空き家売却には税金がかかる？税率や計算方法・3000万円特別控除の条件を解説

空き家を売却して得た代金は課税対象になるため、税金が発生します。

ですが、一定の条件を満たせば、空き家売却の際に3,000万円の特別控除の特例が適用されるため、節税が可能です。

本記事では、空き家売却に伴う税金の計算方法、控除の特例の要件や申請方法について解説します。

空き家を売却する方法！売却する流れについて解説

空き家売却では税金がかかる

所有している空き家を売却して利益（譲渡所得）が発生すると、その利益に対して税金がかかります。

また、空き家を売却すると「利益が出たらかかる税金」に対して、「利益が出なくてもかかる税金」があります。

次の章では、空き家を売却する時にかかる税金がどんなものなのか、以下の税金について解説します。

さらに税金の税率と計算式についても解説するので、参考にしてみてください。

空き家売却で利益が出たらかかる税金

先にも述べたように、空き家を売却して出た利益に対してかかる税金を「譲渡所得税」と言います。

譲渡所得税には、復興特別所得税と住民税が含まれます。

さらに、所有していた期間で「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」に区分され、それぞれに課される税率が異なります。

下記の表は、短期・長期の期間で設定される税率をまとめたものです。

（参考；国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

※復興特別所得税は、東日本大震災復興の財源確保を目的とした税金で、令和19年まで納付が課されます。

譲渡所得税と住民税は、空き家を売却するまでに”所有していた期間が5年以内か、5年超か”によって、譲渡所得税が短期30％・長期15％、住民税が短期9％・長期5％となります。

【算出方法】税率から税額を求める計算式

税金がいくらになるかの計算は、まず課税譲渡所得金額を出し、その金額に税率を掛けることで分かります。

課税譲渡所得金額を出す計算式は下記の通りで、短期・長期ともに同じ式です。

具体的なシミュレーションは次項で後述します。

「譲渡金額」とは売却で得た代金のことで、空き家を売却して得た金額です。

次に「取得費」とは、空き家の購入時に伴う代金や手数料などを含めた金額です。取得費に関しては、減価償却費相当額を差し引いて計算します。なお、取得費が分からない場合や譲渡金額の5％より低い場合、譲渡金額の5％（概算取得費）として計算します。

続いて「譲渡費用」とは、空き家の売却時に伴う費用で、主に仲介手数料や測量費、印紙代などです。

最後の「特別控除」とは、空き家を売却した際の特別控除「空き家売却に伴う特別控除の特例」が適用された場合にのみ、最高で3,000万円が控除されます。

空き家売却で得た売却金から、空き家の購入時などの費用や売却時に伴う費用を差し引き、さらに特別控除が適用されれば最高3,000万円を差し引いて、残った金額が「課税譲渡所得金額」です。

この金額に税率を掛けて税額を求めます。

【具体例】実際に税額を求める

それでは、実際に計算してみましょう。下記の金額を設定し、前述の計算式に当てはめて税額をシミュレーションします。

特別控除については、あり・なしのそれぞれの課税譲渡所得金額を計算します。

続いて、税率（長期譲渡所得20.315%）から税額を求めます。

譲渡金額が3,000万円と仮定して、特別控除がない場合の税額は約557万円でした。

一方、特別控除がある場合は、課税譲渡所得金額が0円となるため非課税となります。

空き家売却で利益が出なくてもかかる税金

空き家を売却して利益が出なくてもかかる税金には、「印紙税」と「登録免許税」の2つがあります。

この2つの税金は利益が出るかどうかに関わらず、空き家を売却する上で必要な諸経費です。

詳しい概要や税額は国税庁のHPをご覧ください。

空き家売却の税金に使える控除・特例

空き家の売却に伴う特別控除の特例の他にも、家屋に伴う控除の特例は複数あるため、混同しないように注意が必要です。

ここでは、その他の控除の特例をご紹介します。

マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例

マイホーム（自己居住用財産）を譲渡した場合にも3,000万円の特別控除の特例が適用されることがあります。

この場合、空き家を売った場合とは控除の適用要件が異なります。

空き家の売却に伴う控除と、マイホーム売却に伴う特別控除は併用できます。

ただし、2つの特別を併せて、3,000万円が控除の限度額となるため、注意が必要です。

（引用元：国税庁HP「​​マイホームを売ったときの特例」・国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置【他の税制との適用関係】」）

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、土地や家屋を相続した際、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合に、相続税額の一定額を譲渡金額の取得費に加算することで所得税を減税できる特例です。

ただしこの特例は、空き家売却の控除の特例とは併用できないため、どちらかを選ぶ必要があります。

空き家売却の知見を深め上手に節税しよう

相続した空き家を売却して利益を得た場合、譲渡所得税や住民税が課税されます。

税額は安い金額とは言えず、空き家の放置を選択してしまう人も、これまでは多くいました。

ですが、空き家の特別控除の特例が適用されることで、最高3,000万円までの控除を得られます。

控除が適用されれば、空き家問題と節税問題を同時に解決できる場合もあるため、空き家を相続した方や所有している方は確認してみましょう。

なお、空き家を売却する際には、不動産の売買を専門にする不動産会社への依頼が必要です。

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