家を売るには、売却の手順や費用について、しっかり知識を抑えておくことが大切です。
しかし、初めての家売却では何からしたらよいかと困ってしまう方も多いでしょう。
この記事では、売却の流れや方法、かかる費用、必要書類など、家を売る際に知っておきたい基礎知識をわかりやすく解説しています。
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家を売るための準備ポイントまとめ！
家を売るため知識と言っても、なにから調べてばよいかわからなくなってしまいますよね。
この記事では売り主が抑えておきたい基礎知識を以下の順番でまとめています。
また、知りたい知識をピンポイントで知るために参考にいただけると幸いです。
| 家を売る3つの方法 | 家を売る方法には、「仲介」「買取」「個人売買」の3種類あります。 |
|---|---|
| 家を売るおすすめタイミング | 家を売るタイミングには、時期と築年数が関係します。1年の中で、最も適した時期は2~3月です。需要が高いのは築15年～25年の家です。 |
| 家を売る手順 | 家を売る流れは7ステップあり、それぞれ順番に「事前準備」「査定」「不動産会社と契約」「売却活動」「買主と売買契約」「決済・引き渡し」「確定申告」となっています。 |
| 家を売る時にかかる費用 | 家を売るときには、仲介手数料や税金がかかります。状況によって様々ですが、ざっくり売却価格の4%程度と見ておくと良いでしょう。 |
| 家を売る際の必要書類 | 家を売るには、15種類の必要書類があります。 |
| 家を高く・早く売るコツ | 家を高く・早く売るためのコツ・注意点を8つ紹介します。 |
| こんな家を売る時はどうすればいい？ | 住み替えや相続、離婚や認知症の親の家など…状況別に家を売るための基礎知識です。 |
家を売る3つの方法
家を売却する方法を大まかに分けると、「仲介」「買取」「個人売買」の3つの方法があります。
この章では、それぞれの方法について分かりやすく解説します。
| 売却方法 | 仲介 | 買取 | 個人売買 |
|---|---|---|---|
| 家を売る相手 | 個人または法人 | 不動産会社 | 個人 |
| メリット | 家が高く売れる 不動産会社のサポートを受けながら家を売却できる | 家が早く売れる 売却にかかる費用が安い | 売却費用がかからない 高く売れる可能性が高い |
| デメリット | 売却に時間がかかる | 売却価格が安くなる | トラブルが起こりやすい |
家を売る最も一般的な「仲介」
仲介とは、不動産会社に家の買主を探してもらって売却する方法です。家を売る最も一般的な方法で、多くの方が仲介で家を売却しています。
仲介なら、不動産会社を通じて中古住宅市場で広く買主を募集するため、より高く家を買ってくれる人を探せます。
しかし、買主がいつ見つかるかは見通しが立ちづらく、売却までに時間がかかることもあります。
家が早く売れる「買取」
買取とは、不動産会社に直接家を売却する方法です。
買取は、不動産会社が直接買主になるため、査定後に提示された価格に納得すれば、最短即日～1ヶ月で家を売却可能です。ただし、買取の場合は、仲介での市場相場に比べて売却価格が約7～8割と安くなります。
家を買取で売りたい方は「家の買取」の記事をご覧ください。
不動産会社を介さない「個人売買」
個人売買は、不動産会社を介さずに売主と買主の間で直接不動産取引をする方法です。
個人売買では不動産会社が売主と買主の間に入らないため、仲介手数料がかからず、買主が見つかりさえすれば、買取よりも高値で売却することも可能です。
ただし、売り出す物件の調査から買主の募集、条件交渉、契約書の作成など全ての手続きを個人でこなさなければならないため、不動産売却に関する専門的な知識は不可欠です。
家を個人売買したい方は「不動産の個人売買について」の記事をご覧ください。
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家を売るのに適したタイミングは？
この章では家を売るのに適したタイミングを紹介します。
時期から見るタイミング
一戸建てやマンションは、1年のうち新学期に向けた2月から3月にかけた時期が最も活発に取引されます。遅くても1～2月には不動産査定を済ませておくと良いでしょう。
ただし、引っ越し業者の繁忙期も重なるため、3月は引っ越し費用が高くなるので注意です。
反対に、家が売れにくいのは4月～5月、新年度が始めるため需要が一旦落ち着きます。
築年数から見るタイミング
家は、基本的に築年数が浅いほど売れやすい傾向にあります。特に木造一戸建ての相場は、築20年を超えると大きく相場が下がります。
しかし築古の家が売れにくいということでもなく、中古の家の需要は築15年～30年の物件が一番高いです。
税金の観点では、所得年数が5年以下だと売却時に課せられる税金の課税率が高いため、できれば所有年数が5年を超えている状態がベストです。
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【2025年】今は家を売るのに適している？
2025年現在は、家を売るのに適しているタイミングでしょう。
国土交通省不動産価格指数(令和6年4月30日)より、すまいステップ編集部が編集
国土交通省のデータによると、家の売却価格はマンションは大きく上昇していますが、戸建ては少し下降しています。
戸建の場合は、少子高齢化による人口の減少や相続不動産の増加で、価格が減少が続くと予想されますので、早めに売るのがおすすめです。
不動産の売り時や今後の予測は以下の記事を参考にしてみてください。
家を売る手順
仲介で家を売る手順は、大まかに以下の7ステップに分けられます。
不動産会社に相談する
不動産会社の査定を受ける
不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却活動を開始する
買主と売買契約を結ぶ
決済・家の引き渡しをする
確定申告する
売却にかかる期間は物件や売り出し方によって異なりますが、一般的に一戸建てなら平均6ヶ月、マンションなら平均4ヶ月かかると言われています。
ここからは、それぞれのステップごとに売主のやることを解説していきます。
家を売る手順①：事前準備をする
家の売却を不動産会社への問い合わせ前に、以下のことを前もって調べておきましょう。
これらを調べておくことで、後悔しない家売却に繋がります。
- 住宅ローンはどれくらい残っているのか
- いつまでに売却したいか
- 家の売却相場はどれくらいか
家を売るための事前準備は、詳しく以下の記事で解説していますので参考にしてください。
家を売る手順②：不動産会社の査定を受ける
事前準備が整ったら、不動産会社の査定を受けます。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。訪問査定は実際に家を見ながら査定を出すことで、机上査定は書類などの情報を元に査定をすることです。
| 査定額次第で家を売却するかどうか決めたい | ⇒まずは机上査定がおすすめ |
|---|---|
| 家の売却準備を進めていきたい、具体的な資金計画を立てたい | ⇒初めから訪問査定を申し込むとスムーズ |
査定の際のポイントは以下の記事で解説していますので参考にしてください。
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家を売る手順③：不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社から査定結果を受け取って、売却を依頼したい不動産会社に出会えたら、不動産会社と売却するための「媒介契約」を結びます。
家を売る手順④：売却活動を開始する
売却の準備が整ったら、いよいよ家の売却活動が始まります。
不動産担当者がチラシやWEBサイトで宣伝活動を行い、購入希望者が現われたら、家の内覧の対応を行います。
家を売る手順⑤：売買契約を結ぶ
家を買う買主が決まったら、売主・買主双方立ち会いのもと家を売買することを合意する「売買契約」を結びます。
家の状態や契約内容を確認し、双方問題なければ売却を約束するための契約書記入し、買主から頭金である「手付金」を受け取ります。
この際に決済・引き渡しのタイミングも決めます。
家を売る手順⑥：決済・引き渡しをする
売買契約から1～3ヶ月後に、残りの売却代金の決済と家の引き渡しを同日に行います。
家を売る手順⑦：確定申告する
家を売却して譲渡所得（売却益）があれば、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告して、所得税を納付します。
家を売って、手取り額がマイナスになった場合も、確定申告をすることで税金控除を受けることができます。
家売却時の税金や確定申告についてわからないことがある方は、税理士や自治体の相談会、税務署の窓口等に相談できます。
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家を売る時にかかる費用
家を売却する際には、手元に売却代金が入ってくるだけでなく、支払わなければならない出費もあります。
これらの費用の目安は家を売った価格の、4%～6%が目安です。
今回は家を売る際に必ずかかる費用と、利益が出た場合にのみ払う費用で分けて紹介します。
家を売るときに必ずかかる税金費用
家を売った時には必ずかかる費用があります。
費用には、①不動産会社に支払う仲介手数料と、②家の所有権を変更するため手続きにかかる費用の2種類があります。
▼①仲介手数料
仲介手数料は、不動産売却の成約後に不動産会社に支払う、成功報酬型の料金です。
不動産を売却するのにかかった実費と不動産会社への報酬を「仲介手数料」としてまとめて支払います。
売却価格×3％＋6万円＋消費税
▼②家の所有権を変更するため手続きにかかる費用
不動産の所有権を変更するための「不動産の登記」をするための手続きに費用がかかります。
登記費用には売買契約書の作成にかかる印紙税、抵当権抹消登記にかかる登録免許税、利益が出た場合にかかる譲渡所得税などがあります。
これらの費用は、数千円～数万円が目安です。
家を売った価格に応じてかかる費用
家を売って利益が出た場合、の売却価格に応じて「譲渡所得」がかかります。
譲渡所得は、利益の大きさと不動産の所有年収によって変わります。
費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を簡単に算出できます。
※分からない項目は空欄で大丈夫です。
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家を売る時に必要な書類
家を売るときには、登記簿謄本や固定資産税納税通知書など、それぞれのタイミングで必要になる書類があります。
タイミングごとに不動産会社が必要な書類を教えてくれますが、ここでは予め全て把握しておきたい方向けに、主な必要書類をご紹介します。
家売却の相談時に必要な書類
- 購入当時のパンフレットや売買契約書
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税納税通知書
- 間取り図や測量図など
- 建築確認通知書（戸建ての場合）
- マンションの管理規約など（マンションの場合）
売買契約時に必要な書類・もの
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
引き渡し時に必要な書類
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 住民票（登記簿上の住所と現住所が異なる場合）
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
- 家の評価証明書など買主に引き継ぐ書類・鍵一式
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家を早く・高く売るためのコツや注意点
この章では、家をスムーズに売るためのコツを紹介します。
住み替えの計画を立てておく
家を売る前に、売却の計画を立てておきましょう。
住み替えでは、家を売るのと家を買うのを同時進行で行う必要があります。
先に家を買うか売るか、計画を立てておくと安心です。
家の相場をあらかじめ調べておく
家を高く売るためには、不動産会社に相談する前に相場をあらかじめ調べておきましょう。
相場を知っておくことで、不動産会社が提示した査定額が適切な価格なのか、安すぎないかをご自身で判断することができます。
相場の調べ方や簡単に相場を調べられるシミュレーションは以下の記事で紹介しています。
自分にあった売却方法を選ぶ
家を売るには、仲介と買取の2つの売却方法があり、それぞれにメリットやデメリットがあります。
一般的には、仲介の方が高く売れますが、家の状態によっては買取でも仲介と変わらない価格で早く売れる可能性があります。
特に状態の悪く、購入希望者が現れるか不安な家は、買取・仲介どちらも対応している不動産会社に相談するのもおすすめです。
信頼できる不動産会社の担当者を選ぶ
家を売るときに、買主を探すために宣伝活動を行うのは不動産会社の担当者です。
家が高く売れるか、早く買主を見つけられるかは、担当者の人柄と知識にかかっていると言っても過言ではありません。
信頼できる不動産会社に依頼したい、優良不動産会社を比較して選びたいという方には、すまいステップの一括査定がおすすめです。
すまいステップでは、売却実績や経験年数、獲得資格など厳しい審査を通過したトップ営業マンを複数紹介できます。
査定は以下のフォームから簡単60秒でできますのでぜひご利用ください。
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家の売出し価格は高めに設定する
家の売出し価格は査定価格よりも高めに設定することがおすすめです。
なぜなら成約時の価格は購入希望者と交渉して決めることが多いからです。交渉時に価格を少し安くしてほしいと言われることも少なくありません。
たとえ価格を下げても希望の価格で売るため、下げられることを前提に価格設定をするのがおすすめです。
もちろん高すぎる販売価格では、買い手が見つからない可能性が高いですので、戦略を不動産会社と相談して決めましょう。
家を売る理由を考えておく
家の魅力や、家を売る理由は買主が気にすることが多いため、あらかじめ考えておくとよいでしょう。
これがスムーズに答えられるかどうかで、家に対する買主の印象が大きく変わります。
家をきれいに整理しておく
家を早く売るためには、家の印象を良くすることが大事です。
特に生活感あふれる家の印象は、買主が自分が購入した後のイメージが想像できず、買主に家を魅力的に感じてもらえない事が多いです。
特に、住んでいる家を売る場合は、掃除に時間がかかりますので早めに掃除を始めておくとよいでしょう。
買主は、水回りなど汚れやすい箇所の清潔感を気にします。場合によってはハウスクリーニングの依頼もおすすめです。
家を売るときにやってはいけないことを知っておく
家の売却には、せっかく見つけた購入希望者が購入をやめてしまったり、自ら家の価格を下げてしまう可能性のあるNG行為が複数あります。
家を売るときにやってはいけないことは、以下の記事で紹介していますので確認してみてください。
また、家を売ったことのある経験者の失敗談を知っておくのもおすすめです。
【ケース別】家を売るにはどうする？
売りたい家の状況によって、売主が不安に思うことや適切な売却方法は変わってきます。
この章では、以下のケースにおける売却の工夫や注意点をご紹介します。
住宅ローンの残っている家を売りたい
住宅ローンが残っている家には抵当権が設定されているため、通常そのままでは売却できません。
しかしながら、売却代金を充てて住宅ローンを完済できるのであれば、引き渡し日に抵当権を抹消してもらうことで家を売却できます。
家を売ったお金で住宅ローンを返すための方法は以下の記事で解説しています。
相続した家・相続する予定の家を売りたい
家を売却するには、売主と登記簿上の名義人が一致していなければなりません。
そのため、買主へ所有権を変更する前に、まず「相続登記」をする必要があります。
相続した家を売る場合、通常の売却と比較して手続きが複雑になりますので以下の記事を参考にしてください。
古い家を売りたい
古い家を売却する場合、事前にリフォームしたり、建物を解体して更地にしなければ売れないのではないかと考える方も多いでしょう。
結論から申し上げますと、リフォーム工事や解体工事を実施してから売却するかどうかは、事前に不動産会社に相談した上で判断するのがおすすめです。
リフォームや更地化によって買主が見つかりやすくなることはありますが、家の売却相場は立地や築年数が基準となるため、工事にかかった代金を上乗せして売却することは難しいです。
最適な売却方法は、売りたい家の状況や売主側の売却の希望条件によって変わるため、まずは不動産会社に相談して見解を聞いてみましょう。
認知症の親の家を売りたい
認知症の親の家を相続前に売却したい場合には、「成年後見制度」を利用し、「委任状」を作成すれば、本人以外が代理で行えます。
しかし、認知症によって「意思能力」が失われていると判断される場合には、委任状を作成していても、本人の立ち会いがあっても、売買契約自体が無効になってしまいます。
法律行為の結果、どのようなことが起こるかを判断・認知する能力のこと。
離婚で家を売りたい
離婚が原因で家を売りたい場合には、まず家の名義と住宅ローンの名義を確認しましょう。
家は夫婦どちらの名義でも、共有名義であっても、財産分与の対象です。
ただし、家が共有名義の場合は、双方立ち会いのもとで売却を進めていかなければなりません。
また、住宅ローンの返済義務は住宅ローンの名義人に残ります。
住宅ローンを完済して家を売却するにあたって、実際に負担する金額の割合に関しては、双方で話し合って決める必要があります。
住み替えのために家を売りたい
住み替え目的で家を売却するなら、家を先に売却してから、住み替え先を購入する「売り先行」での住み替えがおすすめです。
売却代金が手元に入ってきた状態で住み替え先を購入するため、無理のない資金計画を立てやすいです。一方で、売却のタイミングによっては一時的な仮住まいが必要になることがあります。
反対に、家の売却前に住み替え先の住宅を購入する「買い先行」での住み替えは、想定よりも売却価格が安くなってしまったり、住み替えに売却が間に合わず二重ローン状態になってしまうリスクを負います。ただし、住み替え先の住宅選びにじっくり時間をかけられます。
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まとめ
この記事では、家を売るための基礎知識について解説してきました。
まずは家を売る手順や必要な書類・かかる費用について押さえましょう。その次に、大切なお家の売却で後悔しないために、コツや注意点もチェックしておきましょう。
家の売却に関して不安のある方は、まずは不動産会社に相談してみるのもおすすめです。
不動産会社は不動産売買のプロなので、あなたの家や土地の状態を見た上で、いくらで売れそうか、どうやったら早く売れるのか、適切なアドバイスを受けられます。
どの不動産会社に相談すればいいか分からないという方は、不動産一括査定サイトを利用して、複数の会社に査定依頼してみるのがおすすめです。
一括査定サイトの「すまいステップ」では、売りたい家やマンションのあるエリアで、売買経験と知識が豊富な担当者が在籍している不動産会社を一度に最大4社までご紹介しています。
信頼できる不動産会社を探したい方は、是非ご利用ください。
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- 監修蔭山 達也
- 大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
- 【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
- 【URL】株式会社ノヴェル、YouTubeチャンネル
