マンションを売却して手に入るお金を元手に、新居に住み替えたいという方は、多いのではないでしょうか。
マンション売却で手元に残るお金は、売却価格からローン残債・仲介手数料・税金などを差し引いた額になります。
特に譲渡所得税や諸費用を考慮しないと、想定より少なくなることも。本記事では、手取り額の計算方法・必要な費用・節税対策を詳しく解説 します。
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マンション売却で必ずかかるお金
マンションの売却には、様々な費用や税金がかかります。
この章では、マンション売却にかかる以下の費用・税金について、解説していきます。
仲介手数料
仲介手数料とは、マンションの売却を仲介した不動産会社に支払う費用です。
不動産会社が売主に請求できる仲介手数料には、法律で上限額が定められています。この上限額の範囲内で、不動産会社は独自に仲介手数料を設定できます。
仲介手数料の上限額は、以下の速算式で算定できます。
印紙税
印紙税とは、マンションの売買契約書の作成にかかる税金です。
印紙税は、売買契約書に記載された契約金額に応じて課税額が変わります。
| 売買契約書に記載された契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上50万円以下 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 16万円 |
（国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」(2023.2.20閲覧)を参考にすまいステップ編集部が表を作成）
登記費用
登記費用とは、法務局に不動産の登記を申請する時にかかる登録免許税や、登記手続きを代行する司法書士への報酬のことです。
家、土地、マンションなどの不動産は、住所や所有者、抵当権などの情報が、法務局の登記簿にまとめて管理されています。
マンションを売却する時には、登記されいている情報も変更しなければならないので、登記費用がかかるのです。
| 登記を申請するケース | かかる金額 |
|---|---|
| マンションを売却して所有者を変更する | 一般的に、買主が負担する |
| ローンを完済して抵当権を抹消する | 2,000円 |
| 登記簿上の現住所や氏名を変更する | 2,000円 |
| マンションを相続して所有者を変更する | 固定資産税評価額×0.4％ |
しかし、売却代金を利用して完済する場合は、司法書士に手続きを代行してもらわなければなりません。
マンション売却時に住宅ローンの残債がある場合の売却方法をわかりやすく解説！
住宅ローンの一括返済手数料
一括返済手数料は、住宅ローンを全額繰り上げて返済する時に、借入している金融機関に支払う手数料です。
売却予定のマンションに住宅ローンの残高がある場合に、一括返済手数料がかかります。
一括返済手数料の金額は、金融機関や返済方法ごとに異なります。費用の相場は5,000円～2万円です。
たとえば、三井住友銀行で借入れをしている場合、一括返済手数料（全額繰上返済手数料）は以下の表のようになります。
| 手続き方法 | 一括返済手数料 |
|---|---|
| インターネットバンキング | 5,500円 |
| 窓口の専用パソコン | 11,000円 |
| 窓口の書面手続き | 22,000円 |
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションを売却した利益にかかる税金です。
国に納める所得税と、自治体に納める住民税を、まとめて譲渡所得税と呼ぶことが多いです。
譲渡所得税の課税対象となる利益のことを「譲渡所得」といいます。譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
| マンションの所有期間 | 譲渡所得税率（※） |
|---|---|
| 所有期間が5年以下 | 39.63％ |
| 所有期間が5年超 | 20.315％ |
| 所有期間が10年超 （特例を利用する場合） | 14.21％（6,000万円までの部分） 20.315％（6,000万円を超える部分） |
（※2037年12月31日までの復興特別所得税2.1％分を含めた税率）
なお、居住しているマンションを売却する場合には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が設けられています。
3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得税がかからなくなるケースが多いです。
ただし、3,000万円特別控除は「住宅ローン控除」と併用できません。
住み替え先を購入するために住宅ローンを借り入れる予定の方は、どちらか節税効果の高い方を利用するとよいでしょう。
マンションの売却にかかる税金について、更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
沖縄県那覇市 / 40代
査定価格3,200万円売却価格3,250万円
北海道札幌市北区 / 60代
査定価格480万円売却価格420万円
埼玉県三郷市 / 50代
査定価格900万円売却価格560万円
北海道札幌市中央区 / 30代
査定価格1,500万円売却価格1,500万円
静岡県裾野市 / 50代
査定価格1,300万円売却価格1,300万円
マンション売却にかかるその他の費用
マンション売却では必須ではありませんが、引っ越しやクリーニングをする場合は別途費用がかかってきます。
ここではマンション売却のその他の費用について解説していきます。
ハウスクリーニング費用
マンションの売却期間中に、ハウスクリーニングを利用する場合には、その費用がかかります。
ハウスクリーニングの費用の相場は、部屋の広さや間取りによって変わります。居住中のマンションの場合の相場の目安は、以下の表の通りです。
| 部屋の広さ | 費用の相場 |
|---|---|
| 1R・1K | 15,000～25,000円 |
| 1DK・2K | 28,000～32,000円 |
| 1LDK・2DK | 40,000～45,000円 |
| 2LDK・3DK | 50,000～53,000円 |
| 3LDK・4DK | 60,000～65,000円 |
| 4LDK・5DK～ | 65,000円～ |
特定の部屋や、キッチンのみ、ベランダのみと場所を絞って依頼することもできます。
また、ハウスクリーニングの業者によっては、水回りをセットで清掃するパックを提供しているところもあります。
ハウスクリーニングの費用の相場について、更に詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
ハウスクリーニング費用の相場はいくら？場所や間取り別に費用を解説
リフォーム費用
マンションの売却前にリフォームを実施する場合、リフォーム費用がかかります。
費用の相場は、実施するリフォームによって大きく異なります。
たとえば、壁紙・クロスの張替えには、10畳の部屋1室で5.2～6.3万円かかります。
トイレの交換の費用相場は、10～20万円です。
一方で、浴室やキッチンなどの水回りのリフォーム費用は高額になります。
交換する設備のグレードにもよりますが、100～200万円かかってしまうケースも、しばしばあります。
買主が自分で利用リフォームをしたいという場合もあるので、リフォームについては慎重に判断することが必要です。
マンション売却では一般的にリフォームが不要な場合がおおいので詳しくはマンション前のリフォームについて詳しく解説している記事をご覧ください。
マンション売却ではリフォーム不要？判断基準と高くうるコツも解説
引っ越し費用・仮住まいの費用など
居住中のマンションを売却する場合、新居への引っ越し費用がかかります。
また、売却時に新居が決まっていなかったり、新居の完成がまだの場合には、仮住まいの家の賃料や、荷物の保管費用などがかかります。
引っ越し費用の相場は、依頼する業者や移動距離、旧居の広さや荷物の量だけでなく、時期によっても大きく変動します。
家族で引っ越しをする場合、繁忙期（3月、4月）の相場は15～30万円、通常期の相場は10～25万円で見積もっておくとよいでしょう。
マンションの売却前に手取り額を見積もっておこう
マンションを売却すると、大きなお金が手元に入ってきます。
しかし、マンション売却には様々な出費もあるため、受け取った代金を全額資金にできないことに注意が必要です。
健全な資金計画を立てるためには、手取り額をシミュレーションしておきましょう。
また、マンションが高く売れれば、その分手取り額を増やすことができます。
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