住宅ローンを返済中でも、条件次第では家を賃貸に出すことが可能です。
しかし、賃貸利用には金融機関の承認が必要な場合があり、手続きや費用負担が発生することもあるため、慎重に検討する必要があります。
賃貸に出すことで家賃収入を得られるメリットはありますが、入居者が見つからなければローン返済と維持費の二重負担が発生し、損失を被るリスクもあります。
本記事では、住宅ローンが残っている家を貸すための条件や手続き、費用負担、向いている人の特徴について詳しく解説します。
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ローン中の家を貸すことはできる？
住宅ローンを返済中の家を賃貸物件として貸し出すことは可能ですが、条件が必要です。
通常、住宅ローンは「契約者が住むこと」を前提に融資されるため、勝手に貸し出すことは契約違反になる場合があります。
しかし、金融機関の許可を得られれば賃貸利用が可能なケースもあります。
例えば、転勤や相続などのやむを得ない事情がある場合は、一定の条件付きで賃貸が認められることもあります。
ローン中の家を貸すなら切替の手続きが必要
住宅ローンの返済途中で家を貸したい場合、「住宅ローン」から「賃貸用ローン」への切り替え手続きが必要になります。
ローンを切り替えることで、金融機関の許可を得た上で賃貸に出すことが可能になり、家賃収入を得ながらローンを返済する選択肢が生まれます。
ただし、賃貸用ローンは住宅ローンよりも金利が高くなる傾向があるため、返済額の増加に注意が必要です。
条件次第では認められる場合もある
住宅ローンの利用中は、原則家を貸すことはできませんが、条件次第ではローン切替手続きなしでも、賃貸利用できることもあります。
- 転勤などが原因の場合は認められることがある
- 賃貸部分が50％未満は認められる場合がある
上記2つのケースでは、住宅ローン返済途中でも、家の貸し出しが認められる場合があります。
転勤などが原因の場合は認められることがある
住宅ローンの返済途中に転勤などが原因で家を離れなければならない場合は、特例的に賃貸利用が認められることがあります。特に家を離れる期間が3年以内など短期間の場合は、賃貸利用が認められやすいです。
また、転勤以外でも転職や介護などが理由で住めなくなった場合も、家を貸してもよいケースがあります。特定の事情で家を離れなければならない場合は、ローンを借り入れている金融機関に相談して、賃貸利用ができないか確認してみましょう。
賃貸部分が50％未満は認められる場合がある
住宅ローンを利用している場合でも、賃貸部分が50%未満の場合は、賃貸併用住宅として家を貸し出すことが可能です。ただし、賃貸併用住宅の場合は、自宅部分には住宅ローンが適用されますが、賃貸部分にはローンが適用されません。
そのため、賃貸部分について融資が必要な場合は、別途賃貸用のローンを組む必要があり、ダブルローンとなるため返済負担が増えやすい点には注意しましょう。
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家の売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。
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ローン中の家を貸すことのリスク
ローン中の家を貸すことで、さまざまな負担が発生します。負担の発生によって、金銭的なデメリットが生じる可能性もあるため、ローン中に家を貸すなら注意が必要です。どのような負担があるのかを知り、負担を考慮した上でも返済途中で家を貸すべきか考えてみましょう。
金利が上がって返済総額が増える
住宅ローンから賃貸用のローンに変更して家を貸す場合は、金利が上がるため返済総額が増えます。基本的には住宅ローンよりも賃貸ローンのほうが金利が高く設定されているため、金利の上昇によって当初予定していた金額よりも、返済しなければならない金額は増加します。
返済総額の増加とともに、月々の返済額も増えるため、毎月の出費が増えてしまうことも理解しておきましょう。
ローン切替には手数料が発生
ローン切替をすることで、さまざまな手数料が発生します。切替にかかる手数料は、次の通りです。
- 事務手数料
- 印紙税
- 抵当権の設定費用
事務手数料の設定は、金融機関によって異なります。上記の費用は融資前に支払うため、ローン切替をするなら、ある程度の資金は用意しておかなければなりません。
住宅ローン控除が適用されなくなる
住宅ローンから賃貸用のローンに切り替えると、住宅ローン控除が適用されなくなります。住宅ローン控除は契約者かその家族が住むことを前提に適用できる制度であるため、金融機関に届け出て認められている場合でも、控除は適用できないため注意が必要です。
ただし、転勤などが理由で一時的に貸し出している場合は、自身が再度居住したタイミングで、ローン控除を再開できます。また、賃貸併用住宅で自宅部分が50%以上ある場合は、自宅部分においてのみ、住宅ローン控除の適用は可能です。
空室リスクへの対策が必要
ローン中に家を貸す場合は、空室リスクへの対策が必要です。賃貸住宅にしても入居者が入らなければ、家賃収入は得られません。賃貸利用するタイミングでさまざまな費用がかかるため、家賃収入が得られないとローンの返済は苦しくなります。
空室リスクを回避するには、管理会社に入居者の募集や管理を委託しましょう。プロに依頼することで、空室リスクは回避しやすくなります。
場合によっては売却も検討
ローン中に家を貸すと、さまざまな負担が発生します。そのため、現金の取得が目的なら、場合によっては売却したほうがよいこともあります。
売却することでローン切替の際に発生する手数料や金利の上昇などの負担がなくなるため、金銭的な負担は減らせます。ローン中でも売却価格や自己資金の充当で一括返済できるなら、売却は可能です。ローン中に家を売る場合は、金融機関に相談して、売却の許可を得ておきましょう。
売却するならすまいステップを活用
家を売却するなら、すまいステップを活用することがおすすめです。すまいステップは一括査定サイトであり、一度の登録で複数社から査定を受けられます。
査定結果を比較することで、どの不動産会社が好条件で売却できるかがわかります。すまいステップは優良業者のみ登録されているため、安心して利用できる不動産会社を見つけられることも魅力です。
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ローン中の家を貸すために必要な切替手続き
ローン中の家を貸すためには、基本的にはローンの切替手続きが必要です。どのような手続きが必要かは、現在利用している住宅ローンによって異なります。ローンごとの違いを知り、必要な切替手続きについて理解していきましょう。
民間の金融機関の住宅ローンを利用の場合
民間の金融機関が提供している住宅ローンを利用しているなら、アパートローンなどの賃貸用ローンへの切替が必要です。
賃貸部分が50%未満の場合は住宅ローンのみで賃貸利用も可能ですが、自宅部分が100%の状態で融資を受けていた場合は、ローンの切替で賃貸部分には賃貸用ローンを利用する必要があります。
住宅金融支援機構の住宅ローンを利用の場合
住宅金融支援機構の住宅ローンを利用している場合は、民間の金融機関へローンを切り替えなければなりません。住宅金融支援機構のほうが金融機関よりも金利が低いケースが多く、ローンの切替によって金利が高くなる可能性があることは理解しておきましょう。
フラット35の場合
もしフラット35のローンを利用している場合は、転勤などの事情がある場合に限定されますが、将来的に自身が住むことを前提にして、ローン中でも家を貸せるケースがあります。
特例的に賃貸利用が認められる場合は、住所変更の手続きのみで賃貸利用できるため、他のローンよりも手続きの手間が少ないでしょう。
東京都荒川区 / 40代
査定価格4,500万円売却価格4,470万円
埼玉県戸田市 / 30代
査定価格4,800万円売却価格4,750万円
愛知県長久手市 / 30代
査定価格4,200万円売却価格4,300万円
神奈川県横浜市西区 / 50代
査定価格900万円売却価格1,200万円
福岡県福岡市早良区 / 40代
査定価格3,180万円売却価格3,230万円
ローン中の家を貸すことについてのＱ＆Ａ
ローン中の家を貸すなら、Q&Aを参考にして、こまかな点についても理解を深めておくことが大切です。
- 手続きなしでローン中の家を貸すとどうなる？
- 戻る際には入居者にすぐ退去してもらえる？
疑問点を解消して、ローン中に家を貸すかどうかの判断に役立てましょう。
手続きなしでローン中の家を貸すとどうなる？
ローン切替や金融機関への相談なしに手続きをせずにローン中の家を貸すと、契約違反となってローン残債の一括返済を求められます。手続きをせずに勝手に賃貸利用をすると、郵送物の返送などが理由で、契約違反の状態が判明する可能性が高いです。
また、場合によってはローンの一括返済だけではなく、刑事告訴される危険性もあるため、ローン中の家を貸すなら、必ず手続きを行いましょう。
戻る際には入居者にすぐ退去してもらえる？
転勤などが理由で一定期間のみ家を貸し出す場合は、自分が家に戻りたいタイミングで入居者に強制的に退去してもらうことはできません。基本的には入居者の退去を待ってから、自身が家に戻ることになるため、場合によっては自宅に戻れない可能性があることは理解しておきましょう。
転勤の期間が確実に決まっているなら、定期借家契約で期間を限定して貸し出すことがおすすめです。定期借家契約なら期間の定めができ、更新なしで自宅に戻れるため、転勤から戻ったタイミングでスムーズに自宅に住めます。
ローン中の家は場合によっては賃貸にできる
住宅ローンは契約者やその家族が住むことを前提にした契約であるため、基本的にはローン中に家を貸すことはできません。しかし、ローン切替や特定の事情がある場合は、賃貸利用することは可能です。
ローン中の家を貸す場合は、ローン切替などで負担があるため、費用面には注意が必要です。費用負担や賃貸経営のリスクなども正しく把握して、ローン中の家を貸し出すべきかを検討しましょう。
