不動産を売却すると、所有期間5年以下なら短期譲渡（税率39.63%）、5年超なら長期譲渡（税率20.315%） になります。
税金を抑えるには譲渡時期を調整するのがポイント。本記事では、短期譲渡と長期譲渡の違い・計算方法・節税のコツ を詳しく解説します。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
今の価格が届く！
無料診断スタート
短期譲渡所得とは？長期譲渡取得との違い
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税や住民税などの税金がかかります。この税金の計算で非常に重要なのが、売却した不動産を「どれくらいの期間所有していたか」です。
この所有期間によって、譲渡所得は「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに区分され、適用される税率が大きく異なります。
短期譲渡と長期譲渡の定義と税率
短期譲渡か長期譲渡かを分けるのは、不動産の所有期間で、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、そして5年を超えるのであれば長期譲渡所得とされます。ただ、この「5年」という期間は、不動産を購入した日から売った日までの期間で計算するわけではありません。ポイントとなるのは、売却した日の属する年の1月1日です。
| 区分 | 定義 |
|---|---|
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの |
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの |
税率は以下のようになっています。
| 所得税 | 住民税 | 計 | |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
なお、2013年から2037年までは、上記のほかにも復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。2025年中に譲渡した場合を例にとると、その土地や建物の取得が2019年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、2020年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。
具体例
2020年5月1日に取得し2025年7月1日に売却した場合、所有期間は5年2カ月です。しかし、売却した2025年の1月1日現在を基礎に計算しますので、4年7ヶ月の経過となり、短期譲渡になります。
不動産取得日の定義
所有期間を計算する際、売却した年の1月1日からさかのぼって計算しますが、所有期間の始期である「不動産を取得した日」がいつになるのかということも重要な要素となります。以下に、不動産取得の方法と取得日の定義をまとめました。
| 取得の方法 | 不動産取得日の定義 |
|---|---|
| 購入の場合 | 引渡日（売買契約の効力発生日とすることもできる） |
| 建築工事により建物を建築した場合 | 引渡日 |
| 自営工事により建物を建築した場合 | 建築の完了日 |
短期譲渡か長期譲渡か選べる例
以下の例は、新築マンションの購入契約→取得→売却契約→引渡しにおける時間軸を表にしたものです。
| 契約 | 引渡し | |
|---|---|---|
| 新築マンションの取得 | 2009年1月23日 | 2011年2月10日 |
| 売却 | 2015年9月10日 | 2016年1月26日 |
不動産の取得・譲渡の日の定義は、原則として引渡し日ですが、契約日をもって判断しても良いことになっています。ただし、新築の場合は引渡し日のみとなるので、上記の例では「2011年2月10日」が取得日です。
そして、売却による譲渡の際には、もう新築ではありませんので、契約日の2015年9月10日でも、引渡し日の2016年1月26日でも、どちらを用いても良いことになります。したがって、契約日を用いれば基準日が2015年1月1日となり短期譲渡。引渡し日を用いれば基準日が2016年1月1日となり長期譲渡になります。
税制上は長期譲渡が有利
長期譲渡の方が税制面で優遇されているので、当然税額が少なくて有利です。このように短期譲渡で税率が高い理由は、土地転がしを抑制する目的があります。
バブル景気のころは、不動産価値がどんどん上がり、単に不動産を保有してしばらくしてから売るだけで利益が出ました。そのため、バブル期には短期間で不動産売買による利益を得ようと土地の売買が横行したのです。
結果として、投機目的の土地取引が多くなったために、本当に土地を必要としている人が土地を買えないという事態を招きました。これを抑制するために、短期間で不動産を売却しようとする人には重い税金を課したのが、短期譲渡所得の始まりです。
相続や贈与の場合
不動産の取得に際しては、遺産として親から土地や建物を相続する場合もあるでしょう。相続や贈与の場合には譲渡所得は発生しないので課税もなく、申告も不要です。ただし、相続税や贈与税の対象にはなりますので、それらは別途申告が必要です。
家の売却に税金はかかる？税金の種類や節税に使える特例をわかりやすく解説
短期譲渡所の税金の計算方法
ここからは、短期譲渡の場合の所得税の計算方法について、具体的に見ていきましょう。
不動産の譲渡所得は分離課税方式
通常、個人の所得税は、給与所得や事業所得など様々な所得を合計し、その総額に対して税率をかけて計算します（総合課税）。
しかし、不動産の売却で得た譲渡所得は、他の所得とは合算せずに、それ単独で税額を計算する「分離課税」という方式が採用されています。これは、不動産売却のような一時的に発生する大きな所得を他の所得と合算してしまうと、その年だけ税率が急激に跳ね上がり、税負担が過大になるのを防ぐための措置です。
課税短期譲渡所得の計算式と具体例
税金の計算は、大きく分けて2つのステップで行います。
ステップ1：課税対象となる所得金額（課税短期譲渡所得）を算出する
ステップ2：算出した金額に、短期譲渡の税率をかけて税額を確定する
➀～④の各項目についてこれから解説していきます。
➀譲渡価格
譲渡価格とは、不動産を売却して得た収入の総額です。一般的には売買契約書に記載された売却金額がこれにあたります。
注意点として、売買代金とは別に買主から受け取る「固定資産税・都市計画税の清算金」も、実質的に売却代金の一部とみなされ、この譲渡価格に含めて計算する必要があります。
②取得費
取得費とは、その不動産を取得するためにかかった費用の合計です。具体的には以下のようなものが含まれます。
- 不動産の購入代金、建築費
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税、不動産取得税、印紙税などの税金
- リフォーム費用や設備の追加費用
ただし、建物については、年数の経過によって価値が減少するため、所有期間に応じた「減価償却費」を建物の購入代金から差し引く必要があります。
戸建ての減価償却についてはこちら、マンションの減価償却についてはこちらをご覧ください。
■取得費が不明な場合
先祖から相続した土地などで取得費が分からない場合は、「概算取得費」として、譲渡価格の5%を取得費とすることができます。
■相続した場合
相続や贈与で取得した不動産の場合、相続時の評価額ではなく、元の所有者（被相続人など）が購入したときの金額が取得費として引き継がれます。
③譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用のことです。例えば、以下のような費用が該当します。
- 不動産会社に支払った仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙代
- 土地の測量費
- 建物の解体費用や、借家人に支払った立退料
④特別控除
不動産の売却では、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から大きな金額を差し引ける「特別控除」を利用できる場合があります。
これらの特例は、自動的に適用されるのではなく、ご自身で確定申告を行う必要があります。短期譲渡であっても利用できる特例は数多く存在し、活用できるかどうかで納税額が大きく変わるため、ご自身の状況が当てはまらないか確認することが非常に重要です。
以下に、短期譲渡でも適用可能性がある主な特別控除をまとめました。適用要件は3章で解説しています。
| 特例の名称 | 控除額 |
| 居住用財産（マイホーム）を売却した場合 | 最大3,000万円 |
| 被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合 | 最大3,000万円 |
| 収用交換等のために土地建物を売却した場合 | 最大5,000万円 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合 | 最大2,000万円 |
| 特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合 | 最大1,500万円 |
| 農地保有の合理化などのために農地などを売却した場合 | 最大800万円 |
具体的計算例
それでは、ここまでの内容を踏まえて、実際に税額を計算してみましょう。
【条件】
- 譲渡価格: 5,000万円
- 取得費: 3,500万円（建物の減価償却費を差し引いた後の金額）
- 譲渡費用: 200万円
- 特例: 「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用
■ステップ1：課税短期譲渡所得の計算
まずは、税金の計算対象となる所得（利益）がいくらになるかを算出します。
課税短期譲渡所得
=譲渡価格−(取得費+譲渡費用)−特別控除
=5,000万円−(3,500万円+200万円)−3,000万円
=5,000万円−3,700万円−3,000万円
=−1,700万円
この場合、計算結果がマイナスになりました。課税短期譲渡所得は0円となり、所得税・住民税はかかりません。
では、もし特別控除が使えないケースだったらどうなるでしょうか。
課税短期譲渡所得
=5,000万円−(3,500万円+200万円)
=1,300万円
課税対象となる所得は1,300万円となります。次に、この1,300万円に対してかかる税金を計算します。
■ステップ2：税額の計算（内訳）
ステップ1で算出した1,300万円に、短期譲渡の税率をかけて税額を求めます。ここでは、所得税、復興特別所得税、住民税の内訳を一つずつ見ていきましょう。
所得税
課税短期譲渡所得に、短期譲渡の所得税率30%をかけます。
1,300万円×30%=390万円
復興特別所得税
上記1で計算した所得税額に対して、2.1%をかけて算出します。（課税所得1,300万円に直接かけるわけではない点に注意してください。）
390万円×2.1%=8万1,900円
住民税
課税短期譲渡所得に、短期譲渡の住民税率9%をかけます。
1,300万円×9%=117万円
【合計税額】
上記3つの税金を合計します。
390万円（所得税）+8万1,900円（復興特別所得税）+117万円（住民税）=515万1,900円
このように、計算の仕組みと、特に特別控除の適用の可否を理解しておくことが非常に重要です。
大阪府大阪市淀川区 / 30代
査定価格4,000万円売却価格4,100万円
千葉県柏市 / 30代
査定価格3,200万円売却価格3,200万円
東京都品川区 / 30代
査定価格2,350万円売却価格2,350万円
埼玉県草加市 / 50代
査定価格2,600万円売却価格2,850万円
三重県鳥羽市 / 20代
査定価格300万円売却価格200万円
短期譲渡で使える特例に関する注意点
特例には適用要件をはじめとする注意点が多くあります。具体的に見ていきましょう。
特別控除の適用要件
居住用財産（マイホーム）を売却した場合の3,000万円特別控除
最も広く利用されている特例の一つで、所有期間に関わらず利用できるのが大きな特徴です
主な適用条件：
- 自分が住んでいる家屋、または家屋とその敷地を売却すること。
- 住まなくなった日から3年後の年末までに売却すること。
- 売却した年の前年、前々年にこの特例や他のマイホーム関連特例（買換え特例など）を受けていないこと。
- 親子や夫婦、同族会社など、特別な関係の相手への売却ではないこと。
被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除
相続で受け継いだ空き家の売却を促進するための特例です。
主な適用条件：
- 特例の適用期限は2027年12月31日まで
- 相続で取得した、亡くなった方が一人で住んでいた家屋や敷地であること。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
- 相続の開始があった日から3年後の年末までに売却すること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 家屋を売る場合は現行の耐震基準を満たすか、更地にして売却すること（買主側で改修・解体する場合も可）。
収用交換等のために土地建物を売却した場合の5,000万円特別控除
公共事業などのために土地や建物を手放した場合に適用される、最も控除額の大きい特例です。
主な適用条件：
- 所有期間の要件はありません。
- 道路建設やダム建設といった公共事業のために、国や地方公共団体などに資産を買い取られる（収用される）こと。
- 原則として、最初に買取の申出があった日から6ヶ月以内に売却すること。
特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合の2,000万円特別控除
行政が行う区画整理事業に協力した場合の特例です。
主な適用条件：
- 国や地方公共団体などが行う土地区画整理事業のために、その施行者に土地などを売却すること。
特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合の1,500万円特別控除
住宅地の造成や防災街区の整備に協力した場合の特例です。
主な適用条件：
- 所有期間の要件はありません。
- 地方公共団体などが行う住宅地の造成事業や防災街区整備事業のために、その施行者に土地などを売却すること。
農地保有の合理化などのために農地などを売却した場合の800万円特別控除
農業政策に協力して農地を手放した場合の特例です。
主な適用条件：
- 農業経営基盤強化促進法などに基づき、農業委員会などに農地などを売却すること。
所有期間を引き継ぐことができるケース
実際に不動産を所有していた期間が短期所有にしか該当しない場合であっても、相続や贈与などにより引き継いだ土地建物は前の所有者の所有期間をそのまま引き継ぐことができます。また、固定資産の交換によって取得した不動産や、収用の代替資産も前の不動産の所有期間を引き継ぐことができます。
居住期間として認められるケース
税法上の居住期間は、入居日から転居日までの期間を指します。また、単身赴任などの理由で家族が住む家から離れて暮らしていた場合であっても、やがて再び家族と共に暮らすことが想定される場合、単身赴任期間中も居住期間として認められます。
借地権や耕作権など土地の上に存する権利
分離課税の譲渡所得を計算する際、その課税対象には土地のほか、借地権や耕作権など土地の上に存在する権利を含みます。耕作権とは、小作契約により、小作人が地主に小作料を支払って、農地を耕作したり、放牧により畜産を営む権利です。
また、海外に所在する土地や建物を売却した場合の譲渡所得も、分離課税の課税対象です。譲渡収入は収入すべき日の為替レートで換算し、取得費は取得の日、譲渡費用はその支出日で換算します。なお、取得日と譲渡日の為替レートが異なっていても為替差損益は譲渡所得の計算に含まれ、別途計算する必要はありません。
土地と建物で所有期間が分かれている場合
家屋を立てるタイミングと土地の取得のタイミングに大きな開きがあった場合などは、当然ながら土地と建物の所有期間が異なってくることがあります。そうなると、土地は長期所有で、建物は短期所有といったように別れる場合もあるので注意が必要です。
迷ったらプロに相談を
不動産売却における税制上の取り扱いには、さまざまな制度や売却に有利となるタイミングがあります。複雑な手続きも多く、個人での対応では思わぬ損失が発生してしまうことにもなりかねません。
そういったとき、信頼できるプロに任せるのが安心です。すまいステップなら全国の不動産業者からぴったりの業者を紹介してもらえるので、税制面で困ったときに活用してみてはいかがでしょうか。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
短期譲渡が長期譲渡よりメリットとなる点
長期譲渡の方が税制面では有利ですが、短期譲渡が損ばかりというわけではありません。短期譲渡にはそれなりのメリットがあります。
短期譲渡における控除を利用できる
先ほど紹介したような控除を利用できる場合、長期譲渡よりも税金を抑えることができる可能性があります。
年数が浅いほど高額で売却できる
不動産の価値を決定する際は、基本的に築年数が最も重要な要素とされます。当然ながら建ってから間もない物件であれば高値で査定され、更に立地や設備なが整っている場合は、そこにプラスの付加価値も期待できるでしょう。
逆に築年数が10年前後経過した中古物件ともなると不動産価値も急激に落ち込みます。周辺環境や交通インフラなどの利便性といった好条件が無い限り、なかなか高い金額では売れません。当初提示した額より値引きが必要となって、希望額より下回ることも多いでしょう。
固定資産税によるメリット
短期譲渡の際には所得税や住民税が高額にはなるものの、固定資産税や都市計画税を支払わずに済むことから、資産を効率的に現金化することができるメリットがあります。資産価値のある土地とはいえ、特に活用することもなく所有するだけでは、固定資産税や都市計画税だけがかさんでしまいます。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の物件の場合、1,000万円の1.4％である14万円もの固定資産税を毎年支払わなければなりません。また、更地だからといって放っておけばよいものでもなく、不定期に管理費・維持費などもかかることでしょう。
長期所有により譲渡税率を減らしたとしても、トータルのコストが高くついてしまう可能性があるならば、短期譲渡の方がお得になる場合もあると言えます。
相続して3年以内の売却なら税負担が軽くなる
相続税の申告期限から3年以内での売却であれば、税負担が軽減される「取得費加算の特例」が利用できます。この制度では、譲渡所得計算の際に売却価格から除かれる費用（取得費、譲渡費用など）のほかにも、売却した土地や建物に対する相続税額も除外することができるので、譲渡所得を低く抑えられます。
具体的な計算方法は以下の通りです。相続で得た不動産の場合は、取得費加算の特例が利用できないか確認するようにしましょう。
【相続税申告期限から3年以内に売却したときの課税譲渡所得金額】
売却（譲渡）価格 −（取得費、譲渡費用、売却した不動産に対する相続税額）＝ 課税譲渡所得金額
短期譲渡のメリットも理解しておこう
譲渡所得に対する税率だけで見ると、一見不利にも見える短期譲渡ですが、特別控除や売却金額の大きさなどから考えると、必ずしもデメリットだけではありません。メリットも理解して売却時の検討材料にしましょう。
すまいステップなら最大6社と比較できる
税金が絡む問題となると、申告はどのようにすればよいのか、申告漏れや間違いはないのかなど、途端に不安になる場合も多いかと思います。大切な不動産物件を手放す際にはとても大きな金額が動くので、発生する税金も高額になりがちで、タイミングや選択を誤ると、思わぬ不利益になりかねません。
そんなとき、売却に際して安心して任せられるかどうかや、査定金額はもとより、税制面での相談も快く応じてくれるかが不動産業者選定のカギとなります。まずは、わずか60秒の簡単入力で最大4社での一括査定ができる「すまいステップ」を試してみてはいかがでしょうか。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
↑こちらから査定を依頼できます！↑
