数社に依頼する
・急ぎは買取再販がおすすめ
買取再販業者に依頼する際の注意点
買取再販業者はリノベーションを施して再度売ることで利益を得ています。では、リノベーションをする必要のない新しい物件では損をしてしまうのでしょうか。
買取保証と即時買取の2種類の買取方法がある
買取再販業者の買取方法には2種類存在します。一つ目は買取保証というもので、先に一定の期間を定め、仲介を行います。その期間中に買主が現れなかった場合に業者に買い取ってもらうという方法です。基本的に買取保証を利用する場合、専任媒介契約若しくは専属専任媒介契約を締結するので他の不動産会社に重複して依頼をすることが出来ません。
もう一つは即時買取というものになります。仲介を一切行わず、すぐに業者に買取りを行ってもらう方法です。一定の期間を待つことなく現金を手にいれられるというメリットがありますが、買取保証の仲介期間中に成約した場合と比較すると売却価格が低くなります。時間に余裕がある方は買取保証の方法がおすすめです。
新しい物件は買取再販で売るのは損
買取再販業者は安く手に入れられる中古物件を手に入れ、リノベーションを施し、新築同様の住宅を相場価格で市場に出すことで利益を得ているため、リノベーションの必要がない新築物件や築浅物件は売却価格が低くなるだけで売主にとって納得のいく売却になりにくいと言えます。
新築物件や築浅物件は仲介業者に依頼して現状のまま買主を探す方が、損をすることなく売却を進めることが出来ます。
不動産一括査定サイトの『すまいステップ』で、【家】の査定を依頼した方の約45％が、【家】を売り出してから3か月以内に売却を完了しています。
すまいステップでは加盟している不動産会社を「宅地建物取引士資格保有」などの厳しい基準で厳選しているので、スピーディーな売却が実現できます。
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買取再販業者は比較して選ぶ
買取業者を選ぶ際はシンプルに高い査定価格提示してくれた会社を第一優先にしましょう。
提示してくる査定価格は各社バラつきが出てるため、1社のみに査定を依頼するのではなく、複数社で査定額を比較することによって業者を選択することが非常に大切です。
また、複数の買取再販業者を比較することで、価格交渉がしやすくなるメリットもあります。例えば、1900万円という査定を出したA社に対して「B社は2000万円で買い取ってくれると言っている」と伝え、A社にそれ以上の金額で買い取ってもらうよう促す、といった具合です。
仮に交渉に応じなかったとしても営業マンがどれだけ親身に疑問に答えてくれているかも見ながら最終的に売却する買取再販業者を選びましょう。
・即時買取は現金がすぐ入る
・新築物件は仲介がおすすめ
買い替えなら買取再販より仲介がオススメ
「家族が増えて手狭になったから広い家に引っ越ししたい」などの理由で今住んでいる家を売却するという方も多いのではないでしょうか。その場合は買取再販業者でなく仲介業者に依頼することをおすすめします。ではなぜ買取再販業者より仲介業者が良いのでしょうか。詳しくみていきましょう。
新居購入を同時に行うなら仲介がおすすめ
家を売却して新しく家を購入しようと考えた時には仲介業者に依頼しましょう。不動産の売却と購入を同じタイミングで行うのは専門知識や経験が豊富でないと難しいので、業界自体が新しく、担当者の実力に差がある買取再販業者はおすすめできません。
特にローンの残債が残っていた場合、全額繰上返済や抵当権の抹消登記、ローンの買換え特約、住み替えローンなどの手続きが必要となる場合があるので、豊富な経験を持つ仲介業者に依頼するのが安心です。売却における引き渡しのタイミングやアフターフォローがある方がスムーズに売却を進めることが出来ます。
買取再販業者は知識が乏しい方も多く、アフターフォロー体制が整っていない業者が多いため自分自身に知識が備わっていないと利用するのは難しいのではないでしょうか。ただ、住み替えでも買取再販で家を売りたいという方は不動産会社でも買取再販業を行っている業者もあるので、探してみることをおすすめします。
現金が早急に欲しいなら買取再販業者を使おう
買取再販業者は間に誰かが入ることなく業者との売買契約になるので依頼、査定から、売主・業者双方の意向がまとまればすぐに現金が手元に入ります。
ただし、業者との契約なので、確実に売ることが出来ますが売却するにあたり相場より低い価格での取引となることは頭に入れておきましょう。
現金化を早急にしたいがために一社に査定を依頼してそこですぐに契約する方もいますが、必ず複数社に査定を依頼して査定価格の比較を行いましょう。中には、相場より大幅に査定する業者もあります。それでなくても相場より低い価格での取引になるので可能な限り損をしないように心がけましょう。
もし何社も同時に査定を出すのが面倒であれば一括査定サイトを使うのがおすすめです。一括査定サイトは多くありますが、ほとんどのサイトが登録するだけで無料で使うことが出来ます。
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・買取再販は価格が低い
・査定は一括サイトを活用
買取再販業は今後も注目される分野
買取再販業は新しくできた業界ですが、近年伸び悩む住宅不動産業界の中で、ひと際高い成長をみせている業界です。ファミリーだけでなく独身世帯やシニア層の住み替えなど、消費者のニーズが多様化してきたことで中古物件の需要が増えてきています。そんな中、野村不動産や三井不動産など主要企業が次々と参入し買取再販業は競争が激化しつつあります。
今後も高齢化や地方の過疎化などで中古物件の流通が増えると予想されることから、増々業界は活気づいて行くでしょう。そんな多種多様な業種が混ざり合った業界の中で、自分が大切に住んできた家を安心して任せられる業者を見極めることが大切だと言えるのではないでしょうか。
