空き家を売却する方法ー特例措置やかかる費用・注意点を解説

相続などで所有することになった実家を、いつまでも放置しておくわけにはいきません。

空き家を所有している間、固定資産税や管理費は重くのしかかってきますし、放置をすれば老朽化はもちろん近隣住民とのトラブルにもなりかねません。
空き家の売却活動中もれなく老朽化は進んでいきます。
誰もすまない家であれば、早期に売却の決断をし行動を開始しましょう。

この記事でわかること
  • 空き家の売却方法・あなたに合った売却方法の選び方
  • 信頼のおける不動産会社の選び方・売却の進め方
  • 売却にかかる費用や税金・高額な税金を抑える方法
  • 空き家売却の注意点・売却ができなかった場合の策
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空き家を売却する方法は2つ

空き家を売却する方法は大きく分けて2つです。

  • 空き家付き土地として販売する方法
  • 空き家を解体し更地にして販売する方法

売却方法の決定は一番大切なことです。この中から、あなたがどの売却方法をとるべきか一緒に選んでいきましょう。
まずはそれぞれの売却方法。そのメリット・デメリットを紹介します。

空き家付土地として売却する

空き家付きで販売する方法で、建物の劣化に合わせてリフォームを行うこともあります。
比較的老朽化の進んでいない物件に向いています。

メリット

  • 解体や整地の費用を要さない。売却の費用を抑え売却開始までが早いため、高く売れる。
  • 自分でリフォームしたい人達に人気が出やすい。(新築よりも安価で自分好みの家ができる)
  • 解体する方法に比べ、後の税金を抑えられる(後ほど解説)

空き家の売却に際し、売却費用を抑えるというのは非常に大切です。計画的に売却活動をしていないと損失を被ることもあり得ます。
売却の費用が抑えられるのは大きなメリットといますね。

デメリット

  • 売却活動中も劣化がすすむ。(管理を怠ると知らない人が住み着くことも…)
  • 高齢化が進んでいる地域では住宅の需要が少なく販売が難しい。
  • 築年数20年を超えた建物には価値がつきにくい

最大のデメリットは売却完了までの管理面でしょう。
遠方に住んでいるのであれば業者に管理を任せることになるため信頼のおける不動産会社を選ぶこともまた重要です。

空き家を解体し更地にして販売する

築年数が非常に古く老朽化の進んだ建物は倒壊の恐れもあるため、解体し更地にしてから販売しましょう。
土地だけであれば、居住以外の活用ができるので需要も高まります。

メリット

  • 更地にして販売することによって需要が高まる。(駐車場や太陽光発電に利用する人も)
  • 家の管理が必要なく、近隣とのトラブルにもなりにくい。
  • 買い手が土地の大きさを感じ取りやすく魅力的。

更地にして販売すれば、買い手が見つかりやすい傾向にあります。
こちらの方法のほうが売買成立までが早いかもしれません。

しかし、近年はリフォームやリノベーションの需要が高まっているため、一概にそうとは言えません。

デメリット

  • 解体・整地の費用が掛かる。(一戸建てであれば約100万円はかかります)
  • 建物がある場合に比べ固定資産税が6倍、都市計画税が3倍に跳ね上がる。

更地として売り出すことの最大のデメリットは、税金が高額になることです
実は、固定資産税や都市計画税は建物がある場合常に減税されています。

更地にしてしまうと減税措置が外され税金が6倍、3倍と跳ね上がってしまうのです。
売れる見込みがない場合は安易に解体するのはやめましょう。

あなたに合った売却方法を選ぼう

先ほど説明した売却の方法のうち、実際どの方法を選べばいいかなかなか決められないですよね。
建物の状態に合わせて、どの売却方法を選ぶべきか書き出してみたのであなたに合った売却方法を選びましょう。

築浅かメンテンナンス良好の場合は建物ごと販売

築年数15年ほどの空き家は、比較的築浅の物件といえます。
この場合は「中古物件」として空き家付きで販売しましょう。

外壁や水回りのメンテナンスなどもされている場合は、そのまま売りに出してしまっても買い手がつくでしょう。
売却に要する出費を最大限に抑えられます。

築年数20年ほどの場合は部分的リフォームをして販売

築20年と、やや古い空き家はまず売れる見込みがあるかを調べ、部分的なリフォームを加えて販売しましょう。
水回りなどを中心に修繕していくとよいですね。

「中古物件」で販売するか、「古家付き土地」として販売するかも迷いどころです。
まずは査定をしてもらい、不動産の担当者と相談しながら決めていくのがいいでしょう。

構造しっかりで築25年以上の家は古家付き土地で販売

築年数が25年を超えている空き家でも、構造がしっかりしていればわざわざ解体する必要はありません。
やや売りづらい傾向にありますが、リノベーションを目的として購入をする方たちに需要があるからです。

築年数が20年を超えたあたりから建物の価値はほとんどなくなってしまうので、この場合「高く売る」ではなく「安く早く売る」をテーマとしたほうが結果的に税金面で得をすることになります。

家の老朽化があまりにも激しい場合は更地にして販売

老朽化の進み倒壊の恐れがある空き家は解体し更地にして販売しましょう。
ここまでくると建物の価値はほぼ0であり、購入希望者も非常に少ないのです。

更地にすることで、格段に需要が高まり売却達成までも早くなります。
需要が高まりから高額で売却することも可能になります。

ただ、解体費用と解体後の固定資産税等の上昇があるので不動産業者に相談しながら慎重に決めましょう。

住宅需要がない土地の場合は解体して販売

高齢化が進み切って住宅の需要がない地域では空き家の販売は難しいでしょう。(築年数が浅く、魅力度の高い地域であれば買い手は見つかるかもしれません。)

この場合は、更地にして居住目的以外のニーズを獲得しましょう。
畑にしたり、太陽光発電を設けたり、倉庫として活用したり。確実に売れやすくなります。

ただここでも、解体費用と解体後の固定資産税等の問題は発生します。
無暗に解体するのはとても危険なので、不動産業者に査定してもらい相談してから決断しましょう。

空き家を売却するまでの流れ

実際にイメージがつきやすいよう売却までの主な流れを解説いたします。
一見難しそうに感じる空き家売却ですが、雰囲気をつかむことで前向きにとらえることができるでしょう。

査定を依頼する

まずは不動産に査定を依頼しましょう。
ここで重要な点は、複数の不動産に査定をしてもらうことです。

査定額は不動産会社ごとに大きくことなるため、他社との比較はもちろん、自ら近隣の相場を把握しておくと後悔しないでしょう。

査定を一括依頼できるサービスを利用し複数の不動産会社を比べてみましょう。
会社によって査定結果や信頼感の違いを感じ取れるはずです。

不動産会社と媒介契約

査定が終わりましたら、条件の良さ、担当者の信頼性を加味したうえで不動産を選び、媒介契約を結びましょう。
なお、媒介契約の時点で料金は発生しません。売却が成功したときにのみ仲介手数料が発生する仕組みなのでご安心ください。
仲介手数料については次の章で詳しく解説します。

媒介契約について下の記事で詳しく解説されているので、査定を進めつつ理解を深めましょう。

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権利などに関する書類を準備する

空き家売却を進めていくうえで必ず必要になる書類がありますので、以下にまとめました。

  • 登記識別情報通知
  • 間取り図・土地測量図
  • 建築確認済証・検査証(建物がある場合)
  • 管理規約・使用細則等(マンションの場合)
  • 固定資産税評価証明証
  • 印鑑証明書
  • 身分証明書

上から4つに関しては、不動産を取得した時に発行されています。
ほか3つに関しては市役所で発行しましょう。

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アイキャッチ

売却活動を開始

不動産との契約をすまし、売却に必要な書類を用意したらいよいよ売却開始です!

ここでは内見や購入希望者との価格交渉などが行われます。
お互いに合意が確認できたら売買契約へと移ります。

売買契約をするにあたり、さらに書類を要求されます。
あなたが用意するべきは以下の3点です。

  • 瑕疵担保責任保険証書(原本)
    →平成21年以降完成の物件のみ
  • ローン残高証明書
  • 身分証明書

売却完了

売買契約が結ばれ、無事売却代金が決済されたら引き渡しです。
空き家の悩みからはもう開放です!

雰囲気がつかめなかった場合はさらに詳細に解説している記事をご参照ください。

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空き家売却でかかる費用や税金

親から相続した空き家ともなると、比較的築年数が古い場合がほとんどでしょう。

そこで、劣化に応じたリフォーム代や解体費用(一軒家の解体には約100万~200万円がかかります)。さらには税金や仲介手数料が発生します。
売却するとお金が入ってくると安易に考えないようにしましょう。

以下では、空き家の売却でかかる税金と手数料について詳しく解説します。

空き家売却でかかる費用

親から相続した空き家ともなると、比較的築年数が古い場合がほとんどでしょう。

そこで、劣化に応じたリフォーム代や解体費用(一軒家の解体には約100万~200万円がかかります)。さらには税金や仲介手数料が発生します。

空き家売却でかかる税金

空き家は売却する際にも税金がかかります。空き家を売却する時にかかる税金は印紙税、譲渡所得税の2種類があります。印紙税は、不動産の売買契約書に収入印紙を貼ることで納税します。譲渡所得税は、空き家を売却した時の金額が取得した時の金額を上回った場合、その利益分に税率をかけて算出されます。

税率については以下のとおりです。

所有期間所得税住民税合計
長期譲渡所得(5年超)15.315%5%20.315%
短期譲渡所得(5年以内)30.63%9%39.63%

長期保有すると税金が倍近く安くなりますが、ここにも注意が必要です。
管理が行き届いていない空き家は「空家等対策特別措置法」により「特定空き家」に指定される可能性があります。
これに該当すると、本来効いている減免措置が無効化され、固定資産税の税率が6倍、都市計画税の税率が3倍になります。

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空き家売却での印紙税と軽減税率

不動産譲渡に関する契約書に記載されている金額により決定します。
(平成26年4月から例話4年3月31日までに作成されたものは税率の軽減措置を受けることができます。)

 
契約金額本則税率軽減税率
10万円超過~50万円以下400円200円
50万円超過~100万円以下1千円500円
100万円超過~500万円以下2千円1千円
500万超過~1千万円1万円5千円
1千万超過~5千万以下2万円1万円
5千万超過~1億円以下6万円3万円
1億円超過~5億円以下10万円6万円

空き家売却でかかる手数料

空き家を売却する際に不動産会社を利用した場合、仲介手数料が必要となるケースがあります。仲介手数料は空き家が売れた際に不動産会社に支払う報酬のことです。金額については売却額に対して○%という形で不動産会社が定めているケースがほとんどです。ただし、以下のとおり法律で上限は定められています。

売却価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分5%
200万〜400万円以下の部分4%
400万円超の部分3%

例えば、相続した家を1,000万円で売却した場合
・1,000万円のうち200万円の部分に5%の10万円
・1,000万円のうち200~400万円の部分に4%の8万円
・残り600万円に3%の18万円
合計36万円が仲介手数料として計算されます。

そして今回のような中古物件の場合は、先ほどの手数料に対して消費税かかります。
よって、消費税10%を足した39万6,000円が実際の仲介手数料(税込)になります。

空き家売却で使える控除や補助金

空き家を売却して売却金を取得すると、課税対象となる可能性が出てきます。

空き家を取得した金額よりも売却額が高額だった場合は、利益と見なされ譲渡所得税が課税されます。

この税金には利用できる控除がありますのでチェックしておきましょう。

さらに、空き家の解体費用に補助金が出ることも知っておくと損をすることなく売却することができます。

空き家の3,000万円の特別控除

空き家を相続してから売却した場合は、譲渡所得から3,000万円が控除されるためよく理解しておきましょう。特別控除を利用すると3,000万円以下で売却した場合には税金を支払う必要がなくなります。3,000万円以上で売却した場合でも、売却額から3,000万円が差し引かれるためかなりの節税になるでしょう。具体的には以下の計算式で計算します。

譲渡所得=売却価格−所得費用−譲渡費用−3,000万円
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長期所有の軽減税率

3.000万円控除以外に利用できるのが、10年超所有軽減税率です。これは、10年以上所有していた空き家を売却した場合は、譲渡所得税の税率が低くなるという控除を指します。3,000万円控除との併用が可能なため、譲渡所得の支払いが必要な人はよく理解しておくとよいでしょう。

注意点としては、この控除を利用すると確定申告を行う必要があります。

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相続した空き家の取得費加算の特例

相続した空き家を一定期間内に売却した場合は、一定金額を譲渡資産の取得費として加算できる特例もあります。この特例を受けるためには、以下の条件に当てはまる必要があります。

  • 相続や遺贈によって財産を取得した人
  • 財産を取得した人に相続税が課税されている
  • 財産を相続した日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

取得に加算される相続税額は、以下の計算式で算出することができます。

取得費に加算する相続税額=その者の相続税額×(その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額)÷(その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額)

空き家を放置しておくと困ること

空き家を管理せずに放置しておくと、いくつかのデメリットが生じます。

たとえば、居住していなくても固定資産税や都市計画税が課税されることなどです。さらに、犯罪や老朽化による事故の可能性も考えられます。

空き家が近隣に迷惑をかけてしまうこともあります。ここでは、空き家を放置しておくと困ることの代表例を3つ紹介します。

税金や管理の負担がある

空き家だからといっても、所有者は存在します。所有者には当然、固定資産税、都市計画税の課税義務が発生します。居住しているしていないに関わらず支払わなければなりません。さらには、長期間手入れをせずに放置していると住宅は老朽化するため定期的にメンテナンスを行う必要があります。メンテナンスには費用がかかるため費用負担が生じる点もデメリットといえるでしょう。

犯罪や事故のリスク

空き家にした状態で放置していると、危機管理の面でリスクが生じることもあります。たとえば、知らない間に誰かが住み着いていたり、不法投棄をされたりすることもあるでしょう。過去には空き家ばかりを狙った放火事件なども起きているため、住宅の周りに燃えやすいものを置かない、定期的に出入りして管理していることをアピールしておくことも重要です。

さらに万が一、老朽化で自然に倒壊してしまった場合、近隣に迷惑をかける可能性もあります。このようなことが起こらないうちに売却を検討するのもひとつでしょう。

近隣からの苦情

近隣に空き家があることはあまりよく思われないケースが多めです。前述したようなリスクが生じるため、管理ができないようであれば思い切って売却してしまうこともひとつでしょう。

放火や倒壊、不法侵入だけでなく、空き家は放置しておくと庭先に草が伸び放題になってしまうこともあります。さらに木々が生えている場合も枝が伸びて隣家に侵入してしまうこともあります。自分が居住している地域から離れた場所にあり、管理が難しい場合は近隣から苦情がくる前に対処法を考えましょう。

空き家を売却するときの注意点

空き家を売却するときにはいくつかの注意点があります。空き家を売却する方法、売却する際の税金や費用など知っておくべき注意点について6つご紹介します。事前に簡単な知識だけでも身につけておくことで損をせずに空き家を売却することができるでしょう。

空き家売却に強い不動産会社に依頼する

空き家を売却する方法として、不動産会社に依頼するという方法があります。不動産会社には、それぞれ得意分野があるため、依頼先を探す場合には利用したい不動産会社の強みを事前に調べておきましょう。空き家の販売については、空き家問題に強い不動産会社に依頼するのがベストです。

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解体する前には不用品を処分しておく

空き家を解体して更地にして売却する場合の注意点は、中にある不用品の処分です。解体するのだからそのままでもよいのではないかと考える人もいるでしょう。ただ、不用品の解体や処分には費用がかかります。そのため、解体前に処分できるものは整理しておくと費用を節約することができるでしょう。

空き家の購入金額がわかる書類を探しておく

空き家が売れた場合には、課税の対象となります。空き家を取得した時の金額よりも売却額が高額だった場合は、売却額は利益と見なされます。そのため譲渡所得税が課税されます。前述したように、この税金は控除を利用することができます。

そのため、空き家である物件を購入したときの額がわかる書類を用意しておく必要があります。購入金額がわからない場合は、売却した金額の5%が取得費になるため、場合によっては損になるため必ず探しておきましょう。

空き家売却には時間がかかる

空き家を売却した際に適用される3,000万円特別控除には、期限があります。具体的には、住居に住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却することが条件です。空き家は買い手がつくまでに時間がかかることも多いため、もう利用する可能性がない物件の場合には早めに売却を検討するほうがよいでしょう。

控除を受けるための条件は、これ以外にもあるため多少複雑です。信頼できる不動産会社を見つけて控除が受けられるかどうか相談してしてみるのもひとつの方法といえます。

相続した空き家は有効活用しない

相続した空き家を売却したい場合に注意しておきたい点があります。相続した空き家の売却時に3,000万円特別控除を適用したいのであれば、以下の点に注意しましょう。

  • 相続から譲渡までの間に事業用、貸付用または居住用として利用しない
  • 相続の時から取り壊したときまでも、事業用、貸付用または居住用に利用しない
  • 土地が相続の時から譲渡の時まで事業用、貸付用または居住用に利用しない

つまり、空き家を売却する前に誰かに貸したりして有効活用してはいけないということになります。

誰かに貸すことができるような空き家であれば控除の対象にはならないと判断されるからです。

権利関係の確認をしておく

空き家だからといって簡単に売却できると思っているのであれば要注意です。

売却前には、登記に関して空き家に抵当権などの担保が設定されていないかなどを確認しておく必要があります。

相続した空き家の場合は、相続した時点で所有権移転の登記を行うことになります。所有権移転の際に、権利関係の確認を行うことができます。ただ、それよりも前にあらかじめ登記簿謄本を確認しておくことも大切です。

さらに近隣との関係についても確認しておくとよいでしょう。特に隣家との境界線については相続の際に問題となることも多いためしっかりと確認することをおすすめします。

空き家が売却できなった場合の代替案

万が一空き家売却に失敗してしまった場合、同対処したらいいのでしょうか。
以下では、空き家を売却する以外の方法を紹介いたします。

不動産会社に買取ってもらう

不動産会社に買取してもらう方法は、最も早く空き家を手放すことができる方法です。
その分売却する場合に比べ安い金額での買取になってしまう傾向があります。

また、あまりに需要の少ないエリアでは買取を断られる場合もあります。
いずれにせよ、一度不動産会社に相談してみることをおすすめします。

空き家バンクを利用する

空き家バンクとは地方公共団体(または地方公共団体から委託を受けた団体)が運営する、空き家物件の情報を提供する仕組みです。
「売り手と買い手をマッチングするサービス」ととらえてほぼ間違いありません。

このサービスを利用することであなたの空き家情報をより多くの人々に伝えることができ、結果的に契約の可能性も高まります。

注意点としては、空き家バンクはマッチングまでしか行わないことです。
その後の買い手との交渉や契約のサポートはしてくれませんので、不動産業者を通して契約を進めていくのが得策でしょう。

親戚に譲る

他者への売却以外に、親戚に譲る方法もあります。

この場合は「売却」ではなく「贈与」としてみなされ、贈与税が発生します。
夫婦や兄弟間、または未成年者と行う一般贈与と、直系の親族間で行う特別贈与がありますが、どちらの場合でも売却の際にかかる税金に比べ安く抑えることができます。

賃貸経営にする

空き家を賃貸物件として貸し出す活用法もあります。
継続的な収益を生み出せるほか、実家を所有し続けられるメリットがあります。

劣化が激しい住宅では事前に修繕を行う必要もありますが、「DIY型賃貸借」にを活用すれば借り手が自分好みにリフォームを行うことができるため、事前のリフォーム費用を抑えることができます。

賃貸経営をする際に自分で管理することも可能ですが、家賃の滞納や設備の回復などを一人で行うのは大変なことです。
そこで、一般的には管理を委託する方法が用いられています。

管理や家賃の回収を委託できる「管理委託方式」
保証会社が物件自体を長期間借り上げる「サブリース契約」などがあります。

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民泊施設にする

空き家を民泊施設にして宿泊費を得る活用法もあります。
外国人観光客が増加している日本では、民泊産業の需要が高まり続けています。

Airbnb(エアビーアンドビー)やSTAY JAPANなどの民泊仲介サービスなどの普及により、旅客獲得への難易度は格段に下がりました。

ただし、こうした民泊施設として活用していくには旅館業法の規制を受け、自治体の許可を得る必要があります。
許可を得ずに有償の民泊営業をした場合は、「無許可営業」とみなされ取り締まりの対象となります。

空き家は速やかに売却しよう

空き家を放置しているとさまざまな問題が生じる可能性があります。とはいえ、空き家が遠方にある場合や、多忙な場合は定期的にメンテナンスを行うことが難しいケースもあるでしょう。

自分だけの問題であればまだよいのですが、近隣の人に迷惑をかける可能性もあることには留意しておく必要があります。

空き家の資産価値の低下、老朽化によるケガ、事件、放火の心配、不法投棄の問題など考えられる問題は数多くあります。そのためもう利用する可能性がない空き家であるならば不動産会社に依頼して売却することを早めに検討するとよいでしょう。

一定の期間をすぎると税金に対する特別控除が利用できなくなるなどの問題も出てくるため、信頼できる不動産会社に査定と相談を依頼して速やかに行動することをおすすめします。

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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない 

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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