中古住宅の注意点は?優良物件探しや契約前に知っておくべきこと!

「中古住宅の購入を検討しているけど、何に気を付ければいいのか分からない・・」

そんな不安を抱えている方は多いと思います。いざ中古住宅を買おうと思っても、どれくらいの手間がかかり、どんな手続きが必要かなど、分からないことだらけでしょう。

また、中古住宅と新築では購入を決断する前に気を付けるポイントが変わってきます。

そこで今回は、中古住宅を購入するメリット・デメリットを理解しながら、中古住宅を購入する際の注意点を解説していきます。

監修畑中 学
不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
【URL】武蔵野不動相談室株式会社

中古住宅購入のメリット・デメリット

そもそも「中古住宅」がどのような物件をさすかご存じでしょうか?
中古住宅とは、すでに人が住んだ住宅のことです。もしくはフラット35では借入申し込み日において築年数が2年を超えている住宅を指します。

つまり、人が住んだ事がない物件でも、2年が経過している物件は中古住宅として売り出されることがあるのです。

必ずしも全ての物件が誰かのお古のであるわけではない為、人が一度住んだ家を買うことに抵抗がある人も中古住宅の検討の余地はあります。
近年では、家の購入の際に中古住宅を候補に入れる事も珍しくなくって来ているようです。

このように今人気の中古住宅ですが、中古住宅購入にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?それぞれについて学んでいきましょう。

中古住宅購入のメリット

中古住宅購入のメリットは主に以下の3つが挙げられます。

メリット①:価格が安い

中古住宅が人気の理由は、なんといっても価格が安いことです。同じ金額なら、中古の方が新築と比べると大きな家や、立地のグレードが高い家を購入できるというのは大きな魅力です。

中古住宅の価格はほぼ築年数で決まってきます。築10年以内なら新築時の約8割、築15年で新築時の約7割まで下がります。

一軒家は木造住宅のために、築年数が経っている物件は修繕もそれなりに必要になるものですが、それでも購入価格が安くて済むというのは大きな魅力です。

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メリット②:家そのものを見て選べる

新築の建売物件やマンションを購入するときには、実際に自分が住む部屋ではなく、モデルルームの見学だけで購入を決めなくてはいけないことも良くあります。また、注文住宅であれば、図面でイメージしたことと、実際に完成したものとが違う、ということも実は頻繁に起きています。

しかし、中古住宅というのは、すでに存在していて誰かが住んでいる物件を購入することなので、家そのものを見て選ぶことができます。また、まだ売主が住んでいる状態で内覧ができる物件であれば、生活状況も見られるので、購入後の生活のイメージがしやすいというメリットがあります。

メリット③:生活環境が事前にわかる

まったく新しい土地で住宅を新築をした場合には、隣近所にどんな人がやってくるのかわからない、というこ不安があります。隣人を選ぶことはできないので、良い人と隣近所になれればいいのですが、思いもかけなかったトラブルメーカーが同じ町内に引っ越してきて、その後の生活が穏やかに送れない、というトラブルもしばしば聞くところです。

しかし、中古住宅では周辺にどんな人が住んでいるのかを事前に調べることができます。どのような生活環境になるのか、ということが事前にわかるので、そこに引っ越しても大丈夫なのかどうかを判断することができます。

中古住宅購入のデメリット

次にデメリットについて見ていきましょう。デメリットは主に以下の2つが挙げられます。

デメリット①:新築よりも早く修繕が必要になる

新築で購入した住宅よりも、修繕は早く必要になります。外壁塗装やクロスの張替えは築10年で、給水管や下水管は築10年から15年で更新が目安になります。修繕の規模によっては、数百万円単位の出費が必要になることもあるので、その点は準備が必要です。

デメリット②:住宅ローン控除が受けられないことがある

住宅ローンを組むと、確定申告をすることで10年間、住宅ローンの残高の1%に当たる額が所得税から控除されます。これは大きなことです。しかし、購入時の中古住宅の条件によっては、住宅ローンの控除を受けることができなくなるので注意が必要です。

コロナ禍の特例で売主が課税事業者なら13年のケースがあります。

中古住宅の場合には、住宅ローンの控除を受けるための条件として、鉄筋コンクリートの耐火建築物であれば築25年以内の物件、木造などの耐火建築物以外の物件であれば築20年以内で、耐震レベルが定める一定レベルに達していること、という条件があります。
格安物件だからといって、築年数が経ち過ぎた物件を購入してしまったら、住宅ローン控除を受けられなくなる可能性があるので気を付けましょう。

すまリス
耐震基準適合証明書を取得すれば、控除が受けられます。

中古住宅の購入計画を立てる際の注意点

まずは、中古住宅の購入計画を立てるタイミングで知っておくべき注意点を紹介していきます。

  • 譲れないポイントを明確にする
  • 購入にかかる費用を把握する

譲れないポイントを明確にする

住まいを選ぶうえで欠かせないのがエリア、物件タイプ、間取り、価格です。

ただし、この4つの条件を満たした理想の物件を出会うことを難しく、必然的にどれかを妥協しなければいけません。

①エリア
自分が住みたいエリアは、学校、職場、最寄り駅までの距離、周辺施設などについて調べて自分が住みたいエリアを決めましょう
②物件タイプ
戸建てかマンションかで生活様式も物件価格も大きく変わります
③間取り
自分と家族の希望をまとめて、それに叶うものを選びましょう
④物件の価格
物件に対していくらの予算を立てるかが大切。予算の範囲内で他の条件を決めることになるので、概算でも予算を決めましょう

中古住宅を探しているほとんどの人が、限られた予算の中で、エリア、物件タイプ、間取りなどの希望にあう理想の住宅を探すことになります。

まずは予算以外の条件面での理想とする中古住宅の姿を具体的に決め、妥協できるポイントと譲れないポイントを明確にしておきましょう。

購入には様々な費用がかかる

中古住宅を購入し、住み始めるまでにかかる費用は物件の購入代金だけではないので注意してください。その他のさまざま費用も確認し、事前にきちんと準備しておくことが大切です。

種類項目内容
住宅購入の費用印紙代売買契約書に貼る印紙代金
仲介手数料購入にかかる仲介手数料
不動産取得税不動産を取得したことに対する税金
保険料火災保険、地震保険など
ローンの費用ローン事務手数料金融機関によって料金が違う
抵当権の登記費用住宅ローンの抵当に対する費用
印紙代契約書に貼る印紙代金
その他インテリア購入費住居のインテリア費用
引越し費用引越しのためにかかる費用

この費用のなかで、大きくウェイトを占めるのが仲介手数料です。

仲介手数料は、中古住宅の売買契約が締結した際に不動産会社に支払う費用のことです。金額には上限が決められています。

上限額の計算の仕方は、購入価格の3%に6万円をプラスしたもので、例に挙げると以下の様になります。

  • 4000万円で購入した場合、仲介手数料は126万円(税抜き)
  • 5000万円で購入した場合、仲介手数料は156万円(税抜き)

中古住宅を探す際の注意点

次に、実際に中古住宅の物件を探す時に気を付けるべきポイントを確認していきましょう。主に確認しておきたいポイントは以下の5つです。

  • 将来見据えた間取りを選ぶ
  • ウェブサイトを有効活用する
  • エリアの情報収集も忘れずに
  • 増改築ができない土地に注意
  • 築20年を超えた中古住宅はリフォームが必要な場合も

将来見据えた間取りを選ぶ

間取りを決める際は、将来的な家族構成の変化なども考えておく必要があります。子供が増えることだけでなく、恒例の親と同居する可能性も出てきます。

また、住人が年をとり子供が家を出ていくこともあるでしょうし、バリアフリーなど高齢者向けのリフォームが必要になるかもしれません。

これら様々な要素を考え、将来も想定した間取りの住まいを選ぶことが大切です。今必要な観点のみで中古住宅を選ぶと、数年後に不便さを感じて再び引越しが必要になるかもしれないので注意してください。

情報収集でウェブサイトを活用する

中古住宅探しはスピードが需要です。条件の良い中古住宅はすぐに買い手が見つかってしまうので、主体的に情報収集をしないと良い物件を見つけることは難しいです。

そんな時に便利なのが今や日常生活に欠かせないインターネットです。「SUUMO」や「HOMES」など民間が運営しているサイトを使えば最新の物件情報を探すことができます。

ネット上の情報は随時更新されるので、できれば毎日条件に合った物件がないかチェックすると良いでしょう。気になる中古住宅を見つけたら、手間を惜しまず、すぐ不動産会社にに問い合わせてみましょう。

エリアの情報収集も忘れずに

中古住宅のエリアを絞る際は、地価相場の動向、地番、ハザードマップなど、その地域や土地に関する情報も収集しましょう。

インターネットで調べたり、不動産会社に聞いたりすればある程度分かりますし、実査に現地へ足を運んで近所の人に尋ねてもいいでしょう。

実際にどのように確認するかステップごとに紹介しておきます。

地図を見て現場環境をチェック

出来れば普通の地図で把握住宅地図を用意して、物件周辺の施設やお店、交通の便などについても細かく確認しておくと確実です。

よく使いそうなルートを歩いてみる

通勤や日々の買い物などで自分が通りそうなルートをチェックしましょう。実際に足を運んでみて困ることはないか確認しておきましょう。

外観と一緒に近隣施設も確認

近隣施設によって日照条件や騒音などに問題がないかを確認。もし空き地などがあれば、そこに何が建つ予定なのかも調べておくといいでしょう。

可能なら聞き込みで情報を得る

地域の情報は住人に聞くのが一番です。どこか入りやすそうなお店に入り、そこで住みやすさなどについて尋ねることで手に入る情報もあります。

以上が周辺環境を調べる際の流れです。

家の購入は一生に一度の買い物なので情報が多すぎて困ることはありません。物件そのものだけでなく、周辺情報も積極的に収集するように心がけましょう。

増改築ができない土地に注意

築年数が古い住宅の場合には、その後の法律改正により、建ぺい率や容積率が今の建物よりも小さくなっている可能性があります。

また建物に入る道がない土地の場合には、今ある建物を壊してしまうと新しい建物を建てることができなくなる土地があります。

例えば、建物の再建築・増築が制限されている土地は以下のようなものがあります。

都市計画道路の予定地

主要道路が拡幅される予定の土地は、原則として許可された木造の2階建てしか建築できません。場所によっては立ち退きを依頼されることがあります。

他にも以下の項目は再建築が不可、増築が制限されることがあります。

  • 前面道路が建築基準法上の道路でない場合
    →再建築が不可
  • 前面道路との接道が2m未満
    →再建築が不可
  • 前面道路の幅員が小さい場合
    →容積率が制限されることがあり、増築が制限されることがあります。

以上が代表的な制限される条件です。

将来、建て替えが必要になったときに、今と同じくらいの大きさの建物を立てることができる土地なのかどうか、気になった中古住宅が見つかったら不動産会社に問い合わせてみましょう。

築20年を超えた中古住宅はリフォームが必要な場合も

中古住宅を購入を検討する場合は、その家の築年数を確認してください。

中古住宅を検討する場合は購入後のリフォームなども視野にいれて考える必要があるでしょう。

特に築20年以上の中古住宅を検討する場合、その家の耐震性や不具合がどれくらいありそうかなどより入念に調査する必要があります。

不動産流通経営協会の調査によれば、一戸建ては築10年を超えると半数以上がリフォーム費用100万円以上がかかります。

戸建てリフォーム費用

マンションの場合は築5年超えでも半数近くが100万円以上リフォーム費用がかかっています。

マンションリフォーム費用

築20年を超える中古住宅であれば、リフォーム費用として数百万円はかかると見越して購入判断をしましょう。

中古住宅内覧の注意点

物件の候補が見つかったら、次は内覧です。

内覧は中古住宅の意思決定をする上で非常に大切な工程です。ただなんとなく見て回るだけでは物件選びに失敗してしまう可能性があります。注意深く以下のポイントを確認しましょう。

外観で家の耐久性をチェック!

外観は屋根や外壁、基礎といった、家の構造的な部分での耐久性を判断するのにとても重要なポイントです。

ただし、敷地の外から調べるのであっても、あまりジロジロと見たり写真を撮影したり双眼鏡などで見たりしていると所有者が不快に感じることがあります。

そのため、不動産会社を通して必ず所有者に許可を取ってから調べるようにしましょう。

● 屋根

屋根は梯子を使って登ってみるか、周辺に高いビルがあればそこから双眼鏡で見るといいでしょう。瓦や屋根板の破損やずれ、損傷、塗装の剥がれなどがないかどうかチェックします。

● 外壁

外壁は塗装がはがれていないか、ひび割れがないかどうか、目地の充填物が劣化していないかどうかをチェックします。

● 軒天

軒天は雨の染みがないか、亀裂はないか、塗装の剥がれはないかどうかチェックします。

● 基礎

基礎はひび割れが入っていないかどうかチェックします。基礎や外壁のひび割れは0.5mm以上の場合は家の耐久性に問題が出る可能性があり要注意です。

室内は細かい所まで確認しよう

屋内は今後生活をしていく上で、快適な生活を送ることができるかどうかに大きく関係してきます。内覧の時に細かいところまで家族みんなでチェックしましょう。

家の中に入るときには、足の裏で床のきしみ具合などを感じるために、できるだけ靴下のままがいいでしょう。ただし、所有者からスリッパを勧められればそのようにして、気になるところだけ許可をもらいスリッパを脱いできしみ具合を見てみましょう。

● 建具の立て付け 

ドアや窓、収納の扉の開け閉めがスムーズにできるかどうかをチェックしましょう。開け閉めしにくい場合には、建物が傾いている可能性があります。

● 壁 

壁にはクロスの剥がれやひび割れが起きていないかどうか、雨漏りの染みができていないかどうかチェックします。

● 水回り 

水回りは下水から上がってくるニオイがないかどうか、水漏れはないかどうかをチェックします。

水回りだけではなく、家の中全体のニオイもしっかりと確認しましょう。クローゼットや押し入れなどは全て開けてみて、カビ臭くないかどうか確認することが大切です。

シロアリ被害がないか確認しよう

中古住宅を購入する上で、特に注意したいのがシロアリ被害です。建物の寿命を短くするだけでなく、地震発生時には倒壊するリスクも高まります。

住宅が密集して日当たりや風通しが悪い家は、一般的にシロアリの被害にあいやすいと言われています。床が軋んだり、局所的にぶかぶかしていたら要注意です。

また、シロアリは湿気を好むので、水回りは特に気を付けましょう。水回りの壁にカビが発生していたり、木屑が床に落ちているのは危険な兆候です。

シロアリの有無をご自身で確認する方法はいくつかありますが、一番確実なのはプロの調査員に確認してもらう事です。

中古とはいえ、高い買い物であるため購入前の確認は入念に行うことをお勧めします。

目で見えない部分はプロに確認してもらう

家の状態は自分の目で見て、音や臭いで判断できることもありますが、安全に住むのにより重要な家の構造自体は屋根裏や柱、床を見て判断しなければならず、専門的な知識が必要なので素人には難しいでしょう。

しかし、今後できるだけ長く住んでいきたいと思ったら、しっかりと構造的な部分も見てから購入するかどうかを決めたいものです。

そこで、住宅の診断をしてくれるプロにインスペクションを依頼すると、素人ではわからない床下や屋根裏のチェックを行ってくれます

インスペクションとは物件とは物件の取引には関係しない第三者の専門家による、劣化状況や欠陥の有無の調査のことです。

第三者の専門家による調査なので問題があればそのように明示してくれます。安心して購入の意思決定がしやすくなるでしょう。

不動産会社に依頼すれば、インスペクションの専門家を斡旋してくれますし、不動産会社によっては無料でホームインスペクションを実施しています。

売りに出された理由も確認しておく

その物件が売りに出された理由には注意する必要があります。

特に、相場の価格と見合わない格安な価格で売りに出された物件の場合には、表に出されている理由の裏に、本当の理由が隠されている場合があります。

築浅で子供の通学にも便利な立地なのに、小さい子供がいる家族が売りに出している場合などは、ご近所トラブルの可能性もあります。

また、マンションが近くに立ったことによって日当たりや景観が悪くなってしまった、という理由もあるかもしれません。格安物件ではどうして売主は引っ越したいのか、その本当の理由を探ることが大切です。

古い物件は土地の境界線も確認

隣の敷地との境界は必ず自分の目で確認するようにしてください。

塀やフェンスが建っている場合には、その所有権がどうなっているのかの確認も必要です。

場合によっては、隣家と共同で建てている場合もあるので、中古住宅を購入するならその所有権の引継ぎも行わなくてはいけません。

境界がはっきりとしない場合には、後々のトラブルを避けるためにも測量して境界を確定させてから購入するようにしましょう。測量の費用は一般的に売主が負担することになっています。

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中古住宅売買契約に関する注意点

最後に、売買契約時の注意点を紹介します。

余裕のないローンは組まない

中古住宅を購入するにあたってほとんどの人がローンを組むことになります。

最近は超低金利ということもあって比較的手軽に住宅ローンを組むことができますが、返済が滞ってしまう破綻予備軍も増えていると言われてます。

ローンを組むなら身の丈に合った額にすること、そしてローンを組んでまで購入すべき家なのか、契約前に慎重に見定める必要があります。

「マイホームのためなら多少の無理はできる」と感じていても、絶対に無理は禁物です。

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契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)の内容を確認しておく

中古住宅を購入後に物件の欠陥が見つかった場合は、契約不適合責任により売主が買主へ賠償金や修繕費を支払うことがあります。

契約不適合責任とは、売主がどこまでの瑕疵(物件の欠陥)に責任を負うのかを定めた決まりです。

例えば、建物の傾き、シロアリ被害、給排水管の故障、軟弱地盤などがその対象です。

ただし、契約不適合責任の期間は売主、買主が個人の取引なら3ヵ月程度が一般的です。詳しくは契約書に明記されているので、責任期間がいつまでか必ず確認してください。

長期的に瑕疵の保証をしてほしい場合は、「既存住宅売買瑕疵保険」という制度を利用しましょう。

この制度を利用すると、専門の検査員が建物の状況を検査をした上で、保険に加入できるので安心して中古住宅を購入できます。後日欠陥が見つかった場合、保険額に見合った修繕費用が支払われます。

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まとめ

今回は、中古住宅の物件探しと内覧についての注意点についてお話してきました。中古住宅の購入は、注意すべき点が多くありますが、非常にメリットが大きい不動産取引です。注意すべきポイントを一つずつ確認しながら、メリットを最大限に活かして、購入の成功を目指しましょう!

 

記事のおさらい

中古住宅の購入計画を立てる上で注意することはなに?

中古住宅の購入計画を立てる際は、まず譲れないポイントをはっきりさせましょう。例えばエリアや物件のタイプ、間取りや物件の価格などです。次に購入にかかる費用を把握しておきます。詳しく知りたい方は中古住宅の購入計画を立てる際の注意点をご覧ください。

中古住宅を探す際の注意点は?

中古住宅を探す際の注意点は以下の5つです。

  1. 将来見据えた間取りを選ぶ
  2. ウェブサイトを有効活用する
  3. エリアの情報収集も忘れずに
  4. 増改築ができな土地に注意
  5. 築20年を超えた中古住宅はリフォームが必要な場合がある

詳しくは中古住宅を探す際の注意点をご覧ください。

中古住宅を内覧する上での注意点は?

内覧の注意点は様々ありますがまずは、外観で家の耐久性をチェックしましょう。屋根や外壁、基礎部分など家の構造的な耐久性を判断することが目的です。その後は室内の細かいところや、シロアリの被害などなど…詳しく知りたい方は中古住宅内覧の注意点をご覧下さい。

中古住宅を購入する際の注意点は?

まず余裕のないローンは組まないようにしましょう。最近は超低金利の影響で手軽にローンを組めるようになっており、余裕のないローンを組んでしまう方が多くなっています。いずれ返済が滞り、破産の可能性もゼロではありません。詳しくは中古住宅売買契約に関する注意点をご覧ください。

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