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不動産査定書とは?見方・入手方法から信頼できる会社の選び方まで徹底解説

  • 更新日:2025年7月23日
監修者:木村ゆり
監修木村 ゆり
地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定
不動産査定書とは?見方・入手方法から信頼できる会社の選び方まで徹底解説

不動産を売却する際には不動産査定書というものが必要になってきます。

しかし、「不動産査定書ってどこで入手できるんだろう」「不動産査定書っていくら費用がかかるんだろう」「不動産査定書ってどうやって見るの?」といったような不安があるのではないでしょうか?

この記事ではそのような不安を解消し、さらには不動産査定書のチェックポイント、査定書を入手する方法や必要な書類までご紹介していきます。

また、自宅の査定書が欲しい方は下のフォームを入力し、不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

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もくじ

不動産査定書とは?

不動産査定書とは、不動産会社があなたの不動産を調査し、「市場の動向や物件の状況から見て、このくらいの価格で売却できそうだ」という査定価格とその理由を詳しくまとめた報告書・提案書のことを指します。

これは単なる価格表ではありません。査定書には、査定価格の算出根拠となった近隣の取引事例や、物件のどのような点が評価されたのか(プラス評価)、あるいは価格に影響したのか(マイナス評価)といった情報が詰まっています。

つまり、不動産査定書は、売却活動の方向性を決めるための**「羅針盤」であると同時に、その不動産会社の知識や分析力、売却に対する姿勢が見えてくる「会社の成績表」**のような役割も果たします。

この査定書を正しく読み解くことが、適正な価格で売却を成功させ、信頼できる不動産会社を見つけるための第一歩となるのです。

まずは、その査定書には大きく分けて2つの種類があることを知っておきましょう。

不動産査定書は2種類ある

不動産査定書には2種類あり、1つ目は不動産会社による査定書、2つ目は不動産鑑定士による不動産査定書です。

不動産会社に依頼する方法不動産鑑定士に依頼する方法
目的不動産の相場価格や市場価格を知りたい相続や財産分与で正式な書類が必要になった
かかる日数即日~1週間2週間程度
かかる費用無料20万円程度以上

それぞれの特徴や費用について詳しく解説いたします。

【無料】不動産会社による不動産査定書

一般的に、不動産の査定は「不動産会社による不動産査定」のことを指します。不動産会社による査定結果が記載されている書類が不動産査定書です。

不動産会社による査定は、不動産を売りたい人が「不動産の市場価格」を確認するのに用いられます。

また、不動産会社による不動産査定は無料で行われます。

なぜかというと、不動産会社から見たら将来の取引のチャンスになるからです。もし査定を機にあなたが不動産を査定した会社の仲介で売却すると不動産会社の利益になります。

【有料】不動産鑑定士による不動産査定書

不動産鑑定士による査定書は正式には「不動産鑑定書」とも言われ、公的な効力を持つ書類です。

不動産鑑定資格を有した鑑定士が公式な鑑定評価基準に基づいて不動産を評価します。信頼性が高く、裁判など公的な証明書としても使用されます。代表例は以下の通りです。

  • 相続や離婚の際に財産分与をする時
  • 親族間で不動産を売買もしくは交換をする時
  • 代償分割の価格を決める、または遺留分減殺請求をしたい時
  • 相続税の申告で土地評価額を下げたい時
  • 生前贈与、負担付贈与を行う時

不動産鑑定評価書の作成費用は20万円程度が発生するので、売却価格を知りたいときには無料で不動産会社に査定書を作ってもらう方が一般的です。

迷ったときは不動産会社に依頼して不動産査定書を作成してもらおう

上記二つの方法で不動産査定書の入手を悩んだ場合には、不動産会社に依頼して不動産査定書を作成してもらいましょう。

不動産鑑定士による鑑定書が役立つシーンは、遺産分割したい時、生前贈与を行う時、相続税評価額を下げたい時、財産分与の時、不動産の売買や交換する時などが挙げられます。

不動産の市場価格を知りたいという場合には不動産会社に依頼した不動産査定書で十分です。

また、高い査定価格を得るコツとして、一社のみに査定依頼をするのではなく、複数社に査定依頼を出し、査定価格を比較することが大切です。そこでおすすめなのが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サイトの手順

不動産一括査定サイトすまいステップを使えば簡単に複数企業へ査定を依頼できます。

不動産売却に必要な費用一覧!手数料の相場や税金の計算方法を解説!

不動産査定書の見方

次に不動産査定書に書かれている項目と重点的に何を確認すればいいのかを説明します。

不動産査定書に書かれている項目

まずこちらが実際の不動産査定書です。

不動産査定書サンプル

査定書には次のような項目が書かれています。

査定物件の情報

住所や面積、駅までの距離や接道状況など査定した不動産の情報です。

査定地の査定価格

不動産の査定価格や面積、建物の査定価格、流通性比率から算出した査定額です。

査定価格はあくまで不動産会社の予測にすぎないため、上限価格、標準価格、下限価格の3種類の査定価格が書かれている場合もあります。

査定額の根拠

査定地の周辺の環境や交通の便、隣地の状況、日照・採光の状況などの情報を基にした評価を行ったものです。

どのような要素が加点、減点になったのか分かりやすくするために、査定額を算出する計算式が書かれている場合もあります。

事例地情報

周辺エリアで類似物件の売買事例が書かれている場合もあります。不動産会社はこれらの事例を基準に査定額を算出しています。

以上のような内容が書かれています。

信頼できる会社を見抜くための査定書チェックポイント

複数の不動産会社から査定書を取り寄せた後、多くの人が「どの会社を選べばいいのか」と悩みます。ここで注意したいのが、査定額の高さだけで安易に会社を選んでしまうことです。

査定額はあくまで「売れるであろう」という予測価格であり、その価格での売却を保証するものではありません。中には、媒介契約を結びたいがために、意図的に高い査定額を提示する会社も存在します。

本当に信頼できるパートナーを見つけるためには、査定書の内容を深く読み解く必要があります。ここでは、優良な不動産会社を見抜くための5つのチェックポイントを具体的に解説します。

①査定の根拠が客観的で分かりやすいか

最も重要なのが、「なぜその査定額になったのか」という根拠が、誰にでも納得できるように示されているかという点です。

良い査定書の例

  • 近隣の類似物件(所在地、築年数、広さなど)の「成約事例」や「現在の売出事例」が具体的に複数挙げられている。
  • 「角部屋で日当たりが良いからプラス100万円」「駅から徒歩15分と少し距離があるためマイナス150万円」など、プラス要因とマイナス要因が具体的に評価され、金額に反映されている。
  • データの出典(レインズ、自社の取引データなど)が明記されている。

注意が必要な査定書の例

  • 「周辺相場を考慮して」「人気のエリアなので」といった、曖昧な表現に終始している。
  • 明確な根拠がないまま、他社より極端に高い査定額が提示されている。

査定の根拠が明確であることは、その会社が市場を正しく分析できる能力と、顧客に対して誠実であることの証明です。

②物件のプラス面・マイナス面の両方が書かれているか

良い査定書は、物件の良い点(プラス面)をアピールするだけでなく、売却する上での課題となりうる点(マイナス面)についても正直に記載しています。

例えば、「日当たりが良く、リフォーム済みで室内は大変綺麗です(プラス面)。しかし、前面道路が狭いため、車の出し入れに注意が必要です(マイナス面)」のように、両側面から物件を客観的に評価しているかを確認しましょう。

マイナス面を隠さずに伝え、さらに「その弱点をどのようにカバーして売却活動を行うか」という対策まで提案してくれる会社は、売主の立場に立って物事を考えてくれる、信頼できるパートナーである可能性が高いです。

③「売り出し価格」の戦略的な提案があるか

査定価格は「このくらいで売れるだろう」という成約予想価格です。それに対して「売り出し価格」は、実際に市場で販売を開始する価格を指します。

信頼できる会社は、査定価格をただ提示するだけでなく、「査定価格を踏まえて、どのような価格で売り出すべきか」という売却戦略を提案してくれます。

例えば、「査定価格は3,000万円ですが、まずは反響を見るために3,180万円で売り出しましょう。2週間経っても問い合わせが少なければ、3,080万円への価格変更を検討しましょう」といった、市況や売主の希望(早く売りたい、高く売りたいなど)に応じた具体的なシナリオを提示してくれるかどうかがポイントです。

④売却活動の具体的なプランが見えるか

査定はゴールではなく、あくまでスタートです。その査定書に、「どのようにして買主を見つけるのか」という具体的な販売活動の計画が示されているかを確認しましょう。

  • SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトへの掲載は行うか
  • レインズ(不動産会社間の物件情報システム)への登録はいつ行うか
  • 週末にオープンハウス(内覧会)を実施するか
  • 物件の魅力を引き出すための写真撮影や広告作成の工夫はあるか

どのような方法で、どれくらいの期間をかけて売却を目指すのか。その道筋が見える査定書は、売却活動を安心して任せられる一つの判断材料になります。

⑤書類全体が丁寧で、担当者の熱意が感じられるか

最後に、書類そのもののクオリティもチェックしましょう。

  • 誤字脱字はないか
  • 図や写真、グラフなどが効果的に使われ、見やすく作られているか
  • 物件写真が魅力的に撮影されているか
  • テンプレートをコピーしただけのような内容ではなく、担当者自身の言葉で物件の魅力や所見が書かれているか

書類の丁寧さは、仕事の丁寧さに直結します。 あなたの大切な資産の売却を任せるのですから、書類作成一つをとっても、その会社の姿勢や担当者の熱意をしっかりと見極めることが重要です。

不動産査定書の入手する流れ

次に不動産会社から不動産査定書を入手するまでの流れを紹介します。

STEP1:不動産会社へ査定依頼

まずは不動産会社へ査定依頼をします。街中や駅の近くにある不動産会社へ行って依頼する方法もありますが、インターネットが広まった現代では不動産一括査定サイトを使って依頼する人も増えています
不動産一括査定サイトなら不動産の所在地や面積といった基本情報と自分の連絡先を入力するだけで、複数企業へ一度の査定依頼ができます。

査定の方法には机上査定と訪問査定の2種類がありますが、机上査定は物件の基本情報のみを参考にした概算価格です。正確な査定書が欲しい場合は訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定を依頼する不動産会社が決まったら、現地調査の日取りを決めましょう。もちろん立ち合いが必要で、大体2~3時間ぐらいはかかるとみて、時間に余裕がある日時にするようにしましょう。

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STEP2 不動産会社の現地調査

予定していた訪問日時にて、不動産会社の担当者による現地調査が始まります。訪問査定直後に査定書が貰えることはほとんどなく、後日郵送で送付されます。

STEP3 査定書を受け取る

現地調査から3~4日後に不動産査定書が届きます。査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまでしっかり聞いてください。

受け取った不動産査定書の内容と、不動産会社の担当者の対応を参考に売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

みんなの不動産売却体験談

male

群馬県高崎市 / 50代

査定価格1,800万円売却価格1,800万円

不動産会社の決め手
元々、賃貸管理をお願いしておりました。今回、借り主退去にあたり室内修繕や清掃などをワンステップで受けて頂き、またその完成度も非常に高く信頼関係が構築されておりました。
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female

愛知県瀬戸市 / 40代

査定価格1,700万円売却価格1,680万円

不動産会社の決め手
チラシが偶然にもポストに入っていた。マンションを欲しいという人がいた。不動産会社には不安が沢山あったが話を進めた。担当する人が入社一年目であったが感じがよかった。宅建は持っていないので終始不安があった
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female

京都府京都市伏見区 / 40代

査定価格2,750万円売却価格2,570万円

不動産会社の決め手
知識が豊富で実績もあったので。でも実際依頼したらこちらの物件の欠点ばかりを気にして、居住中なのに家中の引き出しをひっくり返してあら捜しをするようなとんでもない方でした。
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male

奈良県橿原市 / 50代

査定価格3,500万円売却価格3,500万円

不動産会社の決め手
不動産会社売却にあたり、知り合いが居ればベストですが、担当の方が信頼出来るかどうが、希望売却価格に近い値段で売ってくれるかどうかが重要でした。
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male

福岡県福岡市中央区 / 50代

査定価格3,980万円売却価格3,980万円

不動産会社の決め手
遠隔での売却活動へのサポートがしっかりしていると感じた。また同じマンションでの売却じっせきがあり、顧客を持っているとの販売戦略を持っていたから。さらに査定金額も妥当な額で信頼できた。
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不動産査定書を依頼するために必要な書類

査定書を依頼するために必要な書類には、「絶対に必要な書類」「あると便利な書類」「あったほうがより査定の精度が上がる書類」があります。

場合により用意する書類は異なるので、不動産会社にしっかりと確認することが大切です。

下記にあるそれぞれの必要書類は、場合により書類の用意が必要でなかったり、逆にもっと多くの書類の用意を求められたりします。

  • 必ず準備すべき書類
    • ➀登記簿謄本
    • ➁公図、所在地がわかる地図
    • ➂身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票など
  • あると便利な書類
    • ①地積測量図、境界確認書
    • ➁固定資産税納税通知書
    • ③登記済権利証または登記識別情報
  • より査定の精度が上がる書類
    • ➀建築確認済証、建築設計図書、設計図書
    • ➁マンションの管理組合規約、管理費や修繕積立金に関する書類
    • ➂売買契約書・重要事項説明書、間取り図など

必ず準備すべき書類

査定書を依頼する目的や方法、不動産の種類などにより、必要な書類は異なります。下記にあるのは、必ず必要だとされている書類の代表的な例です。

➀登記簿謄本

全部事項証明書」とも言われており、法務局(登記所)で取得できる書類です。登記簿謄本を見れば、どこにあるか、何坪の建物か、誰が所有しているのか、担保に入っているのかがわかります取得には500円ほどの手数料が必要です。以前に取得したものを持っている場合は、最新のものを取得する必要があるかどうか不動産会社に確認してください。

➁公図、所在地がわかる地図

公図は、土地の図面で、土地の形状、地番、道路、水路や隣接地の位置などがわかる書類です。法務局(登記所)で取得できますが、インターネットで取得することもできます。併せて、売却する不動産の所在地がわかる地図もあるとよいです。必ずではありませんが、売りたい不動産の場所がわかりにくい場合には、地図を提出したほうが良いでしょう。

➂身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票など

本人確認書類として提示または提出を求められることがあります。そのため不動産の所有者全員の身分証明書(免許証や保険証など)、実印、印鑑証明書、住民票を用意しましょう。住民票や印鑑証明書などは、発行から3カ月以内である必要があるため、取得するタイミングを不動産会社に確認してから準備します。登記上の住所と現住所が同じであれば、住民票は必要ありません。不動産が共有名義の場合は全員分の本人確認書類が必要です。

あると便利な書類

不動産会社から必ず用意してくださいと指示された書類以外に、不動産会社が査定をする際に、あると便利だとされる書類もあります。用意しておけば、より詳細な査定が期待できるので、不動産会社に下記にある書類も用意したほうが良いかを確認しましょう。

①地積測量図、境界確認書

地積測量図とは、土地の面積や測量方法、土地の形状などがわかる書類で、法務局で取得できます。境界確認書とは、土地の境界について隣接地の所有者と合意した内容を記した書類で、法務局には保管されていないため、手元にあるかどうか確認が必要です。面積や境界線の情報を明確にしないと、後にトラブルの原因になるため、重要な書類になります。正確な測量図がない場合には、販売活動と同時並行で測量を行うこともあります。

➁固定資産税納税通知書

固定資産税の正確な金額を把握するために必要な書類です。固定資産税納税通知書は毎年自宅に送付されますが、役所や都税事務所にて固定資産税評価証明書を取得することもできます。不動産登記で税金の計算をする時にも、参考にする書類です。

③登記済権利証または登記識別情報

登記が完了したら法務局(登記所)が発行する書類が登記済権利証です。現在はコンピューターに登録する登記識別情報に変わりました登記簿上の所有者を買主に変更するときに、このどちらかが必要になります。査定書を作成する段階ではすぐに必要になる書類ではありませんが、所有権を証明する大切な書類なので、用意しておくと良いでしょう。

不動産売却に必要な書類一覧!取得方法からなくした場合の対処法までまとめて紹介!

より査定の精度上がる書類

あったほうがより査定の精度が上がる書類もあります。全て用意する必要はありませんが、どのような書類があるのかを覚えておき、不動産会社に用意したほうが良いか相談してみましょう。

➀建築確認済証、建築設計図書、設計図書

新築した時に建築会社から建築確認済証や検査済証をもらいます。建築基準法に従い正しく建築されていることを証明する書類になるので、一戸建ての売却の際にはあるとよいでしょう。建築設計図書や工事記録は、どのように設計や工事をしたかがわかる書類です。買主が将来リフォームをする時に、情報としてあると便利になります。

➁マンションの管理組合規約、管理費や修繕積立金に関する書類

分譲マンションの売却の際には、不動産会社と媒介契約を結ぶ時期までに準備が必要です。買主にとって重要な情報なので、提示できるようにしておきましょう。管理費や修繕積立金に関する書類は、買主のローンの返済計画や将来の資金計画を立てる際に役立ちます。

➂売買契約書・重要事項説明書、間取り図など

不動産を購入したときの売買契約書や、重要事項説明書には、物件の面積や告知事項などが記載されています。間取り図や新築時のパンフレットなどもあれば有力な情報になります。

不動産売却に必要な書類一覧!取得方法からなくした場合の対処法までまとめて紹介!

インターネット査定などの簡易査定は書類が必要ない

用意が必要な書類、あったら便利な書類などはいろいろありますが、実際は用意する書類が全くないこともあります。
不動産会社に査定を依頼する際は、不動産会社が法務局などに行き不動産の情報を調べてくれるからです。
自分で書類を持っており、不動産会社に渡すだけの状態であれば、渡したほうが査定が早くなったり精度が上がったりするなどのメリットはあります。

一方で、インターネット査定などの簡易査定を行う場合は、簡単な入力のみで査定書を作成するので、査定の精度は低いです。

しかし、書類は用意する必要がないので手間はかかりません。おおよその相場を知りたい場合は簡易査定で十分なので、気軽に試してみましょう

また査定依頼を行い、訪問査定日の前に不動産会社に直接聞いてみるのもありでしょう。

不動産査定書のひな形・テンプレートの無料ダウンロード方法

不動産査定書のひな形やテンプレートはどこでダウンロードできるのでしょうか?ここでは2つ紹介させていただきます。

不動産流通推進センターよりダウンロード

1つ目の方法が不動産流通センターよりダウンロードする方法です。こちらのリンクからサンプルを見ることができます

不動産会社のホームページよりダウンロード

2つ目の方法が一般の不動産会社のホームページよりダウンロードする方法です。ここでは小菅不動産のホームページをご紹介させていただきます。こちらのリンクよりホームページに進んでいただきます。

すると以下のような部分がございますので、こちらもまたご自身の不動産種別に合った不動産査定書のひな形をダウンロードしてください。

不動産査定書サンプル

 不動産売却を検討しているなら査定書を作成してもらおう

不動産の売買にもいろいろあり、それぞれのケースにより無料の査定書で良いのか、有料の不動産鑑定書が必要かが変わります。売却の目的や不動産の種類など、ケースに応じて査定書を作成してもらいましょう。

査定をする際、インターネットを利用した簡易査定で良いのか、不動産会社の店舗に直接行くか、どちらが良いのか悩むものです。査定をする際の選択では、インターネットを利用した一括査定サービスをおすすめします。複数の不動産会社の情報を一気に把握することができて効率的です。

一方で、店舗に直接行く査定依頼は非効率的になり、手間も時間もかかります。実績があり安心して利用できる一括査定サイトを利用し、信頼できる不動産会社を見つけて査定書を作成してもらいましょう。

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