これから投資を始めようと思っている人もいることでしょう。投資には、株やFX等いろいろな種類がありますが、長期的に安定した利益が望める低リスクな投資法として人気が高いのが不動産投資です。不動産投資にも当然リスクはありますが、他の投資法と比べると一発で当てる大儲けはない代わりに、確実に長期的に安定的な利益を上げられる可能性は高くなります。
この記事では、これから不動産投資を始めようと考えている人のために、不動産投資の特徴やメリットについてわかりやすく解説します。
不動産投資の特徴と種類
まずは不動産投資の特徴と種類について正しく理解しましょう。一口で不動産投資といっても、その種類はいくつかあります。どの種類の不動産投資を始めたらいいのか、よく理解してから考えるようにしましょう。
不動産投資の特徴
まずは他の投資と比べた時の不動産投資の特徴についてみていきましょう。
安全性が高い投資
株は株価の変動によって、また、FXは為替の変動によって大きな影響を受けてしまいます。株や為替のリスクというのは、自分では全くコントロールができないものです。
それに比べて、不動産価格というのは株価や為替に比べると変動が緩やかに起こるので、万が一のことがあっても他の投資法よりも対処しやすいという特徴があります。
様々なリスクに備えて事前に対処できる点も多いことから、他の投資法と比べると安全性が高い投資だと言えます。
ローンによるレバレッジ効果が
不動産投資を行う人の多くが住宅ローンを借り入れて始めます。最初から自己資金だけで始める人は少ないのが現状です。住宅ローンが利用できるということは、手持ちの資金は少なくても、はじめることができます。フルローンを利用すれば100万円足らずの初期費用で、数千万円の物件を扱うこともできます。
レバレッジというのは日本語では「てこ」を意味する言葉。レバレッジ効果というのは、小さな力で大きな力を動かすてこの原理になぞらえて、少額の資金で大きな利益を生み出すことを言います。
不動産投資というのは、ローンの利用によるレバレッジ効果を最大限に発揮させることができる投資法なのです。
長期間かけて安定的に利益を得る
利回りが良く、空室リスクの少ない物件を手に入れることができれば、長期的に安定した利益を望むことができます。不動産投資の利回りは10％程度と、株式投資やFXで一発当てることに比べると低い投資法かもしれません。
しかし、空室になるリスクさえ回避できれば、10％の利回りで所有している間、毎月利益を生み出してくれます。長期的に安定した利益を生み出せる投資法というのは、他にはありません。
不動産投資の種類
次に不動産投資の種類についてみていきましょう。投資できる初期費用や、組めるローンの種類、土地を持っているかどうかによって、運用するべき不動産の種類が変わってきます。自分にはどの不動産があっているのか、よく考えて選びましょう。
区分ワンルームマンション
マンションの1室を購入して賃貸に出して家賃収入を得る投資法です。住宅ローンが利用でき、少ない資金で始めることができるので、投資の初心者でも始めやすいのが特徴です。管理会社に入居者や修繕などの管理をお願いできるので管理も楽にできます。大きな儲けは望めませんが、コツコツと少しずつ利益を選られる投資法です。
都市部の人気物件を手に入れられれば、万が一の時に売却して現金化できる資産としても有用です。ただし空室になり家賃が入ってこないと、管理費やローンの支払いだけはしなくてはいけないのでリスクも当然あります。
アパート・マンション1棟経営
アパートやマンションを丸ごと1棟購入してしまって経営する投資法もあります。ある程度まとまった資金が必要になるので、金融機関からの融資が必要になります。ある程度の部屋数がある物件で、満室になれば大きな利益も期待できます。しかし、空室が多いと家賃が入ってこないので、ローンの返済ができなくなる危険性もあります。
区分マンション投資よりもローンの返済額が大きいうえに、手放したいと思っても区分マンションよりも売却しにくいので、現金化しにくいというデメリットもあります。
戸建て経営
戸建てを購入して賃貸に出す不動産投資もあります。戸建てはファミリー層に人気が高く、区分マンションやアパートよりも長く入居者が住んでくれる可能性が高くなります。
木造建築が多いのでコンクリート造りのマンションよりも建物が傷みやすく、修繕費がかかります。また、手放したいと思ったときになかなか売れないこともあるので、初心者にはあまりお勧めできません。
駐車場・コインランドリー経営
土地を持っている場合には、駐車場やコインランドリーとして活用することもできます。しかし、駐車場やコインランドリーとして成功するためには、立地条件が大切になります。駐車場の確保が難しい地域での駐車場経営なら、簡単に儲けることができますが、自分の家に駐車スペースがたっぷりと取れる地域では駐車場を借りる人はいません。
コインランドリーはフランチャイズに加盟することが多いのですが、建設費用や機械のリース費用など多額の初期費用が必要になります。立地条件が悪ければ投資の回収がなかなか難しい場合もあるので注意が必要です。
・不動産投資は低リスク
・不動産投資には種類がある
・おすすめは区分マンション
不動産投資のメリット
具体的に不動産投資にはどのようなメリットがあるのか、ここから見ていきましょう。資産運用をするときに、他の投資法を選ぶのか、不動産投資を選ぶのか、どちらがいいのかというのは、人それぞれの運用の目標や事情によって違ってきますが、不動産投資を選ぶことには次のような大きなメリットがあります。
長期的に安定した資産運用
株に投資した場合には、配当を受け取ることができるのは年に1回か2回だけとなります。投資信託では毎月配当を受け取れるものもありますが、実はそれは元金を切り崩していることも多く、長い目で見た時に利益が出ない仕組みになっていることもあります。
その点、不動産投資による家賃収入というのは空室にさえならなければ毎月必ず入ってきます。人気のいい立地の物件であれば、空室リスクもなく長期的な家賃収入を見込むことができるのです。
節税対策
不動産投資を節税対策として行う人もいます。不動産投資を行うことでできる節税対策は、所得税と相続税があります。それぞれ具体的に見ていきましょう。
所得税
会社員であれば源泉徴収として所得税を徴収されています。しかし、給与所得以外の収入がある場合には、所得は合算して税額が計算されます。不動産経営が赤字になっていた場合には、赤字の分だけ収入を減らすことができるので所得税も軽減させることができます。
家賃収入だけでは黒字になってしまっても、購入費用を減価償却として毎年少しずつ経費に組み込んで行くことで赤字で計上できます。例えば耐用年数20年の物件を1千万円で購入したら、毎年50万円ずつ減価償却費として計上できるので、その分、所得税を軽減させることが可能です。
相続税
相続税対策として不動産投資を行う人も少なくありません。というのは、同じ市場価格であれば、現金よりも不動産に対する相続税の方が安くなることが一般的だからです。
というのは、不動産に対する相続税というのは市場価格ではなく固定資産税評価額に対してかかるのですが、固定資産税評価額は市場価格の3分の1程度になることが多いからです。
同じ現金1億円を相続するのであれば、現金1億円に対してかかる相続税を支払うよりも、市場価格1億円の不動産物件を購入して、3分の1の評価額である約3,300万円に対する相続税を支払ったほうが支払う相続税が少なくて済みます。
ただし、相続が発生する直近での不動産の売買は相続税対策とみなされて、市場価格で評価されてしまうこともあります。相続税対策のための不動産投資は長い目で見て余裕をもって対策を施していくようにしましょう。
団体信用生命保険が利用できる
不動産投資を行う人の多くがローンを利用します。ローンに対しては、投資用物件の購入であったとしても、団体信用生命保険が利用できるというのも、大きなメリットです。一家の大黒柱に万が一のことがあった場合でも、遺された投資用物件のローンは免除されて、家賃収入だけが遺族に入り続けるので、生命保険や遺族年金の代わりとして考えて始める人もいます。
住宅ローンを利用できない
不動産投資を行うためには、数千万円の現金を用意する必要はありません。多くの人がローンを利用して投資物件を購入します。しかし、あくまでも投資用の不動産を購入するためには不動産投資用のローンです。住宅ローンは利用者が住むための家を購入するためのものですので、不動産投資物件を購入するためには利用できません。
不動産投資用専門のローンは利用できるので、初期費用も少なくて始められます。頭金なしのフルローンを利用すれば、100万円足らずの初期費用で、数千万円の物件を手に入れて運用を開始することもできるのが不動産投資です。
少ない初期費用で、最大限のレバレッジを利かせることができる、というのも大きな魅力です。
インフレに強い
不動産はインフレに強いことでも知られています。インフレというのは貨幣の価値が下落して、物価が急上昇していく現象です。ハイパーインフレが起きてしまえば、瞬く間に数日のうちに物価が10倍、20倍に跳ね上がるということも、歴史上、世界の各地で起きています。
物価の上昇とともに収入も同じ割合で上がっていけば何の問題もありませんが、収入は上がらずに物価だけはどんどんと上がっていくのがインフレです。もちろん不動産価格や家賃も上がるので、インフレになれば空室リスクも高くなります。
しかし、インフレの影響をダイレクトに受ける預貯金や現金、株券などの金融資産に比べると、はるかにインフレの影響を受けにくいのが不動産です。また、貨幣価値が変わっても不動産の価値というのは、住んでいる人や利用している人にとっては変わらないものです。
経済危機の影響を現金や金融商品よりもはるかに受けにくい資産が不動産なのです。
・長期安定型の投資
・節税対策にもなる
・ローンに団信も使える
不動産投資の大まかな手順
次に不動産投資を行う上での手順について、大まかですが見ていきましょう。投資用物件を探す手順も、住宅用物件を探すのとほぼ同じ手順ですが、見るべき観点は全く違ってきます。そこをよく理解して、しっかりと儲かる物件を見つけ出しましょう。
不動産投資の流れについて
それでは不動産投資の流れについてみていきましょう。
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物件探し
資金計画を立てる
契約・購入
経営する
売却する
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物件探し
まずは購入する物件を探します。自宅用物件であれば、内装や住みやすさ、使い勝手というところを重視して探しますが、投資用物件の探し方は全く視点が違うので注意必要です。投資用物件を探すときに注目するべきポイントは利回りです。
購入金額や必要経費に対して、家賃収入がどれだけ得られるのかという利回りを最も重視して探しましょう。
利回りには不動産業者が宣伝文句に使う表面利回りと、必要な経費も換算して出す実質利回りがあります。投資初心者が実質利回りを最初から考えて投資用物件を探すのはとても難しいのですが、修繕費や、入居率、ローンの返済や管理費・修繕積立費のバランスを考えながら物件を探しましょう。
資金計画を立てる
物件の目星を立てたら、次に資金計画を立ててみましょう。購入費、修繕費、修繕積立費、管理費、ローンの返済、税金などもしっかりと計算に入れたうえで、家賃収入の中でペイできるのかどうなのか、空室リスクや災害リスクにはどのように対処していけばいいのか、ということをしっかりと考え抜いた計画を立てることが大切です。
契約・購入
購入する物件が決まり、資金計画も立てられたら契約して購入します。売主との間で後々トラブルが起きないように、契約書の内容はしっかりと吟味したうえで、わからないことや不明点がないようにしてから、契約をすることが大切です。
経営する
購入したらその物件の経営を始めます。しかし、修繕や入居者の管理などの日常的な業務は管理会社に委託することがほとんどなので、基本的に必要経費が引かれた家賃が振り込まれるのを待つだけでいいでしょう。
ただし、定期的に不備がないかどうか、変なトラブルが起きていないかどうか、ということは管理会社にチェックを入れたほうがいいでしょう。トラブルは早めの対処が解決には大切です。
売却する
建物というのは、年数が経てば必ず劣化して、いつかは使えなくなってしまうものです。購入するときには、必ず、その物件への投資からどのように退場するのか、出口戦略までしっかりと考えた上で購入することが理想です。
出口戦略というのは、売る、建て替える、子供に相続させる、更地にするといった方法があります。投資用物件の最も理想的な出口戦略は値が付くうちに売却してしまうことです。
不動産投資で最も重要なのは出口戦略
不動産投資では、経済危機が起きた時のような株やFXのようなドラスティックな危機はもちろん起こりにくいものですが、経年劣化に伴って家賃収入というのはいつかは下がっていきます。入居率も築年数が経てばたつほど下がってきます。
価値を生み出さない資産を保有し続けることほど大きなリスクはありません。どのようにその物件への投資から退場していくのか、出口戦略が最も重要です。つまり時期を見て最適な時期に売却するのが賢い戦略です。
家賃収入が続いている間に売却するのはもったいないという人も多いことでしょう。しかし、家賃収入が確実に得られている間に売らないと、高値では売却できません。
マンションや建物のライフサイクルということも考えて、長い目で見た出口戦略を練ることがとても大切なことです。投資用物件の売却を考えるのであれば1分の入力で最大6社から査定してもらえるすまいステップがおすすめです。
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・不動産投資まで流れを確認
・未来の出口戦略を練る
・最終的方向も考慮する
不動産投資に必要な資金
不動産投資を始めるためにはある程度の資金が必要になります。頭金なしでフルローンで始めることも可能ですが、それでも少なくても80万円から100万円くらいの資金が必要になるといわれています。実際にどのくらいの資金を最初に用意すればいいのか見ていきましょう。
事前に用意するべき資金の目安について
まず、ローンの頭金以外に必要になる費用というのは、不動産会社への仲介料、不動産登記の費用、印紙税、不動産取得税、火災保険、地震保険があります。このほかにローンを組んだ場合には、頭金の他にローンを借りるための諸々の事務手数料等も必要になります。
ローンの頭金以外に必要になる経費はおおよそ80万円から100万円程度になります。そこに物件価格の約1割の頭金が必要になると考えましょう。
フルローンで始めることもできますが、その場合でも諸経費の80万円から100万円は必要になります。
資金計画で失敗しないために考えるべきこととは
不動産投資で失敗して、破産に追い込まれてしまった、という人もいるのは事実です。不動産投資で最も重要な資金計画を立てる上で、失敗しないために事前に考えなくてはいけないことについて理解しておきましょう。
換金しにくい投資だということを理解する
株券や債券と比べると、不動産という資産は換金しにくいものだということは理解しておきましょう。急に大金が必要になったときに、株券や債券であれば損得を考えずに売り払ってしまえば、すぐに現金にすることができます。
しかし、不動産というのはよほど立地のいい人気物件でなければ、すぐに売れるとは限りません。不動産投資を始めるときには、万が一の時に必要になるかもしれない現金はしっかりと手元に残しつつ、余裕のある資金で始めることが鉄則です。
金利と返済金額の関係と利回りについて理解する
投資用物件を購入する場合に不動産会社が宣伝する表面利回りというのは、購入した物件価格に対して、まったく空室が出なかった場合に家賃から得られる利益の利回りことです。必要経費や空室リスクについては全く考慮されていません。必要経費なども計算した実質利回りは自分で計算しなくてはいけません。
また、ローンを組んでいる場合には、実質利回りで計算される利益から、ローンが差し引かれることも考えなくてはいけません。ローンの元本がどのくらいのペースで返済されていくのかも考えて資金計画を立てないと、表面的には黒字になっているはずなのに、気が付いたらローンの返済で赤字になっていた、ということにもなりかねません。
利回りはローン返済のことも考えて計算することが大切です。
・100万円+頭金は必要
・不動産は換金しにくい
・ローンの金利に要注意
不動産投資のリスクに注意
不動産投資は比較的安全な投資だといっても、やはりリスクはあります。しかし、株式投資に対する為替の変動といったリスクに比べると、事前に対処しやすいリスクばかりです。ここからは不動産投資で考えられるリスクと、それに対する対処法について考えてみましょう。
経済的リスク
不動産投資における経済的リスクには、金利上昇のリスクと税金リスクがあります。税金リスクというのは、翌年の税金の支払いのことを全く頭に入れておかずに現金をプールしておかなかった結果、税金の支払通知書が来て初めてお金がないことに慌てるというものです。金利上昇のリスクというのは、ローンの金利が上がってしまい、月々の返済金額が増えてしまうというリスクです。
現在は低金利が続いているので、変動金利でローンを借りている人が多いことでしょう。しかし変動金利では金利が上昇したら月々の返済額が上がってしまうというリスクを背負っています。
例えば5千万円を15年ローンで借りた場合、2％の金利なら月々の支払いは32万円です。これが3％に上がってしまうと35万円と3万円も上がってしまうのです。
経済的リスクへの対策
まず税金リスクへの対策は、翌年に課税される税金の種類をしっかりと理解しておいて、そのためのお金をプールしておくことで回避できます。固定資産税は赤字の有無にかかわらず必要になるので、必ず用意しておきましょう。
金利上昇リスクへの対策はなかなか難しいものですが、返済金額が上がったときのことを考えて、余裕を持った運用をしていくしかありません。
運用リスク
運用リスクには空室リスクと家賃滞納リスクの2つがあります。不動産投資というのは家賃収入で利益を得る投資なので、購入した物件に入居者が入らないと利益が出ません。それなのにローンの支払いや、管理費、修繕積立費、固定資産税は支払わなくてはいけないのです。
入居者が入っていても、家賃を滞納されてしまったら、やはり家賃収入がなくなります。日本の法律では家賃を滞納しても、住民の権利の方が保護される傾向にあるので、なかなか追い出して次の入居者を入れる、ということができません。
まれに家賃を未払いのまま夜逃げをしてしまう入居者もいます。さっさと家財を片付けて次の入居者を入れればいいのですが、勝手に家財を処分されたと損害賠償を求められることもあるので注意が必要です。
運用リスクを回避するためには
まず、空室リスクを避けるために必要なことは、空室になりにくい物件を購入することです。地方の格安の物件が利回り20％以上と謳っている場合には注意必要です。格安であるということは築年数が経っていて、修繕が必要な上に、人気もないということです。空室リスクが高くなります。
表面利回りが低くても、都市部の人気物件を購入したほうが安全です。家賃滞納リスクを避けるためには、入居者の管理がしっかりとしている管理会社を選ぶことが大切です。管理会社を探すときには、家賃滞納や夜逃げに対してどのように対処するのかも、しっかりと確認することが大切です。
建物損壊リスク
建物損壊リスクというのは、老朽化による修繕や、地震や台風といった自然災害などによって、建物が損壊してしまい、修繕費が必要になったり、住めなくなってしまうというリスクです。
近年、特に大きな自然災害が増えています。台風も大型で勢力の強いものが日本を直撃することが多くなってきました。所有している物件のある地域にはどのようなリスクがあるのかを考えて対処することが大切です。
建物損壊リスクへの対策とは
建物損壊リスクに対する対策は、管理会社に長い目で見た修繕計画や修繕積立金の見通しについて確認することと、保険に加入することが一番大切です。保険に加入するときには、保険で補償される自然災害の種類をしっかりと確認することが大切です。経費による出費を少なくするために、保証される災害を選ぶことがあります。
しかし、高層階だから水害は必要ないと外してしまったら、台風による土砂崩れで建物自体が使えなくなってしまった、ということもあります。土砂災害の場合には水害での保証になるので、水害による保証を付けていないと保険金は支払われません。
購入する前には遠方の物件であっても必ず現地に行ってしっかりと自分の目で物件を確認して、どのような保険が必要になりそうかをしっかりと見極めて選ぶことが大切です。
・不動産投資にもリスクが
・事前に備えらえることも
・保険の種類には要注意
不動産投資は出口戦略までを念頭に始めよう
不動産投資には他の投資にはないメリットが多いものですが、それでもしっかりとした戦略を練ってから始めることが大切です。特に購入から売却まで、長い目で見た戦略を練ることが、安心して運用していくためには大切なこと。
なかなか出口戦略まで考えられる人はいないものですが、出口まで見据えた長い目での長期戦略を立ててから始めましょう。
相談は厳選された不動産会社が対応のすまいステップへ
とはいえ、初めて不動産投資を始めようとしている人にとっては、いろいろとわからないことだらけでしょう。そんな時にはやはり不動産投資のプロに相談してみることが一番大切です。
全国各地から信頼できる不動産会社を厳選して登録しているすまいステップなら、あなたの希望に沿った投資用物件を見つけてくれる会社を必ず見つけてくれるでしょう。
まずはすまいステップで不動産会社を探すところから始めてはいかがですか。
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・出口戦略が最も大切
・専門家の長期的な視点も
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