副収入や事業収入として人気の高い不動産投資は、不動産を購入して完了ではありません。不動産オーナーになった後もやるべきことは非常に多く、経営の方法を理解していないと失敗したり、損益を出してしまう可能性があります。
不動産経営で失敗せず利益を獲得するためにも、経営のノウハウを学び、円滑に不動産を活用しましょう。
不動産オーナーになるために必要なこと
まず不動産オーナーになるために、どのようなことをしなければならないのかを知っておきましょう。
- 物件管理の必要経費の確保
- 税金の支払い
- 物件の周辺環境の情報収集とチェック
オーナーになるためにやるべきことは多くあります。これらを事前に把握できているかどうかで、良好な経営が継続できるか大きく影響します。
物件管理の必要経費の確保
不動産を管理する際には費用がかかります。特に物件の管理では必要経費が複数項目あるため、これらを把握し、資金を確保しておかなければなりません。物件の購入にかかる費用はもちろん、管理維持のためにどれくらいの費用がかかるのか、綿密にシミュレーションし理解しておく必要があります。
土地と違って建物は経年劣化するため、修理や修繕のための資金は確保しておかなければなりません。物件管理の費用がいくらかかるかは、建物の状態によって異なります。安価で購入できても、老朽化が進んでいると維持管理に費用が多くかかるため、収支のバランスを計算しておくも必要があります。
賃貸物件として利用するなら家賃収入がありますが、出費も多いため収益の計算以上に、支出費用の計算をし、臨時の修理や修繕に備えて日頃から積み立てをしておくことが大切です。
税金の支払い
不動産は所有しているだけで税金が発生するため、総合的な税額がどれくらいになるのか計算しておく必要があります。所有している不動産に対して課税されるのは、固定資産税や都市計画税が代表的ですが、取得時には取引価格に応じた不動産取得税や印紙税、登録免許税などもかかります。
また、家賃収入を得ている場合は、年間の収入が20万円を超えると課税対象となるため、所得税や住民税の支払いも考えなければなりません。家賃収入は、単純に入居者が支払う家賃が収入になるわけではなく、不動産経営の必要経費を差し引き、残った分の利益が課税対象です。
そのため、想定できる収益と費用を計算し、税額がどれくらいになりそうか、概算しておくとよいでしょう。税金についての問題は専門家に相談することがおすすめであり、税理士と契約して相談すると不安が解消しやすいです。
不動産経営では確定申告のために帳簿もつけなければならないため、各種手続の相談するためにも、税理士と契約しておくとよいでしょう。
物件の周辺環境の情報収集とチェック
物件そのものの価値や情報はもちろん、物件周辺の環境についても情報は収集しておかなければなりません。賃貸物件の場合は、物件そのものの設備や部屋の間取り以外にも、周辺環境や施設などが入居率に大きな影響を及ぼします。
つまり、入居者のニーズを満たしていない物件は空室率が増えてしまい、利益にも直結するため周辺環境の情報収集は欠かさずに行いましょう。
また、その土地でどのようなニーズがあるかも確認が必要であり、高級住宅街なら豪奢な作りが、単身者や学生が多い地域なら安価で入居しやすい物件が好まれるなど、土地によって需要は異なります。
周辺環境や施設からニーズを把握し、どのようなターゲット層かを把握しておくことが大切です。また、周辺環境は変わるため、建設中の施設や、反対に取り壊しになる施設もチェックが必要です。
不動産オーナーの主な仕事内容
不動産を取得した後、オーナーとしてどのようなことをするのか、仕事内容を知っておくことも大切です。
- 入居者の募集と契約
- 入居管理
- 物件の管理
- 相続のことも想定
賃貸物件を経営する場合は、最低限これらの仕事をしなければなりません。
入居者の募集と契約
賃貸経営の準備が整った後は、入居者の募集を行い、契約までの手続きを進めます。まずは入居者の募集活動から始め、最終的に契約へと手続きは進みます。
- 入居者募集のためのPR活動
- 空室対策
- 入居者の審査(悪質な入居者を見極める)
- 入居の契約手続きや契約条件の交渉
入居者を集めるためには、その賃貸物件のことを知ってもらわなければなりません。物件に入居者募集の張り紙をしたり、不動産会社に宣伝を依頼したりして、少しでも物件のことを知ってもらいましょう。
この時間取りや賃料などはもちろん、周辺環境や主要施設へのアクセス、築年数やその物件の魅力などを提示する必要があります。入居者が見つかった後は審査を行い、入居してもらっても問題がないかを見極めます。自身で面談を行うほか、管理会社に委託して経済状況などで審査してもらうことも可能です。
審査に通った後は契約条件の交渉を行い、合意を得て契約の手続きを行います。また、入居者がすぐに決まるとは限らないため、空室の対策もしておかなければなりません。空室では利益が出ないので、その場合の補填ができるように、金銭的余裕も必要となります。
入居管理
部屋が埋まったあとも入居者の管理が必要ですので、次のようなことを考慮します。
- 家賃の集金と督促
- 入居者などからの問い合わせ対応
- 入居者の退去に関する対応
入居管理は入居者の満足度を高めたり、トラブルなく経営をしたりする上でも重要な仕事です。
家賃の集金と督促
入居者に対して家賃をどのような方法で集金するかは重要であり、もし滞納した場合にはどのように対処するのかを考えておきましょう。家賃の督促の方法はもちろん、督促や勧告をしても支払いがない場合は、強制退去させることも考えなければなりません。
強制退去の方法は、法的な手段を用いることになるため、弁護士に相談することがおすすめです。また、家賃を滞納されないためにも、入居審査は徹底して行うことが大切です。集金した家賃の管理も重要であり、収入は帳簿につけて月間と年間の総額を把握しておきましょう。
最終的には経営にかかった費用を収入の総額から差し引いて利益を計算するため、総額が分からないと確定申告時に困ってしまいます。収入の過少申告で脱税のリスクを負わないためにも、集金した家賃は正確に記録しておく必要があります。
入居者などからの問い合わせ対応
契約内容の確認や施設の修理、修繕など、入居者からの問い合わせも想定されるため、これらの回答も準備しておく必要があります。また、近隣住民から入居についての問い合わせや騒音や異臭などのクレームが入ることもあるため、これらの対応も考えなければなりません。
これは入居者からのクレームにも同じことがいえます。特に修理の問い合わせへの対応は明確に決めておく必要があり、自分で管理をするのか、業者に依頼するのかなど、内容に応じた対応策を考えておきましょう。
入居者の退去に関する対応
入居者はいつまでも住み続けるとは限らず、いずれ退去します。強制退去の場合だけではなく、入居者自身が退去を申し出た際の対応も決めておきましょう。退去時には部屋の確認が必要であり、原状回復義務に違反していないかをチェックします。
このとき毀損破損箇所があるなら、原因を確認し、入居者に非がある場合は修繕費用を請求します。退去が決まった後は次の入居者を迎えるためにハウスクリーニングを行い、消耗している設備や備品は交換や修理が必要です。
また、部屋全体が老朽化しているなら、リフォームも必要であり、この時の内容や費用も頭に入れておきましょう。
物件の管理
賃貸物件は部屋の管理は入居者に一任されていますが、外観や共用部分についてはオーナー自身が管理しなければなりません。
一戸建ての賃貸物件の場合は退去するまでの管理は入居者に任せられますが、アパートやマンションなどの一棟オーナーの場合は、次の管理が必要です。
- 共用部分の清掃、植栽の手入れ
- 共用部分の修繕工事の手配
- 外壁など建物の安全性にかかわる部分の点検
共用部分は廊下や階段、エントランスや外構などが挙げられます。これらの点検や修繕を誰が行うのか、業者に委託する場合はどれくらいの費用がかかるのかも把握しておくことが大切です。
相続のことも想定しておく
不動産は手放す時のことだけではなく、相続時のことも想定しておかなければなりません。特に相続人が複数いる場合は分割が難しいため、遺言書を作成するなど、相続人それぞれの取り分を明確にしておく必要があります。
遺言書は正式な手続きを取らなければ作成できず、自分で勝手に作成したものは法的な効力を有しません。そのため、遺産相続の問題は相続に強い弁護士に相談して、早めに決めておくとよいでしょう。
不動産オーナーとして成功するために交流会やセミナーに参加しよう
賃貸経営を上手に行うには、同じく不動産を経営しているオーナーと交流を持ったり、セミナーに参加したりして情報交換を行うことが大切です。
良好な経営を保つには常に新しい情報を仕入れておく必要があるため、交流会やセミナーには積極的に参加することがおすすめです。
参加する前にまず主催者をチェックする
交流会やセミナーに参加する際には、主催者が誰なのかを確認しておかなければなりません。主催者は信頼できるか、自分が求める情報は手に入るかを確認して、参加価値があるものを選定する必要があります。
例えば不動産オーナーの交流会といっても、一戸建て向けの会なのか、一棟オーナー向けの会なのかが異なることは多いです。
また、交流会と称して投資の勧誘というケースもあるため、有益な情報を確実に得るためにも主催者と会の内容のチェックは必須です。
おすすめの交流会やセミナー
交流会やセミナーに興味があるなら、次のものがおすすめです。
- 一般社団法人日本不動産経営協会
- 大家さん学びの会
- NPO法人日本地主家主協会
これは2019年11月現在の情報であり、時期によって開催の有無や内容は異なります。そのため、申し込み時には最新の情報を確認してから参加するようにしましょう。
一般社団法人日本不動産経営協会
一般社団法人日本不動産経営協会、略称JRMA(ジャルマ)では、不動産賃貸経営についての勉強会を実施しています。
2019年のオープンカレッジの受付は10月末で終了していますが、勉強会は随時開催されています。不動産オーナー同士で情報交換ができるため、実際に経営している人の話を聞きたい人におすすめです。
大家さん学びの会
大家さん学びの会では、定期的に勉強会や交流会を実施しています。会員数も全国600名と多く、メルマガ会員だと5,000人以上の規模を誇ります。
2回目までの参加はビジターとして会員登録なしで利用できるため、お試しで交流会や勉強会に参加したい人におっすすめです。2019年8月時点では全国に7つの拠点を持ち、規模感が大きく信頼度も高い主催者といえるでしょう。
参考:大家さん学びの会
NPO法人日本地主家主協会
NPO法人日本地主家主協会は、定期的にセミナーを開催しているだけではなく、不動産経営についての相談会も実施しています。2019年の利用場所は東京の新宿と横浜のみです。
設立は1981年と歴史は古く、2002年にNPO法人化してからの歴史も長いです。会員数も8,000人以上と多く、信頼度の高さもおすすめポイントといえるでしょう。
静岡県静岡市駿河区 / 50代 査定価格1,200万円売却価格1,300万円 奈良県奈良市 / 60代 査定価格1,500万円売却価格1,080万円 東京都足立区 / 40代 査定価格2,300万円売却価格2,500万円 東京都杉並区 / 60代 査定価格3,200万円売却価格3,000万円 埼玉県川口市 / 20代 査定価格3,700万円売却価格3,480万円 
不動産オーナーのパートナーとなる管理会社の選び方
不動産経営では、入居者や物件の管理までやるべきことが多く、自分ひとりで全てを管理するのは至難の業です。そのため、管理の手間を少しでも抑えるために、管理会社を利用することがおすすめです。
管理会社は種類が多く、どのような内容でサポートしてもらうかもケースバイケースのため、管理会社は慎重に選ばなければなりません。
普通借家契約の場合
契約期間の制限がない普通借家契約は、初回の2年と設定することが多いです。1年未満の契約の場合は、期間の定めがないものとなります。普通借家契約は入居者の意思で契約更新が可能であり、正当な事由がなければ契約を解除することはできません。
そのため契約期間を特に決めず、長期的に経営したい場合におすすめです。普通借家契約では、次の業務内容が管理会社に委託できます。
- 入居者の募集
- 契約手続き
- 入居管理
- 物件管理
全てを一カ所の管理会社に任せるだけではなく、一部は自分が行い、特定の業務のみ専門で依頼する管理会社もあります。利用料は業者よって異なりますが、家賃収入の5%程度になっていることが多いでしょう。
管理会社選びのポイント
普通借家契約で管理会社を選ぶ場合は、次のポイントを意識しましょう。
- 空室を埋める力があるか
- 2カ月以上の家賃の滞納率が低いか
- トラブル対応体制は万全か
手数料を引かれるとはいえ、家賃収入がないと利益にはならないため、空室を埋める力、宣伝力があるかは重要です。また、家賃を正しく回収できるかを見るためにも、2カ月以上の家賃滞納率もチェックしておきましょう。
管理会社に委託した後は、トラブルの対応は管理会社が行うため、問題にどのように対応するのかも確認しておかなければなりません。また管理会社は大手と地域の会社とありますので、自分にとって都合のよい会社を選びましょう。
大手の管理会社は、全国どこでも同等のサービスを提供する安定性が魅力です。地元の管理会社はその地域に特化しているため、入居管理やトラブル対応など、特定のことに強い傾向にあります。また、地元の管理会社のほうが、トラブルがあった時のレスポンスも早い傾向にあるでしょう。
定期借家契約の場合
期間の定めをつける定期借家契約は、期間限定の入居者を募りたい場合におすすめです。契約期間は1年未満にも設定可能であり、基本的に期間の制限はありません。期間満了時には双方合意があった場合のみ更新が可能であり、合意がなければ期間満了を持って契約解消となります。
定期借家契約も管理会社の業務内容は同じですが、手数料が家賃収入の10%程度とやや高額になります。また、管理委託申し込み料という費用も必要であり、内訳は次の通りです。
- 管理委託申し込み料:10,000円程度
- 契約事務手数料:賃料約1カ月分
- 保証料:賃料約1カ月分
- 年間の更新料:賃料約0.5カ月分
普通借家契約よりもコストが高いですが、短期間でも利用可能な点が魅力です。
管理会社選びのポイント
定期借家契約で管理会社を利用する場合は、次のポイントを意識しましょう。
- スピーディーに入居者を探すネットワークがあるか
- 管理物件数や取引実績は十分か
- 良い入居者を見つける募集方法と審査基準があるか
- 急に戻ってくる場合、何カ月前に申し出れば再入居できるか
期間の定めが短いこともある定期借家契約では、素早く入居者を獲得できることが大切です。空室ができてもすぐに新たな入居者を見つけられるか、独自のネットワークの有無や取引実績などを参考にしましょう。
また、入居審査の基準も重要であり、信用できる入居者を選定できる力があるかも確認しなければなりません。
定期借家契約は転勤などで利用することが多く、場合によっては退去した人が急遽戻ってくるというケースもあります。その場合に再入居は可能か、可能な場合はいつまでに申し出が必要かなども確認しておきましょう。
サブリースでの管理会社の場合
空室のリスクを避け、確実に家賃収入を獲得するなら、サブリース契約という方法もあります。サブリース契約は管理会社に賃貸物件を丸ごと貸し出し、さらに入居希望者に転貸するという仕組みです。そのため、不動産オーナーは賃貸物件の貸出料金として、入居者の有無に限らず固定の収入が得られます。
また、最低保証額が設定されているだけではなく、入居者が増えるとその分を上乗せしてもらえることもあり、家賃収入の80～90%程度になると考えましょう。
支払額は景気による変動も受けやすく、不景気時には下がることもあります。また、入居者が支払う敷金や礼金、保証金などは管理会社の収入となり、オーナーには入ってこないことは覚えておかなければなりません。
サブリース管理会社を選ぶポイント
サブリースで管理会社に委託する場合は、次のポイントを意識することが大切です。
- 手数料はサービスに見合っているか
- 管理会社の実績や経営状況は良好か
- 賃料見直しの時期や条件を確認する
他の契約よりも手数料部分が多いサブリース契約は、支払う手数料と提供されるサービスが、見合っているか確認しなければなりません。手数料を高く感じるなら、別の管理会社に依頼したほうがよいでしょう。また、管理会社自体の信頼度も重要であり、実績があり母体の経営も良好かチェックする必要があります。
物件の管理を丸ごと委託するといっても、契約内容などへの介入は一部可能なため、賃料の見直しができるか、その条件は何かも確認が必要です。また、賃料見直しは時期が決まっていることもあるため、タイミングもチェックしておきましょう。
管理会社選びは慎重に
契約の方式だけではなく、管理会社そのものが信頼できるかも見極める必要があり、悪徳業者に引っかからによう注意しなければなりません。依頼する際は必ず複数の候補を上げ、それぞれと相談してから決めることが大切です。
また、管理会社がきちんと仕事をしているか監視する意味でも、委託後も物件管理には介入するようにしましょう。不動産オーナーにとって物件の管理は基本の仕事であり、管理会社はそれをサポートする存在です。
そのため、できるだけ管理会社に丸投げにならないようにしつつ、必要な部分を管理会社に助けてもらうという意識を持ちましょう。
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