札幌市のマンションを売却するとき、そのエリアの売却相場を知らないと、相場よりも安くマンションを売ってしまい損することがあります。そのため、相場を把握した上で適正な売出価格を設定することがベストです。
ただし、札幌市内のマンション売却を検討している方の中には「どのように売却の相場を調べたらよいかわからない」「売却するタイミングで価格は変わるのだろうか」など、悩みや気になることがあるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、札幌市のマンションの売却相場の調べ方やタイミングを見極める方法など、マンション売却に必要な知識とノウハウをまとめました。ぜひ参考にしてください。
【2024年最新】マンション売却相場の調べ方を解説！築年数別の相場も紹介
札幌市のマンション売却相場の価格動向
札幌市のマンション売却相場の価格動向を解説します。
マンション売却相場は上昇傾向
札幌市のマンション価格はここ数年で上昇傾向が続いています。最新のマンションの売買相場は、2021年5月から8月の平均で1,922万円（㎡単価24.30万円）となっています。
東日本不動産流通機構レインズデータライブラリーのデータでは、実際の成約価格が、2011年度では約1,200万円でしたが、年々上昇傾向で推移し、2020年度では約1,800万円となりました。
中でも札幌市厚別区は、札幌中心地まで電車で10?15分程度で、新千歳空港駅まで30分ほどとビジネスマンに特に人気があるエリアです。JR函館本線の厚別駅やJR千歳線の新札幌駅、地下鉄新さっぽろ駅があり、静かな住環境が保たれているのが特徴です。さらに、新札幌駅・新さっぽろ駅近くでは、再開発計画が始動しており、その期待もあって注目度は上がっています。
その他にも札幌中心部に比較的近い市区町村は、コロナ禍でも価格が大きく上がった傾向にあります。
中古マンションは西区と中央区が高い
ファミリー向けマンションが多い、札幌市西区と中央区も高値で取引が期待できるエリアです。
西区は、札幌中心地まで電車で5分から10分程度で、さらに地下鉄東西線やバスターミナルなど交通の便も整っている、利便性に優れたエリアです。また、地下鉄宮の沢駅周辺は、札樽自動車道の札幌西インターチェンジにも近いことから、商業・業務機能の新たな集積による新しい地域中心核としての発展が期待されており、高値で取引されるのも納得のエリアです。
中央区は、札幌の中心として計画的な街づくりが進められてきたこともあり、碁盤の目状に整然と区画された街路が特徴です。官庁や企業のビル街が立ち並ぶ一方で、札幌駅周辺と大通周辺を結んだ駅前通地下歩行空間や、都心環境の憩いの場として大通り公園、創成川公園などが整備され、良好な居住環境を備えた地区になっています。そのため、幅広い年齢層が集まりやすく、エリアの評価に繋がっています。
現在の札幌市のマンション売却相場の調べ方
次に、札幌市のマンション売却相場の調べ方を紹介します。相場はマンションの売出価格を決めるのに役立ちます。いくつか相場を知る方法があるので、参考にしてください。
実際の取引が成立した価格を調べる
実際に取引が成立した価格を「実勢価格」といいます。この実勢価格は細かくみると、不動産業者による「査定価格」、一般市場へ物件情報を公開するときの「売出価格」、実際に売買契約が成立した「成約価格」の3種類に分けられます。
売出価格の金額で契約が成立することは、ほぼありません。同じマンションや土地でも、価値を高く感じる人とそうでない人がいるため交渉相手によって価格が変動します。ほとんどのケースでマンション購入希望者から値下げの交渉があるため、売出価格はやや高めに設定するのが基本です。
実勢価格の中で最も重要なのは、成約価格です。周辺エリアや似たエリアの直近の成約価格を把握していれば、たとえ相手が無理な値下げを要求してきても、売主が損しないよう根拠を示しながら交渉できます。
マンションの販売価格を調べる
不動産会社に相談する前に、まず所有しているマンションがいくらで売れそうか、売出価格の相場を調べておくことをおすすめします。売出価格は、不動産のポータルサイトで調べるのが簡単で便利です。
エリアや駅からの徒歩分数、築年数別、専有面積などを検索できますので、売却予定のマンションの条件を選択し、他のマンションがどのくらいの価格で売りに出されているか把握しましょう。
相場を調べるにあたって、「売出価格」と「成約価格」の違いを知ることがポイントです。売出価格は、チラシやインターネット広告に記載されている価格を指します。一方で成約価格は、実際に取引が行われた価格のことです。
売出価格は安く設定しすぎると損しますし、高くしすぎると購入希望者が集まりません。一般的に不動産会社が提示した査定額に5％から8％を上乗せした金額がよいと言われています。上乗せした価格が相場から大きくずれていないか確認してから、売出価格を決めてください。
不動産会社に不動産査定を依頼する
不動産査定とは、不動産会社にマンションがどのくらいの価格で売れそうか見積もってもらうことです。不動産会社は査定の結果を気に入ってもらえれば媒介契約の締結につながるため、査定は無料で行われるのが一般的です。
査定の方法は、簡易査定と訪問査定の2つあります。簡易査定は現地調査をせずに物件や周辺データなどから算出する方法で、訪問査定は現地調査を経て査定価格を算出する方法です。多くの場合、簡易査定と訪問査定で査定結果の金額に大幅な差は出ません。
ただ、実際に売却価格を決める際には訪問査定で算出した査定価格を用いるのが基本です。まずは複数の簡易査定依頼し、契約を結ぶ不動産会社が定まったら改めて訪問査定を依頼するとよいです。
不動産会社は、媒介契約を締結した後に売却活動を行います。より高値で売却を進めてもらうためにも、売主は所有しているマンションの特徴や魅力などを担当者にしっかりアピールしましょう。
査定を依頼せずにマンション売却相場を調べる方法
ここでは不動産会社に直接査定を依頼せず、マンション売却の相場を調べる方法を紹介します。実際に不動産会社とやりとりする前の情報収集に活用してください。
レインズを活用する
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通省が指定した不動産流通機構が運営・管理している情報提供サイトです。全国の4法人（東日本、中部、近畿、西日本）から構成されており、実際に売買が行われた物件の成約価格などの取引情報が掲載されています。一般人も無料で閲覧できるので、マンション売買の相場を調べるのに役立ちます。
トップページで都道府県と地域を選択し検索すると、直近1年間の築年数に応じた単価（万円／㎡）がわかる取引情報グラフと、成約時期別の単価（万円／㎡）の取引情報グラフを見られます。市区町村や地区、専有面積、間取りなど検索条件を追加すると、より細かな相場を知ることができるので便利です。
さらに、直近2年間の平均成約価格・平均㎡単価・平均専有面積の推移や、間取り物件数の推移、築年数別件数の推移のマーケット情報も掲載されており、幅広くマンションの取引状況を把握できます。
土地総合情報システムで調べる
土地総合情報システムは、国土交通省が運営するサイトです。不動産売買に関する価格情報をデータ化しており、不動産の取引価格・地価公示・都道府県地価調査の価格を検索できます。札幌市のマンション売却相場を検索する場合は、トップページにある「不動産取引価格」に進んでください。
検索条件として時期・種類・地域があるので、知りたい情報に合わせて内容を選択します。時期は2016年1月から直近までのデータから好きな時期を選べます。
種類は中古マンション等を選択、地域は住所（地図）または路線・駅名から検索できるので、札幌市以降の詳しい住所や最寄り駅などからマンションに該当する地域を選んでください。
すまいステップで一括査定をする
すまいステップとは、不動産を一括査定できるサイトです。無料で最大4社の不動産会社に査定を一括で依頼できます。厳選審査を通過した不動産会社のみが参画しているのが特徴です。
札幌市内の不動産会社の数は25を超え、宅地建物取引士の保有者や売買仲介営業の経験5年以上、累計100件以上の売買仲介実績など、実力や実績を持つエース級の担当者と出会えます。そのため、マンションを少しでも高値で売却したい方や、なるべく早く売りたい方におすすめです。
査定の依頼は、すまいステップのトップページからマンションの情報やお客様情報を入力するだけと、とても簡単です。情報をもとに、各社から査定結果が届きます。査定内容は不動産会社ごとに異なるため、気に入った内容や対応のよさなどから信頼できるパートナーを選びましょう。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
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マンション売却相場が上昇する時期とは
高値でマンションを売却するためには、売り出す時期も重要です。ここでは、マンション売買におけるベストタイミングを解説します。
マンションの需要が高いとき
一般的に不動産の価格は需給関係で決まります。景気がよいときは物がよく売れるので不動産の選択肢が減り、価格が高くなりますが、不景気のときには売れないため在庫が増え、価格が安くなる傾向にあります。
また、不動産取引が活発な時期は需要が高まります。1年の中でも転勤や新学期前のシーズンにあたる2月から3月は需要が最も伸びるタイミングです。そのため、マンションの売却活動は12月中にスタートした方がよいです。年内には準備万端にしておき、年明けからの3ヶ月間で売却というイメージで計画を立てましょう。
次のタイミングは、秋です。秋も転勤が多いシーズンなので、不動産取引が活発になります。少なくとも8月中に売却活動をスタートし、9月・10月・11月の3ヶ月間でマンションを売る計画で動きましょう。
なお、東日本不動産流通機構が発表している首都圏のデータでは、コロナ禍の中でも中古マンションだけは価格が上昇しています。理由はいくつかありますが、新築マンションの価格が高いというのがひとつです。新築マンションを検討したものの、予算が合わず中古マンションに流れてくる人が多くなっています。
さらに、郊外の需要が増えていることも理由のひとつと考えられています。新型コロナウイルスの感染症対策としてリモートワークが普及したことから、広い土地や家を求めて郊外に移り住む人たちの需要が増加しています。
マンションを少しでも高く売るために、不動産市況をおさえ、需要が高い時期を狙って行動するのが重要です。
再開発が決まったとき
マンションの価格は、周辺の環境によっても左右されます。特に「再開発などで大型の商業施設や病院が建てられる」「公共交通機関のアクセスが向上する」といった利便性の向上につながる変化は、マンションの需要を高めるきっかけとなります。
最近では、JR北海道が不動産による収入確保のため、2022年春以降、札幌市内で相次ぎ再開発事業に着手する計画を発表しています。現時点では、中央区、手稲区エリアが挙げられています。さらに、2030年度の新幹線の札幌開業に向けて、札幌駅周辺の大規模な再開発も注目されているところです。
再開発のタイミングには大規模な新築マンションが建築されることが多く、同じエリアで中古マンションも並行検討してもらえる可能性が高まります。今後の札幌市内の再開発情報の動向に注目し、タイミングを逃さないようにしましょう。
イベントの開催が決定したとき
オリンピックや万博などの大規模なイベントの開催が決定すると、投資需要が増加し、それにともないマンション価格も上昇する傾向にあります。
直近の大規模なイベントで考えると東京オリンピックがありました。東京オリンピックによって都心への注目が高まり、各方面で再開発を行うエリアも増えました。交通インフラ、ITインフラなど、海外客を受け入れる前提で進められた整備は生きており、オリンピック後も利用されます。
基本的に利便性が高い地域では、それほど大きく価格が下落する心配はありません。都市部の主要駅近くの土地や建物は、その利便性の高さから常に一定の価値を保っています。そのため、都市部で地価の下落があったとしてもその影響は小さくて済み、仮に下がったとしても他の不動産よりは下落幅は少ないと言われています。
コロナの影響が今後も続くと予想されることから、海外からのインバウンドはしばらく期待できないとはいえ、国内需要が大きく崩れることはないという専門家の意見もあります。
なお、札幌市では2030年冬季オリンピック・パラリンピック大会の招致・開催を目指しています。利便性の高い地域は売り急ぐ必要はないため、入念に準備をして、用意が整ってから売却を始めることがおすすめです。
マンション売却相場が下がる時期とは
ここからは、マンション売却価格の相場が下がるタイミングについて具体的にお伝えします。
マンションの状態が悪くなったとき
マンションの古さと価格下落はある程度の相関関係にありますが、築年数だけで決まるわけではありません。実際は立地条件や物件そのものによって推移が変わります。まずは、価格がどのような動きで下がっていくのか知りましょう。
築1年から10年は、新築や築浅マンションと言われる築年数です。新しくきれいなマンションを新築価格よりも手頃な価格で購入できると人気です。特に築6年から10年の中古マンションが最も需要があると言われている時期です。国土交通省の調査では、新築時の価格を100％とした場合、築10年でも80％ほど維持していると発表しています。
築11年から20年は、買い手がぐんと減ります。古すぎない設備や内装のきれいさによっては購入希望者がでてくる可能性もありますが、建物や設備の劣化などで入居者の修繕積立費が上がってくるのがこの時期です。購入者にとってはデメリットになるため、買い手が対象から外してしまいます。そのため市場価値は、新築時の70％から60％くらいにまで落ちます。
築21年から30年になると、リフォームの有無や保存状態、立地などによって下落幅が大きく変わってきます。建物自体が古いということは、購入後も修繕などを繰り返さないと長く住めないということです。特にファミリー向けの間取りの場合、長期間住む前提で購入することが多いため、コンパクト物件に比べて売れにくくなります。市場価値は築25年で新築時の50％以下、築30年以上で30％台です。
ただし、購入時よりもマンション周辺の利便性が向上した場合などは下落幅が小さくなる可能性があります。タイミングによっては、購入時よりも高い価格で売却できることもあるので、まずは不動産会社に相談してみましょう。
景気が悪化したとき
どんなものでも価格が上がり続けるということはなく、上昇と下落を繰り返しています。不動産価格も例外ではなく、価格が上昇を続けていても、下落・暴落するということがあります。
不動産価格は需要と供給のバランスで決まりますが、その需要の背景にあるのが国内の経済状況です。「景気がよい」時期には不動産の需要が高まり価格も上昇しますが、「景気が悪い」時期にはその逆となります。
過去の価格暴落の原因をみてみると、ひとつは想定外の出来事が挙げられます。たとえば、2000年代に起きたミニバブルはリーマンショックという想定外の出来事で終わりを迎えました。想定できることに対しては、ある程度対策を取ることができるので、パニックに陥ることはありません。ですが想定外の出来事に対しては備えることができず、価格の暴落に拍車をかけることになります。
もうひとつは、不動産とは関係ない出来事がきっかけとなった例です。1990年代初頭に起こったバブルは、あまりにも加熱したため鎮静化させようと、中央銀行による金融引き締めが行われました。これにより行き過ぎた景気を抑えることはできましたが、不動産価格が上がり続けるという神話は崩壊し、暴落していくことになりました。一見、不動産には関係ない政策が不動産にも影響してしまう結果になったのです。
このようなことから、今後の不動産市況やそれを取り巻く社会問題、情勢をこまめにチェックするなど、常にアンテナを張っておくことが大切です。
流通量が増え買い手が見つからないとき
2022年以降は大相続時代の到来といわれ、団塊世代の不動産が相続される時期にあたり、マンションを売却する人が増えると予測されています。また、2025年には日本人の3割が高齢者になると予想され、日本の高齢化・人口減少・少子化の問題が不動産市場でも表面化してくると懸念されています。
つまり、今後多くの不動産が売却され供給過多に偏ることによって、売却相場が下がると予想されているのです。少しでも損をしないために、マンションを売ると決めたら、すぐに不動産会社の査定を受けるのも手です。
迷っている場合は、まず売り時について不動産会社に相談し、査定結果を聞いた上で決めることもできます。場合によっては、ライバルが少ない時期の売り出しや、売却価格を上げるためにトイレのみのリフォームなど、差別化をしてから売るという戦略をとることもあります。
ただ、小規模なリフォームなら数日の工事期間で済みますが、大規模な場合は工事期間が長引くため、検討している間に売り時を逃す可能性があります。そのため売出時期のベストタイミングから逆算して、計画的に準備を進めましょう。
マンション売却相場を調べて高額売却を成功させよう
この記事では、札幌市のマンションの売却相場の調べ方や売却するタイミングについて解説してきました。札幌市では、今後大規模な再開発事業や冬季オリンピック・パラリンピック大会の招致・開催を目指すなど、マンション売却相場の上昇につながる動きがみられます。
少しでも高くマンションを売るためにも、所持しているマンション自体の状況だけではなく、社会情勢などにも目を向け、売却相場の動向をおさえていきましょう。
記事内で紹介した情報提供サイトを活用したり、信頼できる不動産会社を見つけたりして、タイミングを逃さないよう準備を進めてみてください。
