「空き家を相続したけど、売却しようかな..?」
「売却する場合はどうしたらいいんだろう?」
空き家を相続したばかりの場合、売却すべきか迷われる方は多いと思います。また、劣化が激しい場合は、売ることを考えても買い手がつくか不安に感じてしまうことは珍しくありません。
空き家は保有しているだけで毎年税金が発生します。管理を怠って放置すると税金が跳ね上がるリスクもあります。
この記事では、空き家売却を検討している方に向けて、空き家を保有し続けるリスクや、売却方法、スムーズに売却するための注意点を解説していきます。空き家を保有し続けるリスクを回避するために、あなたに合った方法を選び、より好条件で空き家の売却を成功させましょう。
- 監修畑中 学
- 不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
- 【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
- 【URL】武蔵野不動相談室株式会社
空き家は早めに売却したほうがいい
結論からいうと、空き家は早めに売却したほうがよいです。相続したばかりで売却を迷っている方も多いと思いますが、保有期間が長いほど維持管理の支出が増え、売却にも通常より多くの費用が発生するようになります。
早めに売却したほうがいい理由は次のとおりです。
- 維持管理のための費用や手間かかる
- 所有しているだけで税金が発生する
- 築年数が古いほど家つきで売却しづらくなる
- 相続から3年を超えると売却時に節税できなくなる
①維持管理のための費用や手間が毎月かかる
空き家は人が住んでいなくても維持管理のために費用や手間がかかります。空き家は湿気が大敵で、定期的な換気が求められる他、庭つきの場合は草むしりや木々の手入れも必要です。締め切った屋内に湿気がこもると木製部分が痛みやすく、長い間水を使っていないと給排水管が老朽化して下水のにおいがたちこめやすくなります。草木の手入れも怠れば庭から植物があぶれ、近隣に迷惑がかかってしまいます。
よって、水道代に加え、点検にきたとき用に電気は契約したままにする必要があります。水道光熱費の支払いは月々では微々たるものかもしれませんが、年間で考えると痛手となります。
また、空き家が遠方の場合は、交通費や通う時間がかかります。空き家の管理サービスで代行するとしても、月額5,000円～1万円が一般的です。空き家を保有しつづけることはそれだけ負担が大きくなることは知っておきましょう。
②所有しているだけで税金が発生する
空き家には固定資産税がかかります。固定資産税は空き家を相続してから翌年以降に発生し、戸建ての場合、相場は毎年10万～12万となっています。また、空き家を放置して荒廃させてしまった場合、特定空き家（周辺の生活環境を大きく損ねると国から判断された空き家）に指定され、固定資産税が最大6倍（戸建ての場合、相場は毎年60万～72万）に跳ね上がってしまうことがあります。
毎月の維持管理を怠って特定空き家に指定されると、毎年の固定資産税の負担が大きく増えることになります。最初はきちんと管理できていても、継続となると難しさは増します。管理が結果的に難しくなり、特定空き家に指定され、毎月税金で大きな損失を被るリスクがあることは認識しておきましょう。
③築年数が古いほど家つきで売却しづらくなる
築年数が古くなるほど空き家の価値はどんどん下がります。一般的に建物としての家の価値は築20年を超えるとほとんどなくなるといわれています。
また前述したとおり、空き家を維持管理することは大変手間がかかります。築年数が経って、維持管理期間が長引くほど老朽化がすすみ、ますます買い手はつきづらくなるでしょう。このように空き家を保有する期間が長いほど、売却に不利にはたらくことは知っておきましょう。
④相続から3年を超えると売却時に節税できなくなる
相続から3年を超えると売却時に節税制度が利用できなくなります。相続から3年以内に空き家を売却する場合、空き家の3,000万円特別控除を利用できます。この控除は、空き家売却時の利益にかかる譲与所得税を控除するための特例措置で、最大3,000万円を節税することができます。
3年を経過すると特例対象外になってしまうので、利益が発生した場合は税金をそのまま支払うことになり、売却の負担が増えることは認識しておきましょう。
【状況別】空き家を売却する方法
空き家の売却方法は、空き家の状態や立地条件によって異なります。売却を成功させるためには、状況にあわせた最適な方法を選ぶことが大切です。自分がどの方法に適しているか、以下のフローチャートに沿って選んでみてください。（赤矢印：YES、青矢印：NO）
該当した売却方法の詳細は、以降で解説しています。
①そのまま売却
売却に焦っていないのであれば、とりあえずはそのまま売りに出すことをオススメします。空き家の売却方法にはリフォームまたは更地にして売るなどがありますが、いずれも高額な費用がかかります。さらに、費用分を補える価格で売れる補償はなく、売れないリスクさえあります。だとすれば、まずはそのまま売りに出してみて、購入希望者の反応をみた上で、リフォームや更地化を検討するほうが、賢い選択といえます。
そのまま売りに出す場合は、「中古住宅」または「古家つき土地」のいずれかとして販売することになります。
①-1.「中古住宅」としてそのまま販売
「中古住宅」とは、築後一年以上が経過していたり、一度は人が住んだことがある家を指します。築20年以内と比較的新しかったり、屋根の葺き替えや外壁塗装、水回りのリフォームなどを過去に行っている空き家は、「中古住宅」としてそのまま売却できる可能性が高いです。
▼中古住宅の例
住み替えや実家の相続を機に中古住宅の売却を検討している人は年々増加しています。一方で、近年は空き家の数が増加しており2033年には3戸に1戸が空き家になると予想されており、中古住宅が売れづらい時代に移り変わっていく可能性もあります。[…]
①-2.「古家つき土地」としてそのまま販売
「古家つき土地」とは、築年数が20年を超えている、構造が立派な家つきの土地のことです。趣がある古民家風のリノベーションを目的とする買い手に需要があるため、そのままでも売れる可能性があります。
ただし、築年数が20年以上の家の価値はほとんどゼロに近しくなっているため、「高く売る」ではなく「安く早く売る」をテーマとしたほうが比較的売れやすいということは念頭に置いておきましょう。
▼古家つき土地の例
「相続した家を売りたいけれど、築年数が古くて買い手がつかないのではないか…」「更地にして売るには、家の解体費用の方がかさんでしまうのではないか…」市場的な価値のつかない家を手放すときは、「更地」にして売るという手段以外に、「古家[…]
②リフォームして売却
前提として、リフォームはいったん売りに出してみて、買い手がつかなかった場合のみ、部分的に検討することがオススメです。リフォームしたからといってリフォーム分を補う価格で売れるとは限りませんし、費用を回収できずに損することも考えられるためです。
リフォームが必要だとわかった場合は、水回りを中心に部分的に行いましょう。購入希望者は家の清潔感で印象を決める傾向が強いので、衛生管理が重要視されるキッチンや浴室、洗面所やトイレなどの水回りを清潔にみせられることで、その家の価値をぐっと上げることができます。
逆に、内装や壁紙などのリフォームは行わないようにしてください。内装や壁紙は好みがわかれるため、買い主にリフォーム内容が評価されないリスクが高いためです。デザイン性重視のリフォームは嗜好に左右されるため実施しないほうが無難といえます。
住み慣れた家のリフォームまたは、中古物件を購入して、リフォームを検討しているなどさまざまでしょう。しかし、リフォーム工事にはたくさんの種類があります。全体的なリフォームなのか、部分的なのかによっても費用は大きく変わってきます。予算と相談しな[…]
③更地化にして売却
建物を使えるようにするために莫大なリフォーム費用がかかる家の場合は、更地にして販売しましょう。更地することで、土地として評価されるようになるため、用途の幅が広がり、需要の高まりから高額での売却も可能になります。
ただし、更地化するデメリットも考慮しなければいけません。特に考慮すべきは、解体費用の発生と土地にかかる税金の増化です。解体費用は一般的な戸建ての場合、150万ほどかかります。
また、解体後は建物に適用できていた軽減措置が利用できなくなるので、固定資産税や都市計画税の税率が3倍～6倍と増加してしまいます。よって、売れる見込みがない場合は費用を回収できなくなるので、安易に解体するのはやめましょう。
更地にすべきかの判断は不動産業者に相談しながら決めることがおすすめします。
「土地売却のために建物の解体を検討中だけど、解体費用っていくらになるの？」「解体費用は高額なイメージなので、いくらかわからないと解体すべきか決められない」このように悩んでいませんか？この記事では、土地を売却するために[…]
④買取で売却
買取とは不動産会社に直接売却する方法のことです。不動産会社が承諾すれば売ることができるため、最短3日～1ヶ月以内で手早く売却き、早く現金化した人におすすめです。
また、市場では買い手がつきづらい土地なども、土地活用のプロである不動産会社には買取で売却することが可能です。過疎地に位置していたり、再建築不可（※）などの建築制限があったり、形状が悪い土地などはなかなか売れない可能性が高いので、買取で売却する方が得策かもしれません。
※再建築不可とは、一度更地にすると新しく建物が建てられない土地のことです。建築基準法によって定められている都市計画区域や準都市計画区域に属しており、「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといない」場合は、再建築不可の土地と法律上決められています。
ただし、不動産会社は再販目的で買取を行われるため、利益確保のために、売却相場は市場価格の6割～8割になることが一般的です。条件が悪い土地であれば、売却価格は5割以下になる可能性があることも念頭にいれておきましょう。
また、不動産会社によっては対応できる土地に条件をつけていることがあるので、まずは不動産会社に買取可能か相談をしてみましょう。
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空き家売却にかかる費用・税金と特例控除
大きなお金がうごく場面ではほぼ必ず税金と売却の費用が発生します。空き家の売却でも同です。売却で得た利益や、売却に向けた手続きには税金が発生します。
この章では空き家売却にかかる費用・税金と、節税に使える特例控除を紹介します。
▼空き家売却にかかる費用・税金
| 費用 | 仲介手数料 | （売却金額×3%）＋6万円＋消費税 |
|---|---|---|
| 空き家の解体費用 | 建物構造と坪数よる（木造で4～5万円/坪など） | |
| 不用品処分費用 | 不用品の有無による | |
| 税金 | 登録免許税 | (土地評価額＋建物評価額)×0.4％ |
| 印紙税 | 売却価格による(400円～6万円） | |
| 譲与所得税（譲与所得が出る場合のみ） | 譲与所得×税率 |
▼空き家売却に使える特例控除
| 相続した空き家の場合 | 3,000万円特別控除 | 譲与所得を3,000万円まで控除できる |
|---|---|---|
| マイホームだった空家の場合 | ||
| 相続から3年内の空家の場合 | 取得費加算の特例 | 空家の取得費分を譲与所得から控除できる |
【費用】不動産会社への仲介手数料
空き家を売却する際に不動産会社を利用した場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は空き家が売れた際に不動産会社に支払う報酬のことで、宅建業法46条により上限額が定められています。
不動産会社は、この上限額以下の手数料しか請求することができません。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5％ |
| 200万〜400万円以下の部分 | 4％ |
| 400万円超の部分 | 3％ |
例えば、相続した家を1,000万円で売却した場合。
うち200万円以下の部分に5％、うち200～400万円の部分に4％と計算します。
そのため、400万円を超える物件では以下の式で求めることができます。
（仲介手数料には消費税が付きます。)
（売却金額×3%）＋6万円＋消費税
（1000万円×3％）＋6万円＋消費税＝39万6,000円
不動産売却時に時にかかる仲介手数料がどの程度かかるかご存じない方も多いのではないでしょうか。今回は不動産売却時に必要な仲介手数料について「いくらかかるか」「いつ支払うのか」「値引きできるのか」などの疑問にお答えしていきます。[…]
【費用】空き家の解体費用（更地にする場合）
解体費は物件の構造や坪数によって相場が変わります。
東京、神奈川県での解体費用は坪単価は木造で4～5万円、RC造で6～8万円が相場となっています。
建物は築年を経過していくたびにその価値を落としていき、最終的に解体の必要に迫られます。重機をも必要とする家の解体には、相応の手間がかかりますので、費用もまた大きくかかります。この記事では、家の解体費用がおよそいくらかかるのか、ま[…]
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【税金】相続登記時の登録免許税
相続をしたからといって、不動産の名義が勝手に変わることはありません。
相続後、任意で相続登記を行うことで名義をあなたへと変更することができます。
その際、登録免許税が発生します。
登録免許税は、固定資産税評価額証明書に記載された土地と建物の評価額に0.4％をかけた額になります。
固定資産税評価額が2,000万円だった場合を想定して考えてみましょう。
2,000万円×0.4％＝8万円（登録免許税）
この場合8万円が相続登記時に支払う登録免許税となります。
固定資産税評価額証明書は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書で確認することができます。
そのほかにも、各市区町村の役場にて閲覧できる固定資産課税台帳にて確認することができます。
相続登記の代行料金
相続登記の手続きは司法書士に代行してもらうことができます。
この場合は7～10万円が相場になります。
万が一自分でできない場合は検討してみましょう。
突然の両親の他界などで相続が発生した場合、多くの人は相続のことを深く知らずに相続手続きを進めてしまいます。「相続ってどういう流れで行われるんだろう・・？」「相続税ってどれくらいかかるんだろう・・？」など様々な不安があると[…]
【税金】印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書に収入印紙を貼ることで納税します。
不動産譲渡に関する契約書に記載されている金額（正確な売却金額）により決定します。
（平成26年4月から例話４年3月31日までに作成されたものは税率の軽減措置を受けることができます。）
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超過～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超過～100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円超過～500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万超過～1千万円 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万超過～5千万以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万超過～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超過～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
【税金】譲渡所得税
譲渡所得税は、空き家を売却した時の金額が空き家を取得した時の金額を上回った場合にその利益分にかかる税金です。税率については以下のとおりです。
（2037年12月31日までの間、所得税には復興特別税が含まれています。）
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
基準は不動産の所有期間が5年以内か、5年を超えるか。相続した方の場合、親が所有していた期間も含むので、ほとんどの人が長期譲渡所得として課税されます。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得（売却益）を求める必要があります。
譲渡所得＝売却金額―（取得費＋売却にかかった経費）
売却金額…実際に家が売れたときの金額
取得費…家を購入した時にかかった金額（減価償却後の金額）
売却にかかった経費…不動産会社への仲介手数料など譲渡にかかった費用
取得費を厳密に求めるには購入時の値段から、減価償却分を引かなければいけません。
減価償却とは、建物の消耗や経年劣化を金額に置き換えてその建物の価値から引いていくことです。
不動産や高額な設備など、使用年数に応じて経年劣化が進んでいくタイプの資産を帳簿上で処理する場合、想定される価値の低下を年数で割り、「減価償却費」というコストとして計上する必要があります。不動産売却においては減価償却の知識が必要となり、処[…]
次に譲渡所得に対し税率をかけていきます。
例として、所有期間30年で譲渡所得1,000万円の家で計算してみましょう。
1,000万円×20.315％（長期譲渡所得）＝203万1,500円
家を取得した時の金額がわからない場合
空き家ともなると、家を取得した時の金額（取得費）が不明なことは往々にしてあります。
その場合は概算法を用いて取得費を計算します。
概算法は、売却金額の5%を取得費とすることができ、それが実際の取得費より大きくても利用することができます。
【税金】相続登記時の登録免許税
相続をしたからといって、不動産の名義が勝手に変わることはありません。
相続後、任意で相続登記を行うことで名義をあなたへと変更することができます。
その際、登録免許税が発生します。
登録免許税は、固定資産税評価額証明書に記載された土地と建物の評価額に0.4％をかけた額になります。
固定資産税評価額が2,000万円だった場合を想定して考えてみましょう。
2,000万円×0.4％＝8万円（登録免許税）
この場合8万円が相続登記時に支払う登録免許税となります。
固定資産税評価額証明書は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書で確認することができます。
そのほかにも、各市区町村の役場にて閲覧できる固定資産課税台帳にて確認することができます。
相続登記の代行料金
相続登記の手続きは司法書士に代行してもらうことができます。
この場合は7～10万円が相場になります。
万が一自分でできない場合は検討してみましょう。
突然の両親の他界などで相続が発生した場合、多くの人は相続のことを深く知らずに相続手続きを進めてしまいます。「相続ってどういう流れで行われるんだろう・・？」「相続税ってどれくらいかかるんだろう・・？」など様々な不安があると[…]
【税金】印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書に収入印紙を貼ることで納税します。
不動産譲渡に関する契約書に記載されている金額（正確な売却金額）により決定します。
（平成26年4月から例話４年3月31日までに作成されたものは税率の軽減措置を受けることができます。）
【特例控除】相続した空き家には3,000万円特別控除
相続したのち空き家になった家には譲渡所得を最大3,000万円控除できる特例が利用できます。
最大3,000万円が控除されるということは、譲渡所得3,000万円以下は譲渡所得税が発生しません。
ただし前提として、相続まで親がその家に一人で住んでいて、他界したのち空き家となる家が対象になります。
親が亡くなる前に同居していたり、その家に住んでいなかった場合は適用されません。
3,000万円特別控除の特例にはその他細かい条件があります。
例えば、特例を利用できる期限があり、相続開始から3年後の12月31日までに売却しなければ適用されません。
空き家の売却は時間がかかるため、売却の判断は1日でも早く行いましょう。
マイホームを手放したり、相続した土地や家を売ったり。不動産の売買において利益が出た場合は譲渡所得に対して支払義務が発生します。この譲与所得に対して特例の控除措置があるのをご存じですか？もし理解が足りないとお思いでしたらこの記[…]
【特例控除】マイホームだった空き家には3,000万円特別控除
こちらも同様、譲渡所得から3,000万円控除することができる特例です。
居住用のマイホームを売却する際に適用されますが、すまなくなってから3年以上。を経過すると適用されなくなります。
空き家の状態を長く続けていたり、明らかに居住用ではない（例えば別荘）家は使えないと覚えておきましょう。
【特例控除】相続から3年以内の空き家には取得費加算の特例
相続した空き家を一定期間内に売却した場合は、一定金額を譲渡資産の取得費として加算できる特例もあります。
取得費を増やすことができれば、譲渡所得は減り税金も安くなりますこの特例を受けるためには、以下の条件に当てはまる必要があります。
- 相続や遺贈によって財産を取得した人
- 財産を取得した人に相続税が課税されている
- 財産を相続した日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している
取得に加算される相続税額は、以下の計算式で算出することができます。
取得費に加算する相続税額＝その者の相続税額×（その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額）÷（その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額）
参照：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
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相続は、人生で何度も行うものではありません。多くの人は十分な知識がないまま突然相続の手続きに追われることとなり、知らない間に損をしています。特に相続財産に不動産が含まれる場合は、遺産分割の方法が複雑であるために、損をするだけ[…]
空き家を確実に売る5つのコツ
空き家は安く売却されがちですが、どうせ売却するなら高く売りたいですよね。空き家売却の時に、工夫をすれば高く売却できる可能性があります。この章では空き家を高く売るコツを紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
▼空き家を高く売る5つのコツ
- 複数の不動産会社に査定をする
- 空き家売却の実績がある不動産会社を選ぶ
- 不動産会社と専属・専任媒介契約を結ぶ
- 空き家の不用品を処分する
- 内覧準備を行う
複数の不動産会社に査定をする
売却活動を始める前に、所持している空き家の相場を知ることが重要です。不動産会社によって査定額は異なり、複数の不動産会社に査定依頼して相場観を掴んでおきましょう。
ですが、不動産会社1社ずつ査定依頼するのは時間と労力がかかってしまいます。そこでおすすめのサービスが「不動産一括査定」です。不動産一括査定は、複数の不動産会社にまとめて査定依頼が可能なサービスのことで、1回で簡単に複数社に依頼をかけることができます。
おすすめの不動産一括査定は「すまいステップ」
すまいステップは、優良の不動産会社を厳選した不動産一括査定サイトになります。また査定を行う担当者も以下の厳しい条件を通過した方が査定を行ってくれます。
- 宅地建物取引士の資格保有者
- 売買仲介の営業経験が5年以上
- 累計100件以上の売買仲介の実績を保持
他にも、査定にかかる料金は一切かからず、しつこい営業電話などの迷惑行為も禁止しているので安心して査定を行えます。
あなたの家の適正価格が分かる
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家の売却を検討している人なら「家がいくらで売れるか？」は気になりますよね。自宅の売却価格を大体でも把握しておけば資金計画が立てやすく、安心して家を売却しやすくなります。そこで活用できるのが相場情報です。他の物件の売却価格[…]
空き家売却の実績がある不動産会社を選ぶ
まずは、空き家の売却実績がある不動産会社を選びましょう。不動産会社によって強い分野があり、空き家売却の場合であれば、直近で空き家の売買件数を教えてもらいましょう。
売買実績のある会社は、それだけ買い手を見つける力に長けているので、大手か中小で不動産会社を選ぶのではなく、実績をしっかり見ておく必要があります。
不動産会社と専属・専任媒介契約を結ぶ
専属・専任媒介契約では、都心部や人気エリアから外れている場合、購入希望者は都心部や人気エリアに比べ多くないです。そこで専属・専任媒介契約で1社に不動産会社を絞り、積極的に売却活動してもらった方が良い条件で売却できる可能性が高くなります。
専属・専任媒介契約の場合、囲い込みを受ける可能性があるので注意しておきましょう。
囲い込みとは？
不動産会社が売却を任された物件情報を公開せずに独占すること。他社からの物件紹介に応じなかったりすることを指します。
逆に一般売買契約は、都心部や人気エリアの物件は、購入希望者が多いため、一般媒介契約で不動産会社を競わせて、広告が多く出し、より良い条件での売却できる可能性があります。
媒介契約とは、不動産会社に不動産を売却するための営業活動を依頼するための契約です。媒介契約には3つの種類があります。以下が3つの媒介契約と違いになります。一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約[…]
不動産売却時において、媒介契約は必要な契約です。媒介契約には3種類の契約方法があり、売主自身で決めることが可能です。この記事では、専属専任媒介契約について紹介しています。そもそも専属専任媒介契約とは？からメリット・デメリット[…]
空き家の不用品を片付ける
空き家の不用品を片付けないと、査定時にマイナスの評価をもらう可能性があります。不用品を置いたままでも査定をしてくれる不動産会社はあります。ですが、引き渡しをする際には不用品は処分され、「不用品処分費用」として査定時にあらかじめ査定額から引かれるのです。
自分で片づけする場合、費用が少額で済みますが、業者に依頼するだけで数十万円かかるので、査定前にしっかり不用品の片づけを行っておきましょう。
内覧準備を行う
空き家を高く売却したい場合、内覧前の掃除は必ず行いましょう。築年数の古い空き家でも、片付けできれいにするとしないでは雲泥の差です。特に水回りは重点的に掃除をしておく必要があります。水回りは衛生面において多くの人が気にする部分であるので、カビがあるだけで印象は最悪になってしまいます。
また片付けに集中するだけではなく、臭い・喚起対策も忘れずに行いましょう。空き家の場合、臭いや湿気のこもった感じがあります。部屋がきれいだったとしても、何か臭うと思われてしまうと台無しです。定期的に窓を開けるや内覧当日も喚起をしたうえで内覧を行うと良いでしょう。
家に住みながら売却を考える場合、内覧の準備をどのようにしたらよいか悩んでいる方も多いようです。内覧時の印象が「売買の成否が決まる」と言っても過言ではありません。あなたが家を購入したとき、または、賃貸物件を借りたときおそらく内覧で物件[…]
空き家を売却するときの注意点
空き家を売却するときにはいくつかの注意点があります。事前に簡単な知識だけでも身につけておくことで損を回避することができるでしょう。
契約不適合責任で損害賠償もありえる
売主には契約不適合責任という、建物が契約内容に適合していない場合に買主に対して負う責任があります。
契約内容に品質不良、品物の違い、数量の不足などがある場合に買主は債務不履行という形で以下の請求を行うことができます。
- 追完請求（修理費などの請求）
- 損害賠償請求
- 代金減額請求
- 契約解除
空き家の売却でよくある例をあげると、契約の時点で買主に知らせてなかったシロアリや雨漏り、柱の腐食などの瑕疵といわれるものが発見され修理費用が請求されるパターンです。
空き家売却ではインスペクション等を依頼し建物の状態をしっかりと確認・修繕しておくことが必要になります。
住み替えや実家の相続を機に中古住宅の売却を検討している人は年々増加しています。一方で、近年は空き家の数が増加しており2033年には3戸に1戸が空き家になると予想されており、中古住宅が売れづらい時代に移り変わっていく可能性もあります。[…]
「いざ住み始めてみたら雨漏りがすごかった」「内見の時はきずかなっかたけど、隣の部屋からひどい悪臭が…！」こうした物件購入後に見つかった欠陥を瑕疵（かし）と呼びます。物件を売る側はそれらを告知する必要があるのですが、故意ではな[…]
相続した場合は名義変更から
相続したからといって不動産の名義が勝手に変更されることはありません。
相続ののち、相続登記を行い名義変更をしなければ売却することはできません。
法務局にて相続登記を行うことができますが、手続きが複雑なため司法書士に依頼する方もいます。（相場は７～１０万円）
もちろん自分で行うこともできるので、そういった作業や理解が苦痛でない方はやってみましょう。
相続や贈与などの際には、名義変更が必要です。しかし、不動産の名義なんて頻繁に変更するものではないので、必要なものや費用などわからないことが多いのではないのでしょうか。この記事では、不動産の名義変更について解説しています。他に[…]
むやみにリフォームや解体をしてはいけない
リフォームを行うと査定額は上がりますが、実際にリフォーム代を補う価格で売れるかどうかは分かりません。
解体して更地にすることも必ずしも買い手に親切とは言えません。
リフォームしたほうが売れないことも
リフォームをした結果買い手の趣味に合わなく敬遠されてしまうこともあります。
最近では、古い家と土地を買って自らリフォームを施す人や、DIYをしたい人が増えています。
そのため、リフォームを施さずにあえて「古家付き土地」として販売する方が、早くそして高く売れることがあります。
解体して更地にすると買主が住宅ローンを組めないことも
解体して更地にするということは、土地だけを販売することになります。
その場合、買主は通常の住宅ローンを使うことができません。住宅ローンは、あくまでも土地と建物が対象であって、土地だけで利用することはできません。
その場合は、「土地先行融資」や「つなぎ融資」といった特殊なローンを組む必要があり、買い手の手間を大幅に増やしてしまいます。
この件については、不動産会社の担当者とよく相談するようにしましょう。
売却に強い優良企業を選ぶ
不動産会社には不動産開発業、不動産管理業、不動産売買業の３つの専門分野があります。
この中で売却に強い不動産売買業を専門とする会社を選ぶには、その不動産会社のサイトトップページに売買業についてよく書かれているかを確認しましょう。
サイトを見ればどの分野に力を入れているのかを確認することができます。
そして担当者が信頼できる人かチェックしましょう。
複数の会社から査定をうけ、実際に査定結果や担当者の信頼度を基準に選んでいきましょう。
鉄則は複数社からの査定をうけること
不動産の査定結果は会社ごとに異なります。
家の近くにあったからと考えもなく不動産会社を選んでしまうと、100万円単位の損をすることもあります。
空き家の売却は、築年数の浅い物件に比べ売れにくいものです。
担当者が親身になって相談に乗ってくれるかどうかは今後の売却の行方を大きく左右します。
一括査定サービスを利用して複数社に査定依頼を送り実際に不動産会社の担当者と話してみましょう。
査定の日までに、担当者に聞いておきたいことをメモにまとめておくといいですね！
すまいステップは、「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」など売却のノウハウを持ったエース級の担当者に一括で査定を依頼できるサービスです。
不動産会社の質から担当者のレベルや実績にまでこだわったサービスです。
査定依頼は無料でできるので気軽に査定してみましょう。
＊査定を依頼したからといって実際に売却する必要はありません。
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記事のおさらい
空き家を売却する3つの方法は？
空き家を売却する3つの方法は以下の通りです。
- 空き家付き土地として販売する
- 空き家を解体し更地にして販売する
- 不動産による買い取りを利用する
詳しくは空き家を売却する3つの方法をご覧ください。
空き家を売却すると発生する税金・費用は？
空き家を売却すると発生する税金・費用は以下の通りです
- 譲渡所得税（利益が出る場合）
- 印紙税
- 不動産会社への仲介手数料
- 空き家の解体費用
- 不用品処分費用
詳しく知りたい方は空き家を売却すると発生する税金・費用をご覧下さい。
税金を抑える特例や控除は？
税金を抑える特例や控除は以下の通りです
- 相続した空き家につかえる3,000万円特別控除の特例
- マイホームを売却する際の3,000万円特別控除
- 相続した空き家の取得費加算の特例
詳しくは税金を抑える特例や控除をご覧ください。
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