- この記事のポイント
- 不動産売却の仲介手数料は不動産会社に支払う報酬
- 売却価格によって請求できる金額に上限がある
- 仲介手数料には消費税がかかる
「不動産売却の手数料はどうやって計算するの？」「自分で計算できる？」「そもそも売却にかかる手数料ってなに？」
これから不動産を売却しようとしている方で、このような疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
不動産の売却には様々な手数料や費用・税金がかかるので、売却する前にいくらかかるのか把握して資金計画をしっかり立てておきたいですよね。
この記事では、不動産売却にかかる手数料の計算方法や、そもそも手数料とはなにか、詳しく解説します。
不動産売却を検討している方はぜひご覧ください。
不動産売却の手数料をシミュレーションしよう
以下のシミュレーターを使うと、不動産を売却した時にかかる仲介手数料のおおよその金額が簡単に分かります。
その他の個人情報の入力は不要なので、売却したい不動産の情報を選択すれば簡単に金額が表示されます。
不動産売却にかかる手数料の計算方法
不動産売却にかかる手数料は、簡単に計算できる「速算式」を知れば自分でもできます。
また、シミュレーターを使ってみたけど「なぜこの計算式になるの？」と疑問に思う方もいるでしょう。
そんな方に向けてこの章では、不動産売却にかかる手数料の計算方法について、以下の3つを解説します。
- 不動産売却の手数料は上限が決まっている
- 不動産売却の手数料には消費税がかかる
- 不動産売却の手数料を実際に計算してみよう
不動産売却の手数料は上限が決まっている
不動産売却にかかる手数料は、「宅地建物取引業法」によって上限が定められています。
不動産会社は、この上限を超えた仲介手数料を売主に請求することはできません。
仲介手数料の上限は以下のとおりで、不動産の売却価格によって異なります。
| 売却価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円以上400万円以下 | 売却価格×4%＋消費税 |
| 400万円以上 | 売却価格×3%＋消費税 |
たとえば、3,000万円で不動産を売却できたとしたら、3,000万円の中の「200万円以下の部分にかかる手数料」「200万円以上400万円以下の部分にかかる手数料」「400万円以上の部分に対してかかる手数料」というように、3つに分解して計算する必要があります。
さらに、この3つの計算で出た金額の合計が「仲介手数料の上限」です。
不動産売却の手数料を実際に計算してみよう
仲介手数料を求める簡単な計算方法は、前述している上限の求め方に一定の費用を加えた方法です。
| 売却価格（税抜） | 仲介手数料の速算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円以上400万円以下 | 売却価格×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円以上 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
この一定の費用を加えることで、売却価格ごとに分けて計算する必要がなくなり、どんな売却価格でも一回で計算できます。
不動産が3,000万円で売却できたなら、「400万円以上」の速算式である「売却価格×3%＋6万円＋消費税」を用いればよいのです。
では、売却価格が3,000万円（税抜）のケースで具体的に計算してみましょう。
まずは、前途した表に当てはめて、一定の費用は加えずに計算していきます。
| 売却価格（税抜き） | 計算式 | 仲介手数料（A＋B＋C） |
|---|---|---|
| A.200万円（200万円以下） | 200万円×5％＝10万円 | 96万円（税込105万6,000円） |
| B.200万円（200万円以上400万円） | 200万円×4％＝8万円 | |
| C.2,600万円（400万円以上） | 2,600万円×3%＝78万円 |
支払う仲介手数料は税込で105万6,000円となります。
では速算式を用いて計算してみましょう。
以下のようになります。
なぜ「＋6万円」？
速算式で使われる「＋2万円」「＋6万円」は仲介手数料の計算を簡略化するために用いる調整額。不動産売却は400万円以上の取引になることがほとんどなので、200万円までの5％と3％の差額（4万）と、200～400万円の4％と3％との差額（2万）の合計6万円（＋消費税）を補うことで速算できる。
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不動産売却における手数料の早見表
仲介手数料の計算方法をお伝えしましたが、「おおまかな金額を知りたい」と思う方もいるでしょう。
そんな方は、以下の早見表を参考にしていただければと思います。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 10万円＋消費税 |
| 400万円 | 18万円＋消費税 |
| 1,000万円 | 36万円＋消費税 |
| 2,000万円 | 66万円＋消費税 |
| 3,000万円 | 96万円＋消費税 |
| 4,000万円 | 126万円＋消費税 |
| 5,000万円 | 156万円＋消費税 |
| 6,000万円 | 186万円＋消費税 |
| 7,000万円 | 216万円＋消費税 |
| 8,000万円 | 246万円＋消費税 |
| 9,000万円 | 276万円＋消費税 |
| 1億円 | 306万円＋消費税 |
不動産売却の手数料とは
不動産を売却する時、「仲介手数料」「印紙税」「登記費用」などの様々な手数料や費用、税金がかかります。
中でも大部分を占めるのは「仲介手数料」ですが、「そもそも仲介手数料ってなに？」と疑問に思う方も少なくないでしょう。
そこでこの章では、仲介手数料の概要について解説します。
支払う理由や金額の上限について確認しておきましょう。
不動産会社に成功報酬として支払う費用
仲介手数料とは、不動産売却において、仲介や代理として活動してくれた不動産会社に成功報酬として支払う費用です。
そのため、不動産を売却する時は、不動産会社に仲介や代理をしてもらうことが一般的です。
仲介や代理となった不動産会社は、広告を掲載したり、不動産情報をレインズへ登録したりするなど、売却が成立するために尽力してくれます。
そして、売却が成立した際には、これまで活動してくれた不動産会社に対して成功報酬として仲介手数料を支払うのです。
仲介手数料を支払うタイミングは2回
先に述べたように、仲介手数料の支払いは売却が成立した時にのみ発生します。
途中で売却を辞めたり不動産会社を変更した場合は、支払い義務はありません。
また、支払いの具体的なタイミングは「売買契約時」と「不動産引き渡し時」の2回あり、半分に分けて支払うことが一般的です。
不動産会社によっては、不動産の引き渡し時に一括で支払うように求められることもあるので、事前に必ず確認しておきましょう。
不動産売却の手数料は節約・値引きできる？
不動産売却にかかる手数料は、宅建業法によって上限は決められていますが下限は決められていません。
上限を超えない範囲であれば、それぞれの不動産会社が手数料の金額を決められるので、値引き交渉の余地はあるということになります。
ただし、仲介手数料は成功報酬型であるため、値引きは行われないことが一般的で、実際に値引きに応じる不動産会社は多くはありません。
それでも不動産売却には様々な費用がかかるので、できるだけ出費を押さえたいと考える方もいるでしょう。
この章では、手数料の節約・値引きについて、以下の3つのポイントを解説します。
- 専任媒介・専属専任媒介契約を結ぶ
- 個人売買・買取なら手数料は不要
- 手数料の安さで不動産会社を選ぶと危険
専任媒介・専属専任媒介契約を結ぶ
不動産売却では、不動産会社と「一般媒介契約」「専任媒介媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかの媒介契約を結んで売却活動を行うことが一般的です。
不動産会社側からすれば、自社の利益になりやすい「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結んでもらうとメリットが大きいです。
たとえば、「値引きしてもらう代わりに専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ」というように、契約形態を値引き交渉の材料にすると上手くいく可能性があります。
ただし、手数料の値引きを交渉するのなら、不動産会社と契約を結ぶ前などのできるだけ早い段階で行いましょう。
個人売買や買取なら手数料は不要
仲介手数料は、買主との間に入って売却を成功させてくれた不動産会社への成功報酬です。
そのため、不動産会社を通さずに個人間で売買を成立させた場合は、当然ながら仲介手数料は不要です。
ただし、先にも述べたように、個人間での売買はトラブルが発生するリスクが高く、複雑で難しい手順も多いので注意が必要です。
また、不動産会社に直接買い取ってもらう場合でも仲介手数料は不要なので、できるだけ早く・高く売却したい方は「不動産買取」も検討してみましょう。
手数料の安さで不動産会社を選ぶと危険
値引き交渉が難しいなら、初めから「仲介手数料無料」を謳っている不動産会社に依頼すればよいのでは？と考える方もいるでしょう。
しかし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選んだり、必要以上に仲介手数料の値引きを求めると、以下のようなデメリットが考えられます。
- 適切な売却活動やサポートをしてもらえない
- 不動産会社の意欲を下げてしまう
- 囲い込みや両手仲介のリスクが高まる
仲介手数料は不動産会社への報酬であり、広告活動費などの売却活動に必要な費用も含まれています。
仲介手数料の安さだけで不動産会社を選んでしまうと、売却に必要な広告活動が積極的に行われず、思っていたように売却が進まないということも考えられます。
また、必要以上に仲介手数料の値引きを求めると、不動産会社の売却意欲を下げてしまったり、優先的に売却活動を行ってもらえなくなる可能性もあるので注意が必要です。
不動産売却では、仲介手数料の値引きよりも「不動産を高く売却する」ことに意識を向けるようにしましょう。
不動産会社を選ぶ時は、こちらの利益を考えて親身になって話を聞いてくれるか、有力な販売戦略を持っているかなどで判断することが大切です。
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まとめ
不動産売却における仲介手数料や計算方法について解説しました。
仲介手数料は、仲介や代理として活動してくれた不動産会社に支払う費用であり、不動産売買が成立した場合にのみ成功報酬として支払います。
また、仲介手数料の上限は、法律によって以下のように定められています。
- 売買価格が200万円以下：売買価格×5%＋消費税
- 売買価格が200万円超～400万円以下：売買価格×4%+2万円＋消費税
- 売買価格が400万円超：売買価格×3%+6万円＋消費税
仲介手数料は売買価格によっては高額となる場合もあるため、事前に把握することが大切です。
上記の計算方法を利用すれば自分でも計算できるため、仲介手数料が気になる方は試してみてください。
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