不動産価格の下落について気になる方も多いのではないでしょうか。
この記事では不動産価格の下落について解説します。
- この記事でわかること
- 今後不動産価格が下落するのは本当なのか
- 不動産価格が下落する原因
- 不動産価格の上昇について
「不動産を売買したいけど、本当に不動産価格は下落するの？」
「不動産価格、今後どうなるの？いつする？」
不動産の売買を考えていて、こんなことで悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産価格がいつまで上昇して、いつ下落するのかをしっかりと理解した上で、不動産売買のタイミングを見極められたらいいですよね。
そこで、この記事では、不動産価格が今後下落するのか、不動産価格の下落要因についての最新情報を解説していきます。
この記事を読んで、不動産売買で売却損をしないように、適切なタイミングで売買を行えるようになりましょう。
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【2025年最新】今後は不動産価格が下落するところもある
今後、不動産価格は下落するのは、本当なのでしょうか？
結論、不動産価格が下落する可能性があります。特に地方を中心に不動産の価格が下がっていくと予想されています。
今後より進む人口減少、超高齢化、世帯主の減少を要因に、不動産の「供給過多問題」を引き起こすからです。
不動産価格の今後の推移予想
以下の3つに分けて、2024年以降の不動産価格の推移を予想します。
- 都市部
- 郊外
- 地方
都市部の不動産価格は上昇する
都市部の不動産価格は、2025年以降も上昇し続けるでしょう。
以下は、国土交通省が発表している2013年から2024年までの東京・大阪・名古屋の平均地価変動率です。
国土交通省が、毎年調査・公表している公的な価格の前年度と今年度における価格の変動率の平均です。
平均地価変動率は、東京・大阪・名古屋などの首都圏で上昇傾向です。
| 調査年 | 三大都市圏 | 東京圏 | 大阪圏 | 名古屋圏 |
|---|---|---|---|---|
| 2013 | -0.6 | -0.7 | -0.9 | 0 |
| 2014 | 0.5 | 0.7 | -0.1 | 1.1 |
| 2015 | 0.4 | 0.5 | 0 | 0.8 |
| 2016 | 0.5 | 0.6 | 0.1 | 0.8 |
| 2017 | 0.5 | 0.7 | 0 | 0.6 |
| 2018 | 0.7 | 1 | 0.1 | 0.8 |
| 2019 | 1 | 1.3 | 0.3 | 1.2 |
| 2020 | 1.1 | 1.4 | 0.4 | 1.1 |
| 2021 | -0.6 | -0.5 | -0.5 | -1 |
| 2022 | 0.5 | 0.6 | 0.1 | 1 |
| 2023 | 1.7 | 2.1 | 0.7 | 2.3 |
| 2024 | 2.8 | 3.4 | 1.5 | 2.8 |
（データ引用：国土交通省「平成29年地価公示 全国の地価動向」「令和３年地価公示の概要」「令和6年度地価公示の概要」）
地方から都市へ移住する人が増え、首都圏(一都三県)の人口が増加してくることも、今後の不動産価格に影響してくるでしょう。
これらのことから、都市部の不動産の需要は今後も高まり続け、不動産価格も上昇し続けると考えられます。
郊外の不動産価格は微上昇～横ばい
都市部から離れた郊外の不動産価格は、2025年以降、微上昇～横ばいとなるでしょう。
以下は、アットホームが2025年6月に発表した「2025年5月 首都圏における「中古マンション」の価格動向」です。
データ引用：アットホーム「2025年5月 首都圏における「中古マンション」の価格動向」
地方から都市へ移住する人が増え、首都圏(一都三県)の人口が増加しているので、都市部から距離がある郊外の不動産需要は、都市部のように上がるとは考えられません。
したがって、横ばい～微上昇程度と予想できます。
また以前、不動産価格の下落要因として考えられていた「生産緑地問題」が解決されたため、不動産価格が下落するとも考えにくいです。
地方の不動産価格は横ばい～下落
地方の不動産価格は、2025年以降下落する可能性が高いです。
空き家の増加や世帯主の減少、立地適正化計画などの影響によって、地方の不動産の供給過多の状態になるからです。
地方の不動産については、需要低下による不動産価格下落の可能性が高いといえるでしょう。
大切な不動産を少しでも高く売却するために、複数の不動産会社の査定額を比較して、売却準備を進めましょう。
不動産を売却をした方の約75％以上が、3社以上の不動産会社で査定を受けています。
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【データで見る】現在の不動産価格は本当に「高い」のか？
「不動産価格は高騰している」とニュースなどで耳にしますが、本当にそうなのでしょうか。そして、それは全国的な傾向なのでしょうか。
漠然としたイメージではなく、公表されている客観的なデータを基に、現在の不動産価格のリアルな状況を読み解いていきましょう。
①不動産価格指数の推移
まず、不動産価格全体の大きな流れを把握するために、国土交通省が公表している「不動産価格指数」を見てみましょう。これは、2010年の平均価格を100として、現在の価格がどのくらいの水準にあるかを示したものです。
引用：国交省＜不動産価格指数（住宅）（令和７年３月分・季節調整値）＞
＜グラフから読み取れるポイント＞
- 全国的に上昇トレンドが継続：最新の2025年2月分のデータによると、全国の住宅総合指数は140.0となっており、2013年頃から続く長期的な上昇トレンドが継続しています。
- 特にマンション価格の上昇が顕著：種別で見ると、戸建住宅（114.9）や住宅地（115.6）の上昇が比較的緩やかなのに対し、マンション（区分所有）は211.8と突出して高い水準にあります。これは、2010年に比べて全国のマンション価格が2倍以上に高騰していることを意味します。都市部への人口集中や、建築費の高騰が主な要因と考えられます。
このデータからは、不動産価格全体、特にマンション価格が歴史的に見てもかなり高い水準にあることが客観的に分かります。
②主要都市の平均成約価格
次に、よりリアルな市場に近い、実際に売買が成立した「成約価格」のデータを見てみましょう。ここでは、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表した2025年6月の首都圏の市況データをマンション、戸建てそれぞれご紹介します。
<中古マンション>
引用：国交省「月例速報 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈサマリーレポート 2025 年 6 月度」
- 成約価格： 5,209万円（前年同月比 +5.1%）
- 成約㎡単価： 83.34万円/㎡（前年同月比 +6.9%）
→ ㎡単価は62ヶ月連続で前年同月を上回っており、価格上昇の勢いが非常に強いことが分かります。特に東京23区では+14.8%と、市場全体を牽引しています。
- 在庫件数： 前年同月比 -0.7%
→ 市場に出回る物件が依然として少ない「品薄状態」が続いており、価格が下がりにくい要因となっています。
<中古戸建て>
引用：国交省「月例速報 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈサマリーレポート 2025 年 6 月度」
- 成約価格： 3,937万円（前年同月比 -1.9%）
- 在庫件数： 前年同月比 +7.9%
→ 34ヶ月連続で在庫が増加しています。そのため、市場に出る物件が増え、成約価格はわずかに下落に転じています。
<まとめ>
このデータから、首都圏では中古マンションの価格上昇が続く一方、中古戸建は価格の調整局面に入りつつあるという、物件種別による違いが見えてきます。
③地価公示・基準地価の動向
最後に、前述ではありますが、土地そのものの価値を示す「地価」の動向を確認します。
＜2025年地価公示のポイント＞
- 全国平均で4年連続の上昇：全用途平均で前年比+2.8%となり、上昇幅も前年（+2.3%）から拡大しました。
- 三大都市圏が上昇を牽引：東京圏、大阪圏、名古屋圏のいずれも上昇幅が拡大。特に商業地ではオフィス需要やインバウンド回復への期待から、高い伸びを示しています。
- 地方でも回復の動きが広がる：地方圏においても、札幌・仙台・広島・福岡といった「地方四市」は高い上昇率を維持。また、半導体関連工場の進出が見込まれるエリアや、国内外の観光客に人気の高いリゾート地などで、地価の顕著な上昇が見られます。
土地の価格は建物の価格を支える土台です。この地価の上昇が続いている限り、不動産価格が大きく下落するとは考えにくい状況です。
なぜ不動産価格が上昇したのか？4つの要因
2013年以降、不動産価格がなぜ全体的に上昇していたのでしょうか。
本章では、不動産価格が上昇した要因4つについて、解説していきます。
- 日銀の超低金利政策
- 円安による影響
- 新型コロナウイルスの流行
- ロシアのウクライナ侵攻
①日銀の超低金利政策
2013年度から日銀が始めた超低金利政策によって、不動産価格が上昇しています。(現在は解除されています)
大規模な金融緩和によって、住宅ローンが組みやすくなったことで、年収が低い方でも高額な不動産を購入しやすくなったからです。
特に、マンションを中心に価格が上昇しています。
②円安による影響
2022年以降、急速に進んだ円安によって、不動産価格が上昇しました。
主に、以下の2つの影響が出ています。
- 海外投資家からの需要
- 輸入物件建材価格の高騰
海外投資家が、首都圏で再開発がされていてるエリアのマンション等を中心に、日本の不動産を多く購入していました。
外資系不動産会社CBリチャードエリスの「ジャパンメジャーレポート不動産マーケットアウトルック2021」によって、以下のことが明らかになっています。
一方で、海外投資家による累計投資額（注：2020年1〜9月）は9,900億円で、対前年同期比103％増加。
（中略）
海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39％、オフィスが30％、物流施設は17％となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。
引用：CBRE「ジャパンメジャーレポート不動産マーケットアウトルック2021」(2023年7月27日閲覧)
また、円安によって、輸入建材価格が高騰しています。
建材価格が上昇することで、新築マンション・新築戸建ての価格が上昇します。
不動産価格が上昇している要因③新型コロナウイルスの流行
新型コロナウイルスの流行によって、巣ごもり需要が増加し、不動産価格が上昇しています。
新型コロナウイルスの流行によって、テレワークが増加したことで、間取りの広い住宅などの需要が高まっているからです。
不動産価格が上昇している要因④ロシアのウクライナ侵攻
2022年2月に起きたロシアのウクライナ侵攻が、影響しています。
国際関係が悪化し、ロシアからの木材・原油等の輸入がストップしています。
新築マンション・新築戸建ての価格が上昇し、新築物件に手が届かない層の需要が、中古マンション・戸建てに集中し、価格が上昇します。
不動産価格が下落する3つの要因
不動産価格が下落する要因を、以下の3つに分けて解説していきます。
- 少子高齢化による供給が多くなる
- 住宅ローンに関する金融政策
- 世帯数が減少する地方の不動産価格の下落が深刻になる
①住宅ローン金利の上昇と制度変更
不動産価格に最も大きな影響を与える要因の一つが、住宅ローンに関する金融政策や制度の変更です。特に「金利の上昇」と「住宅ローン控除の縮小」は、買主の購買力に直接影響するため、不動産価格の下落に繋がる可能性があります。
金利上昇で返済額が増加、ローンが借りにくくなる
2024年3月、日本銀行は長年続いた「マイナス金利政策」を解除するという、歴史的な金融政策の転換を決定しました。これにより、日本の金利は本格的な上昇局面に移行したと言えます。
金利と不動産価格はシーソーのような関係にあり、金利が上がれば不動産の購買力は下がり、価格は下落しやすくなります。
上のグラフは、住宅ローンの固定金利の指標となる「長期金利」と、不動産投資市場の動向を示す「東証REIT指数」の推移です。グラフを見ると、長期金利が上がるとREIT指数が下がり、金利が下がるとREIT指数が上がるという逆の相関関係が見て取れます。
＜現在の金利状況（2025年7月）＞
- 固定金利： 指標となる長期金利の上昇を受け、すでに多くの金融機関で引き上げられています。2025年7月の大手銀行の固定金利（10年）は1%台後半となっており、数年前の0%台を知る人から見れば、大幅な上昇です。
- 変動金利： 現在はまだ低金利を維持する銀行が多いものの、基準となる「短期政策金利」が今後さらに引き上げられれば、変動金利も上昇に転じる可能性が十分にあります。
仮に住宅ローンの金利が1%上昇すれば、毎月の返済額は数万円単位で増加し、総返済額では数百万円もの差が生まれます。金利が上がれば、これまでと同じ金額のローンを組むことが難しくなり、結果として不動産を買える人が減ってしまうのです。
住宅ローン控除の縮小と厳格化
お得に住宅を購入するための支援策である「住宅ローン控除（減税）」も、不動産価格に影響を与える要因です。この制度が、近年縮小・厳格化されています。
＜2022年度の改正＞
まず、控除率が年末ローン残高の1.0%から0.7%に引き下げられました。これにより、年間の最大控除額が減少し、買主が受けられる恩恵が小さくなりました。
＜2024年からの重要変更点＞
さらに2024年からは、新築住宅の場合、原則として「省エネ基準」を満たさないと住宅ローン控除が受けられなくなりました。
| 住宅の種類 | 借入限度額（2024年・2025年入居） |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 |
| その他の住宅（省エネ基準を満たさない住宅） | 0円（控除対象外） |
※子育て世帯・若者夫婦世帯には限度額の上乗せ措置あり
※2023年中に建築確認済の場合は2,000万円を上限に控除適用可
この改正により、買主はこれまで以上に物件の「省エネ性能」を重視せざるを得なくなりました。省エネ性能の低い新築住宅は買い手が見つかりにくくなるため、需要の減少に繋がり、価格の下落要因になると考えられます。
➁少子高齢化による供給が多くなる
不動産価格が下落する要因として、少子高齢化による不動産の供給量が多くなることが挙げられます。
世界で最も少子高齢化が進んでいるからこそ、不動産価格の下落が起きてしまうかもしれません。
以下の2点から詳しく解説していきます。
- 団塊の世代が高齢化し相続が増加する
- 空き家が増加する
団塊の世代が高齢化し相続が増加するから
第1次ベビーブームで誕生した団塊の世代が、2025年に75歳以上になり、相続が増加するからです。
2022年に内閣府が発表した『令和4年版高齢社会白書（概要版）』によると、2025年に、総人口に占める65歳以上人口の割合は約30.0％となり、3人に1人が65歳となるとの見通しが立てられています。
それに伴い、団塊の世代が、相続や財産整理を目的とした不動産売却を行うケースが増加すると予想されています。
市場に流通する不動産の供給が増加し、安くないと売れない状況に陥り、不動産価格が下落すると考えられるでしょう。
空き家が増加するから
空き家の増加によって、不動産市場の供給量が増加するからです。
総務省統計局が2024年に発表した『令和5年住宅・土地統計調査』によると、2023年度の空き家率は、過去最高の13.8％となっています。
引用:総務省統計局「令和5年年住宅・土地統計調査」2025.7.25
今後、現在、不動産を所有している団塊の世代の人口が減少していき、地域で持ち家に住む人の割合が下がり、家が余る状況が発生すると考えられます。
不動産の所有者は一刻も早く買主を見つけるために、価格を値下げして売却する可能性が高く、不動産下落が懸念されています。
大切に暮らしてきた不動産を高く売りたい方は、複数の不動産会社に査定依頼して売却準備を進めましょう。
家の査定額は、不動産会社によって数百万円ほど違うことがあります。
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③世帯数が減少する地方の不動産価格の下落が深刻になる
不動産価格が下落する要因として、世帯数が減少する地方の不動産価格の下落が深刻化することが挙げられます。
実は、都市部を除くほとんどの不動産価格が下がるとの見通しが立っています。
以下の2点から解説していきます。
- 地方から都市に移住する人が増える
- 公共サービスが減ることで周辺の不動産需要が下がる
地方から都市に移住する人が増えるから
人口減少によって、地方から都市へ移住する人が増える可能性があるからです。
「ウィズコロナ」の考え方が一般化した近年、医療機関やインフラが充実した都市部の利便性が注目を浴びており、都市集中型の人口はより一層加速すると考えられています。
「コロナで郊外移住ニーズが高まっているのではないか？」
こんなことを思う方もいらっしゃると思います。
実際には、コロナ後に都市部から郊外へ移住した方は、全国でわずか4.6％でした。
引用:ソニー損害保険株式会社「コロナ禍での最新引越し事情についての調査」2022.4.13
このような背景から日本の人口は、首都圏(1都3県)により一層集中し、地方の不動産の需要が先細りとなるでしょう。
公共サービスが減ることで周辺の不動産需要が下がるから
人口が著しく減少することにより、公共施設や統合や自治体の統廃合が起こり、周辺の不動産需要が下げるからです。
不動産価格を決める要因として、以下の4つなどが挙げられます。
- 交通機関の利便性
- 商業施設の有無
- インフラ整備
- インターネットの通信環境
これらの立地条件が深く関わるため、高齢者が多い地域や利便性の悪いエリアの不動産は、要注意です。
④景気が後退する
不動産のような高額な資産の価格は、社会全体の景気の動向と密接に連動しています。将来、日本の景気が後退局面に入った場合、それは不動産価格の強力な下落圧力となります。
なぜ景気が後退すると不動産価格が下がるのか？
景気が後退すると、以下のような流れで不動産需要が減退し、価格が下落しやすくなります。
- 企業の業績が悪化する
- 企業の売上が減少し、利益が圧迫されます。
- 給与・ボーナスが減少・カットされる
- 業績悪化を受け、多くの企業が賃金の引き下げやボーナスカット、さらにはリストラを検討します。
- 個人の購買力が低下する
- 家計の収入が減ることで、住宅のような高額な買い物に対する意欲と能力（購買力）が低下します。住宅ローンの審査も厳しくなる傾向があります。
- 不動産需要が減退する
- 「今は買うのをやめておこう」「もっと安い物件にしよう」と考える人が増え、不動産市場全体の需要が冷え込みます。
- 不動産価格が下落する
- 買いたい人が減る一方で、売りたい人は変わらず存在するため、需給バランスが崩れ、価格は下落方向に向かいます。
また、「将来が不安だから、今は貯金しておこう」という節約志向（防衛的なマインド）が社会全体に広がることも、高額な消費を冷え込ませる大きな要因となります。
先行指標である「株価」の動きに注意
ここで重要なのは、「不動産価格は景気の動きに少し遅れて反応する」という点です。そして、景気の動きをいち早く察知するためのヒントとなるのが「株価」です。
株式市場は、数ヶ月先の景気や企業業績を予測して動く「景気の先行指標」と言われています。一般的に、株価が本格的な下落トレンドに入ると、その約半年～1年後に不動産価格も下落し始めるという相関関係が見られます。
＜過去の例：リーマンショック＞
2008年9月にリーマンショックが発生し、日経平均株価は暴落しました。その後、それまで上昇を続けていた首都圏の中古マンション価格も、翌2009年から下落に転じています。
普段、株価のニュースをあまり見ないという方も、日経平均株価が長期的な下落トレンドに入ったというニュースが流れたら、それは不動産市場が転換期を迎えるサインかもしれない、と捉えておくとよいでしょう。
不動産価格の上昇はいつまで続く？いつのタイミングで下落するの？
2024年まで、全国的に上昇傾向にある不動産価格はいつのタイミングで下落するのでしょうか。
不動産価格が下落すると考えられる3つのタイミングについて、解説していきます。
- 日銀が金利を上げた時
- 先行指標である株価が下落した約1年後
- 政府が不動産取引に規制をかけた時
日銀が金利を上げた時
不動産価格が下落するタイミングとして、日銀が2021年に打ち出した超低金利政策が終了し、住宅ローンの金利が上昇するタイミングが考えられます。
前章で解説した通り、金利と不動産価格は、相関関係にあります。
先行指標である株価が下落した約1年後
不動産価格が下落するタイミングとして、先行指標である株価が下落した約1年後が考えられます。
株価は不動産価格の先行指標と呼ばれていて、約1年後に不動産価格に影響を及ぼします。
以下は、2012年から2023年までの全国の平均地価変動率と日経平均株価の推移です。
国土交通省「令和5年地価公示の概要」日経平均「日経平均プロフィルヒストリカルデータ」を元にすまいステップ編集が作成
上記の図から、不動産価格と株価の関係は、関係しているといえます。
2023年は株価は総じて上昇傾向にあったため、2024年で不動産価格が下落すると考えにくいです。
また、株価は金利に大きな影響を受けます。
なぜなら、金利が上昇すれば、企業が借入しにくくなり、経済活動が停滞してしまうからです。
政府が不動産取引に規制をかけた時
不動産価格が下落するタイミングとして、上昇し続ける不動産価格を政府が問題視し、何らかの規制をかけた時が考えられます。
バブル末期には、「地価税」という税金や「国土利用計画法」という法律が存在しました。これらは、金利を上げずに不動産取引・不動産価格を抑制する制度です。
また、増税という選択肢も考えられます。
和歌山県岩出市 / 40代
査定価格700万円売却価格850万円
広島県広島市南区 / 70代
査定価格15,000万円売却価格14,500万円
東京都江東区 / 40代
査定価格6,300万円売却価格5,900万円
大阪府枚方市 / 30代
査定価格1,450万円売却価格1,300万円
鹿児島県鹿児島市 / 40代
査定価格2,300万円売却価格2,350万円
不動産価格が下落する前に売却時期を慎重に決めること
不動産価格が下落する前に、不動産売却の時期を慎重に決めましょう。
売却損をしないためにも、不動産価格の動向に十分に注意し、早めに売却計画を立てることをおすすめします。
まずは、売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。
税金・費用などは売却額によって変わるので、手取り額を知るためには、適正な査定額を把握する必要があるからです。
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優良不動産会社厳選していて、短期間で信頼できる担当者が見つけられるので、是非利用してみてくださいね。
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