「空き家を手間や費用かけずに売却できる方法ってあるの？」
「空き家を売却した場合、費用や税金はどれくらいかかる？費用や税金を節約する方法ってあるの？」
空き家を売却するか検討していて、このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
空き家を手間や費用をかけずに売却できる方法があったらいいですよね。
この記事では、空き家を売却する8つの方法や空き家売却にかかる費用や税金をご紹介しています。
この記事を読めば、空き家を手間や費用をかけずに売却する方法や空き家売却にかかる費用や税金を節約する方法を見つけられます。
空き家を解体せずにそのままの状態で売却する6つの方法
空き家を解体せずに、そのままの状態で売却する方法が6つあります。
- そのままの状態で中古住宅として売却する
- そのままの状態で古家付き土地として売却する場
- 早く売却したいなら「買取」で売却する
- 「空き家バンク」を活用して売却する
- リフォームして売却する
- 「瑕疵保険」に加入して売却する
この6つの方法は、それぞれの状況に合わせて選択するのがよいでしょう。
本章では、それぞれについて詳しく説明していきます。
そのままの状態で中古住宅として売却する
築20年までの物件など状態の良い空き家は、「中古住宅」としてそのままの状態で売却できます。
既に人が住んだことのある住宅です。築2年を超える住宅を指します。
一般的な木造の戸建て住宅は、築年数が経つごとに建物の価値が下がっていきます。
築20年以上経つと、建物の価値がなくなります。
中古住宅として売却するなら、早めに売却準備を進めることをおすすめします。
不動産を高く早く売りたい場合は、一括査定サイトで複数の不動産会社で査定を受け取ることをおすすめします。
複数の会社に査定を受けて、金額を比較すると、『査定価格は高かったけど、実際に売り出すと値下げを余儀なくされてしまった』といった事態を、できる限り避けられます。
一括査定サイトすまいステップなら、無料で最大4つの不動産会社から査定を受け取ることができます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
- 築20年以内の空き家を売却したい
- なるべく手間をかけず高く空き家を売却したい
そのままの状態で古家付き土地として売却する
築20年を超えている空き家は、「古家付き土地」として売り出します。
築年数が20年以上経っていて、経済的に価値のない建物が経っている「土地」です。
「土地」として売却します。
古家付き土地として売却する場合は、土地の価値のみで売却額を決めます。
古家付き土地として売り出すので、土地の購入を希望している買主に訴求すれば、売却ができる可能性があります。
また、売主が建物を解体する必要がないため、解体費用がかからない点がメリットと言えます。
ただし、買主が建物を解体する費用と手間を負担する必要があるため、土地の価格の値下げ交渉をされる可能性があります。
- 空き家の傷みがやや目立つ
- 築年数20年以上の空き家を売却したい
- 売却額が安くなってもいいので、解体にかかる費用・手間を省いて空き家を売却したい
早く売却したいなら「買取」で売却する
空き家を急いで売却したいなら、「買取」で売却する方法もあります。
空き家を不動産会社に直接購入してもらう売却方法です。
不動産会社に空き家の買主を探してもらう「仲介」に比べて、買取は不動産会社が直接買い取るので、買主が現れるのを待つ必要がありません。
買取は、仲介よりも早く・確実に売却できるというメリットがあります。
ただし、買取で売却した場合の売却額は仲介で売却した場合の7割程度になってしまいます。
また、買取の場合、不動産会社が買い上げた後、不動産会社が家の解体やリフォームを行い販売します。
「家をそのままの状態で誰かに使ってほしい」と考えている方は注意しましょう。
- 空き家を早期（2カ月以内）に売却したい
- 仲介でどうしても売却できない空き家を売りたい
「空き家バンク」を活用して売却する
買主が見つかりにくい場合は、空き家バンクを活用して売却することを検討してみてください。
空き家バンクとは、全国の「空き家を売却したい人」と「空き家を購入したい人」を繋ぐサービスです。
空き家の所有者が、サイトに情報を登録すれば、買主が空き家を探せる仕組みになっています。
参考：LIFULL HOME’S「空き家バンク」
空き家バンクは、空き家の売却したい人・購入したい人だけでなく、空き家を貸したい・借りたい人にもアプローチできる点がメリットです。
ただし、空き家バンクで売却する場合、買主や売主との交渉を自分で行う必要があります。
交渉の手間がかかる点や、契約書の不備などでトラブルが発展するリスクがあることを留意してください。
こんな人におすすめ
- 築年数が古い物件で売れにくい
- 駅から遠い物件で買主がなかなか見つからない
リフォームをして売却する
部屋の気になる傷や汚れなど部分的にリフォームをして売却する方法があります。
築年数が経ち、家の状態が悪いまま売却すると、買主がなかなか見つからないケースが多くあります。
リフォームをして家の状態をアップデートすることで、買主が物件に住むイメージをしやすくなり、物件の購入に繋がりやすくなる可能性があります。
ただし、自己負担で出したリフォーム代以上に、高く売れるとは限りません。
こんな人におすすめ
- 給湯器など重要な設備が壊れている
- 物件の外観の印象があまりにも悪い
「瑕疵保険」に加入して売却する
瑕疵保険に加入して売却する方法があります。
万が一、売買後に住宅に瑕疵があった場合に、保険金が支払われる制度です。この保険金の範囲内で、住宅を補修できます。
こんな人におすすめ
- 他の物件と差別化して売却したい
空き家を解体して売却する2つの方法
空き家を解体し、土地を更地の状態にして売却する方法は2つあります。
- 劣化が激しいなら解体して売却する
- 更地渡しの約束で売却する
空き家を解体し更地にすると、買主が解体費を負担する必要がないなどのメリットがあるため、場合によっては古家付き土地よりも買主が見つかりやすい可能性があります。
一方、空き家を解体する場合、ほとんどの場合で解体費用が100万円以上かかります。
本章では、それぞれについて詳しく説明していきます。
劣化が激しいなら解体して売却する
空き家の状態が非常に悪く、費用や期間に余裕があるなら更地にして売却することも検討しましょう。
雨漏りやシロアリ被害、外壁の破損などが目立つ建物は、買主にもマイナスの影響を与えてしまい、なかなか売却できない可能性があります。
建物を解体して更地にしてしまえば、そのリスクを防げます。
また、更地にしてしまえば、建物の維持管理の手間が省けます。
売却したい空き家が30坪の場合、解体費用は、90万～150万円ほどかかります。
一方で、直近は空き家の解体費用の一部を補助する自治体も増えてきています。
大規模にリフォームしなければいけないような場合は、更地にしたほうがむしろ持ち出しが少なく済むかもしれません。
- 雨漏り・シロアリ被害など建物の構造上の問題がある
- 大規模なリフォームなしでは売却が難しい
更地渡しの約束で売却する
わざわざ解体したのに売れなかったというリスクを避けたい方は、更地渡しの約束で売却する方法を検討するとよいでしょう。
まず古家付き土地の状態で売却します。買主が見つかった後に、売主側が建物を解体し、更地の状態で売主に引き渡す方法です。
こんな人におすすめ
- 建物が住める状態ではない
- 解体によって控除が「3000万円特別控除」が受けられる
- 土地の固定資産税が高い
空き家売却にかかる費用・税金
空き家を売却すると、以下のような費用や税金がかかります。
| 費用・税金 | 目安の金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却価格×3%）＋6万円＋消費税 |
| 解体費用 | 建物構造と坪数よる（木造で4～5万円/坪など） |
| 登録免許税 | (土地評価額＋建物評価額)×0.4％ |
| 印紙税 | 売却価格による(400円～6万円） |
| 譲渡所得税（譲渡所得が出る場合のみ） | 譲渡所得×税率 |
空き家を売却すると、売却価格のおよそ5~7%の費用と税金がかかると言われています。
この章では、空き家売却にかかる費用と税金について、それぞれみていきましょう。
空き家売却にかかる費用
空き家を売却した場合、以下のような費用がかかります。
| 費用・税金 | 目安の金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売却価格×3%）＋6万円＋消費税 |
| 解体費用 | 建物構造と坪数よる（木造で4～5万円/坪など） |
空き家を売却する際に不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料が発生します。
空き家売却を不動産会社に依頼し、買主が見つかって売却が成功した場合に不動産会社に支払う報酬です。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5％(税別) |
| 200万〜400万円以下 | 売却価格×4％＋2万円(税別) |
| 400万円超 | 売却価格×3％＋6万円(税別) |
例えば、相続した家を1,000万円で売却した場合、「200万円以下の部分に5％」「200～400万円の部分に4％」「400万円を超える部分には3%」で分けて計算します。
加えて、消費税がかかるため、上限額は『396,000円』となります。
空き家を解体して更地にしてから売却する場合は、解体費用が必要です。
解体費用は、家の構造や坪数によって、以下の表のように変わります。
| 家の構造 | 坪単価 | 解体費用の相場 |
|---|---|---|
| 木造 | 3～5万円 | 30坪：90万～150万円 40坪：120万～200万円 50坪：150万～250万円 |
| 鉄骨造 | 5～7万円 | 30坪：150万～210万円 40坪：200万～280万円 50坪：250万～350万円 |
| 鉄筋コンクリート（RC造） | 6～8万円 | 30坪：180万～240万円 40坪：240万～320万円 50坪：300万～400万円 |
地方の場合は、上記の表よりも解体費用が安くなる傾向にあります。
空き家売却にかかる税金
空き家を売却した場合、以下のような税金がかかります。
| 費用・税金 | 目安の金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | (土地評価額＋建物評価額)×0.4％ |
| 印紙税 | 売却価格による(400円～6万円） |
| 譲渡所得税（譲渡所得が出る場合のみ） | 譲渡所得×税率 |
登録免許税は、相続登記（名義変更）手続きの際にかかる税金です。
相続後、相続登記をされていない方は、売却前に必ず手続きが必要です。
相続した空き家の名義を相続人に変更する手続きです。
登録免許税は、「固定資産税評価額×0.4％」です。
土地や建物を取得する場合にかかる税金を決める基準となる価格です。
印紙税は、不動産売買契約書の作成にかかる税金です。不動産売買契約書に収入印紙を貼ることで納税します。
印紙税は、売買契約書に記載されている売却金額によって税額が変わります。
令和6年3月31日までは軽減税率が適用されるため、印紙税200円から6万円程度となります。(詳しくは、国税庁『No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで』をご覧ください。)
空き家を売却して利益（譲渡所得という）が出た場合は、その利益に対し譲渡所得税(所得税と住民税)がかかります。
税金が発生する譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
＝家の売却額－(取得費＋譲渡費用)－控除額
取得費：家の購入にかかった費用
譲渡費用：家の売却にかかった費用
被相続人からの相続で取得した場合、家の取得費がわからないケースが多いです。
その場合、取得費を「売却額×5％」として、譲渡所得を計算します。
譲渡所得税は、譲渡所得に上記の表にある税率をかけあわせて、算出します。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって以下のように変わります。
なお、相続で取得した家の場合は、前所有者の所有期間も含めます。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
⇒費用・税金などを含めた、空き家として残す問題点についてはこちら
空き家売却で費用・税金を節約するコツ
少しでも費用を抑えることはできないかな？
空き家を売却する際、下記に挙げるような工夫をすることで出費が抑えられます。
- 特例・控除を利用して節税する
- 補助金を活用して解体費用を賄う
- 片付けをし、不用品を処分しておく
- リフォームせずに売却する
節約方法を知って賢く空き家を売却しましょう。
空き家売却で利益(譲渡所得)が出るとかかる譲渡所得税は、特例や控除を利用することで節税できます。
空き家売却時に使える特例・控除は、以下のようなものです。
| 特例・控除 | 内容 | 適用要件 |
|---|---|---|
| 相続した空き家を売った時の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から3,000万円までを控除できる |
|
| 取得費加算の特例 | 相続時に支払った相続税分を取得費として譲渡所得から差し引ける |
|
上記の控除や特例を利用した場合、確定申告が必要となります。
また、空き家を解体して売却する場合、自治体が設けている補助金や助成金を活用できるケースがあります。
一例として、いくつかの都道府県の補助金・助成金の制度を紹介します。
| 自治体 | 制度の内容 |
|---|---|
| 札幌市 | 上限50万円として解体費用の3分の1を助成する |
| 仙台市 | 上限60万円として解体費用の半額を助成する |
| 名古屋市 | 上限60万円として解体費用の半額を助成する |
| 神戸市 | 上限100万円として工事費用または補助対象金額の低い方の3分の1を助成する |
| 福岡市 | 一律20万円を助成する |
自治体によって助成金額や適用要件は異なるため、詳しく知りたい方は自治体のホームページを見たり役場の窓口で問い合わせてみましょう。
また、エアコンなどの家電や、ソファやカーペットなどの家具は自分で処分すると、解体費用を抑えられます。
相続時のバタバタや離れて住んでいることが理由で、「どうせ解体するのだから」と空き家の片付けに手を付けられていない方も少なくないかと思います。
木製の大型家具などは処分を解体業者に依頼したほうが安くなるケースもあるため、事前に解体業者に相談するとよいでしょう。
リフォームをしてから空き家を売りたいという方もいると思いますが、費用や手取り額を考えるとリフォームはおすすめできません。
空き家のリフォームには、少なくない金額の費用がかかります。
▼参考：水回りのリフォームにかかる費用
| リフォーム箇所 | 相場 |
|---|---|
| キッチン | 50~150万円 |
| トイレ | 10~50万円 |
| 洗面所 | 20〜50万円 |
| 浴室 | 50〜100万円 |
しかし、リフォームすることで空き家の売却価格にかかった費用以上を上乗せできることは滅多にありません。
空き家の購入希望者は、築年数や立地から購入物件を絞り込むことが多く、これらの条件はリフォームをしても変えられないためです。
近年は、「築古の物件を自分の好みに合わせてリフォームしたい」と考える買主も多いため、基本的にはリフォームせずに空き家を売り出すことがおすすめです。
空き家売却の4つの注意点
空き家は安く売却されがちですが、どうせ売却するなら高く売りたいですよね。
空き家売却の時に、工夫をすれば高く売却できる可能性があります。この章では空き家を高く売るための注意点を紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
空き家売却の4つの注意点
- 名義変更をしておく
- 売り出しまでの期間には余裕を持つ
- 売り出し価格は少し高めに設定する
- 空き家売却の実績がある不動産会社を選ぶ
注意点①：名義変更をしておく
空き家の名義人でなければ空き家を売却できません。相続したばかりで名義が変更されていない場合は、相続登記で名義変更をしましょう。
法務局にて相続登記ができますが、手続きが複雑なため司法書士に依頼する方もいます。（相場は7～10万円）
もちろん自分で行うこともできるので、そういった作業や理解が苦痛でない方はやってみましょう。
注意点②：空き家を売却するまでの期間に余裕を持つ
空き家を売却するまでの期間には余裕を持ちましょう。売り急ぐと足元を見られて買い叩かれてしまうリスクがあります。
下の図は、株式会社Speeeが戸建て売却を行った1500人に売却までにかかった期間を尋ねた結果です。
戸建てを売却した人のうち、半数以上が売却までに半年以上かかったと回答しています。
空き家の売却までにかかる期間は、半年以上かかると想定して売却活動をすると良いでしょう。
注意点③：売り出し価格は少し高めに設定する
空き家を売却する際、査定額よりも少し高めに売り出し価格を設定しましょう。
空き家を売却する場合、まずは不動産会社から査定を受けますが、必ず査定額通りに売却しなければならないわけではありません。
空き家をいくらで売り出すかは、査定額を参考に売主が自由に決められます。値下げ交渉などを得て、売主と買主が合意した売却価格で空き家は売却されます。
買主に値下げ交渉をされるケースも考慮して、売り出し価格は査定額よりも1割ほど高く設定しておきましょう。
注意点④：空き家の売却実績がある不動産会社を選ぶ
まずは、空き家の売却実績がある不動産会社を選びましょう。不動産会社によって強い分野があり、空き家売却の場合であれば、直近で空き家の売買件数を教えてもらいましょう。
売買実績のある会社は、それだけ買い手を見つける力に長けているので、大手か中小で不動産会社を選ぶのではなく、実績をしっかり見ておく必要があります。
売却活動を始める上で、信頼できる不動産会社を見つけることは大切です。よって、どの不動産会社に依頼するかは、複数社に査定依頼して比較しながら決めましょう。
おすすめのサービスが「不動産一括査定」です。不動産一括査定は、1度の入力で複数社に査定依頼ができます。
一括査定サイトのすまいステップでは、「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介の営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介の実績を保持」など高い売却スキルをもつ担当者が査定を担当します。
以下のフォームで依頼できますので、ぜひ活用してみてください。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
