住宅ローンの借入可能額はいくら？上限を上げる方法などをご紹介

住宅を購入する際には高い費用が必要で、ローンを組んで購入を検討する人が大半でしょう。住宅ローンは、高額な金額でも組むことができますが、借入可能額は各種条件によって異なります。

年収やその他経済状況によって、住宅ローンの借入可能額は変動するため、自分の場合はいくらまで借りられるのかを知っておくことが大切です。住宅ローンへの理解を深め、上手に資金計画を練って自宅の購入に役立てましょう。

【年収別】住宅ローンの借入可能額

まずは、平均的にどれくらいの金額が借りられるのか、年収別で見ていきましょう。フラット35を利用した場合だと、年収別の借入可能額は次の通りです。

実際には、さまざまな条件によって変動するため、以上の金額は目安になりますが、それぞれの内訳を詳しく見ていきましょう。

年収300万円の場合

年収が300万円の場合で、金利が1.37%、返済期間が35年とします。返済方法によっても異なりますが、元利均等を選択した場合の借入可能額が、2,501万円となっています。元利均等返済は支払額が一定のため、返済プランを立てやすいことが魅力でしょう。

ただし、返済期間が長くなるにつれて借入残高の総額が増えて、返済金額そのものが大きくなりやすいため注意しなければなりません。

年収400万円の場合

年収400万円で金利が1.2%、返済期間は35年とします。この際に元利均等の返済方法を選ぶと、借入可能額は3,999万円です。

返済期間35年で、元利均等返済という点は年収300万円と同じですが、金利が違ったり、そもそも年収自体が異なったりしています。このように、細かい条件の違いで借入可能額は変動し、年収300万円と400万円のケースでは、約1,500万円もの差額が生まれています。

年収500万円の場合

年収500万円で金利が2.0%、返済期間が35年とします。返済方法も、他のケースと同じ元利均等で計算すると、借入可能額は4,402万円です。400万円と比較した場合は、借入可能額は400万円程度増加していますが、年収300万円から400万円の推移と比較すると、借入可能額の変動はそれほど大きくありません。

これは、金利の高さが関係していると考えられ、金利が高いほど支払いの負担が大きく、これも返済能力に考慮する必要があるためです。金利が大きいことで利息が高くつき、同じ期間の同じ金額でも支払いの総額が増えてしまうため、住宅ローンの上限額はやや抑えられてしまいます。

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住宅ローンの借入可能額に影響するもの

年収は、住宅ローンの借入可能額に影響する大きな要素ですが、それ以外にも関係するのは多数あります。

• 銀行の審査金利
• 団体信用保険への加入
• 完済時の年齢

これら3つの影響は特に大きいため、それぞれどのように関係してくるのか知っておくことが大切です。

銀行の審査金利

金利は住宅ローンに影響しやすい要素のひとつで、審査金利を確認することが重要ですが、住宅ローンのパンフレットなどに記載されているものとは、別の指標のため注意が必要です。借入金が100万円とした場合の、返済期間ごとの審査金利と返済額は次の通りです。

金利は固定ではなく、景気によって変動します。そのため、景気による金利の変動があっても、問題なく返済できる資金計画を立てて、ローンを組まなければなりません。時期によって、どのように変動するかは異なりますが、相場は3～4%程度と考えるとよいでしょう。

【住宅ローン金利の推移】動きを見て借入のタイミングをつかもう

団体信用保険への加入

住宅ローンの利用先によっては例外もありますが、ほとんどの場合で団体信用生命保険に加入していないと、ローンを組むことができません。これは、万が一返済能力を持った者が死亡した場合に備えてのことで、生命保険金を担保に住宅ローンを組んでいるともいえます。

一部ローンについては、生命保険への加入なしで組めるものもありますが、その場合は、実際に返済能力を持った者が死亡すると、返済が立ち行かなくなる可能性は高いです。加入自体が、住宅ローンを組むための必須条件でもありますが、万が一に備えて金銭的なリスクを負わないためにも、必ず加入しておきましょう。

完済時の年齢

返済期間も、住宅ローンを組む際に関係する要素のひとつで、完済時の年齢を元に判断しています。ローンを返済するためには安定した収入が必要なため、基本的には定年より少し前程度で返済が終了するように、期間を組むことが多いです。

そのため、極端に100歳までに完済するといったようなローンは組むことができず、確実に返済できる範囲内で年齢が設定されることは理解しておきましょう。住宅ローンを組む会社によっても異なりますが、大体75～80歳以下に設定されることが多く、早いと50～60歳程度に設定されることもあるでしょう。

また、住宅ローンは長期になることも多いため、申し込み時の年齢も重要で、60歳未満から70歳までに制限されていることが多いです。年齢を重ねるにつれて返済期間は短くなり、場合によっては加入制限に引っかかる可能性もあることは理解しておきましょう。

住宅ローンの借入可能額を調べる2つの方法

住宅ローンの借入可能額は個人によって違うため、自分の場合はいくらなのかを事前に計算しておかなければなりません。

• フラット35の借入額シミュレーションを利用する
• 借入可能額の計算式を利用する

これら2つの方法を利用して、どれくらい借りられるのかを把握しておきましょう。

フラット35の借入額シミュレーションを利用する

日本住宅ローンのホームページから、フラット35を利用した場合の住宅ローン借り入れ可能額のシミュレーションが行えます。本人年収や連帯債務者の年収、借入内容や住宅ローン以外での借入額や返済額などを入力することで、簡単に試算ができます。

また、年収からだけでなく、月々の返済額から計算して借入可能額を算出することも可能なため、先に月々の負担を決めて考えたい人にもおすすめです。ホームページでは借入可能額のほかに、返済額や繰り上げ返済のシミュレーションなどもできるため、必要に応じてこれらでも試算してみるとよいでしょう。

参考：日本住宅ローン

借入可能額の計算式を利用する

ネット上でシミュレーションするだけでなく、借入可能額を算出する一般式を利用することでも、ある程度の金額は計算できます。住宅ローンの借入可能額は、次の式で計算します。

借入可能額=年間返済額の上限÷12カ月÷「審査金利で100万円を〇年借りた場合の毎月返済額」×100万円

そのときの金利や返済期間も考慮しなければならないため、計算できるのは、あくまで概算の数値と考えましょう。また、年間返済額の上限は次の式で計算します。

年間返済額の上限＝税込年収×返済負担率－他のローンの年間負担率

理解度を深めるために、年収を500万円とした場合の例で実際に計算してみましょう。年収500万円で審査金利は1.5%、返済比率は30%とします。このケースだと返済上限額は次の通りです。

500万円×30％＝150万円

さらに、他に借り入れがなかったとして、審査金利や返済比率などを当てはめて式を作成すると、借入可能額は次のようになります。

150万円÷12カ月÷(審査金利で100万円を35年借りた場合の毎月返済額＝3,062）×100万円＝4,082万円

計算結果を元にすると借入可能額は4,082万円で、年間の返済上限額は150万円、これを12で割れば月々の支払いは約12万円です。

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住宅ローンの借入可能額をアップさせる3つの方法

年収や金利によって借入可能額は決まりますが、実はこの金額を上げる方法もあります。

• 夫婦や親子の収入を合算する
• 返済負担率を変更する
• 借入の期間を延長する

これら3つの方法を用いることで、住宅ローンの借入上限はさらに上がります。

夫婦や親子の収入を合算する

住宅ローンの借入可能額は年収による影響が大きいため、これを夫婦や親子などで合算して増やすことで、借入額の上限も上がります。世帯年収として換算すると年収は増えますが、合算者は配偶者や両親、子どもなどある程度範囲が限られます。

また、合算で考えられる金額は上限が決まっており、これは金融機関によっても異なる点は覚えておきましょう。各種条件は確認が必要ですが、一人分の収入で考えるよりは高額な住宅ローンが組めることは確かです。

収入合算の注意点

お互いの収入を合算することで住宅ローンの借入可能額は増えますが、合算する場合はどちらかが死亡した場合に、残るローンの支払いはどのように行うのかを決めておかなければなりません。また、返済期間によっては住宅ローン控除が使えますが、収入を合算すると条件が変動します。

個人で組む場合とは各種条件が違ってくるため、細かい取り決めや控除などの制度の確認も行ったうえで、合算して組むかどうかを決める必要があります。

返済負担率を変更する

ある程度年収が高いことが条件になりますが、返済負担率を上げることで、借入可能額を増やすという方法もあります。例えば年収800万円以上なら、返済負担率が35%になっても滞りなく返済することが可能です。

ただし、贅沢をしない程度に出費を抑える必要があり、資金計画はよりタイトになることは覚えておきましょう。返済負担率を上げると、その分年間のローン支払い額が大きくなるため、日々の生活を圧迫しやすいです。

そのため、日頃から節約の意識を持つ必要があり、無駄な出費は排除して、余裕を持ってローン返済に充てられるようにしておかなければなりません。

借入の期間を延長する

返済負担率を上げるのではなく、借入期間の延長によって負担率を下げることでも、借入可能額は増やせます。借入期間を延長すると、その分年間ローン返済額も引き延ばされるため、返済負担率が下がります。

返済の負担が少なくなることで支払いがしやすくなることから、借入可能額の条件も緩やかになりやすいでしょう。ただし、期間を延長すると総額の支払い額が増えたり、いつまでも支払いが必要になったりする点は覚悟しておかなければなりません。

住宅ローンの借入可能額が少ない場合の3つの対処法

工夫によって、住宅ローンの借入可能額は増やせますが、それにはいくつか条件があり、場合によっては思うように上限額が増やせないこともあります。借入可能額が想定していたよりも少ない場合でも、自宅の購入をあきらめる必要はありません。借入可能額が少なくても、工夫次第で金銭的な問題は対処できます。

頭金を増やす

住宅を購入する際には、初期費用としてある程度まとまった頭金を支払います。頭金の比率を大きくすることで、住宅ローンの支払い金額は減らせるため、結果的に借入可能額が少なくても対応できる場合があります。

頭金を増やすとローンの元金が減らせるため、利息による追加分の支払いも減らすことができ、長期的に見た金銭的な負担を縮小させることもできます。ただし頭金を増やすためには、住宅購入を検討するかなり前から貯金を始めることが大切で、日々の生活を見直して少しでも資金を蓄えておかなければなりません。

親から資金の援助を受ける

次の条件を満たす場合は、親からの援助を非課税で受けて、住宅購入の代金にできます。

• 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること
• 贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること
• 贈与を受けた年の年分の所得税課税額の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがない
• 自己の配偶者や親族などの特別な関係にある人から住宅用の家屋を取得していないこと
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の取得や新築をすること
• 贈与を受けた時に日本国内に住所を持っていること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること

国税庁ホームページより引用

また、年間110万円の贈与については、控除によって非課税になります。資金援助を受けられるなら、親からお金を借り、利息などを気にせずに返済できたほうが、負担が少なくてよいでしょう。

ファイナンシャルプランナーに相談

住宅ローンの支払いの負担を減らすためには、貯金を作ったり、資金計画を立ててローン自体の見直しをしたりすることが大切です。お金の運用方法を見直すには、ファイナンシャルプランナーに相談して、アドバイスを受けるとよいでしょう。

ファイナンシャルプランナーは資金管理や運用のプロであるため、相談することで日々の収支の見直しから、住宅ローンの適正な借入額などを計算してくれるため、無理のないプランでローンを組みやすくなります。

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住宅ローンの借入可能額を理解して無理のない範囲で組もう

住宅購入の際に組む住宅ローンは、いくらまで借りられるのか、借入可能額を把握しておくことが大切です。上限額を知ったうえで返済計画を立て、無理のない範囲で組むことが重要といえます。住宅ローンの支払いによって、日々の生活が圧迫されないためにも、資金計画は念入りに練り、適正金額で月々の支払額を決めましょう。

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