空き家を売却する方法!税金を抑える特例を知り損をなくそう

相続した空き家の管理には多くの税金や費用、労力を費やします。

一方売却してしまえば税金がかかることもないし、管理に手をこまねくこともない。うまくいけば手元にも現金として残る。
実家の管理に困り、空き家として放置し続けてしまうよりも断然よいでしょう。

すまリス
でも、相続した空き家ってそう簡単に売れるの?

もともと自分が購入した家ではないため、何かと不安の多い空き家の売却ですが、結論売却は可能です。

今回は空き家の売却方法を解説いていきますので、あなたに合った売却方法を選び、より好条件で売却を成功させましょう。

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空き家を売却する方法は3つ

空き家を売却する方法は大きく分けて3つです。

  • 空き家付き土地として販売する方法
  • 空き家を解体し更地にして販売する方法
  • 不動産による買取を利用する

売却方法の決定は一番大切なこと。
どの売却方法をならより良い条件で売却を成功させられるのか探していきましょう。
まずはそれぞれの売却方法。そのメリット・デメリットを紹介します。

方法1:空き家付土地として売却する

建物そのまま(空き家付き)で販売する方法で、建物の劣化に合わせてリフォームを行うこともあります。
比較的老朽化の進んでいない物件に向いています。

メリット
  1. 解体や整地の費用を要さない。売却の費用を抑え売却開始までが早いため、高く売れる。
  2. 自分でリフォームしたい人達に人気が出やすい。(新築よりも安価で自分好みの家ができる)
  3. 解体する方法に比べ、後の税金を抑えられる(後ほど解説)

空き家の売却に際し、売却費用を抑えるというのは非常に大切です。計画的に売却活動をしていないと損失を被ることもあり得ます。
売却の費用が抑えられるのは大きなメリットといますね。

デメリット
  1. 売却活動中も劣化がすすむ。(管理を怠ると知らない人が住み着くことも…)
  2. 高齢化が進んでいる地域では住宅の需要が少なく販売が難しい。
  3. 築年数20年を超えた建物には価値がつきにくい

最大のデメリットは売却完了までの管理面でしょう。
遠方に住んでいるのであれば業者に管理を任せることになるため信頼のおける不動産会社を選ぶこともまた重要です。

方法2:空き家を解体し更地にして売却する

築年数が非常に古く老朽化の進んだ建物は倒壊の恐れもあるため、解体し更地にしてから販売しましょう。
土地だけであれば、居住以外の活用ができるので需要も高まります。

メリット
  1. 更地にして販売することによって需要が高まる。(駐車場や太陽光発電に利用する人も)
  2. 家の管理が必要なく、近隣とのトラブルにもなりにくい。
  3. 買い手が土地の大きさを感じ取りやすく魅力的。

更地にして販売すれば、買い手が見つかりやすい傾向にあります。
こちらの方法のほうが売買成立までが早いかもしれません。

しかし、近年はリフォームやリノベーションの需要が高まっているため、一概にそうとは言えません。

デメリット
  1. 解体・整地の費用が掛かる。(一戸建てであれば約100万円はかかります)
  2. 建物がある場合に比べ固定資産税が6倍、都市計画税が3倍に跳ね上がる。

更地として売り出すことの最大のデメリットは、税金が高額になることです。
実は、固定資産税や都市計画税は建物がある場合常に減税されています。

更地にしてしまうと減税措置が外され税金が6倍、3倍と跳ね上がってしまうのです。
売れる見込みがない場合は安易に解体するのはやめましょう。

方法3:不動産会社による買取を利用する

物件を不動産会社に買取いてもらうという方法もあります。
この場合、先ほどのような売却の相場の7割ほどの値段になってしまいます。

その一方で、売却完了まで最短2週間から1か月ほどと、大きなメリットもあります。

メリット
  1. 売却までが早い
  2. 買い取ってもらえる確率が高い

売却がうまくいっていない場合、不動産による買取保証を利用できることがあります。
期間内に売れなかったら不動産会社がその物件を買い取ってくれるサービスです。

デメリット
  1. 通常の売却相場の7割ほどの価格になる
  2. 中には買取ってもらえない土地もある

あまりにも重要が少ない地域の物件は買い取ってもらえないこともあります。
昔に比べいろんな土地を買ってもらえるようになりましたが、まずは不動産会社との相談が必要です。

損をしない売却方法を選ぼう

先ほど説明した売却の方法のうち、実際どの方法を選べばいいかなかなか決められないですよね。
建物の状態に合わせて、どの売却方法を選ぶべきか書き出してみたのであなたに合った売却方法を選びましょう。

「空き家付き土地として売却」を選ぶ

築浅かメンテンナンス良好なら中古物件として販売

築年数15年ほどの空き家は、比較的築浅の物件といえます。
この場合は「中古物件」として空き家付きで販売しましょう。

外壁や水回りのメンテナンスなどもされている場合は、そのまま売りに出してしまっても買い手がつくでしょう。
売却に要する出費を最大限に抑えられます。

築年数20年ほどの空き家は古家付き土地として販売

築20年とやや古い空き家はまず売れる見込みがあるかを調べ、部分的なリフォームを加えて販売しましょう。
水回りなどを中心に修繕していくとよいですね。

「中古物件」で販売するか、「古家付き土地」として販売するかも迷いどころです。
まずは査定をしてもらい、不動産の担当者と相談しながら決めていくのがいいでしょう。

構造しっかりで築25年以上なら古家付き土地として販売

築年数が25年を超えている空き家でも、構造がしっかりしていればわざわざ解体する必要はありません。
やや売りづらい傾向にありますが、リノベーションを目的として購入をする方たちに需要があるからです。

築年数が20年を超えたあたりから建物の価値はほとんどなくなってしまうので、この場合「高く売る」ではなく「安く早く売る」をテーマとしたほうが結果的に税金面で得をすることになります。

「空き家を解体し更地にして売却」を選ぶ

老朽化があまりにも激しい空き家は解体して更地で販売

老朽化が進み倒壊の恐れがある空き家は解体し更地にして販売しましょう。
ここまでくると建物の価値はほぼ0であり、購入希望者も非常に少ないのです。

更地にすることで、格段に需要が高まり売却達成までも早くなります。
需要の高まりから高額で売却することも可能になります。

ただ、解体費用と解体後の固定資産税等の上昇があるので不動産業者に相談しながら慎重に決めましょう。

住宅需要がない土地の空き家は解体して更地で販売

高齢化が進み切って住宅の需要がない地域では空き家の販売は難しいでしょう。(築年数が浅く、魅力度の高い地域であれば買い手は見つかるかもしれません。)

この場合は、更地にして居住目的以外のニーズを獲得しましょう。
畑にしたり、太陽光発電を設けたり、倉庫として活用したり。確実に売れやすくはなります。

ただここでも、解体費用と解体後の固定資産税等の問題は発生します。
無暗に解体するのはとても危険なので、不動産業者に査定してもらい相談してから決断しましょう。

「不動産会社による買取」を選ぶ

いつまでもたっても物件が売れないなら買取

築年数の古い空き家ともなると長い間買主が見つからないこともあります。
その場合は不動産会社にかとってもらいましょう。

売却活動中も、維持・管理費や固定資産税などが発生しています。
買取の価格が低いといえど、それらの出費は以降なくなるのです。

とにかく早く手放したい

すでに管理や維持に手をこまねいている方は、安くてもいいからすぐにでも手放したいと思うかもしれません。

空き家の売却で一番即効性のあるものは買取ですから、しっかりと査定額を比較したうえで買取を選択するのもありでしょう。

その際は、赤字にならないよう気をつけましょう。

空き家を売却すると発生する税金

大きなお金がうごく場面ではほぼ必ず税金が発生します。
空き家の売却でも同じ。

売却で得た利益や、売却に向けた手続きには税金が発生します。

利益に対しかかる税金
(利益が出る場合のみ)
譲渡所得税
手続きでかかる税金登録免許税
印紙税

譲渡所得税

譲渡所得税は、空き家を売却した時の金額が取得した時の金額を上回った場合にその利益分にかかる税金です。

税率については以下のとおりです。
(2037年12月31日までの間、所得税には復興特別税が含まれています。)

所有期間所得税住民税合計
長期譲渡所得(5年超)15.315%5%20.315%
短期譲渡所得(5年以内)30.63%9%39.63%

基準は不動産の所有期間が5年以内か、5年を超えるか。
相続した方の場合、親が所有していた期間も含むので、ほとんどの人が長期譲渡所得として課税されます。

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譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得(売却益)を求める必要があります。

譲渡所得=売却金額ー取得費ー売却にかかった経費
売却金額…実際に家が売れたときの金額
取得費…家を購入した時にかかった金額
売却にかかった経費…不動産会社への仲介手数料やリフォーム代など
取得費を厳密に求めるには購入時の値段から、減価償却分を引かなければいけません。
減価償却とは、建物の消耗や経年劣化を金額に置き換えてその建物の価値から引いていくことです。
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次に譲渡所得に対し税率をかけていきます。
例として、所有期間30年で譲渡所得1,000万円の家で計算してみましょう。
1,000万円×20.315%(長期譲渡所得)=203万1,500円
家を取得した時の金額がわからない場合

空き家ともなると、家を取得した時の金額(取得費)が不明なことは往々にしてあります。
その場合は概算法を用いて取得費を計算します。

概算法は、売却金額の5%を取得費とすることができ、それが実際の取得費より大きくても利用することができます。

相続登記時の登録免許税

相続をしたからといって、不動産の名義が勝手に変わることはありません。
相続後、任意で相続登記を行うことで名義をあなたへと変更することができます。
その際、登録免許税が発生します。

登録免許税は、固定資産税評価額証明書に記載された土地と建物の評価額に0.4%をかけた額になります。

固定資産税評価額が2,000万円だった場合を想定して考えてみましょう。

2,000万円×0.4%=8万円(登録免許税)

この場合8万円が相続登記時に支払う登録免許税となります。

固定資産税評価額証明書は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書で確認することができます。
そのほかにも、各市町村の役場にて閲覧できる固定資産課税台帳にて確認することができます。

相続登記の代行料金

相続登記は司法書士に代行してもらうことができます。
この場合は7~10万円が相場になります。

万が一自分でできない場合は検討してみましょう。

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印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に収入印紙を貼ることで納税します。

不動産譲渡に関する契約書に記載されている金額(正確な売却金額)により決定します。
(平成26年4月から例話4年3月31日までに作成されたものは税率の軽減措置を受けることができます。)

 
契約金額本則税率軽減税率
10万円超過~50万円以下400円200円
50万円超過~100万円以下1千円500円
100万円超過~500万円以下2千円1千円
500万超過~1千万円1万円5千円
1千万超過~5千万以下2万円1万円
5千万超過~1億円以下6万円3万円
1億円超過~5億円以下10万円6万円

 

税金を抑える特例や控除

不動産を売却する時は、何かと大きな税金がかかります。
そのため、後悔しない売却を果たすためにはいくら税金を抑えられるかが大事になります。

空き家を売却する際にも、様々な特例や控除が用意されているのでしっかり利用していきましょう。

相続した空き家につかえる3,000万円特別控除の特例

相続したのち空き家になった家には譲渡所得を最大3,000万円控除できる特例が利用できます。
最大3,000万円が控除されるということは、譲渡所得3,000万円以下は譲渡所得税が発生しません。

ただし前提として、相続まで親がその家に一人で住んでいて、他界したのち空き家となる家が対象になります。
親が亡くなる前に同居していたり、その家に住んでいなかった場合は適用されません。

3,000万円特別控除の特例にはその他細かい条件があります。
例えば、特例を利用できる期限があり、相続開始から3年後の12月31日までに売却しなければ適用されません。
空き家の売却は時間がかかるため、売却の判断は1日でも早く行いましょう。
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マイホームを売却する際の3,000万円特別控除

こちらも同様、譲渡所得から3,000万円控除することができる特例です。

居住用のマイホームを売却する際に適用されますが、すまなくなってから3年以上。を経過すると適用されなくなります。

空き家の状態をながく続けていたり、明らかに居住用ではない(例えば別荘)家は使えないと覚えておきましょう。

相続した空き家の取得費加算の特例

相続した空き家を一定期間内に売却した場合は、一定金額を譲渡資産の取得費として加算できる特例もあります。
取得費を増やすことができれば、譲渡所得は減り税金も安くなります
この特例を受けるためには、以下の条件に当てはまる必要があります。

  • 相続や遺贈によって財産を取得した人
  • 財産を取得した人に相続税が課税されている
  • 財産を相続した日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

取得に加算される相続税額は、以下の計算式で算出することができます。

取得費に加算する相続税額=その者の相続税額×(その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額)÷(その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額)

空き家売却にかかる費用

不動産会社への仲介手数料

空き家を売却する際に不動産会社を利用した場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は空き家が売れた際に不動産会社に支払う報酬のことで、宅建業法46条により上限額が定められています。

不動産会社は、この上限額以下の手数料しか請求することができません。

宅建業法46条が定める仲介手数料の上限
売却価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分5%
200万〜400万円以下の部分4%
400万円超の部分3%

例えば、相続した家を1,000万円で売却した場合。
うち200万円以下の部分に5%、うち200~400万円の部分に4%と計算します。

そのため、400万円を超える物件では以下の式で求めることができます。
(仲介手数料には消費税が付きます。)

(売却金額×3%)+6万円+消費税
(1000万円×3%)+6万円+消費税=39万6,000円

解体費

解体費は物件の構造や坪数によって相場が変わります。

20坪の木造建築の相場は一坪あたり約34,000円。
40坪のRC造住宅の相場は一坪あたり約41,000円と、その時々の状況により変わります。

とはいえ、一戸建の解体は80~100万円が目安です。
100坪を超える物件では200万円ほどかかるケースもあるので注意しましょう。

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空き家を売却するときの注意点

空き家を売却するときにはいくつかの注意点があります。事前に簡単な知識だけでも身につけておくことで損を回避することができるでしょう。

契約不適合責任で損害賠償もありえる

売主には契約不適合責任という、建物が契約内容に適合していない場合に買主に対して負う責任があります。

契約内容に品質不良、品物の違い、数量の不足などがある場合に買主は債務不履行という形で以下の請求を行うことができます。

  • 追完請求(修理費などの請求)
  • 損害賠償請求
  • 代金減額請求
  • 契約解除

空き家の売却でよくある例をあげると、契約の時点で買主に知らせてなかったシロアリや雨漏り、柱の腐食などの瑕疵といわれるものが発見され修理費用が請求されるパターンです。

空き家売却ではインスペクション等を依頼し建物の状態をしっかりと確認・修繕しておくことが必要になります。

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相続した場合は名義変更から

相続したからといって不動産の名義が勝手に変更されることはありません。
相続ののち、相続登記を行い名義変更をしなければ売却することはできません。

法務局にて相続登記を行うことができますが、手続きが複雑なため司法書士に依頼する方もいます。(相場は7~10万円)

もちろん自分で行うこともできるので、そういった作業や理解が苦痛でない方はやってみましょう。

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むやみにリフォームや解体をしてはいけない

リフォームを行うと査定額を上げることはできますが、リフォーム代を補うほどのものではありません。
解体して更地にすることも必ずしも買い手に親切とは言えません。

リフォームしたほうが売れないことも

リフォームをした結果買い手の趣味に合わなく嫌煙されてしまうこともあります。
最近では、古い家と土地を買って自らリフォームを施す人や、DIYをしたい人が増えています。

そのため、リフォームを施さずにあえて「古家付き土地」として販売する方が、早くそして高く売れることがあります。

解体して更地にすると買主が住宅ローンを組めないことも

解体して更地にするということは、土地だけを販売することになります。
その場合、買主は通常の住宅ローンを使うことができません。住宅ローンは、あくまでも土地と建物が対象であって、土地だけで利用することはできません。

その場合は、「土地先行融資」や「つなぎ融資」といった特殊なローンを組む必要があり、買い手の手間を大幅に増やしてしまいます。

この件については、不動産会社の担当者とよく相談するようにしましょう。

売却に強い優良企業を選ぶ

不動産会社には不動産開発業不動産管理業不動産売買業の3つの専門分野があります。
この中で売却に強い不動産売買業を専門とする会社を選ぶには、その不動産会社のサイトトップページに売買業についてよく書かれているかを確認しましょう。

サイトを見ればどの分野に力を入れているのかを確認することができます。

そして担当者が信頼できる人かチェックしましょう。
複数の会社から査定をうけ、実際に査定結果や担当者の信頼度を基準に選んでいきましょう。

鉄則は複数社からの査定をうけること

不動産の査定結果は会社ごとに異なります。
家の近くにあったからと考えもなく不動産会社を選んでしまうと、100万円単位の損をすることもあります。

すまリス
もっと高く売れたのに…。

空き家の売却は、築年数の浅い物件に比べ売れにくいものです。
担当者が親身になって相談に乗ってくれるかどうかは今後の売却の行方を大きく左右します。

一括査定サービスを利用して複数社に査定依頼を送り実際に不動産会社の担当者と話してみましょう。
査定の日までに、担当者に聞いておきたいことをメモにまとめておくといいですね!

すまいステップは、「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」など売却のノウハウを持ったエース級の担当者に一括で査定を依頼できるサービスです。

不動産会社の質から担当者のレベルや実績にまでこだわったサービスです。
査定依頼は無料でできるので気軽に査定してみましょう。

*査定を依頼したからといって実際に売却する必要はありません。

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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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