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不動産売却でかかる売買手数料とは?費用を抑えるポイントも解説

不動産を売却するには、さまざまな手数料が発生します。売買にかかる手数料にはどのような種類があるのか、またいくらくらいかかるのかを知っておくことで、売却に必要な費用を把握できます。

最終的に手元にどれくらいのお金が残るのかを知るためにも、売買手数料の把握は重要です。売買にかかる手数料の種類や、費用削減のポイントを知り、不動産売却の成功を目指しましょう。

不動産売却にかかる手数料や費用の種類

不動産の売却にかかる手数料や費用は種類が多く、さまざまな面でコストがかかります。
売却時に発生するコストを正しく知るためには、手数料や費用にはどのような種類があるのかを知っておくことが大切です。

不動産売買で必要となる費用

不動産の売買にかかる費用としては、不動産会社に支払う仲介手数料と、売買に必要な書類の入手にかかる手数料があげられます。

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼して売却した際に発生するものです。
個人で買主を探す場合は不要ですが、一般的な不動産売買では、不動産会社に仲介業務を委託します。例外的にかからないケースもありますが、基本的には仲介を利用するため、支払いが必要となることは覚えておきましょう。

税金

不動産売買では、さまざまなシーンで税金がかかります。課税対象の税金の種類は、次の通りです。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

必要に応じて生じる費用

不動産売却では必ずかかる費用と、必要に応じてかかる費用の2つがあります。

必要に応じてかかる費用の代表例は、次の通りです。

  • リフォーム・リノベーション費用
  • 司法書士への報酬
  • 住み替えのための引越し費用

売却する家をリフォームなどして売る場合は、リフォームやリノベーションの費用がかかります。
また、売却時の登記手続きを司法書士に依頼するなら、別途司法書士への報酬も発生すると考えましょう。

現在住んでいる家を売却する場合は、新居の購入費用に加えて、住み替えのための引越し費用もかかります。
上記の費用は必ずしもかかるものではないため、自分の場合はどれが発生するのか、事前に考えてコストを計算しておきましょう。

不動産売買で必要となる費用の種類

不動産売買で支払う必要のある費用の種類は、次の通りです。

  • 不動産仲介手数料
  • 契約に必要な書類の発行手数料

それぞれどのようなものなのか、詳細まで知っていきましょう。

不動産仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合は、仲介手数料がかかります。

不動産の売却方法は仲介を依頼して売るか、不動産会社に買取を依頼する、あるいは個人で買主を見つけるという3つの方法があります。
このうち、仲介手数料がかかるのは、不動産会社に仲介業務を依頼した場合のみです。

仲介手数料は法律で上限が決められており、計算式は次の通りです。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分取引額の4%+消費税
400万円超の部分取引額の3%+消費税

なお、400万円を超える取引の場合は、次の式で一括計算できます。

売却価格×3%+60,000円+消費税

仲介手数料は不動産の売却価格で変わるため、どれくらいの金額で売れるかを把握していると、おおよその手数料の金額も判断できます。

必要書類の種類と発行手数料

不動産を売却するには、さまざまな書類が必要です。売却に必要なものは、次の通りです。

  • 運転免許証などの身分証明書
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票

印鑑登録証明書や住民票などは、市区町村の役場で発行できます。自治体によって金額は多少変わりますが、それぞれ数百円程度で発行可能です。

不動産売却で課税される税金の種類

不動産売却で課税される税金は複数あります。税金の種類によって課税される条件は異なり、種類によっては特定の条件で非課税となることもあります。

必ず課税されるものと、必要に応じて支払うものでは、それぞれどのような違いがあるのかを知っておきましょう。

必ず課税される税金の種類

不動産の売却で必ず課税される税金は、次の通りです。

  • 登録免許税
  • 印紙税

これらの税金は、不動産会社に仲介を依頼するかどうかに関係なく、取引をおこなうなら必ず課税されます。

登録免許税

不動産売買では、名義の変更や登録などが必要であり、このときにかかる税金が登録免許税です。また、登録免許税は住宅ローン完済後に、金融機関によって設定された抵当権を抹消する際にも課税されます。

不動産の売却をした際には、売主から買主へ所有権の移転登記がおこなわれ、この費用は買主が支払います。抵当権の抹消手続きが必要な場合は、売主が費用を負担しなければなりません。

抵当権の抹消費用は不動産1件に対して1,000円であり、土地と建物の両方に抵当権が設定されているなら、合計2,000円の登録免許税がかかります。

印紙税

不動産を売却する際には、売買契約書を作成します。作成した売買契約書には、契約金額に応じて収入印紙を貼り付ける必要があり、このときに課税される税金が印紙税です。印紙税は契約書に記載する不動産の売却価格によって変動し、契約金額が高いほど、印紙税も高くなります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

参考:国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

2022年3月31日までに取引をおこなった場合は、軽減税率が適用されるため、印紙税は安くなります。

売買契約書は2通作成し、売主と買主が1通分ずつの印紙税を負担することが一般的です。

必要に応じて支払う税金

不動産売却では、一定のケースで課税される税金もあります。

  • 譲渡所得税
  • 消費税

それぞれどのような条件で課税されるのかを知り、税金についての理解を深めていきましょう。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合は、利益に対して譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税は所得税と住民税、復興特別所得税の3つで構成されています。課税譲渡所得金額は、次の式で計算しましょう。

収入金額 – ( 取得費 + 譲渡費用) – 特別控除額

譲渡所得税は売却する不動産の所有期間で税率が変動し、所有期間が5年を超えるかどうかがポイントとなります。
所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得です。

  • 短期譲渡所得の税額=課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)
  • 長期譲渡所得の税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)

売却によって利益が出そうな場合は、長期譲渡所得になるのを待ってから手放したほうがよいでしょう。

参考:国税庁 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
参考:国税庁 短期譲渡所得の税額の計算
参考:国税庁 長期譲渡所得の税額の計算

なお、譲渡所得税がどれくらいかかるかは、ネット上のシミュレーターを使うことで、おおよその金額を計算できます。

消費税

法人が所有する不動産を売却する場合は、消費税がかかります。

個人の場合は不動産を売っても消費税はかかりませんが、仲介手数料や司法書士への報酬など、一定のサービスに対して支払う費用は、消費税の課税対象であることは覚えておきましょう。

不動産売却で必要なそのほかの費用

手数料や税金以外にも、不動産売却をおこなうと費用が発生する場合があります。

  • 不動産の修繕費用
  • 司法書士への報酬
  • 住宅ローン繰り上げ返済手数料
  • 仮住まいや引越し費用

そのほかの費用としてどのようなものがあるのかを知り、コストについての理解をさらに深めていきましょう。

不動産の修繕費用

売却する不動産の状態があまりにもひどかったり、明らかに故障箇所があったりする場合は、事前に修繕しておいたほうがよい場合もあります。

修繕やリフォームは必須ではありませんが、不動産の状態に応じて必要になることは覚えておきましょう。

司法書士への報酬

不動産の名義の変更や抵当権の抹消手続きを司法書士に代行してもらう場合は、司法書士への報酬がかかります。依頼する司法書士によって報酬の金額は異なります。

住宅ローン繰り上げ返済手数料

不動産を売却するときに、住宅ローンの残債を繰り上げて一括返済する場合は、繰り上げ返済手数料がかかります。

原則として住宅ローンが残っている状態では売却ができないため、ローン残債のあるうちに売るなら、繰り上げ返済手数料は必ずかかると考えましょう。

繰り上げ返済手数料は金融機関によって設定が異なるため、事前に確認が必要です。
また、ローンを完済した後は抵当権の抹消も必要であるため、抵当権抹消の登録免許税も同時に発生します。

仮住まいや引越し費用

所有する不動産を売却し、住み替えをする場合は、仮住まいへの入居費用や新居の購入費用、引越し費用などがかかります。

住み替えには先に新居を購入してから売却する買い先行と、不動産を売ってから仮住まいに引越しをし、その後新居を探す売り先行の2つのスタイルがあります。

売り先行で不動産売却をおこなう場合は、仮住まいと新居への2回の引越しが必要となり、引越し費用が買い先行よりも高くなることは覚えておきましょう。

売買費用を安くするためのポイント

不動産の売買にはさまざまな費用がかかりますが、ポイントを押さえることで各種費用は抑えられます。

  • 仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ
  • できる手続きは自分でおこなう
  • 特別控除を活用する

費用削減のコツを知り、上手にコストを減らして売買をおこないましょう。

仲介手数料の低い不動産会社を選ぶ

仲介手数料は法律で上限額が決められているだけであり、上限の範囲内で不動産会社が自由に設定できます。
不動産会社によっては仲介手数料が通常よりも安い抑えられる場合があるため、手数料の低い業者を選ぶとよいでしょう。

たとえば買主と売主の両方を自社で見つける両手取引をおこなう不動産会社だと、場合によっては手数料が半額や無料になることもあります。

ただし、仲介手数料が安いとサービスの質が悪くなるケースもあります。
安心して不動産売買をおこないたいなら、仲介手数料は相場通り支払い、別の部分での費用削減を目指すことがおすすめです。

できる手続きは自分でおこなう

名義の変更や抵当権の抹消手続きなどは、司法書士に依頼するだけではなく、自分でおこなうことも可能です。
専門家に依頼するとスムーズかつ失敗なくおこなえますが、その分費用は高くなります。

少しでも費用を削減したいなら、できる手続きはすべて自分でおこない、専門家に支払う報酬を減らして節約しましょう。

特別控除を活用する

売却時の利益に課税される譲渡所得税は、特別控除を活用することで大幅に節税できたり、場合によっては非課税になったりすることもあります。

不動産売買で使用できる代表的な特別控除として、3,000万円の特別控除があり、適用条件は次の通りです。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

特別控除を利用することで、売却によって発生する譲渡所得を大幅に引き下げられるため、税金を安くして不動産の売買がおこなえます。

不動産売却にはさまざまな費用が必要

不動産売却にかかる費用は多数あり、合計すると数十万円から100万円以上のコストになることもあります。
出費を賢く抑えるには、コストを節約する方法を知っておくことが大切です。

不動産を手放すことで資金は得られるものの、同時に支払わなければならない費用も多数あります。
不動産売却で利益を少しでも手元に残すためにも、費用を削減して賢く不動産売買をおこないましょう。

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