空き家を活用する方法|賃貸で収益を上げる王道の成功法とは

「相続・贈与された不動産が離れた場所にあり、使う予定はなく、管理も難しい」「事業をやめたので使用していない」「賃借人がいなくなり、老朽化してしまった」など、空き家化した理由はさまざまです。やむを得ない事情がある方もいることでしょう。
しかしながら、ニュースなどでもご存じの通り、今や空き家は深刻な社会問題です。空き家を放置すると、なぜ問題なのか。ここで改めて認識しておくとともに、あなた自身にとっても、実はデメリットがあることも把握しておきましょう。

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空き家は深刻な社会問題

空き家が深刻な社会問題となっている背景には、最悪の場合、犯罪に利用されたり、不審火が発生したりと、事件の一因にもなっていることが挙げられます。事件に発展してしまえば、社会問題であることはもちろん、空き家を放置しておいた所有者にとっても深刻な問題です。

空き家が社会問題化したその背景

空き家が深刻な社会問題となっている、主な背景と理由は以下の通りです。

  • 不法占拠・不法投棄・放火などの犯罪リスク
  • 建物損壊・水漏れ・水害・風害・雪害などの災害リスク
  • 空き家そのものの資産価値低下に加えエリアの資産価値も低下
  • マダニなどの病害虫等が繁殖・カビや細菌の発生・悪臭など不衛生
  • 雑草や樹木が生い茂り藪化・建物が廃墟化するなどエリアの景観への悪影響

また、平成5年(1993年)には9.8%だった空き家率が、平成25(2013)年には13.5%と、この20年間で急増し、さらに増え続けています。この数字は世界を驚かせました。イギリスやドイツでは数%、アメリカでも10%程度だからです。

年度住宅総戸数空き家数(約)空き家率
平成5(1993)年4,588万戸450万戸9.8%
平成10(1998)年5,025万戸577万戸11.5%
平成15(2004)年5,389万戸657万戸12.2%
平成20(2008)年5,759万戸754万戸13.1%
平成25(2013)年6,063万戸820万戸13.5%

全国だけでなく国際的にも、今後の日本の不動産市場の動向や、経済動向をも左右すると注目されています。
参考:総務省統計局「空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果について」

「特定空家等」に該当すると罰金が課される場合もある

平成27(2015)年5月26日に全面施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、適正管理されていない「特定空家等」には、市町村などの行政が、必要な措置を行えるようになりました。「特定空家等」とは、以下のような状態の空き家を指します。

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

上記に該当する「特定空家等」に対して、市町村などの行政は、所有者に以下のような措置を講じることができます。

  • 立ち入り調査
  • 助言または指導
  • 勧告
  • 命令
  • 代執行

行政代執行とは、倒壊する恐れのある家屋の解体など、所有者が行なうべき対策を、行政が代わりに行なうものです。もちろん、代執行にかかる費用は所有者から徴収されます。また、50万円以下の罰金も課せられます。
参考:国土交通省「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)

固定資産税の特例からは除外される

これまで、空き家が増える要因の一つとされてきたのが、固定資産税の「住宅用地の特例措置」でした。建物が建つ土地に対しては、200平米までは固定資産税の6分の1、200平米を超える部分に対しては3分の1に軽減されるというものでした。
この特例が、老朽化した建物を壊して更地にせずに、空き家のまま放置することを助長していると言われてきました。ついに、平成27(2015)年に税制が改正され、「特定空家等」として勧告された土地は、この特例から除外されます。

・今や社会問題の空き家
・空き家放置のリスク
・空き家放置には罰金も
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空き家の活用方法

空き家が社会問題化し、税制も改正された今、空き家は放置し続けて罰金を徴収されるよりも、活用したほうがメリットにつながる可能性が高いと言えます。では、どのように活用するか。以下の3つの方法が考えられます。

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売却して現金化する

売却するというのが最も手っ取り早い手段かもしれません。今まで頭を悩ませてきた空き家問題と早く手を切りたい、現金化して親族で資産を分けたいという場合におすすめです。
売却を検討するなら、まずは資産価値を調べてみましょう。空き家が遠くにあっても大丈夫。インターネットさえあれば、一斉査定ですぐに相場がわかります。大手不動産企業から地域密着型の中堅不動産会社まで、全国1600社が登録する以下のサイトがおすすめです。

机上査定で資産価値がわかったら、査定額を提示してきた不動産会社とメールや電話で連絡を取り合い、いろいろ相談してみることもできます。古家を残したまま売るのか、更地にしたほうが良いのか迷う場合も、詳しく聞いてみましょう。もちろん、相談は無料です。
そして、売却を決断したら、親身にあなたの相談に乗ってくれる不動産会社を選び、媒介契約しましょう。すまいステップは登録審査が厳しく、悪徳業者は排除されますので、優良な不動産会社が集まっています。
不動産会社によっては、空き家のメンテナンスや定期点検サービスがあったり、司法書士や弁護士の相談会なども実施しています。不動産会社の営業は宅地建物取引士などの国家資格を持つ、文字通り不動産の専門家。信頼できるパートナーを選んで、上手に付き合いましょう。

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更地にして土地活用する

建物はすでに老朽化していて資産価値がなくても、底地に価値があれば活用しない手はありません。更地にするためには、解体工事などの費用が掛かりますが、これまでとこれからの税金の支払いを考えると、やる価値はあります。
土地活用の例を以下にいくつか挙げてみましょう。

  • 住宅用の定期借地
  • 事業用の定期借地
  • 駐車場経営
  • トランクルーム経営
  • ソーラー(太陽光発電)用地経営
  • 商業系施設経営
  • 医療・福祉系施設経営
  • オフィス・事業系施設経営
  • 共同活用(等価交換・土地信託)

施設経営は、新たに上物を建設しなければならないので、それなりにコストもかかりますが、立地や環境にポテンシャルがあれば、事業として運営を継続できる可能性はあります。ご所有の土地が、どのような土地活用に向いているか、検討することから始めましょう。
まずは、一斉査定で更地後の土地の価値を知ることが大切です。全国1600社の不動産会社が集まるすまいステップで相場を査定してもらい、納得できる査定額を提示してきた不動産会社に相談してみましょう。

建物ごと賃貸する

建物がさほど老朽化していない場合でも、きちんとリノベーションやリフォームをすることで、資産価値は上がります。最近は古民家を再生して、商業施設や宿泊施設に転用し、成功している例もあります。あらかじめ耐震診断も行なっておいたほうが良いでしょう。
不動産会社は、リフォーム、リノベーション、耐震診断などを行なう会社とも取引がありますし、ディベロッパー系の大企業なら、系列会社を紹介してくれる場合もあります一斉査定サイトなら、空き家の資産価値を調べるのと同時に、不動産会社探しにも利用できます。
修繕や改築を前提として、以下のように賃貸にするか売却にするかを、検討するのも良いでしょう。

  • 戸建て住宅として賃貸する or 売却する
  • アパート・マンション・シェアハウスなどの集合住宅として賃貸する or 売却する
  • 社宅・寮として賃貸する or 売却する
  • 店舗などの商業施設として賃貸する or 売却する
  • オフィス・倉庫・工場などの事業施設として賃貸する or 売却する
  • 宿泊施設として賃貸する or 売却する

建物が使用可能な状態なら、用途を限定せずに相場より安く賃貸する、「現状貸し」という方法もあります。内装や設備だけ新しくして、賃貸する方法もコストが抑えられます。ただし、賃貸目的が居住用でないと「小規模住宅用地」と認められず、税金が高くなるので注意しましょう。

・活用方法1:売却
・活用法法2:土地活用
・活用法法3:賃貸

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空き家活用の成功例

土地活用にせよ、賃貸にせよ、空き家のある立地や環境を活かすことが大切です。駅から離れた店舗跡を、商店街にある立地を活かして駐車場にし、土地活用に成功した例もあります。また、ロードサイトのアパートを解体し、更地をコンビニチェーンに貸せた例もあります。
不動産は法律の規制も複雑で、いかにコストを抑え、収益につなげるかを、素人だけで考えるのは難しいものです。適確なアドバイスとサポートをしてくれる、不動産会社をパートナーに選ぶことが、成功のカギとなります。一斉査定サイトは不動産会社選びにも役立ちます。

成功の一例:地方にある実家をゲストハウスに転用

以下に、不動産会社との二人三脚で活用に成功した事例をご紹介します。あくまでも一例なので、必ずしもすべての空き家が、この方法で成功するとは限りません。空き家を転用して土地活用するためには、法律をクリアしたり、収益計算が必要なことがおわかりいただけると思います。

活用方法

  • 親から相続した実家の古家を躯体だけ残しペンション風に改修
  • 建築基準法?第6条の1に従い客室スペースは100平米以下に抑えて用途変更
  • 100平米以下では3部屋しか取れないためドミトリールーム1室・個室2室に設定
  • 1日最大客数12名×稼働率平均50%×30日で1カ月の所得見込に基づき宿泊料設定
  • 料理を重視したおもてなしと立地・環境を活かした農業体験で付加価値を付け運営
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コストと収益

  • 改修費約800万円は自己資金+ローン
  • 自治体の補助制度を活用
  • 設備購入費約100万円
  • ドミトリー8床×1泊1人2,600円×稼働率50%×30日=31万2,000円
  • 個室2室×1泊1室7,800円×稼働率50%×30日=23万4,000円
  • 営業利益率約18%で運営中
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・空き家活用の成功例
・収益計算は必須
・用途変更の注意点

空き家活用の失敗例

「特定空家等」に指定され、罰金や執行費を払わされては大変と、慌てて売却に走るとかえって損してしまうこともあります。また、悪徳業者の言われるままに、土地活用や賃貸経営に手を出し、法外な支出を被ってしまったという事例もあります。
空き家は放置すればするほど、老朽化して資産価値がますます下がり、修繕費も老朽化の分だけ掛かるので、早く対策を打つに越したことはありません。しかし、不動産という大切な資産には変わりないので、それなりの慎重さも必要です。
以下に、空き家活用で陥りやすい失敗例を列挙しますので、注意点としてしっかり心得ておいてください。

売却と賃貸を比較しないで売却

安易に売却してしまった後で、実はその空き家の立地が良く、賃貸物件にしていれば、毎月のキャッシュフローが見込めたことがわかる場合もあります。したがって、売却にするか、賃貸にするか、きちんと相談に乗ってくれて、そのエリアに精通した不動産会社を選びましょう。

解体や改修に予想外の出費

空き家を何年も放置したために老朽化が進み、解体費や改修費が予想以上に掛かる場合もあります。相続・贈与不動産の活用準備に早過ぎるということはありません。相続・贈与されたその時から、売却価格や賃貸価格を調べることは、譲渡する人の意思を無駄にしないためにも必要です。

費用をかけて改修した賃貸物件の借り手がない

賃借人が現れないと、かえって費用や支出ばかりが増えてしまいます。そういう事態を回避するには、立地や環境を踏まえたうえで、賃貸募集や賃貸後の管理もアドバイスしてくれる不動産会社を選ぶことが肝心です。管理をしっかりしないと、最悪の場合、賃貸物件を犯罪に利用されるケースもあります。

一括査定をせずに相場より安く売却

一括査定するとわかるように、査定額が100万円近く違うこともあります。また、不動産会社にも得意・不得意はあり、ネットワークの広い大企業が良いか、地域を熟知した中堅会社が良いかは、ケースによって異なります。よって、一括査定をしたうえで、よく比較検討してから不動産会社を選びましょう。

事業用地にしたら固定資産税が高くなった

空き家を解体し、更地にして土地活用したからと言って、固定資産税や都市計画税の納税義務がなくなるわけではありません。土地活用の収益が、納税額を上回るかどうか、よく計算してからスタートしましょう。
失敗してからでは、掛けた費用を取り戻したり、建て直したりすることはほぼ不可能です。まずは一斉査定で空き家の資産価値を確かめ、適正な売却価格や賃貸価格を知り、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

・空き家活用には失敗例も
・第一前提は比較検討
・一括査定が成功のカギ
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空き家の活用には税金の控除や補助金制度も

空家を所有している人にとって、悪いことばかりではありません。今まで放置していた空き家を、この機に積極的に有効活用していこうという人には、優遇措置もできました。

空き家を譲渡する場合の優遇税制

平成28年度(2016年度)の税制改正により、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例の創設」がされました。いわゆる「相続空き家控除」です。
以下の条件を満たせば、空き家となっている建物及びその底地、あるいは取り壊し後の更地を売却し、確定申告すると、「居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用されます。

対象物件

  • 昭和56(1981)年5月31日以前に建てられた建物
  • 相続の開始直前において被相続人の居住用に供された区分所有建物でない建物
  • 相続の開始直前において被相続人以外に居住をしていたものがいないこと

適用要件

  • 相続発生日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 土地も含めた売買価格が金1億円を超えないこと
  • 相続開始から譲渡または取り壊しまで何にも利用していないこと
  • 各自治体による補助金制度も利用できる

各自治体による補助金制度も利用できる

地域によって内容は異なりますが、空き家に関する補助金制度も設けられています。補助金制度は、大きく分けると次のような種類に分類されます。

  • 空き家の解体工事・撤去処分の費用に関する補助金制度
  • 空き家の改修・修繕工事や耐震補強の費用に関する補助金制度
  • 空き家の取得・購入費用や他地域からの移住転入者に対する補助金制度

空き家のある自治体に一度相談されてみてはいかがでしょう。

・空き家活用の得策
・税制優遇措置を活用
・各地域で補助金制度がある

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まずは空き家の価値を調べましょう

空き家活用を成功に導くためには、まずはその家の価値を調べることから始めましょう。ショートカットすると、かえって思わぬ障害に阻まれたり、失敗に終わってしまったりします。
空き家の資産価値を調べることは、一括査定サイトを利用すれば今すぐにでもできます。検討や決定はそれからでも遅くはありません。また、資産価値を調べることなしに、最良の方法は選択できません。

6.1 空き家の資産価値を知るならすまいステップで最適な不動産会社探しを

厳しい登録基準をクリアした不動産会社が集まるすまいステップなら、あなたの空き家問題に最良の解決方法をアドバイスしてくれる不動産会社がきっと見つかります。

・まずは空き家の価格を知る
・一括査定サイトが便利
・すまいステップがおすすめ

不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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